嘉祥国际商贸城可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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2004年全年完成农业总产值22.8亿元,比上年增长20.1%。
近年来嘉祥农业开始向优质、高产、高效型转变,成为了国家商品粮、优质棉生产基地;
中国小尾寒羊保种基地;
中国无花果之乡。
形成了10万亩无公害蔬菜(紫皮大蒜、芦笋、山药等);
30万头鲁西黄牛、50万只小尾寒羊、1000万只鹌鹑、5000亩无花果、10万亩速生丰产林等一批种养殖加工产业化基地。
二00四年农产量为粮食38.08万吨;
棉花2.34万吨;
油料0.35万吨;
蔬菜57.62万吨;
水果1.62万吨;
肉类5.03万吨;
奶类0.41万吨;
猪存栏2.27万头;
羊存栏50.9万头;
牛存栏5万头,渔业生产也有了较大的发展,为市场提供了丰富的农副、特产品资源。
滔滔黄河,悠悠历史。
2600年的苍桑孕育了嘉祥这片肥沃土地。
深厚的文化底蕴,众多的名胜古迹,境内有国家一级重点文物保护单位武氏祠汉画像石刻,是世界文化遗产中的瑰宝;
省级重点文化保护单位青山寺四季常青;
自古被称为《山色霭霭》的《人间胜地》和《流水潺潺》的《世外洞天》;
曾子庙气势雄浑、巍峨庄严,是旅游佳境。
4.工业交通信息
地下的水、煤炭;
地上的山石、农贸、旅游;
空中的航运、电力,构成了嘉祥立体型.多元化的资源空间,为嘉祥的工业发展奠定了良好的基础。
2004年全县完成工业增加值26.37亿元,比上年增长42.5%。
全部国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业由上年的52家发展到81家,完成工业增加值16.93亿元,增长46%。
现建成供电能力2*3万千瓦、1*180万千瓦的电厂各一座,年发电量达到10321万千瓦小时。
327国道、连接京沪与京九的铁路、高速公路、水路横穿其境,直航北京、上海等地的济宁航班机场在嘉祥开通。
交通运输业持续发展,2004年全县公路运输完成货运量598万吨,比上年增长17%,货运周转量68490万吨公里,增长6.4%;
客运量401万人,比上年增长4.7%;
客运周转量14136万人公里,增长8.6%。
信息网络稳步发展,2004年末交换机总容量达到14.5万门,比上年增长17.2%。
电话机总数己达到106339部,比上年增长11.3%,共中城市2.3万部,增长17.4%,农村8.3万部,增长9.4%。
无线移动信息覆盖整个区域。
二、市场现状分析
1.城乡市场分布与剖析
(1)农村市场分布与经营
我们对马集、仲山、纸坊、卧龙山、马村、大张楼、梁宝寺等贸易市场进行了实地考察,它们都是这些地区的人口密集点,相对的集市贸易都是—种自发的行为。
发现大多都是以马路为集市贸易场所,市场沿路沿街而设。
集市中心的店面房价大都在1000元-1300元/平方米之间。
—间二层30平方米店面,年租费在2500元左右。
随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高,市场经营模式有了较大的改变,但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见。
市场效益虽然比较低,但是,与传统的农村产业相比,效益依然较为突出,是农村经济的组成部分。
马集镇商业街
纸坊镇市场
(2)县城市场分布与经营
嘉祥城区人口约七万人,是政冶、经济、文化中心。
市场布局大体可以分为四个层面:
第一层面为“中心小商品市场”:
主要以布匹、服装及小商品为经营项目。
由于市场处于城市中心,人气指数很高,在市场中经营的店舖80户,摆摊子70户。
但是,其经营环境较差,整个场地基本上用遮阳防雨布搭避。
脏、乱、差现象随处可见,存在着严重的消防安全隐患。
