住宅工程质量常见问题监理要点Word文件下载.docx

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跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

7、水、电、暖、气的设计位置不合理。

包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。

有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

四、住宅工程质量常见问题防治措施

（一）各参建方的管理措施

由于目前建筑工程的施工仍然是以手工操作为主，工程施工过程中同时进行操作的专业工程多、使用的建筑材料、建筑构配件规格品种繁杂；

工种间的相互配合情况、操作人员的素质和责任心；

工程质量管理制度是否健全、是否认真执行各种技术规范和规程、是否按建筑工程施工质量验收规范规定的责任、程序、方法进行严格的验收；

以及个别建设单位、施工单位片面的追求工期和经济效益、以低于工程成本的价格承发包工程或肢解发包工程的行为，都是引起工程质量通病的因素。

所以，要消除工程质量通病，首先就要从加强质量管理入手，防控通病的发生。

重点采取以下几方面措施：

1、建设单位

（1）建设单位在组织项目实施过程中，应严格遵守国家的法律、法规要求，将项目的施工或监理业务发包或委托给具有相应资质等级的施工、监理单位；

不得肢解发包工程；

应向施工单位提出质量目标要求，并不得随意压缩住宅工程建设的合理工期。

（2）由建设单位自行采购的建筑材料、建筑构配件，应遵守国家的有关规定，严格按合同约定督促供货单位保证建筑材料、建筑构配件的质量；

由建设单位委托的构、配件制作、安装单位，应服从总包单位按规定对其进行管理。

2、设计单位

设计单位在住宅工程设计中，应采取控制质量通病的相应设计措施，并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3、施工单位

（1）要求施工单位加强宣传力度，提高施工管理和操作人员对工程质量通病危害性的认识。

治理通病重在预防。

要提高有关管理人员在思想上对防控工程质量通病重要意义的认识，要广泛宣传工程质量通病对建筑工程产生的影响和危害，并通过典型案例宣传、实例剖析等方式，提高有关人员对通病危害性的认识，要切实把防控工程质量通病作为工程建设管理中的一件大事来抓，尤其是对一些常见的、危害性较大的质量通病，更要进行大力宣传，形成人人皆知、老鼠过街人人喊打、人人诛之的局面。

（2）要求施工单位加强从业人员的岗位培训，提高施工管理人员和操作者的专业技术水平，增强其责任心。

要使其掌握防控通病的主要方法，并能严格按批准的施工组织设计、施工方案和技术措施进行精心管理和操作，要真正做到内业指导外业；

施工组织设计，施工方案和技术措施要统筹兼顾各专业的相关问题，尤其是各专业工种间的相互配合问题。

施工方案和技术措施中要有防治通病的专篇，且针对性要强，措施要具体。

（3）要求施工单位建立健全各项施工质量管理的规章制度，完善质保体系。

以制度做保障，加强施工过程中的质量控制。

做到每个分项的每个施工部位都能责任到人，且留有记录，使其具有可追溯性。

（4）要求施工单位认真编写《住宅工程质量通病控制施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理实施细则》。

（5）要求施工单位严格按照国家和地方施工质量验收标准所规定的质量验收责任、程序和验收方法进行验收。

施工单位要严格执行三检制，并严格履行验收签字程序，对于验收不合格的，坚决不允许进入下道工序的施工。

（6）要求施工单位加强对搅拌站和计量器具的管理，严格按照规定的搅拌管理制度进行操作和控制，对所有材料都要采用重量比，并计量准确；

对有试配要求的砂浆、混凝土等，必须先进行试配，调整合格后方可按确定的配比进行施工。

（7）要加强对原材料，建筑构配件和建筑设备的现场验收。

重点检查合格证、试化验单；

按规定应进行复试的材料须在投入使用前及时复试，经检验合格后方可投入使用。

建筑原材料、建筑构配件和建筑设备的现场验收一定要履行签字手续，做到责任到人。

（8）要加强对混凝土和预拌混凝土试块制作和养护工作的管理。

混凝土和预拌混凝土试块的取样应具有代表性，要严格按规范要求的组数留置试块，现场要配备标养设备，并按规定要求进行养护，避免由于试块的制作、养护及留置数量不正确影响对混凝土强度评价的准确性。

