上海市住宅物业服务分等收费标准三级Word格式文档下载.docx
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项目
楼内公共区域
地面
每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,隔日拖洗一次,地面清洁。
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次,保持基本无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具
每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点,收集点每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;
明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹一次,表面无污迹。
11
垃圾厢(房)
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日冲洗二次,垃圾厢(房)及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善。
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
13
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
人员要求
(1)专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责。
(2)有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
门岗
(1)小区出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录,阻止未经许可的外来人员进入小区。
(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;
对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗
(1)白天每二小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
(2)在遇到异常情况、突发事件时,采取相应的应对措施,及时报告管理处和相关部门。
技防设施和救助
(监控岗)
(1)小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
(2)监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
(2)及时处理车辆停放不规范的现象。
(3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场地每日清洁一次,有照明,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准
基本条件
要素
养护要求(植物)
每平方米绿地面积年最高收费标准(元)
一级
1、以绿为主。
绿地内植物覆盖率在80%以上。
2、乔、灌、草等保存率90%以上。
草坪
修剪
年普修二遍以上。
1.30
清杂草
每年除草三遍以上,控制杂草孳生。
灌、排水
无明显缺水枯黄,有积水采取排除措施。
病虫害防治
控制大面积病虫害发生。
树木
乔、灌木每年适时修剪一次;
篱、球年修剪二遍以上;
地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土
年中耕除草不少于三遍,及时拔除大型杂草,控制大面积杂草发生。
有针对性及时灭治,年喷药不少于二次,控制大面积病虫害发生。
扶正加固
发生倒伏及时扶正、抢救。
二级
1、以绿为主,植物造景。
绿地内植物覆盖率80%以上,绿地基本无裸露。
2、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率95%以上,大乔木保存率98%以上。
绿地设施基本完好。
年普修三遍以上,切边整理一次以上。
2.00
年普除杂草四遍以上,杂草面积不大于8%。
干旱、高温季节基本保证有效供水,有积水应及时排除。
发现病虫害及时灭杀。
乔、灌木按规范修剪每年二遍以上;
篱、球每年修剪三次以上;
地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。
每年中耕除草四次以上。
施肥
每年普施基肥一遍。
有针对性及时灭治,每年喷药不少于二次,控制大面积病虫害发生。
发生倒伏及时扶正、加固。
1、利用植物、山石、水体等设置景点。
2、绿地内植物覆盖率80%以上,且群落、层次明显。
并有花卉布置。
3、绿地保存率100%(包括经过规定手续变更)。
乔、灌、草等保存率95%以上,大乔木保存率98%以上。
绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。
每年普修四遍以上,草面基本平整。
3.00
每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。
及时灌溉,保证有效供水,有积水及时排除。
每年普施有机肥一遍。
修剪
乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;
蓠、球超过齐平线10cm应修剪,每年不少于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;
地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次。
每年中耕除草五次以上,土壤基本疏松。
按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;
每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。
有针对性及时灭治,主要病虫害发生低于10%。
有倒伏倾向,及时扶正、加固。
其它
乔灌木生长良好,树冠完整;
花灌木基本开花;
球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
花坛花境
布置
一年中有二次以上花卉布置。
保持有效供水,无积水。
补种
缺枝倒伏不超过十处。
修剪、施肥
保持花卉生长良好。
及时做好病虫害防治。
四级
1、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。
3、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。
花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。
4、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
草坪保持平整,草高不超过8cm。
4.50
每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大于5%。
常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。
按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上。
草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。
乔、灌木修剪每年三次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;
蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;
地被、攀援植物修剪及时,每年不少于三次,基本无枯枝。
适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍。
防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%。
树木基本无倾斜。
花灌木按时开花结果;
球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。
续上页
一年中有三次以上花卉布置,三季有花。
缺枝倒伏不超过五处。
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;
每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次。
适时做好病虫害防治。
五级
1、绿地总体布局均衡,生态、景观效应显著,集中绿地率20%以上。
2、运用植物、山石、水体等设置景点,且与环境协调,效果好。
3、乔、灌、地被、草配植科学,层次丰富、季相分明。
集中绿地布置全冠大树;
花坛、花景面积占绿地总面积1%以上;
植物品种多样(1万平方米以上绿地不少于80种,2万平方米以上绿地不少于100种)。
4、绿地保存率100%。
乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施及硬质景观保持常年完好。
草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超过6cm。
6.50
及时清除杂草,做到基本无杂草。
常年保持有效供水,草地充分生长,有覆沙调整,地形平整、流畅。
按肥力、草种、生长情况,适时适量施有机复合肥二到三遍。
预防为主、综合治理,严格控制病虫害。
绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。
乔、灌木修剪每年三遍以上,无枯枝、萌蘖枝;
篱、球、造型植物按生长情况,造型要求及时修剪,做到枝叶茂密、圆整、无脱节;
地被、攀援植物修剪、整理及时,每年三次以上,基本无枯枝。
常年土壤疏松通透,无杂草。
