房地产估价实习心得Word格式.docx

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随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。

在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。

由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。

房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。

现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。

特别是19__年和19__年我国曾一度出现“房地产热”，19__年以后开始实施“宏观调控”，19__年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。

房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

　　房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。

但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。

要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。

实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

　　房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：

房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体;

房地指土地与建筑物的合成体;

土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格;

建筑物仅指建筑物部分。

　　在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。

因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

　　从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。

在房地产估价上产生了三大基本方法，即：

比较法、成本法、收益法。

除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

　　影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。

目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：

1、自身因素;

　　2、环境因素;

3、人口因素;

4、经济因素;

5、社会因素;

6、行政因素;

7、心理因素;

8、国际因素;

9、其他因素。

　　房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。

一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：

1、获取估价业务;

2、受理估价委托及明确估价基本事项;

3、拟订估价作业方案;

4、收集估价

　　所需资料;

5、实地查勘估价对象;

6、选定估价方法计算;

7、确定估价结果;

8、撰写估价报告;

9、交付估价报告;

10、估价资料归档。

房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

　　房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：

1、合法原则;

2、最高最佳使用原则;

3、替代原则;

4、估价时点原则;

5、公平原则。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

　　专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。

要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。

因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。

在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。

在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

　　其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。

虽然我们只实习了一天，但这一天我们认识了很多房地产估价的前辈，也知道给予你一座房子你清楚用什么样的步骤去估价。

因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。

在这一天中，虽然大家都很疲乏，但却感觉充实了很多。

我想如果我们在多几次这样的实习估价，我们的专业水平一定更加上升一个档次。

　　房地产估价实习心得3

　　前言:

迈进大学生活的最后一个年头,站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会,我们的心已经开始飞进那里.我们高兴,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会,我们可以服务国家.但是我们又害怕又胆怯,我们常常会扪心自问:

我们准备好了吗是的,我们在校园里生活了数十载,而社会与校园是完全不同的两个世界,也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台,这就是专业实习.

　　我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我俩对房地产十分地感兴趣,所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们得到更好的锻炼.而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义:

房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!

　　实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰,它使我们在实践中了解社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基础.为了表达自己收获的喜悦,我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况!

　　一,公司介绍

　　北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称:

北方公司）系北京北方房地产咨询评估中心（隶属于国土资源部）脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一.北方公司以北京为依托,业务范围辐射全国.具有技术力量雄厚,信息灵敏可靠,服务行为规范,规模信誉良好的优势.

　　1,公司的主要业务有:

　　①,房地产开发土地使用权获取方式前期策划;

房地产投资分析,可行性研究;

房地产投资的资金融通;

房地产市场营销策划;

房地产抵押贷款（个贷）评估;

房地产拆迁评估.北方公司自19__年以来,对不少项目参与了整个策划,并成为多家集团公司的长期咨询评估机构,成为许多集团公司的顾问单位,比如:

北大青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,首创置业,国贸,北辰等.

　　②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估业务.

　　基准地价编制:

北方公司曾在19__年主持制定了浙江省温州市的基准地价,并参与了其它省市基准地价的制定,获得原国家土地管理局颁发的19__年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的19__年度局级科技进步一等奖;

业务包括出让或国家收回土地的地价评估;

转让,出租,抵押,作价入股房地产的评估;

企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;

司法仲裁涉及到的房地产估价;

征收土地税费涉及的土地估价;

其它依照法律,法规需要进行的房地产估价.

　　③,在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策,法律咨询.

　　北方公司自19__年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估,政策咨询,及土地资产处置的协调工作,积累了丰富的经验,熟悉股份制改造中的各个环节,能够为企业提供最合理的土地资产处置方案,便于土地资产与其他资产衔接平衡,达到上市标准.

　　④,为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务.

　　目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务,积累了丰富的经验.包括企业清算资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产补偿评估,无形资产评估等,类型丰富多样.⑤,具备提供完备法律咨询服务的能力.