4、监理单位

（1）项目监理部应针对工程特点将易发生质量通病的检验批、分项工程或节点部位作为质量控制的重点，纳入《监理规划》或《监理实施细则》，并在施工中进行重点控制。

（2）监理人员应按规定认真做好巡视、旁站和检验批、分项工程、分部工程的质量验收工作；

在材料、构配件进场、使用过程中，要通过外观检查、批量检查、证、物对照和见证取样、见证送检等监理活动，把好材料、构配件的验收、使用关；

不合格的检验批不能流入下道工序，不合格的建筑材料不能进入施工现场。

要保证监理活动的公正性、有效性和及时性，确保建筑工程质量。

（二）住宅工程质量常见问题技术防治措施

1、地基基础工程

1.1质量问题：

地基基础产生较大沉降、不均匀沉降

1.1.1对设计文件的控制

（1）地基基础设计应明确沉降控制值（沉降和差异沉降），对符合《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002第3.0.2条等规定的，必须进行变形验算，变形计算值不应大于表1.1.1-1的相应允许值。

表1.1.1建筑物的地基变形允许值

变形特征

平均值

最大值

沉降量（mm）

150

—

砌体承重结构

基础的局部倾斜

中、低压缩性土0.002

高压缩性土0.003

0.003

0.004

框架结构相邻柱基沉降差

（mm）

中、低压缩性土0.002t

高压缩性土0.003t

0.003t

0.004t

整体

倾斜

Hg≤24

0.004

0.005

24<

Hg≤60

0.003

60<

Hg≤100

0.002

0.0025

Hg>

100

0.0015

沉降

速率（mm/d）

验收标准

（变形曲线逐步收敛且）

高层0.06

多层及以下0.10

0.08

0.12

稳定标准

高层0.01；

多层及以下0.04

注：

t为相邻柱基的中心距离（mm）；

Hg为从室外地面算起的建筑物高度（m）。

（2）同一结构单元不应采用多种类型的地基基础设计方案（如天然地基、地基处理、磨擦桩、端承桩等），当必须采用两种或两种以上地基基础方案时，应采取设置沉降缝等措施控制差异沉降。

（3）建筑物地基基础采用桩基时，同一结构单元桩端应置于同一地基持力层上。

（4）层数超过相差超过10层或平面布置复杂的建筑物，应设置沉降缝；

确有困难的，必须设置沉降后浇带。

后浇带应在主体结构封顶或沉降速率达到稳定标准、预估沉降差异可满足设计要求，并经设计认可后方可封堵。

（5）建筑物在施工和使用时间，应进行沉降观测。

设计等级为甲级、地质条件复杂、设置沉降后浇带及软土地区的建筑物，沉降观测应由有资质的检测单位检测，测量精度不低于Ⅱ级。

工程竣工验收时，沉降没有达到稳定标准的，沉降观测应继续进行。

1.1.2对施工的控制

（1）施工前，应编制详细的施工组织设计方案，并按规定程序审批。

（2）施工机械必须鉴定合格，计量设备应经计量标定且能保证正常工作，主要工种施工人员应持证上岗。

（3）施工中采用的钢材、水泥、砂子、外加剂、预制构件等材料应有出厂合格证，进场要进行外观等检查，需要进场检验的应按规定抽样检测，不符合要求的不得使用。

（4）采用桩基和地基处理的，若缺乏地区经验时，必须在开工前进行施工工艺试验。

设计等级为甲、乙级的建筑物，单桩竖向承载力特征值Ra或地基处理后承载力特征值fspk应按规范根据静载荷试验确定。

试验数量不少于总桩数的1%且不少于3根（处）。

（5）桩基（地基处理）工程施工，应保证有效桩长和进入持力层深度。

当以桩长控制时，应有计量措施保证；

当以持力层控制时，预制桩、沉管灌注桩等应严格控制压力值（电流值、锤击数），来确保进入持力层和进入持力层深度，钻孔（人工挖孔）灌注桩应对持力层岩（土）性质进行鉴别验收，在清孔，孔底沉渣（虚土）厚度满足设计要求后，及时封底和浇筑混凝土。

（6）桩基（地基处理）施工后，应有一定的休止期，挤土时砂土、粘性土、饱和软土分别不少于14、21、28d，保证桩身强度和周边土体的超孔隙水压力的消散和被扰动土体强度的恢复。

