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◆商业地产高唱"
春天里"
综合体或将改变成都楼市
在通胀、调控、限购的重压之下,全国各大城市的住宅限购在某种程度上惹火了商业地产。
由于限购并没有丝毫松动迹象,这导致一部分投资客弃住从商。
不少开发商也见风使舵重磅出击商业地产。
楼市“重赏”,必有“勇夫”,开发商布阵商业地产,厮杀大战蠢蠢欲动。
和去年同期相比,今年商业办公用地供应数量增长了一倍多,规划建筑面积多出2994758.4平米。
随着住宅限购的威力释放和蔓延,加之商业供地的不断增加,商业地产俨然成为了楼市低迷中一枝独秀。
有业内人士认为,成都商业地产应该说已经经历并迈过了起步阶段,目前正在经历快速变革、从量变到质变的过程。
就今年情况来看,供应量持续增加,但是市场吸纳能力有限,成交和存量差距巨大,未来商业地产面临的压力也不能忽视。
成都聚源新城开发建设有限公司总裁杨廷文表示,商业地产收益相对稳定和持续性长,前期会有风险,但后期利润丰厚。
◆供地计划压力大地方加速推地开发商或无力接盘
8月28日,住建部政策截至目前,全国各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑,今年以来土地溢价率下降68个百分点。
去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿,约占去年全年的45.8%。
去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中,上海前8月收入约占去年全年的49.1%,大连约占31.7%。
另外,在京沪广深等一线城市中,除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。
另外,公开数据显示,万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。
其中,佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑,除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加,但8月份成交均价均出现明显回落。
(经济参考报)
◆住建楼市调控催生地产航母中小房企普遍处境艰难
随着国家宏观调控步步紧逼,二三线城市限购升级将逐步落实,必然要对今年下半年房地产企业的销售和资金周转造成很大的打击。
相比大的地产“帝国”而言,中小房企的资金链压力会更大,除了银行信贷“说不”,房地产信托、海外融资等窗口也几乎都被堵死,不少中小房企只能靠高利贷的“毒药”来缓解资金的“口渴”。
截至8月30日,证监会行业下的上市房企中已有21家中小企业上半年出现亏损,合计亏损约3.8亿元,无奈之下,不少企业只能靠卖地卖项目暂求生存,最后难免走向被并购的结局。
可以预见,在危机面前,资金少、负债多、经营差的开发商胜算很小,误判经济形势,不抓紧时间“以价换量”,还在观望、等待的中小企业将加速死亡。
(中国经济网)
将物价不回落货币政策不收兵
央行副行长马德伦日前在2011中国企业500强发布暨中国大企业高峰会发表演讲时表示,目前看来物价回落需要一定的时间,央行将保持政策的稳定性,继续实行稳健的货币政策。
这一轮CPI上涨因素十分复杂,是国内外综合因素相互交织、相互作用的结果。
一方面输入性通胀压力越来越大,全球流动性过剩的影响日益突出;
另一方面原油、粮食等大宗商品价格大幅上涨,并且在高位保持震荡。
至于央行下一步的政策走向,马德伦透露,央行将坚持宏观调控政策的基本取向,进一步落实一系列的调控政策措施,努力完成全年的物价调控目标。
“央行未来的政策会继续保持稳定性,继续实行稳健的货币政策,因为央行宏观调控目标是一定要通过各项政策的措施落实来实现的。
”(上海证券报)
◆500强企业家代表:
成都投资环境一流
在2011中国企业500强发布暨中国大企业高峰会闭幕后,参会的部分全国500强企业家代表参观了西部智谷、西航港经济开发区以及成都经开区,了解成都未来的产业布局和重点产业发展。
还有150多名企业家代表前往都江堰的金陵二村、壹街区、高新西区政务服务中心的沙盘、东方电气和Intel等地,参观考察了灾区重建后的崭新风貌、高新西区的现代化蓝图。
参观结束时,很多全国500强企业老总纷纷竖起了大拇指。
他们表示,成都的投资环境一流,未来发展潜力无限。
(成都商报)
◆成都房企金九银十积极推盘消化库存回笼资金
根据综合统计数据,今年上半年,全国的开发企业中,销售额突破百亿的企业共有17家,其中有7家企业的销售额突破200亿大关。
在今年5、6月,中海、保利的月度销售额继万科之后先后突破100亿元。
万科上半年销售额656亿元,同比增长近8成。
上半年进入销售额前十的门槛已经上升到156亿元,销售面积前十的门槛上升到116万平。
截至8月底,上市房地产企业几乎都已公布上半年报告,一些非上市大型房企也纷纷向媒体公布了上半年业绩。
在发布完半年报告之后,一些上市公司也进入例行的“年报静默期”。
与去年同期相比,大多数企业都取得了高增长,销售额涨幅超过20%的企业比比皆是。
但是,营业收入和净利润亮相指标上,很多企业的业绩则开始亮红灯。
不过也有分析称,从去年下半年延续至今的销售额高增长为企业未来的营业收入的稳固提供了坚实基础。