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。
每年普施基肥不少于一遍,花灌木增追施复合肥二遍,满足植物生长需要。
预防为主、生态治理,各类病虫害发生低于5%。
扶正、加固
乔灌木生长健壮,树冠完整,形态优美;
球、篱、地被生长茂盛,无缺枝、空挡。
每年中有四次以上花卉布置,四季有花。
缺枝倒伏及时补种。
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。
每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次,盛花期追肥适量。
备注:
1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。
绿化养护费用分摊公式为:
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×
绿地面积÷
可分摊建筑面积÷
2、绿地以种植面积计算:
地下车库顶上绿地按实际种植面积计算;
棚架按垂直投影面积计算;
行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算;
嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算;
墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算;
未定事项可按商定计算。
3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主,以实地丈量为辅。
4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数,冷地型草修剪频次应酌情增加。
“百慕大”草高一般不超过4cm。
混合型运动草坪应增加修剪频次,可按实调整。
5、因修剪等产生的废弃物,整理集中堆放,清运及时;
树上悬挂物及时清除;
发现死树及时清除、适时补种,保持绿地内清洁整齐。
6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则,应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。
7、使用化学药剂,必须严格执行国家现行有关规定。
应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害,并在喷药前安民告示。
8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求(一级除外)。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准
类别
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准(元)
备注
公共部位
一类
房屋结构
每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.04
1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。
费用按月预收,单独列账,按实结算,滚动使用,每年公布一次。
结算时,维修人工费按总费用的30%提取,材料费用按实际发生结算。
2、一类零星修理的范围包括:
(1)内外墙面(墙面砖、涂料)小面积修补(每处1平方米以下)。
(2)更换公共走道门窗五金件。
门窗
每半月一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落,地坪、地砖平整,有缺损及时修补。
管道、排水沟
每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。
道路、场地等
每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等,要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外)、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用(需更换除外)。
安全标志
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
每平方米建筑面积月
最高收费标准(元)
二类
每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.07
(3)疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
(4)更换公共走道门窗玻璃(单块面积小于1平方米)。
(5)街坊道路侧石、路面修补(单块长度小于1米或面积小于1平方米)。
(6)设施、设备标识修补。
(7)扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
墙面、顶面粉刷层无明显剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损,墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、
屋顶
每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。
每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
围墙
每月一次巡查围墙,发现损坏立即修复;
铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。
3、二、三类零星维修的范围在一类基础上,还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
4、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养(修)设施(备)的费用由建设单位承担。
每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,侧石平直无缺损。
休闲椅、室外健身设施等
每周二次以上巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。
每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
三类
每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.10
每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外〕。
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
供水系统
普通水泵
1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
多层0.03
高层0.06
供水系统成本构成:
1、普通水泵:
(1)供水运行(电耗)。
(2)供水设备保养。
(3)水池、水箱清洗。
(4)水质抽样化验。
2、变频水泵:
(3)蓄水池清洗。
变频水泵
0.06
排水系统
二级生化处理
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好,运作正常。
4、污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次,如有破损立即更换。
二次生化处理系统成本构成:
(1)二次生化处理系统运行(电耗)。
(2)设备保养。
公共照明
公灯
每周二次巡检公共照明设备,修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。
高层0.05
1、公共照明成本构成:
(1)公共照明运行(电耗)。
(2)零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
(3)设备的养护。
2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。
3、三类中大堂未使用分体空调的,标准酌减0.02元计费。
公共电气柜
每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养,每年一次对电气安全进行检查。
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
多层0.06
高层0.08
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在98%以上。
每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
多层0.08
高层0.10
保持灯具完好,亮灯率在99%以上。
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次,每年检查、保养二次,保证其正常使用。
消防系统
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
2、消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好。
3、每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
0.015
1、消防系统成本构成:
(1)消防设施、器材保养。
(2)消防设施年安全检测。
(3)灭火器更换(首次配备不计入本费用中)。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
2、消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器,并对全部控
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