（7）桩基（地基处理）工程验收前，按规范和相关文件规定进行桩身质量（地基强度）、承载力检验。

检验结果不符合要求的，在扩大检测和分析原因后，由设计单位核算出具处理方案进行加固处理。

1.2质量问题：

桩身质量（地基处理强度）不符合要求

1.2.1对设计文件的控制

（1）人工挖孔桩不应用于软土或易发生流砂的场地。

地下水位高的场地，应先降水后施工。

在有砂卵石、卵石或流塑淤泥夹层土层中，在没有可靠措施时，不宜采用挖孔桩。

（2）水泥土搅拌法不应用于泥炭土、有机质土、塑性指数Ip大于25的粘土、地下水具有腐蚀性的土的处理。

无工程经验的地区，必须通过现场试验确定基适用性。

（3）当桩尖位于基岩表面且岩层坡度大于10%时，桩端应有防滑措施。

1.2.2对施工的控制

（1）桩基施工时应严格监测，垂直偏差应小于0.5%；

采用沉管复打时，应保证两次沉管的垂直度的一致；

施工中遇大块石等障碍物导致桩身（管）倾斜时，应及时予以清除或处理。

（2）对预制桩进场检验结果有怀疑时，应进行破损和抗弯试验（管桩，同一生产厂家、同一规格的产品，每进场300节必须各抽一节做破损检验和见证取样抗弯验），对桩身开裂等超过规定的不合格桩不应使用。

（3）灌注桩混凝土浇筑

1）浇筑顶面应高于桩顶设计标高和地下水位0.5-1.0m以上，确有困难时，应高于桩顶设计标高少于2m，混凝土浇筑测量桩顶标高，当混凝土充盈系数异常（1.0小于或大于1.3）时，应分析原因并采取措施进行处理。

2）在有承压水的地区，应采用坍落度小、初凝时间短的混凝土，混凝土的浇筑标高应考虑承压水头的不利影响。

3）钢筋笼应焊接牢固，并采用保护块（水下混凝土每2-3m设立一层,每层3-4块）、木棍、吊筋固定，以控制钢筋笼的位置。

（4）沉管灌注桩

1）预制桩尖的强度和配筋应符合要求，拔管之前，先测量孔内深度，以防预制桩尖进入桩管。

2）严格控制拔管速度，一般土层1-1.2m/min，软土地区0.6-0.8m/min，在地质软硬层分界处，可采用停震反插。

3）复打桩复打拔管后，应清除管壁泥土；

反插时，反插深度不应大于活瓣桩尖的2/3或不大于0.5-1.0m。

（5）钻孔灌注桩

1）护筒底部应安放在不透水层并保证稳定。

2）泥浆护壁钻孔桩在钻进过程中及清孔前，应在泥浆顶部和孔底分别测量泥浆性能，泥浆比重一般为1.1-1.3，在卵石、砂卵石或塌孔回填重钻孔时，应为1.3-1.5；

在钻进过程中应保证护筒内的水头高度高于地下水位1-2m以上。

3）成孔后应采用井径仪和和沉渣仪分别测量孔径和沉渣厚度，数量均不少于总桩数的10%；

挤扩桩成孔后，应采用井径仪全数检查扩径尺寸。

4）泥浆护壁钻孔桩二次清孔后2h内（嵌入遇水软化、膨胀岩中的桩基0.5h内）必须浇筑混凝土，否则应重新清孔；

混凝土浇筑前应对导管连接密封性进行水压试验，浇筑过程中导管埋深应控制在1-6m，每次拆除导管长度不应大于5m，在每次拔管和拆除导管前，应测量导管内外的混凝土标高。

（6）人工挖孔桩

1）采用砖砌护壁时，不应干码堆砌，砌体、砌筑质量及砂浆试块的留置应符合砌体验收规范的要求，砌体与土体之间必须用M5.0以上的砂浆填实。

2）持力层为泥岩等遇水软化岩土层时，验孔后应采用高于桩身强度一个等级或以上，且不低于C30的干硬混凝土封底。

3）混凝土浇筑前应对孔中积水排除干净，混凝土浇筑时，应采用串筒或溜槽，每次浇筑混凝土的厚度不大于振捣棒影响深度的1.5倍，当孔中积水或帮淋水较多时，必须采用水下混凝土浇筑。

