物业设备设施技术标准Word文件下载.docx
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B、如设有消火栓的,可相应减少
C、如设有灭火系统的,可相应减少
50%。
D、如设有消火栓和灭火系统的,可相应减少
70%。
E、一个灭火器配置场所的灭火器不应少于
2
只,每个设置点的灭火器不宜多于
5
只。
5.1.3
设备房内有可能发生触电危险的控制柜下方应铺设干燥的绝缘胶垫。
5.1.4
设备房门应有“机房重地,非请勿进”或类似的标识,并符合公司
CI
手
册的要求。
5.1.5
设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭
口、挡板等设施,做好防护措施,以保证重要设备的使用。
5.1.6
重要设备房内应配置测量仪器,对环境的温、湿度进行检测,设备房内
温度低于
40
度和相对湿度小于
80%。
5.1.7
无人值守的设备房必须加锁,钥匙由设备责任人及控制中心管理。
5.1.8
设备表面无积尘、无油污,应急照明能在停电事故下至少工作半小时。
5.1.9
设备房排水通畅,应具有防虫、防鼠措施。
水泵房内控制柜与水泵隔离
并有防溅措施,柜底高出地面
20CM
以上。
设置集水底坑的设备房,应保
持排水通畅。
5.1.10
专用工具安全用品应放置在指定位置。
5.2设备技术资料,部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的
资料。
5.3供配电系统
5.3.1
配电设备由维修员每天巡视检查两次并记录。
5.3.2
动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。
各配
电柜前后应放置绝缘胶垫,配电设备接地电阻值小于
4Ω。
5.3.3
变压器上端无照明等悬挂物,出线端电压:
380V±
5%范围内,
对
于未使用的变压器,应断开并悬挂标识。
5.3.4
无功补偿柜管理
5.3.4.1
功率因数控制器功能完好。
补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏
可靠无损坏。
5.3.4.2
补偿控制手动、自动切换有效。
5.3.4.3
补偿电容壳体无膨胀,相间绝缘电阻大于
0.5
MΩ。
5.3.4.4
补偿电容需要贴
60
摄氏度示温贴片,母排及螺丝连接点需加贴
50
摄
氏度示温贴片,便于及时发现设备温度变化。
5.3.4.5
功率因数:
大于0.9
5.3.5
高低压配电柜内部连接螺栓无松动;
螺栓连接处需要点上定位油漆,接
线端子热敏涂层无发热变色;
仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无
损坏无缺项;
盘内装置无异常声响、无焦糊气味;
配电回路标识清楚准确;
各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过
25%。
5.3.6
高压继电保护装置应灵敏可靠,电气操作工人应能识别各种掉牌信号性
质。
5.3.7
操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的
充放电保养工作,平时浮充电压一般为直流:
23.5V—25.5V。
5.3.8
蓄电池:
5.3.8.1
镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,每
3
年应更换一次电解液。
蓄电
池不应发生如下现象:
a)电解液用量过少,露出部分极板。
b)蓄电池外部短路。
c)池外部电压不正常。
d)电极板膨胀,气塞孔堵塞。
e)电解液内含有机杂质。
f)爬碱严重。
5.3.8.2
酸性蓄电池经常保持在浮充状态,定期做充电保养。
电池端子之间绝
缘良好,并涂敷保护凡士林膏体,表面清洁无电解残液。
电线绝缘完好无锈蚀。
充电状态不允许开盖。
5.3.9
发电机设备:
5.3.9.1
内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。
润滑油泵管线接头阀
门无泄漏。
5.3.9.2
发电机、柴油内燃机,润滑油泵、启动电机,无异常声音、异常震动、
异常气味。
柴油发动机转速稳定。
发电机运行时的技术参数符合标准和要求。
5.3.9.3
备用柴油油量保持在发电机运行
6
小时的油量,但是不能超过
1000
升。
冷水箱水量保持在容积的
80%以上。
各种过滤器应按体系文件要求及时更换。
5.3.9.4
必须配备符合要求的两套蓄电池,并按每
个月轮换使用一次。
备有
符合要求的切换开关装置。
5.3.9.5
蓄电池电压、容量符合设备要求。
蓄电池具备利用电网充电的复充功
能。
5.3.9.6
