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至此,土地经营权抵押担保权能已获得政策支持。
应该说是个很大进步,可是还有一个问题。
承包经营权是家庭所有,也就是几亩地,即使能够抵押,融资也有限。
而作为规模流转的农业主体如何抵押融资,这又需要进一步探讨。
(二)法律支持激活土地权能,实质是提高担保功能,让金融部门放心放贷。
涉及法律有《土地承包法》、《物权法》和《担保法》。
从法律角度,唯一突破口是地上附着物,即正在生长的农作物等可以作为抵押物。
这就为以农作物未来收益折现为基础设定融资担保、激活土地权能提供了可能。
二、条件成熟
(一)产权明晰产权明晰是解决土地抵押融资首要因素。
按照省一号文精神,已全面铺开土地确权,预计2015年年底全面完成。
进行土地产权制度改革的顶层设计时机已成熟。
(二)客体形成加快土地流转,推进适度规模化是贯彻十八大精神具体体现。
博兴县在土地流转方面取得了一定成效。
流转达15.3万亩,占全县耕地26%。
交易客体已形成。
(三)融资迫切目前,农业企业主要以博华等为代表,合作社500多家,家庭农场78家,总体呈现以现代农业企业为龙头,多种农业经营主体为补充的结构态势。
各类经营主体对资金需求迫切。
但徒有土地使用权,无有效抵押物,难以转换为资本。
三、突破探索
(一)体系建设土地经营权抵押贷款没有现成经验可循,县农业局制定了《农村土地经营使用权证申办程序》。
(二)金融配合县农商行制定了《土地承包经营权抵押贷款管理办法》,会同农业局制定了抵押贷款流程。
(三)找准突破口按照企业申请,街道审核,农业局备案并申请,县政府发证流程,为国丰农业公司颁发了土地经营使用权证,2014年5月23日,发放首笔80万元贷款,为农业经营主体破解融资瓶颈趟出了新路子,开创市农村土地经营权抵押融资之先河。
四、存在的问题
(一)法律障碍《土地承包法》第49条和第50条:
通过招标、拍卖、公平协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证的,可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。
《物权法》第180条,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押,其他土地附着物也可以抵押。
第184条,土地所有权,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。
《担保法》第37条,不允许在耕地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权上设定抵押。
综上所述,家庭承包经营权是没有抵押权能。
《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围,将家庭承包的土地承包经营权排除在外,而只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的四荒等土地承包经营权作为抵押财产。
其他方式承包的情形,三部法律是统一了口径的,其特点共同体现了公平、公正、公开原则,能达到这些条件的情况,在博兴县几乎没有。
此外,根据国家工商总局2007年《动产抵押登记办法》第二条第一款规定的浮动担保的动产抵押问题:
企业、个体工商户、农业生产经营者可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品进行抵押。
所以,唯一突破口是其他地上附着物,即正在生长的农作物等可以作为抵押物。
但又存在地上抵押物的价值评估,金融部门的认可等问题。
2014年一号文件提出允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资,为土地经营权抵押指明了方向。
但从法律角度,土地承包经营权抵押仍存在障碍,更别说各类主体流转后的使用权抵押融资了。
(二)基础不完善土地经营权抵押融资有几个前提,首先是权证发放,其次是规范流转合同,再次是小证换大证的政府确认,最后是金融部门认可放款,而且程序是单向不可逆的。