　　北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备提供全套法律咨询服务的能力,

　　尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验,使客户的权益得到最大限度的保护.

　　2,公司特点及优势

　　①,公司具备五种资质:

　　⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格

　　⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质

　　⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质

　　⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质

　　⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构（第一批）

　　作为目前全国具备资质最全面,最高级别的的评估机构,北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势.这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的.

　　②,灵敏可靠的信息****

　　北方公司与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系,能及时准确地了解国家各项政策法规,并融会贯通.尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切,了解和掌握全国各地地价行情,可以协助客户办理评估结果确认,土地资产处置,权属变更登记等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止目前,公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易代理服务.

　　③,良好的信誉

　　北方公司是中国银行总部,国家开发银行,建设银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有业务联系,享有良好的信誉.目前,房地产抵押评估业务量日益扩大.北方公司在接受评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性,并协助企业明晰产权关系.既为金融机构的贷款安全性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作.

　　④,雄厚的技术力量

　　北方公司是国内成立最早,技术力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰富的协调经验.在长期的房地产评估工作中,全体员工不断总结经验,熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法,目前已形成了一套科学有效的评估程序,确保了评估工作的客观,公正和具有权威性.自19__年以来,各省市基准地价的制定,北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验,并对基准地价的数字化,标准化有独到的见解.

　　能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的高兴,这就像给与了我们一个巨大的舞台,让我们在上面有机会挥洒自己的才华,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机会,好好的向同事们学习,增长自己的知识与经验.

　　在北方的这一个多月,我们是慢慢的进入工作角色的,由开始的学习房地产评估报告,到成为同事们的助理,再到参与到项目中来,最后得到项目主力的位置.这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定,也是我们努力的结果,我们获得的不仅仅是知识,还得到了走向社会的自信.下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目.

　　项目一:

国家土地局__年的北京地价监测

　　北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理,在每年年末的时

　　候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价,从而掌握北京的地价分布.

　　国土局分给北方公司6个监测点的任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人参加了这个项目.按照国家土地局的要求,我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2,土地开发程度"

七通一平"

条件下的楼面毛地价和地面熟地价.在5天内完成工作任务.外出考察花费了3天时间,2天用于写估价报告.外出考察的

　　主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点,做好记录和拍照工作.这六个监测点及其比较案例分别是:

　　一,南池子大街52号用地价格评估

　　（王府井百货集团股份有限公司住宅用地,四合院）

　　比较案例:

1,西城区银锭桥胡同18号院2,东城区国子监街45号院

　　3,西城区南官房胡同1号

　　二,城市芳庭居住用地价格评估

1,紫芳园四,五,六区2,蒲安东里78号楼

　　3,芳古园住宅小区一区

　　三,建欣园地价格评估

1,宋家庄家园1#2#3#楼2,马家堡路88号1,2#住宅楼

　　3,珠江骏景南区住宅项目

　　四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估

1,丰台区方庄芳城园三区2,北京市五金矿产进出口公司土地

　　3,丰台区供销合作联合社1层底商

　　五,上汽首创厂房土地价格评估

1,莲花池长途客运站公交用地2,丰台区于家坟88号

　　3,中关村科技园丰台园产业基地二期

　　六,北京海运商业服务公司土地价格评估

1,夕照寺危改三期西区2,中国医药保健品进出口总公司办公楼3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房

　　下面就以建欣园项目为例,说明这些项目评估方法

　　一,估价项目名称:

建欣园地价格评估

　　二,估价对象:

估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;

西至建欣园小区路;

南至建欣园小区路;

北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为7420平方米,土地面积为6321平方米,容积率为1.17,土地规划用途为居住,五级用地.

　　三,估价期日:

20__年_月三十一日

　　四,地价定义:

该监测点的地价是:

　　1,于估价时点__年_月_日,在现状容积率1.17,现状土地开发程度"

七通"

条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期__年的完整土地使用权的公开市场价格.