柴油储备室应配备灭火器材,需准备足量的消防灭火沙。
5.3.9.7
正常情况下,发电机转换开关应置于自动位置。
5.3.9.8
发电机可靠接地,发电机房应有降噪音措施。
5.4给排水设备设施
5.4.1
生活水箱、水池必须加盖上锁,有通气口和溢流口安装防虫网,每半年
或按当地法规规定至少清洗一次,保证二次供水达到国家饮用标准,并附
有当地水质检测部门的合格报告。
单独的消防水池需要定期加药,保持水
质无臭味,5
年需要更换一次。
5.4.2
水泵运行无异响,无异常震动。
水泵轴无泄漏。
(正常机密封泄漏应小于
3滴/分,填料密封泄漏应小于
10
滴/分。
)润滑油箱内不能混入水分,
油位在油标范围内。
5.4.3
设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象。
止回阀动作灵敏
可靠,水泵运转方向正确。
5.4.4
限水、停水按规定时间通知用户。
5.4.5
变频供水电气系统。
变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线
紧固。
压力传感器每年定期检验;
变频水泵应定期轮换使用。
5.4.6
排水设施:
污水泵运转时无异响和震动,阀门法兰、止回阀、管线无漏水
无严重锈蚀。
污水水位控制装置灵敏可靠,平时手自动转换开关处在自动
控制状态。
控制箱开关、指示灯完好。
电机运行电流小于额定值。
5.4.7
下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。
各种井盖的面板完好,
安装牢固。
5.4.8
泳池循环系统
5.4.8.1
各阀门开关正常,位置正确。
无泄漏;
水质处理流程正确;
沙缸多档
阀转动灵活,压力差大于
1kgf/cm
进行反冲洗。
5.4.8.2
水底灯电压不超过
12V。
5.5
消防设备设施系统
5.5.1
消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。
消防专用工具配备齐全。
消防室内设有报警记录或原始打印记录单。
5.5.2
消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。
不泄漏。
止回阀动作灵敏可靠。
反向不泄漏。
消火栓配置齐备,各配件功能良好。
水流开关、水压力开关动作准确稳定。
5.5.3
喷淋头:
无泄漏,外观完整。
(红色喷淋管喷头喷淋温度
68℃,黄色喷淋
管喷头喷淋温度
72℃,绿色喷淋管喷头喷淋温度
93℃。
)消防烟感、温度
传感器,需每季度定期检验。
5.5.4
消防排烟系统,消防广播系统,区域火焰报警器,各种模块。
处在良好
工作状态。
设施功能完备无损坏。
5.5.5
卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。
5.6电梯系统
5.6.1
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
非维修保养人员不得擅
自进行维修作业。
5.6.2
电梯运行稳定,开关门灵活,舒适感好,平层准确,轿厢通风,照明良
好,应急照明能维持半小时。
5.6.3
电梯舒适性:
进行试运行,用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、
冲击以及异常声响。
5.6.4
平层状态检查:
合格平层状态平层误差在正负
4mm
以内。
5.6.5
曳引机制动器检查:
检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有
相磨擦现象;
制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声;
闸瓦与制动轮
间隙0.7mm;
接触面积不少于
70%;
制动器线圈温升应不超过相应要求范
围。
5.6.6
曳引机电动机要求:
轴承温度应不高于80℃。
电动机连接应保持紧固。
电机不应有异常声音。
每工作3000小时更换新的润滑脂。
5.6.7
曳引机减速器要求:
应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。
油面高度
保持在油标规定的范围内,其中:
箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接
紧密不应漏油。
蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封,此处允许产生少量的润
滑性渗油(每滴/3—5
分钟)。
减速器的机件和轴承的温度应不高于
75℃。
油温不高于
85℃。
减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。