第二层面为“废旧钢铁市场”:
主要以废旧钢铁、五金电器,小商品为经营项目。
整个市场占地钢材部分约50多亩,注册经营62户,小商品部分占地约15亩,经营户中副食59户,小百货29户。
现形成了輻射半径100公里的废钢铁金属集散中心。
在区域内有一定的影响。
但是,市场设施简陋,没有一个良好的经营环境,是一个完完全全的露天市场。
第三层面为城郊的“二手汽车交易市场”:
主要经营由于煤、石产业而促发的交通运输二手汽车交易。
市场占地约10亩,每逢五天一市的传统赶集,各种大小二手货运车汇集于此,进行露天交易
第四层为城郊的“嘉祥农贸批发市场”:
占地约30多亩,由村级自发组织,主要批发各种瓜果蔬菜和农贸产品,整个市场的交易形式都处于比较原始的状态,没有完善的基础设施,经营规模较小、效益较差。
综上所述,嘉祥县的市场现状可以概括以下几点:
@群众自发,规划无绪;
[1]
@初具规模,管理缺乏;
@档次欠高,亟待整合。
(3)周边地区市场现状;
济宁:
地级市,有一定规模的专业市场,但与规模化、专业化、规范化的市场运作尚有较大差距。
梁山:
属济宁管辖县,没用形成规模的专业市场,市场的构筑形式尚处于传统的交易格局。
巨野:
属荷泽管辖县,没有形成规模的专业市场,主要依靠马路建市,交易方式传统。
荷泽:
地级市,政府重视,正在下大力度改造原有的传统市场,规范化、规模化、专业化的市场模式正在形成。
2.产业经济对市场的影响
嘉祥2004年地区生产总值61.3亿元,比上年增长20.3%。
(1)区域主要产业
工业:
水泥2169.5万吨;
白酒3535千升;
食用植物油156776吨;
发电103万千瓦小时;
造纸22294吨;
石墨及炭素制品412.2吨;
铜加工6196吨。
农牧业:
粮食380395吨;
禽蛋3.66万吨;
生猪存栏22.7万头;
羊存栏50.9万只;
水产品6952吨。
农用拖拉机7298台;
农用运输车20448辆;
农用汽车727辆。
旅游业:
嘉祥是曾子的故乡,历史文化底蕴深厚,旅游资源丰富,时待开发。
第三产业:
2004年增加值19.86亿元,增长10.6%,三次产业结构比例为17.3:
50.3:
32.4。
主要行业有:
运输业、石工艺、商业流通、劳务服务等。
(2)城乡居民主要的经济来源;
农业、工薪、经商、劳务。
2004年全县民营经济发展到27203户,同比增长24.7%。
其中民营企业705户,个体工商户26498户,增长30.8%。
民营经济从业人员16.67万人,增长12.9%,注册资金173450万元,增长19.1%,上交税收1940万元,增长40.6%。
城乡居民的储蓄存款余额29.12亿元,比上年增长15.7%。
各项贷款余额21.63亿元,比上年下降5.5%。
(3)产业与市场之间的关系;
市场繁荣与否是一个地区产业经济发展的集中表现,
产业与市场是一对双胞胎,辨证的统一。
她们的关系表现为:
一是市场带动产业,反过来产业推动市场;
二是市场本身就是一个开发劳动力资源的最好产业;
三是产业-市场-城市-观念-产业,这正是一条社会经济发展链。
每一个城市的发展都是从市场开始的。
现代市场不光是履行单一的商品交易,而是产业、信息、科技、大商业、大流通的综合。
市场是社会进步的窗口。
总之,从市场考查情况来看,嘉祥的产业尚处于全新的发展阶段,对专业市场的形成与发展有—定的制约。
但是从嘉祥周边地区的市场布局以及本身的市场基础;
从嘉样的交通地域优势;
从嘉祥农牧渔业生产的特定条件;
从嘉祥石、煤等资源的开发优势;
从嘉祥政府对建市兴商的战略理念等一些积极的因素。
建设具有一定规模、专业的市场,乃是天时、地利、人和。
从市场调查来看,嘉祥已具备一定的市场元素。
例如:
山石资源-石雕产业-雕刻工艺市场;
煤石产业-汽车运输-汽车配件市场;
农牧种养殖业–农畜产品深加工-农贸市场;
劳动力剩余-开办商舖-小商品市场
无花果-无花果的深加工(药用、食品)-市扬:
鲁黄牛-鲁黄牛的深加工(食品、制革)-市场;
小尾寒羊-小尾寒羊深加工(食品、制革)-市场;
鹌鹑-鹌鹑深加工(食品)-市场;
紫皮大蒜-紫皮大蒜深加工(保健、食品、药用)-市场。
市场的开发,实际上是人思想观念的更新、理念的创新。
从嘉祥的钢铁金属废旧市场的形成与发展,说明成事在人。
没有资源可以变为有资源,没有市场可以创建市场。
嘉祥完全可以利用信息、交通、资源优势,做到人为我用,物为我用。
与此同时,我们认为:
只要注入沿海商人的理念;
只要对现有市场进行整合;
只要提高市场的建设档次;
只要有政府政策,加以引导,加以规范,科学管理,
嘉祥的市场、产业肯定会深化发展。
3.传统市场与现代市场的关系;
嘉祥的传统市场比较发育,从农村集镇到嘉祥县城,赶集是集市贸易的—种主要商品交流方式。
五天一集,农民从四面八方汇聚—块,成千上万人山人海,有人称之为“麻雀做市”。
市场交易物品玲瑯满目,这也呈现出嘉祥传统市场的兴隆景象。
但是这种市场的交易时间非常短,交易方式也非常简单,物品的附加值为零。
由于城市建设规模的不断扩大澎涨,经济运转速率不断提高,人们生活节奏的不断加快,传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。
因而建设相当规模的专业市场,以替代散乱的传统市场,这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系,都具有十分重要的意义。
三、
规划目标
1、规划背景:
(1)、嘉祥周边地区尚未有此类专业大市场,给项目的实施与发展留有足够的空间。
(2)、嘉祥现有市场(如废旧钢铁市场等)在周边地区有一定的影响。
(3)、嘉祥周边地区农民经商意识观念的转变,以及嘉祥经济发展在区间作用地位的不断突出。
(4)、嘉祥交通优势的明显,铁路、高速、国道、航空、水运为市场提供信息、运输路网。
(5)、嘉祥具备较为突出的农业资源、产业资源、文化旅游资源优势,为市场注入新的活力。
(6)、嘉祥城市规划建设的快速发展,为市场创造良好的环境。
艺术大道
城区商业街
(7)、嘉祥县委、县府领导的重视,给项目提供有力的保证。
(8)、用浙商的理念,打造全新的市场。
2、规划指导思想:
坚持以人为本,注重环保意识;
强调精品规划,创建商居环境;
优化资源组合,发挥区域优势;
突破市场空间,提升辐射能カ。
通过市场的有机整合,做到合理布局,规
范市场管理。
用全新的手法表现市场建筑形态,以增强市场的动感カ和亲和力,
使之成为嘉祥城市建设的崭新亮点。
3、项目定位与名称:
鉴于嘉祥目前市场现状,经济和发展方向,找出符合嘉祥市场建设与发展,个性鲜明
的市场建设突破点。
充分利用现有市场资源,挖掘深层的市场内涵,投入全新的市场理念,全方位规范市场管理,展示现代市场的建筑形态,全力打造鲁西南一流的,高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的鲁西南商贸物流集散中心。
为适应区域市场竞争,实施品牌战略,我们将整个项目定名为:
----
嘉祥国际商贸城
根据嘉祥现在市场布局的实际,可以将其分为“嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)”和“嘉祥国际商贸城(小商品大市场)”两大区。
4.
综合技术经济指标:
建筑密度;
33%
积容率;
1.5
绿化率;
≥25%
建筑间距;
1:
1.0H
5、市场功能组织:
(1).汽车交易区:
汽车、摩托车及配件;
(2).农特产交易区:
鹌鹑、无花果、紫皮大蒜、粮棉等特产及其深加工产成品;
(3).钢材、建材交易区;
包括建筑陶瓷洁具、居室装饰;
(4).小商品交易区:
服饰鞋类、文化、体育用品,日用装饰品等小商品;
(5).五金电器工具交易区:
(6).住宅、休闲、餐饮、文化广场区。
6.规划目标:
坚持近远期相结合,一次性规划,分期实施的规划原则(二个方案进行比较)。
方案一:
首先,对原来废旧钢铁市场进行整合,在城西(属卧龙山镇地块)建设“嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)”,包括废旧钢铁、汽车交易等内容。
然后,在原有废钢铁市场处建设“嘉祥国际商贸城(小商品大市场)”。
方案二:
在艺术大道与呈祥大道北侧建设“嘉祥国际商贸城”。
(1)
用地规模:
项目总用地400亩,为便利地块征用、政策处理以沟渠为界,分南、北两地块各200亩。
一期用地200亩;
二期用地200亩。
A嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)
总用地800亩(首期200亩,二期300亩,三期300亩)。
B嘉祥国际商贸城(小商品大市场)
总用地200亩(总体开发200亩)。
嘉祥国际商贸城,
总用地400亩(首期200亩,二期200亩)。
(2)用地性质:
商业综合用地。
(3)投资规模:
4亿元;
1.70亿元。
嘉祥国际商贸城(小商品大市场)
3.0亿元。
(4)市场流量:
方案一
区间规划日人流量1万人;
区间规划日人流量1.5万人。
区间规划日人流3.0万人。
(5)功能区分:
总体规划内容一览表:
A
嘉祥国际商贸城(五金建材大市场):
a
汽车交易区(旧汽车交易、汽摩配);
b
废钢材交易区;
c
五金交易区;
d
建材、陶瓷交易区;
e
商住、绿化、餐饮、休闲区。
B
嘉祥国际商贸城(小商品大市场):
服饰、床上用品交易区;
手套、鞋类交易区;
小商品综合交易区;
农贸、山地贸、土特产交易区;
音乐广场、休闲娱乐、餐饮区。
嘉祥国际商贸城:
手套、鞋类交易区
家居、电器、五金交易区;
小商品、文化用品交易区;
农贸、山地贸、土特产交易区
f
商住、休闲、餐饮、音乐文化广场区。
四、项目运作的方案比较
方案一;
基本符合嘉祥目前市场的现状,通过对老市场的有机整合,可以实现市场效益的最佳分配,是—种比较理想的操作方法。
但是,在实施这一方案的过程中,会涉及各个方方面面的经济利益问题,引发各种社会矛盾,不利社会的协和发展,最终会减缓项目的建设进程。
从嘉祥城市总体规划实施与发展的实际出发,由于国际贸商城的规划设计即与城市环境相协调,因此,建设一座云集科技、信息、贸易、物流、商居、休闲、娱乐、生态于一体的,高品位、亲自然、多功能的现代化市场,与城市建设浑然一体,成为城市新区建设的亮点。
实施方案二,可以平衡城市经济的协和发展,可以减少诸多复杂的矛盾,政府可以通
过政策的杠杆,实现市场资源的有机整合,进而更大发挥市场的社会效益和经济效益,因此我们建议采用方案二。
五、项目实施的不利因素与对策
1、不利因素:
区域经济发展还不平衡;
(2)国民收入还不高;
(3)社会消费水平还很低;
(4)城市人ロ规模偏小,商业网点主要于城市中心,人流过于聚集;
(5)城区居民的生活习惯;
(6)房价、商铺租费在城市的各个区块差距较大等等,这些因素都将直接影响市场的形成与发展。
2、对策:
(1)政府制定相应的政策杠杆,有效地对现有的市场资源进行整合;
(2)城市总体规划必须明确今后市场的发展趋势;
(3)政府对市场建设应有相对カ度的扶持政策;
(4)市场的规划建设应有相当的规模与档次;
(5)市场策划应有全新的理念。
六、运作与经营管理
1、前期准备;
(1)市场考察;
(2)
项目研究(论证、立项);
(3)
项目策划(招商、广告);
A.广告策略:
概念先行,大手笔造势
a.整体广告站在“大手笔、高起点”的基础上,要清楚意识到在卖市场即是销售概念,准确的概念定位可以主导顾客潜在的投资行为。
b.构建品牌资产
广告的核心功能不仅促销和传达信息,更重要的是构建本项目的长远品牌资产,通过强势传播,逐步渗透入客户群心里,并形成个性鲜明的品牌形象,本项目的品牌定位和品牌形象就是:
---鲁西南最大综合物流商贸城!