（7）水泥搅拌桩

1）施工前对局部泥炭土、有机质土、暗塘（浜）进行挖除换土，对松散填土区宜采取压实处理措施。

2）计量（压力、灰浆泵入量、深度等）器具应经标定并保证正常工作。

3）施工中保证供浆的连续性，控制水灰比、喷浆压力（0.4-0.6Mpa）、喷浆提升速度（0.3-0.5m/min）和每米每次的喷浆量并专人记录；

因故停浆时，应将搅拌头下沉至停浆点以下0.5m处，待恢复时提升喷浆。

4）水泥土搅拌桩应在成桩7d内，按总桩数的2%，用轻便触探检查桩身均匀性和判断桩身强度；

成桩7d后，按总桩数的5%，开挖桩头检查搅拌均匀性和成桩直径。

（8）桩基（地基处理）施工中，应合理安排机械行走路线，避免压坏（偏）已施工的桩基等；

表层土应有足够的承载力保证机械行走过程中的稳定性；

承载力不满足要求时，应在表层采取铺垫等压实处理措施。

2、地下防水工程

2.1质量问题：

地下防水混凝土结构裂缝、渗水

2.1.1对设计文件的控制

（1）设计中应充分考虑地下水、地表水和毛细管水对结构的作用，以及由于人为因素而引起的周围水文地质变化的影响确定设防高度。

（2）地下室墙板宜优先采用变形钢筋，配筋应细而密，网片钢筋间距应≤150mm，分布宜均匀；

水分分布钢筋设置在竖向钢筋外侧。

对水平断面较大变化处，宜增设抗裂钢筋。

（3）地下结构用混凝土，应采用防水混凝土；

自防水混凝土设计时，应采取预防混凝土收缩的措施。

（4）结构设计时，应根据平面形状、荷载、地区变化等合理设置后浇带和变形缝。

（5）设计图中，应注明或绘制加强带、后浇带、变形缝和施工缝等构造详图。

2.1.2对材料的控制

防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范复试符合要求后使用，其掺量应经试验确定。

2.1.2对施工的控制

（1）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。

（2）防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或绑扎的低碳钢丝不应接触模板。

固定模板而穿过的螺栓应加焊止水环。

拆模后，将留下的凹槽封堵密实，并在迎水面涂刷防水涂料。

（3）采用预拌混凝土，其质量指标应在合同条款中明确，施工时应加强现场监控力度，安排专人检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。

（4）混凝土采用分层浇筑，泵送混凝土每层厚度宜为500-700mm，插入式振动器分层捣固，板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。

（5）防水混凝土水平构件表面覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14d。

2.2质量问题：

变形缝渗、漏水

2.2.1对设计文件的控制

（1）地下工程的变形缝宜设置在结构截面的突变处、地面荷载的悬殊段和地质明显不同的地方。

（2）地下工程宜减少变形缝。

当必须设置时，应根据该地下水压、水质、防水等级、地基和结构变形情况，选择合适的构造形式和材料。

2.2.2对材料的控制

当地下水压大于0.03Mpa，环境温度在50℃以下，且不受强氧化剂作用，变形量较大时，可采用埋入式止水带和表面附贴式橡胶止水带相结合的防水形式，变形缝内还可嵌止水条止水；

对环境温度高于50℃外的变形缝，可采用2mm厚的紫铜片或3mm厚不锈钢等金属止水带；

有油类侵蚀的地方，可选用相应的耐油橡胶止水带或塑料止水带；

无水压的地下工程，可用卷材防水层防水。

2.2.3对施工的控制

（1）地下工程在施工过程中，应保持地下水位低于防水混凝土500mm以上，并应排除地下水。

（2）金属止水带宜折边，连接接头应满焊、焊缝严密。

3）用木丝板和麻丝或聚氯乙烯泡沫塑料板作填缝材料时，随砌随填，木丝板和麻丝应经沥青浸湿。

（4）埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆圆环处穿孔，应埋设在变形缝横截面的中部，木丝板应对准圆环中心。