紧固
螺栓无松动,无锈蚀。
5.6.8
曳引轮:
绳槽磨损应在标准范围内,防止钢丝绳在绳槽内落底,钢丝绳
与槽底的间隙大于
1mm。
5.6.9
限速器:
限速器动作应灵敏可靠,润滑良好。
保持限速器张紧装置正常
工作,断绳安全开关的可靠性。
5.6.10
安全触板的动作应灵敏可靠,其碰撞力不大于
5N。
电梯故障停止运行时,
在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在
200—300N
范围内。
5.6.11
轿箱门完全关闭,安全开关闭合后电梯方能行驶。
轿箱门刀对厅门地砍
间隙为
5—8mm。
轿箱地砍对门厅地砍间隙应为
25mm。
门厅锁啮合应不小
于
7mm。
层门外面不允许能用手把门拨开。
门扇下端距地砍应为
门垂直误差不大于
0.5mm。
5.6.12
门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好;
无锈蚀;
门厅锁啮合应不小于
5.6.13
轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物,无油污,无积水。
设备无灰
尘。
5.6.14
轿厢导轨导靴
5.6.14.1
导轨自动润滑装置的储油盒油位,应保持最低要求油位以上。
5.6.14.2
检查滑动导靴的衬垫磨损情况,衬垫工作面磨损量小于
间隙应
均匀。
5.6.14.3
导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。
导轨固定装置螺栓应紧固,
无松动,无锈蚀。
5.6.15
缓冲器
5.6.15.1
油压缓冲器用油凝固点应在负
10℃以下。
油面高度应保持在最低油位
5.6.15.2
缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀。
5.6.15.3
缓冲器以低速压到全压缩位置,释放回复自由高度位置时间应小于
90
秒。
5.6.16
安全钳
5.6.16.1
传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润
滑脂。
其动作应灵敏可靠。
5.6.16.2
安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为
左右。
5.6.17
钢丝绳
5.6.17.1
轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。
5.6.17.2
钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时,在一个拧距内最大断丝数不
允许超过
32
根。
5.6.17.3
断丝集中在
或
个绳股中,在一个拧距内最大断丝数不允许超过
16
5.6.17.4
不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。
磨损的钢丝绳直径不得小于
原直径
90%
。
5.6.18
补偿装置
补偿链在运行中不允许产生噪音。
消音绳应完好无折断,无严重磨损。
5.6.19
电梯电气部分:
5.6.19.1
继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象。
控制盘、各种开关、
按钮、蜂鸣器,电铃,对讲,指示灯、照明无缺损,工作正常,灵活可靠,
接线端子压接牢固,导线编号清楚无误。
5.6.19.2
接地电阻小于
动力线绝缘电阻大于
0.5MΩ。
控制线绝缘电阻大
0.25MΩ。
5.6.20
盘车、救人设施置于机房明显位置,平层标志明显。
5.6.21
运行出现故障后,救援人员应在
分钟内到达现场处理。
5.6.22
如果电梯由分承包方维护保养,电梯的设备责任人每月提交对分承包方
维修保养工作的评估报告一次,并存档。
5.6.23
电梯轿厢内各种设施完好,卫生清洁明亮。
无手印、污迹、各类标识齐
全;
运行无异响。
5.6.24
电梯机房:
温度保持在
0—40℃,电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。
室内卫生干净,曳引机无油污、无积尘。
5.7空调系统
5.7.1
空调补水装置:
5.7.1.1
高位水箱补水系统要求:
水箱应无泄漏外面无锈蚀。
溢流水管无堵塞,
水位控制装置应灵敏可靠
5.7.1.2
变频补水系统的要求:
热水膨胀控制装置安全可靠,膨胀压力设定准
确有效。
变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。
补水压力控制准确稳定。
5.7.1.3
