可行性研究报告最终稿.docx

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可行性研究报告最终稿

君地·天城开发项目

可行性研究报告

长春君地房地产开发有限公司

第一章总论…………………………………………3

第二章市场需求预测及建设规模…………………5

第三章项目优势及二期推广计划…………………10

第四章项目建设条件及设施规划…………………11

第五章项目设计与规划理念………………………17

第六章项目整体技术指标表………………………21

第七章项目组织机构………………………………22

第八章项目实施……………………………………22

第九章投资估算及筹措……………………………24

第十章营销策略及销售收入预测…………………25

第十一章项目财务评价………………………………26

第十二章可行性研究分析结论………………………30

第一章总论

1.1项目法人单位概况

长春君地房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司，以地产开发为主业，于2007年5月份开始进驻长春市房地产市场，2008年获得“长春市3·15诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖----“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。

公司人员素质高，规模大，综合实力强；信誉度高，发展前景可观。

企业注册资金：

1.1亿元人民币

企业法定代表人：

朱新昌

企业注册地址：

长春市创业大街1447号花园酒店318室。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：

君地·天城二期A区

1.2.2项目法人单位：

长春君地房地产开发有限公司。

1.2.3项目建设地点：

长春汽车产业开发区内,具体位置:

东至兴安路、南至腾飞大路、西至丙三十三街、北至林荫路。

1.2.4项目土地概况：

宗地编号27061-7，项目总占地面积229,917平方米，宗地竞标总价为25,170万元。

1.2.5项目规划概况：

项目规划总建筑面积593,204平方米，其中地上建筑面积459,694平方米，其中，住宅面积370,830平方米、商业面积88,864平方米，另地下车库面积133,510平方米；总投资约125,000万元人民币。

公司分四期开发，其中一期已开发投资建设92,123.23平方米。

2009年公司决定开发二期A区，开发面积105,510.26平方米，其中地上建筑物为90,120.29平米、地下车库为15,389.97平米，用地占宗地总面积的17.79%，约合5,540万元。

1.2.6项目二期A区建筑设计单位：

吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院，长春经济技术开发区规划建筑设计有限公司

1.2.7项目二期A区监理单位：

吉林省先胜工程监理有限责任公司

1.2.8项目二期A区施工单位：

江苏南通二建集团

1.2.9项目二期A区投资额：

投资金额29,958万元人民币。

1.3项目提出的背景和建设的必要性

1.3.1本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，长春君地房地产开发有限公司决定参与长春市的城市开发建设。

经多次与长春市汽车产业开发区区政府协商和洽谈，于2007年10月30日，长春君地房地产开发有限公司同长春市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。

在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，长春君地房地产开发有限公司决定开发建设“君地·天城”住宅项目。

1.3.2项目建设的必要性

（1）提高长春市西部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。

（2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长。

（3）作为一汽发展配套的生活服务区，为长春市支柱企业一汽集团发展提供居住保障。

（4）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

1.4编制依据

（1）经长春市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计

（2）市场调研资料

（3）各种建设费用标准和经验性估算资料

（4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策

1.5编制范围：

根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况，对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进行研究论证。

1.6项目构成：

“君地·天城”二期A区项目由住宅、车库和车位组成。

1.7项目二期A区主要设计指标：

（1）二期A区规划总建筑面积105,510.26㎡。

（2）容积率：

2.0

（3）绿地率：

35%

（4）建筑密度：

23.56%

（5）居住户数：

1,068（户）

（6）日照间距系数按《长春市建筑日照间距规定》执行。

新建建筑与保留居住建筑日照间距满足《城市居住区规划设计规范》。

（7）规划停车泊位按《长春市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行，规划汽车停车位640个，其中：

地面停车位：

37（个）、地下车库停车位：

603（个）。

（8）规划自行车停车泊位按《长春市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行，其中：

自行车停车位：

600（个）。

（9）二期规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积，建筑容积率项目整体控制≤2.0。

1.8二期A区项目主要技术经济指标

二期项目A区总投资为2.9958亿元，具体数据如下：

科目

投资金额（万元）

（一、二）拆迁补偿安置及取得土地费用

9,646.95

（三）前期工程费

267.54

（四）行政/事业/经营性/间接性收费

354.34

（五）建筑安装工程费

15,576.28

（六）市政基础设施和环境配套建设费

1,285.75

（七）不可预见费

29.59

（八）管理及销售费

1,137.55

（九）财务费用

1,660

（十）总投资合计

29,958

第二章市场需求预测及建设规模

2.1国家房地产行业现状

2005年开始，一系列针对房地产市场的调控政策陆续出台。

但是，商品房价格依然持续走高，一线城市的商品房价格也正是在2005年—2008年年初这段时间上涨了2—3倍。

房地产公司收入显著提高，以万科为例，在房地产的“黄金十年”中，主营业务收入在1998年到2004年的6年中，从22.69亿元增长到76.67亿元，增长了2.38倍，利润从2.51亿元增长到8.78亿元，增长了2.5倍；而从2004年到2007年，短短3年时间，其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元，增长了3.63倍，利润从8.78亿元增长到48.4亿元，增长了4.51倍。