止水带接长时，其接头应锉成斜坡，毛面搭接，并用相应的胶粘剂粘结牢固。

金属止水带接头应采用相应的焊条仔细满焊。

（5）采用膨胀止水带嵌缝，止水带必须具有缓胀性能，使用时，应防止先期受水浸泡膨胀。

（6）表面附贴式橡胶止水带的两边，填防水油膏密封。

金属止水带压铁上下应铺垫橡胶垫条或石棉水泥布，以防渗漏。

2.3质量问题：

后浇带部位渗漏、漏水

2.3.1对设计文件的控制

（1）后浇带部位应采取加强防水措施，并有构造详图。

（2）后浇带混凝土应采取抗裂措施。

（3）后浇带缝处应采取防水措施。

2.3.2对施工的控制

（1）底板、顶板不宜留施工缝，底拱、顶拱不宜留纵向施工缝。

（2）墙体不应留垂直施工缝。

墙体水平施工缝不应留在剪力与弯矩最大处或底板与侧墙交接处，应留在高出底板不小于300mm的墙体上。

（3）后浇带施工缝浇筑混凝土前，应将其表面浮浆和杂物清除，并凿到密实混凝土，再铺设去石水泥砂浆。

浇筑混凝土时，先浇水湿润，再及时浇灌混凝土，并振捣密实。

（4）后浇带混凝土应进行养护。

2.4质量问题：

柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水

2.4.1对设计文件的控制

（1）应选用耐久性和延伸性好的防水卷材或防水涂料作地下柔性防水层，且柔性防水层应设置在迎水面。

（2）柔性防水层的基层宜采用1∶2.5水泥砂浆找平。

2.4.2对施工的控制

（1）找平层表面应清理干净、干燥，如有污物、油渍等，应洗刷干净，晒干后方可施工。

（2）柔性防水层施工期间，地下水位应降至垫层300mm以下。

（3）柔性防水层前，先涂刷基层处理剂，卷材宜采用满贴法铺贴，确保铺贴严密；

防水材料应薄涂多遍成活。

（4）柔性防水层的施工还应符合相关规范和操作规程的要求。

（5）柔性防水层施工完毕后，应采取可靠的保护措施。

3、砌体工程

3.1质量问题：

砌体裂缝

3.1.1对设计文件的控制

（1）建筑物外围结构应采用符合节能规范和标准要求的保温措施，且优先采用外墙外保温措施。

（2）建筑物长度大于40m时，应设置变形缝；

当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

（3）顶层圈梁、卧梁高度不宜超过300mm。

有条件时（防水及建筑节点处理较好）宜在顶屋盖和墙体间设置水平滑动层。

外墙转角处构造柱的截面积不应大于240mm×

240mm；

与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面积高度应不大于300mm。

（4）砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋6φ@200；

其它层在窗台标高处，应设置通长现浇钢筋混凝土板带，板带的厚度不小于60mm，混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

（5）顶层门窗洞口过梁宜结合圈梁通长布置，若采用单独过梁时，过梁伸入两端墙内每边不少于600mm，且应在过梁上的水平灰缝内设置2-3道不小于2φ6@300

通长焊接钢筋网片。

（6）顶层及女儿墙砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维或采用预拌混凝土砂浆。

（7）混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，当墙长大于5m

时，应增设间距不大于3m的构造柱；

每层墙高的中部应增设高度为120mm，与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

（8）当框架顶层填充墙用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心块、蒸压加气混凝土砌块等材料时，墙面粉刷应采取满铺镀锌钢丝网等措施。

（9）屋面女儿墙不应采用轻质墙体材料砌筑。

当采用砌体结构时，应设置间距不大于3m的构造柱和厚度不少于120mm的钢筋混凝土压顶。

（10）洞口宽度大于2m时，两边应设置构造柱。

3.1.2对材料的控制

（1）砌筑砂浆应采用中、粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

（2）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期不应小于28d，不宜小于45d；

混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d。

3.1.3对施工的控制

（1）填充墙砌至接近梁底、底板时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；

补砌时，对双侧竖缝用高强度等级的水泥砂浆嵌填密实。

（2）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不应折弯压入砖缝。

拉结筋宜采用预埋法留置。

（3）填充墙采用粉煤灰砖、加气混凝土砌块等材料时，框架柱与墙的交接处宜用15mm×

15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1∶3水泥砂浆嵌实。

（4）通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

（5）砌体结构砌筑完成后宜60d再抹灰，并不少于30d。

（6）每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施。

（7）严禁在墙体上交叉埋设和开凿水平槽；

竖向槽须在砂浆强度达到设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，加贴钢丝网片等抗裂材料。

（8）宽度大于300mm的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，并且伸入每边墙体的长度应不小于250mm。

3.2质量问题：

砌筑砂浆饱满度不符合规范要求

3.2.1对材料的控制

砌筑砂浆宜优先用预拌砂浆，预拌砂浆的性能应满足莎江苏省工程建设强制性标准《预拌砂浆技术规程》DGJ32的规定。

加气混凝土、小型砌块等砌筑砂浆宜使用专用砂浆