一是土地确权滞后。
二是流转不规范。
三是地方政府确认的合法性。
(三)金融创新滞后经过历史取舍,现存的农村金融主体,除了经济发达镇还有国有商业银行影子外,其他只剩下农村信用社了。
基于盈利目的,大多也起到抽水机作用,加剧了农村资金供给不足。
金融部门各自为政,条件、办法、流程不一,不便于统一完善融资资料。
(四)评估问题有法可依的只有地上农作物等可以作为抵押物。
至于评估价值确定依据无疑是财务现值理论,笔者以为价值评估的难题不是评估方法选择,而是参数确定、运用问题。
比如抵押率、期限、折现率等,还有低价基准确定和评估机构信誉问题等。
五、建议
(一)抓紧土地确权土地确权是规范土地流转,进而规范土地经营权抵押融资的基础,也为以后的流转评估、政策奖励、纠纷调解提供依据。
(二)规范流转严守基本原则。
坚持家庭承包为基础;
以改革为动力,充分发挥农民首创精神;
坚持依法、自愿、有偿;
坚持规模适度。
(三)建立市场按照政府主导,市场运作思路,建立县、镇、村三级土地产权交易网络,县建立综合产权交易中心,镇建产权交易所,村设信息站。
扩大交易范围,完善市场配套建设,为土地产权融资担保提供良好市场环境。
建立政府性担保基金或担保公司。
由政府牵头,各级财政注资,组建国有非盈利企业法人担保融资公司。
慎重选择经营管理人员、确定服务对象范围、完善业务流程与制度,引导农村加快信用担保体系建设。
慎重选择担保服务对象,监管工商资本运营。
找准突破口,加强事前、事中监管,防患于未然。
(四)成立评估事务所土地流转价格定价是个复杂问题,跨年度收益不确定性,传统与现实因素交织,都给土地产权交易定价带来难度。
可以设立专家库,聘请各类农业专家、专业评估师组成评估专家组,运用现值等可行理论确定流转基价。
(五)创新农村金融体制十七届三中全会提出,要创新农村金融体制,允许有条件的合作社开展信用合作。
所以,应积极引入市场竞争机制,创新思路,鼓励发展多种形式的农村金融服务主体,以丰富农村金融市场活力。
一是发展社区资金互助。
县农业部门审核监督,民政批准成立,以镇为服务区域,从事内部成员资金融通。
资金来源与使用者都是本地成员,其信用资信易于监督考核,风险可控。
不过,由于部分互助社,出现违规操作,携款跑人现象。
笔者以为,不能因噎废食,应加以引导,合理利用。
另一种合作金融形式是合作社内部资金互助。
在社员内部吸收入股,需要资金的社员,可以自己所入股份为依据,以几个股东社员联保为保证,低息或免费获得发展资金。
不对外吸收存款和发放贷款,严格内部操作,规避金融风险。
当然,作为新生事物,良莠不齐现象是很正常的。
应鼓励发展多种合作金融,搞活农村经济。
况且该类操作软件已相当成熟,管理知识要求不高,很有借鉴意义。
(六)大力发展农业主体培育更多农业主体,保证足够交易下手,保持农村产权交易顺畅,维持金融秩序,维护农民群众的切身利益。
(作者单位:
山东省滨州市博兴县农村合作经济经营管理站)农村土地经营权抵押融资分析农村土地经营权抵押融资分析作者:
王守华来源:
《中国集体经济》2015年第11期合作社等主体逐渐成为引领现代农业的主力军,而融资难等问题已成为限制其发展的障碍。
一、制度沿革与产权改革
(一)历史沿革家庭承包经营责任制作为农村基本经营制度,也是随着政策变动而发展的,可分5个阶段。
(二)法律支持激活土地权能,实质是提高担保功能,让金融部门放心放贷。
二、条件成熟
(一)产权明晰产权明晰是解决土地抵押融资首要因素。
(二)客体形成加快土地流转,推进适度规模化是贯彻十八大精神具体体现。
(三)融资迫切目前,农业企业主要以博华等为代表,合作社500多家,家庭农场78家,总体呈现以现代农业企业为龙头,多种农业经营主体为补充的结构态势。
三、突破探索
(一)体系建设土地经营权抵押贷款没有现成经验可循,县农业局制定了《农村土地经营使用权证申办程序》。
(二)金融配合县农商行制定了《土地承包经营权抵押贷款管理办法》,会同农业局制定了抵押贷款流程。
(三)找准突破口按照企业申请,街道审核,农业局备案并申请,县政府发证流程,为国丰农业公司颁发了土地经营使用权证,2014年5月23日,发放首笔80万元贷款,为农业经营主体破解融资瓶颈趟出了新路子,开创市农村土地经营权抵押融资之先河。