　　2,于估价时点__年_月_日,在设定容积率2,土地开发程度"

　　地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种.

　　五,估价方法:

市场比较法,假设开发法

　　1,测算在现状容积率1.17,现状土地开发程度"

条件下的楼面毛地价和地面熟地价.

（1）市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程

（2）假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程

　　销售单价

　　销售面积

　　开发价值

　　建筑费用

　　专业费用及不可预见费

　　在清查过程中,我们对货币资金进行了账实核对;

对债权债务进行了账面核实,对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况;

对长期投资的投资协议,产权登记证等进

　　行了了解,核实;

对车辆,电子设备及其他设备的数量,规格型号,存放地点,进行逐台的清查核实,在资产占有方有关设备管理人员,技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表;

对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积,建筑结构,建筑数量,并了解房屋的使用及维修状况;

对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解.

　　在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作,在过去的一个月我已经得到不少的收获,相信随着项目的继续进行,我得到的东西肯定会很多的,这也就给了我更多的动力.我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心,不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终.

　　项目三,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准

　　林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物,把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始.现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段,也是我们的探索阶段.像所有资产一样,我们都可以用科学的手段评估出其价值所在,从而促进森林资源的多方综合利用.

　　所以,以后随着森林资源的全方位的利用,林权的评估将占有一个很重要的角色.为了跟上时代的步伐,北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段,我们以《林业资源资产评估及作价计算手册》我辅导材料,每周进行3次以上的交流学习.而且受国家森林管理局的委托,让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准,总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做.这对于我们来说是一个真正的大考验,我们上网找资料,以国外的森林管理为参照,再到北图找信息,经过半个多月的努力,我们把自己制定的收费标准上交给领导,领导对我们的工作十分的满意,这也是我们信心倍增,对未来十分的憧憬.

　　这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西,我俩都有一种体会,就是其实知识没有界限,只要你肯学,就肯定能进入到这个知识的领域中来,这对我们以后的工作生活是一个很好的启示.只要努力,你就可以得到你所想要的东西.

　　项目四,某工厂污染扰民搬迁的评估

　　有了前些日子圆满的完成工作的经历,领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定.上几天,领导把一个项目交给我们,让我们独立去完成,就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估,这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用,只是有不懂的地方就向同事们咨询,这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的,再过几天项目就要进入正式的评估阶段了,我们自己也十分的高兴能有机会展现自己.我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧,学到的是社会经历.三,实习感想

　　经过一个多月艰苦而又快乐的实习旅程,我们满载而归,我们不仅仅学会到了房地产的更多知识,把房地产估价的理论和实际紧密的联合起来.我们得到更加宝贵的东西就是经验与自信.我们不再害怕社会激励竞争的到来,我们现在喜欢上了暴风雪的洗礼,我们会真诚的对待以后的每一件事和每一个人,相信有了这次实习的成功经历,我们会在以后的岗位上走的更稳做得更好.

　　房地产估价实习心得4

1.获取估价业务;

2.受理估价委托及明确估价基本事项;

　　3.拟订估价作业方案;

4.收集估价所需资料;

5.实地查勘估价对象;

6.选定估价方法计算;

7.确定估价结果;

8.撰写估价报告;

9.交付估价报告;

10.估价资料归档。

1.合法原则;

2.最高最佳使用原则;

3.替代原则;

4.估价时点原则;

5.公平原则。

虽然我和蒋老师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。

每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。

通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。

以下是我在实习中接触到的几个案例。

案例一：

20__年_月_日8点30分，我们随同项目经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。

这是万隆受闵行区法院的委托进行的司法评估项目。

该厂原先租用了莘庄_村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与_村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将_村和土地管理所告上了法院。

万隆房地产估价有限公司受闵行法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。

当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。

由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及_村有关人员在场，进行相关询问，并