循环水过滤器要求每年清理一次,过滤网按照水泵和系统设备要求配
备,
一般要求粒度小于
0.2mm。
过滤器,排污阀,旁通阀无锈蚀、无渗漏、开
关灵活。
5.7.1.4
风机盘管设备要求:
出口风速、温度达到额定值。
风机控制灵敏可靠,
按钮、指示灯齐全。
电机运转无噪声,电机运行电流小于电机额定电流。
设备无漏水。
保温良好。
5.7.2
冷却塔设备:
5.7.2.1
冷却塔噪音小于
65dB,设有防鼠虫措施,滤网清洁,冷凝水畅通,转
动部位无异响,冷却水、冷冻水的检测报告齐全。
5.7.2.2
电机、风扇联接良好。
转速风量达到设备要求。
5.7.2.3
减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。
润滑油应不含渣、不变
色、粘度良好。
5.7.2.4
风机扇叶安装牢固、不变形,运行无震动。
布水器出水角度一致,布
水均匀,运转灵活。
5.7.2.5
滤料应整齐排列无破损,经过滤料到接水盘应如下雨。
接水盘中自动
补水阀应动作可靠,盘中水位在水塔运行时不缺水。
停塔后盘中水不溢流。
运行时塔外允许有少量漂水。
5.7.3
冷却水、冷冻水系统:
5.7.3.1
冷却水水流开关、冷冻水水流开关(或其他类型传感器)应稳定可靠。
其输出参数应与冷水机组要求相匹配。
5.7.3.2
水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。
并且在电气控制方
面水流量与冷水机组电气控制联锁。
补水箱内应做到不缺水、不溢流。
自
动补水阀安全可靠。
5.7.4
空调主机设备:
5.7.4.1
离心式冷水机组(制冷剂:
R22)润滑油位应保持在油标上下限中间,
平时保持
60℃温度。
压缩机运行时油温高于
43℃。
设备运行时润滑油应
有
103—207KPa
压力。
5.7.4.2
冷凝器压力范围:
690—1450KPa
相应温度范围:
15—41℃。
5.7.4.3
蒸发器压力范围:
410—550KPa,相应温度范围:
1—8℃。
5.7.4.4
螺杆式冷水机组(制冷剂:
134A)开机前冷凝器进水温度不得低于
15℃,
运行时冷却水进水温度范围
20—42℃。
出水温度范围
25—45℃。
5.7.4.5
电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。
机组应保持清洁完
整,无锈蚀、无泄漏,螺栓紧固。
5.7.5
电机:
5.7.5.1
水泵电机绕组温度小于
70℃。
正常状态下外壳温度:
30—50℃。
电机
轴承温度小于
80℃。
5.7.5.2
电机运行无异常杂音,无碰撞冲击声。
5.7.5.3
电机风扇冷却效果明显。
5.7.5.4
电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。
5.7.5.5
电机三相运行相电流和为零。
运行电流不超过额定电流的
110%,对地
绝缘电阻大于
5.7.6
水泵润滑油位在油标内。
轴承润滑良好,泵轴承运行无噪音、无震动。
泵密封良好无渗漏。
泵轴转动平稳无刮碰。
5.8楼宇智能化、电讯系统
5.8.1
每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。
每年对信
号分配网络进行保养一次,确认信号接收良好。
5.8.2
每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。
5.8.3
对于有内线电话系统的
DP
箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址
编码图,每年检查一次。
5.8.4
楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护,并由设备责任
人每周对重要数据进行备份。
5.8.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行
保养,并记录在《设备/设施保养维修记录表》。
5.8.6
每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查,1
年全部覆盖一次,
发现接点松动等情况及时处理。
并记录在《设备/设施保养维修记录表》
内。
5.9
安防设备设施
5.9.1
可视对讲系统:
室外机、室内机画面清晰声音清楚,呼叫、振铃灵敏可
靠。
系统电路板安装接线牢固,布线整齐卫生清洁。
5.9.2
门禁安全报警系统:
系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作
灵敏可靠。
线路布置连接牢固。
阻车器润滑传动良好。
设施卫生清洁完整。
5.9.3
闭路监控系统:
摄像镜头、监视器、录像设备(磁带录像机、数字录像
机、硬盘录像机等)及其相关设备运行可靠,满足监控区域、质量、时间
要求。
5.9.4
录像画面清晰;
画面切换稳定。
录像带更换时间定时,为硬盘录像机录
像
的按时刻录保存,专人负责保管。
5.9.5
视频线路接线牢固,布线规范,标识清楚。
5.9.6
监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。
焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。
5.9.7
监控的控制设备运行状态良好,按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺
损、指示正确。
5.9.8
红外线报警正常,误报少,出现故障后,应在
天内修复,故障期间需
要及时知会本部门安全负责人。
5.9.9
居家报警系统使用正常,已开通的需要设置成每周自动检测一次。
5.10
加工维修工具、设备管理
5.10.1
维修操作间干净、整齐,有相应的管理规定。
5.10.2
维修工具保养良好,没有安全隐患。
5.10.3
台钻:
皮带张紧合适,运行时没有异常噪音,固定装置完好。
5.10.4
电焊机:
各接线端子完好,焊把、面罩、各连接线完好。
5.11
会所、会务设备的管理
5.11.1
桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器,保证使用功能正常。
5.11.2
健身器材等设备设施安全可靠无隐患,并定期检查各运动部件的完好性、
测试各器材的使用功能。
5.11.3
影音系统在正常操作时应能达到音质清晰,无杂音,尖啸,回响。
5.11.4
灯光系统在正常开启时应无不亮,闪烁。
5.11.5
各种健身设施应设置使用方法及安全提示标识,儿童设施应有要求在监
护人陪同使用的标识。
5.11.6
会所内插座、照明等应设置独立开关控制,并配备漏电保护装置。
漏电
动作电流不大于
30
毫安,动作时间不大于
0.1
5.12
其它设备
5.12.1
立体车库需要定期保养,没有异常声音,运行正常完好。
5.12.2
公共部分的煤气管道需要经常检查,发现异常情况,立即通知煤气公司
人员处理。
5.13
房屋建筑本体、公用设施
5.13.1
外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;
是玻璃幕
墙的,清洁明亮、无破损;
是涂料的,无脱落、无污渍;
无纸张乱贴、乱
涂、乱画和乱悬挂现象。
5.13.2
小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶(箱)、雕塑、墙面需要保持完好,
没有污迹。
5.13.3
屋面排水通畅,雨季来临前、第一次大雨后,均需进行屋面防水情况的
检查并记录和统计。
5.13.4
房屋本体、楼道设施天台每月进行一次巡查,发现问题及时处理并记录。
每日巡查一次单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等到,发现问
题及时处理并留存维修、巡查记录。
5.13.5
楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一,无脱落、水浸、变色现
象。
5.13.6
每季度对所有强弱电井进行检查并清洁。
5.13.7
各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开户启便利,每月对小区各公共
设施上的挂锁进行检查并加油。
5.13.8
冬、雨季及汛前,对天台、小区沟、渠、井、池等排水设施进行全面检
查,并留有检查记录。
5.13.9
各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患,功能良
好,无大面积油漆脱落;
水景、易攀爬的设施有禁止行为警示标识。
5.14设备运行、保养环保要求
5.14.1
各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估,将运
行、保养中对环境的影响减至最小。
5.14.2
设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产
品。
5.14.3
品质管理部及时评估市场相关技术改进方案,在保证设备稳定前提下,
使用环保产品和技术。
6.相关文件
CSWY7.5.1-S01《公用设备设施管理程序》
CSWY7.5.4-S01-01《物业接管验收标准和要求》
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- 物业 设备 设施 技术标准