四、存在的问题
(一)法律障碍《土地承包法》第49条和第50条:
(二)基础不完善土地经营权抵押融资有几个前提,首先是权证发放,其次是规范流转合同,再次是小证换大证的政府确认,最后是金融部门认可放款,而且程序是单向不可逆的。
(三)金融创新滞后经过历史取舍,现存的农村金融主体,除了经济发达镇还有国有商业银行影子外,其他只剩下农村信用社了。
(四)评估问题有法可依的只有地上农作物等可以作为抵押物。
五、建议
(一)抓紧土地确权土地确权是规范土地流转,进而规范土地经营权抵押融资的基础,也为以后的流转评估、政策奖励、纠纷调解提供依据。
(二)规范流转严守基本原则。
(三)建立市场按照政府主导,市场运作思路,建立县、镇、村三级土地产权交易网络,县建立综合产权交易中心,镇建产权交易所,村设信息站。
(四)成立评估事务所土地流转价格定价是个复杂问题,跨年度收益不确定性,传统与现实因素交织,都给土地产权交易定价带来难度。
(五)创新农村金融体制十七届三中全会提出,要创新农村金融体制,允许有条件的合作社开展信用合作。
(六)大力发展农业主体培育更多农业主体,保证足够交易下手,保持农村产权交易顺畅,维持金融秩序,维护农民群众的切身利益。
山东省滨州市博兴县农村合作经济经营管理站)农村土地承包经营权抵押制度探讨[摘要]土地制度是国家相关制度中的一种,且非常重要。
完善健全该制度,将有利于国家经济的发展。
农村土地承包经营权抵押制度作为土地制度中的一种,对其进行相应的革新与完善,可更好地解决农村土地的社会保障功能与融资功能相结合的问题。
本文主要就农村土地承包经营权抵押的必要性、现行情况、目前所存在的问题及改革方法这几方面进行简要的论述。
[关键词]土地承包经营权抵押制度改革[中图分类号]F321.1[文献标识码]A[文章编号]1003-1650(2015)10-0016-02农村土地承包经营权抵押是指:
土地的承包经营人,以土地的承包经营权作为担保,来实现担保抵押权人债权的一种方法。
同时,这也是土地承包经营权的一种流转方式,而相关制度的制定将有利于流转的管理,更好地为其提供服务。
同时,在法律、制度的制约下,农村土地承包经营权市场将更加的规范化,于经济的总体发展方面具有促进性的作用。
而为了更好地规避农村土地承包经营权在抵押时所出现的各类风险,相关部门应围绕土地来完善、革新各项法规、制度。
1进行农村土地承包经营权抵押的必要性1.1有效地促进了城乡结合当下,我国的城乡发展处在一种不平衡的状态,致使城乡间的经济发展、民众收入、生活等多方面产生了较大的差距,近些年来,这一情况在不断地扩大。
这种巨大的城乡差距若不能得到有效的改善,将会进入到一种恶性循环的状态,在国家的整体发展方面十分不利。
农村土地承包经营权抵押的实行,给予了那些想要脱离土地、走出农村的人们一线机会。
在这一过程中,逐渐地拉近了农村与城市间的距离,是有效改善、平衡合理化城乡发展的方法之一。
1.2对农业现代化发展具有促进作用现代化农业发展是社会发展的必然要求,而实行农村土地承包经营权抵押,可有效地解决资金的投入问题,而充足的资金则是实现农业现代化发展的基础条件之一。
同时,这一制度的实施,可有效地促进农业生产向机械化、规模化经营转变。
就这一角度而言,进行农村土地承包经营权抵押是十分必要的。
2农村土地承包经营权抵押的现状农业的发展对于国家经济的整体发展具有着重要的意义,但是,当下的学术界中,对于是否应该进行农村土地承包经营权抵押持有着不同的观点。
2.1农村土地承包经营权抵押是可行的一些学者认为,农村土地承包经营权抵押可在一定程度上解决农民融资困难的问题,其对资金的融通是具有促进性作用的。
并且在一定程度上可解决当下农村所存在的金融供需矛盾问题。
2.2农村土地承包经营权抵押不利于农民的社会保障一部分学者认为,禁止农村土地承包经营权抵押才更有利于农民的社会保障。
进行农村土地承包经营权抵押,将会使农民失去生存的依据,这样将不利于农村社会的稳定。
由于人们就这一问题无法达成一致观点,进而在现行的社会中,农村土地承包经营权抵押在法律、法规方面还不够健全,导致在进行农村土地承包经营权抵押时出现了很多问题,对于当下农村土地承包经营权抵押,无法发挥出其应有的作用。