c.品牌内涵:
·
拥有鲁西南的交通优势;
强调市场与嘉祥远景规划的结合;
.强调现有市场资源整合与模规化、专业化市场发展结合;
以中高档品质,超低档价格入市;
以现代典雅的建筑风格出现,强调高层次的品牌形象;
推广概念将以“一体化”、“物流核心”、“综合性市场”为主要元素;
产品结构相对低密度的结构进行开发,强调大面积、大空间更适合经营,居住的建筑规划。
d.密集型广告投放
.利用嘉祥以及相关区域的新闻媒体,进行密集型广告宣传,涵盖所有相关主流报纸,扩大版面,加大软文宣传。
.调研目标客户群的阅读习惯,在省外进行报纸投放选择。
.调研客户经常阅读的行业性、专业性报纸,进行策略性投放。
.电视媒介的调研和分析深入到位。
.其他楼书、宣传单页、会展布置。
e.文案要点
.济宁版块交通优势;
.嘉祥东大门的规划前景;
.新市场物流优势;
.新市场价格优势;
.新市场功能一体化优势;
.新市场配套设施优势;
.开发商开发经营理念优势。
f.形象包装
售楼布置、楼书、招商手册、电视专题片、电视广告片、建筑三维动画、客户通讯、DM(直邮)市场小报、VI企业形象视觉识别系统。
g.户外广告
大型路牌、路灯、公路、铁路、车站、码头等一些公共场所。
h.新闻事件策划的运用
可以与报社合作,通过大幅的片纸面,用新闻观察的方式,对本项目进行全景式的新闻报道。
B.招商策略
a.招商的前凑
在项目的运转过程中,全面对项目进行包装推销,结合政府的大政策、宣传区域的大优势,因为市场是政府的市场,是百姓的市场,就应该让政府说话,让百姓说话。
因此要求:
.不同阶段地由政府组织一些恳谈会、洽谈会、推介会;
.各种新闻媒体的介入;
.组织一些公共活动(同乡会、联谊会、研讨会、演唱会);
.招商中心的环境布置,招商人员的培训;
.市场考察与招商网点的建立;
.招商计划的细化。
b.对大客户的直接招商
调查结果显示,一般经营户都表示,自己不会作为第一批投资者,其根本原因在于担心市场不能快速形成预热期。
.在项目推广前期,对大经销商进行直接拜访,着重研究落实这些大客户的产品个性化的需求。
.加强对浙江商人的招商。
浙江是全国批发市场速度、数量和经营数量最高的省份,浙江商人在商业流通方面也积累了相当深度的经营理念和开发经验,同时又是主要的市场产业基地。
因此加强对浙江商业和浙江商人的联系,对本项目开发的全过程都具有不可估量的促进作用。
.对各省各地区的主要商品生产基地进行招商,在其建立招商办事处。
.利用本地产业优势进行招商。
.在市区内各大市场内进行招商。
c.提升专业服务质量
房产商的专业服务具有相当大的借鉴促进作用,本项目能够提供产品专业服务,具有超强势竞争优势,因此可以通过提出服务附加进行促销。
d.聘请有业内的“关系”人士,针对本项目的需求的特定客户进行直接的拜访,以人际传拌的方式促销。
(4)
资金筹措:
自筹、联建、信贷三位一体,滚动开发。
2、项目设计;
(1)地质勘察设计;
(2)规划初步设计;
(3)规划详细设计;
(4)园林景观设计;
(5)筑建方案设计;
(6)建筑施工设计;
(7)建筑模型设计。
3、工程施工;
(1)建筑市场的评估;
(2)工程预概算的编制;
(3)工程招投标的确定;
(4)施工组织的设计;
(5)项目实施的展开。
4、市场管理。
(1)项目公司:
拟建“嘉祥国际商贸城有限公司”,其性质为独立核算、自主经营、自负盈亏、承
担责任的法人单位。
(2)经营管理机构:
公司实行总经理负责制。
下设副总经理、经理监事会、财务部、行政部、营销部、工
程部、物管部。
(3)市场运作:
开发主要以嘉祥市场资源整合为基调,实出浙商的理念,利用周边及沿海地区成熟的市场优势,短(建设周期短)、平(运作平稳)、快(快速形成市场),重点招商,引领楷模,以“高标准、高起点、高投入、低效益”的原则,迅速培育市场。
(4)资金投放:
计划明确,环节细化,重点突出,快速跟进。
B.社会效益
市场对社会影响效果
嘉祥国际商贸城项目实施以后,周边地区迅速向大市场聚拢。
3.5万人的市场人气流量,20000人的居住条件为市场注入崭新的活力。
全新的市场管理、产生高效的市场经济。
与此同时,地域的优势迅速提升,物流、农贸以及其它市场的功能进一步发挥。
产业结构发生的变化,城镇水平大大改善,社会效益无法估算。
其具体表现在以下几个方面:
(1)极大地提升了嘉祥商贸专业市场的地位。
(2)从主体上改善了地区投资环境。
(3)从侧面上改变了嘉祥城市形象。
(4)汇聚强大的专业化商业流向,人气旺盛,带动相关行业的提升和发展。
(5)可以解决近上万人的社会就业问题。
(6)极大支持了城市环境的发展,促进城市区域综合实力的提升。
C:
经济效益
谁投资谁受益,多种经济成份联营、联建的投资方式,通过联营联建收回部分工程费用及其他投入成本。
市场建成运作产生效益
(1)自留营业房出租;
(2)精品楼店铺出
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