2008年，虽然由美国次贷危机引发的全球性金融危机致所有房地产市场指标全线下降。

我国沿海地区的外贸进出口、工业企业的效益等在今年下半年以来出现了显著下滑的趋势。

但房地产业从来都不是一个普通的经济行业，而是具有很强保障性的准公共行业。

房地产投资占固定资产投资比重相当大，如果房市下行到一定程度，对宏观经济整个基本面都会产生负面影响，因此国家针对房地产市场采取了一系列措施，确保房地产市场稳定。

据不完全统计，目前全国已有10多个地方政府纷纷推出减税、提高公积金贷款额度及放宽建设项目开、竣工期限等一系列利好政策，提高市场开发、销售的积极性。

中国人民银行行长周小川于2008年10月26日在十一届全国人大常委会第五次会议作《国务院关于加强金融宏观调控情况》的报告。

《报告》指出：

要“加强对房地产金融的监测，改进房地产金融服务。

建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。

简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。

引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行”。

可见，国家对房地产行业的发展非常重视，采取了积极的措施恢复市场信心、促进房地产消费，并于近期出台了较集中的利好政策。

未来，房地产行业在整体层面上还是积极向上的；在相当长的时间内，由于政策层面的利好，较其它行业而言，房地产行业还是会保持相对稳定，并且在一定时间内，具备较强的发展空间。

2.2长春市房地产现状

自1998年以来，全国知名房地产公司开始进军长春，如万达、万科、中海、融刨、正大、鸿基、武夷、上海绿地、和记黄埔、中信、天安、宝利等；本土较有影响力的有亚泰、吉安、联华（我的家园）、大禹（威尼斯）、星宇、中山、长房、天茂、筑业、高新股份、吴太集团等。

总体而言，目前长春房地产市场竞争还是相当激烈，但长春市的房地产市场形势依旧保持良好的势头：

目前在一汽产业开发区，价格在3500元/㎡的小区很多，但环境高档次、大规模、高品质的楼盘较少。

2.3本项目地域周边房地产现状：

区域

项目名称

总建筑面积

占地面积

容积率

物业形态

一汽厂部

天茂城中央

40万方

13万方

2.95

中高层，少量多层

长沈路-兴顺路沿线

力旺康景

21万方

15万方

1.33

多层，少量中高层

兴顺花园

20万方

18万方

1.11

纯多层

永畅美域

10万方

6.7万方

1.25

纯多层

2.4本项目分析

2.4.1劣势分析

周边的生活机能尚没有形成，目前为汽车产业区新规划的片区。

项目处于汽车产业开发区，目前区域处于初期发展阶段，周边配套并不十分成熟，永春河一条河道污染较为严重，因此外环境总体评价较差；区域客源由三种构成：

一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源；由于项目之间的档次和价格差异较大，因此客户层次相对也较为丰富，多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。

汽车产业开发区凭借其位置和具体个案的打造——低密度项目，吸引了少量的市区客源。

同时，市区客源在往西扩展的时候，将被高新区完全拦截，很难将其导入到一汽厂区。

因此，市区客源很难成为本项目的客源。

2.4.2优势分析

（1）本项目用地现状为农田为主附有村屯农舍，为规划空白地，地势为从南向北走高，有利于尽情发挥规划、设计水平。

（2）本项目座落地址为汽车产业开发区核心区，仅临规划的汽车产业开发区最大的中心公园，拟于今年开工建设。

四周具有优美的自然风光，无污染、无噪音、空气清新。

（3）本区域为长春西部，缺乏价格适当、高标准、高质量、服务优质、环境优美、设施配套小区，蕴藏着潜在的购买力；

（4）本小区与一汽大众紧邻，有较强的购买力，作为一汽区域内的高端住宅项目，是长春市及一汽人理想居住小区。

2.4.3机会点分析

（1）本项目位于汽车产业园区内，区域内的行情的借鉴意义最大：

汽车产业开发区的房地产起步晚，生活配套不完善，产品力相对较低，价格优势成为吸引客源的主要因素。

（2）各片区项目的户型面积配比段的划分上已做了细分，二室从60-110平米，三室从85-150平米均有分布，但在户型设计的合理性、各功能区间的尺度把握上，以及户型附加价值方面存在一定缺陷，可作为本项目的机会点之一。

（3）长沈路-兴顺路沿线片区在推项目全部以多层为主，随着区域规划的落实，土地成本及容积率的不断提高，后续项目高层、小高层将逐步出现并为市场所接受，也为本项目后续建造小高层、高层提供了机会。

（4）任何一个区域发展，一定存在着循序渐进的过程。

因此项目初期应有着适度的价格策略以及符合市场需求的产品规划。

2.4.4威胁点分析

2.4.4.1区域价值分析

目前本项目所处的汽车产业开发区无论在区域认知度方面和房地产发展方面，都与其他两个区域存在比较明显的差距，主要体现在目前乃至今后一段时间内本项目周边仍缺乏必要的生活配套。

但在区域整体规划依然明确，并逐渐实施的基础下，区域未来的发展潜力巨大。

2.4.4.2竞争分析

（1）从本项目