3农村土地承包经营权抵押当下的问题所在3.1社会保障尚不完善相关人士认为,当下我国的社会保障体系还不够完善,因而在农村,土地不只是重要的生产要素,同时还起到了保障农民基本生活的作用。
若是农民在进行土地承包经营权抵押转让后,在期限内无法履行债务时,那这些农民将会失去土地,也就失去了其原有的基本生活来源。
此时,不完善的社会体制又无法为其提供有效的社会保障,农民的生存便出现了问题。
随着时间的推移,当问题无法解决,不断膨胀、扩大时,这一问题便演化成了社会问题,对于社会的整体稳定极其不利。
3.2土地的评估是否合理在进行农村土地承包经营权抵押的过程中,势必要对相应的土地进行评估定价。
而当下,社会中尚无专门的机构、专业的人员来对土地进行评估,并且相关部门也未制定出相应的评估制度,致使土地的评估无有效依据可参考。
正是由于这些因素的存在,致使当下土地评估的合理性受到质疑。
4对农村土地承包经营权抵押的几点建议4.1法律法规的完善相关部门应针对土地生产的特性、作物的种植技术等方面进行研究,在制度、法规的制定时将其考虑进去,在农村土地承包经营权抵押时对其予以保障。
同时,还应对耕地的保护进行相关制度的规定,以免在土地承包经营权抵押后对其产生破坏性作用。
不仅如此,相关部门在制度制定时,还应切实地考虑到农民的利益,在保证抵押制度完整的条件下,最大限度地来保护农民的利益。
4.2政府部门应加强土地管理政府作为土地使用、监管的职能部门,在进行农村土地承包经营权抵押的过程中,应加大管理力度,明确各自分工,切实地做好本职工作,最大限度地服务于农民。
在这一过程中,办公应透明化、工作应有序化、管理应严谨化、信息应公开化,以保证土地市场的公平、有序。
同时,政府部门可采用回购制度作为保障,这对于农村土地承包经营权抵押的实施将具有促进性的作用。
4.3进一步地完善农村社会的保障体系在农村,土地还承担着重要的社会保障任务,这在一定程度上阻碍了农村土地承包经营权抵押的实施。
而完善农村社会的保障体系,可有效地解决这一问题。
同时这也将为拉近城乡距离,产生促进性的作用。
4.4发挥金融机构的作用各地的金融机构可与政府进行相应的沟通,为农村土地承包经营权抵押搭建一个平台。
在这一平台上,以政府为担保,适情况来进行抵押业务办理。
这既解决了农民的贷款问题,又在一定程度上起到了规避金融机构风险的作用。
4.5建立专门的土地评估机构土地评估机构在农村土地承包经营抵押的实施中是必不可少的,其的规范化可令土地的价值评估合理化。
因此,相关部门应建立专门的土地评估机构,培养专业的土地评估人员,制定相应的评估法规。
5结语农村土地承包经营权抵押作为一种财产与权力的流转方式,其的实施是可行的,也是必要的。
而在这一过程中,相关部门应加强有关制度的制定,并对现行的制度进行完善,在最大限度保障农民利益的基础上,将各类风险进行有效的规避,以达到促进国家经济发展的目的。
参考文献[1]马浩青,俞凯.对于农村土地承包经营权抵押的探讨[J].法制与社会,2011(14).[2]李相范.农村土地承包经营权抵押初探[J].法制与社会,2010(11).[3]欧阳国.农村土地承包经营权抵押:
困境与出路[J].内蒙古农业大学学报(社会科学版),2010(04).[4]周维德.农村土地承包经营权抵押:
困惑及实现[J].广西社会科学,2014(11).我国农村土地承包经营权抵押规则初探摘要:
本文通过对农村土地承包经营权的抵押标的、抵押效力、实现方式和管制原则的探讨,提出了土地承包经营权抵押不同于一般物的抵押的特殊性,土地承包经营权抵押应遵从其特殊性。
关键词:
土地承包经营权;
抵押;
规则中图分类号:
F830文献标识码:
B文章编号:
1674-2265(2013)07-0064-04与传统用益物权相比,土地承包经营权是一种特殊的用益物权。
与一般私人所有权抵押不同,在土地承包经营权上设立抵押负担,除了要遵循一般抵押规则外,还应遵循适合其自身特点的规则。
一、抵押标的
(一)抵押标的是物权性质的土地
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