1100亿元正回购9月份或不再提高存准率
9月13日,央行以价格招标的方式发行了100亿元1年期央票,价格为96.54元,收益率为3.584%,连续第4周持平。
当日,央行进行了1100亿元正回购,其中800亿元为7天期,300亿元为28天期,中标的利率分别为2.7%和2.8%。
而在正回购操作实施前,下周公开市场到期资金为零。
银行间的市场质押式回购隔夜利率跌破3%关口,收报于2.97%,较上一交易日下跌8个基点。
而7天期和14天期回购利率也进一步下滑,分别下跌34个基点和49个基点。
来自全国银行间同业拆借中心数据统计,当天共有87家金融机构发送了128笔报价,报价金额累计398.62亿元。
当天发送单笔转贴报价最大的是工商银行四川省分行营业部、中信银行总行营业部、民生银行杭州分行和邮储银行北京分行,单笔金额为10亿元,总共4笔。
在102笔转贴报价中,买入加权平均利率最高12.00%;
卖出加权平均利率最高11.40%。
(每日经济新闻网)
◆发改委:
中央财政资金不得投资房地产
9月10日,财政部和发改委联合下发了《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》,明确中央财政参股创投基金促进新兴产业发展等有关事宜,但不得投资于已上市企业,不得从事房地产,不得投资于股票、期货。
办法明确,中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式,培育和促进新兴产业发展。
每支参股基金应集中投资于以下具体领域:
节能环保、信息、生物与新医药、新能源、新材料、航空航天、海洋、先进装备制造、新能源汽车、高技术服务业(包括信息技术、生物技术、研发设计、检验检测、科技成果转化服务)等战略性新兴产业和高新技术改造提升传统产业领域。
该办法还明确规定,参股基金不得投资于已上市企业;
不得从事担保、抵押、委托贷款、房地产(包括购买自用房地产)等业务;
不得投资于股票、期货、企业债券、信托产品、理财产品、保险计划及其他金融衍生品等。
(观点地产网)
第三季度调查报告居民购房意愿持续下滑
9月16日,中国人民银行发布《2011年第3季度储户问卷调查报告》指出,未来一季有购房意愿的居民占14.2%,比上季下降0.4个百分点,这已是今年以来的第三次下滑。
此次央行的调查结果也真实地反应了民意,75.6%的居民认为“过高,难以接受”,较上季提高1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。
对于下半年的房价走势,41.1%的居民预期“基本不变”,较上季微降0.3个百分点;
37.9%的居民预期“上升”,较上季提高1.7个百分点;
8%的居民预期“下降”,较上季回落0.2个百分点;
另有13%的居民认为“看不准”,较上季回落1.2个百分点。
但是对于缺乏投资渠道的市场而言,房子仍是较好的投资品种。
央行的这一调查显示,“房地产投资”仍是投资首选,占23.6%,环比提高1.4个百分点。
(地产中国网)
◆成都刚需市场火爆90平米以下户型成交近6成
据了解,1-8月中,90平方米以下户型房源1月份的销售最火爆,总共成交了11549套,但从1月份开始就一路下滑,在3月份跌倒谷底,成交套数为3116套,然后才开始缓慢爬升,但一直到了刚刚过去的八月,其成交量仍然和今年1月份相差甚远,不足一半。
“高开低走,和今年开局月份形成鲜明对比的是,3月份成交量的急剧下滑,充分表明了楼市调控政策不仅作用在投资者身上,而且对刚需置业者的购房欲望也有非常明显的打击,但刚需的购房热情对今年楼市整体的支撑作用功不可没。
”
同样,作为楼市晴雨表的二手房市场,90平方米以下户型房源销售情况也和一手市场几乎一致,据58同城房产网邻通西南地区负责人介绍,目前二手房市场也是因为楼市调控政策的影响,让刚需购房者的购房行为变得更为谨慎。
(华西都市报)
◆限价房成亮点今年房交会保障房项目沙盘亮相
“关注民生”是贯穿本届房交会的主题,设在3、4号馆连接馆的住房保障展区,就是这一主题的集中体现。
在本次展会上,住房保障展区展位面积将“扩容”到240平方米。
据了解,在本届秋季房交会上,主办方将用市区地图、项目实景照片直观地展示中心城区2007年以来已建成、在建、待建的住房保障项目情况,包括项目的建设进度、销售情况、建设规模等。
今年推出的这三个限价房项目已经开始对外销售,清溪雅筑项目为每平方米5400元;
胜天人居项目每平方米5360元;
东洪广厦项目为每平方米5530元。
在本届秋季房交会现场,还将对限价商品房申请政策、流程等进行介绍。
(华西都市报)
◆天府新区规划三步走"
成都引擎"
增添无限动力
天府新区规划建设为四川,特别是成都发展带来了千载难逢的历史机遇,蕴藏着无数的发展潜力。
9日上午,在C21四川城市发展2011峰会开幕式上,成都市副市长白刚发表了主题为“天府新区建设与成都发展新机遇”的演讲。
白刚认为,如今成都面临两大机遇,一是中央推进新一轮西部大开发,出台十大政策,加大了对西部地区的特殊政策扶持;
其次是成渝经济区和天府新区启动建设,带来的双引擎效应,必将推动成都在更大范围、更高层面承接资金、人才和技术转移,为促进产业高端化发展,加快构建现代化产业体系,带来新的重大机遇。
同时,天府新区被正式写入成渝经济区区域规划,这标志着成都继2006年成为国家统筹城乡综合配套试验区后,再一次纳入国家发展战略。
规划建设中的天府新区位于成都都市圈核心位置:
总面积1578平方公里,成都占1293平方公里。
◆国土部:
土地不再无偿划拨将取消供应双轨制
国土资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
国家土地副总督察甘藏春表示,土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制,提高土地供应和调控能力。
所谓土地供应双轨制,简单说就是通过两种方式完成土地供应:
一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;
一是通过市场化手段有偿出让国有土地,目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。
目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。
经过近30年的改革创新实践,城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度,但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。
随着市场经济的发展,我国最终将取消土地供应双轨制。
下一步,按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,扩大有偿使用覆盖面,最终取消土地供应双轨制。
除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。
(扬子晚报)
◆国务院:
继续增加资金投入推进保障房建设
9月20日,召开的国务院常务会议明确,银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款,也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。
今年6月份发改委就已经发布通知,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。
9月20日的国务院常务会议再次明确,在加强管理、防范风险的基础上,银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款,也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。
这一政策信号是在央行和银监会8月份相关通知基础上的升级。
(第一财经日报)
◆成都保障房安全出新规白蚁防治纳入地方法规
房屋使用安全问题在当今经济社会中非常重要,关系到国计民生。
而在房屋的安全使用环节中,白蚁防治更是不可忽视。
日前,成都出台了《成都市房屋使用安全管理条例》涵盖了房屋使用安全管理全过程,分设装修改造管理、安全鉴定、危险治理及白蚁防治等章节,涵盖了房屋从“投入使用”到“灭失”整个使用阶段的各个环节。
据了解,这也是成都首次将白蚁防治纳入地方性法规,此举走在了全国副省级城市的前列。
◆攀成钢板块登陆成都楼市未来可与城南相媲美
当攀成钢板块的绿地“锦天府”放出年内将正式亮相市场的消息时,这是继今年城东客运站正式运营后,在城东诞生的另一利好消息。
该项目的入市,为攀成钢板块的开发拉开了序幕,同时也是对该板块整体的一个品质定调和定位。
而随着进一步发展,该板块有望成为成都又一个商务与高端居住区相结合的热点区域。
攀成钢板块位处东大街与二环路交汇处,以原来钢管厂地块为主,北起双桥路,南到成龙路,西为二环路,东以沙河为界,总面积约2平方公里。
业内分析人士称,该板块位于东大街沿线,具备了优质的商业氛围,同时具备高端住宅或公寓开发的条件,这也成为众多开发商进驻该板块的原因之一。
攀成钢板块是成都主城区内土地供应最集中、体量最大的房地产板块。
该区域内交通配套完善。
地铁2、4、9号线,以及东大街沿线,在板块内形成了双动脉交通。
而东二环商圈的商业配套、东客站的优势,都充分肯定了该板块拥有巨大的发展潜力。
攀成钢板块雏形已经形成,一线品牌开发商的扎堆聚集,以及优质的城市资源配套,都为该板块的崛起做好了铺垫。
(人民网)
◆房地产市场:
金九已梦碎,银十或泡汤
“金九银十”的房地产市场旺季将遭遇冷清。
刚刚结束的中秋小长假,房地产市场并没有迎来节日的热闹,而是比之前的冷清更为冷清,不少城市的成交量普遍出现了比之前更大的幅度下跌,更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。
目前这种市场局势,意味着房地产市场预期还在继续向下,也就是说,金九已经梦碎,银十也将泡汤。
眼前的事实是:
“限贷、限购“等调控政策,已经逼走了大量的投资投机性需求,自住性需求者往往继续观望乃至弃购,有效需求不足,成交量持续大幅下跌,在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实。
◆商业地产限购政策暂未执行贷款获批周期延长
在对个人住房执行严格“限贷限购“政策后,商业地产市场由于成为此轮房地产调控的“避风港”,而备受热捧。
不过,这一领域也正在引起监管部门的注意。
银监会已对近期炒作升温的商业房地产发出内部警示,并对多家商业银行商业地产按揭贷款提高了门槛,甚至有银行因为没有额度,将商业用房按揭贷款也暂停了。
尽管商业地产贷款仍未收紧,但在银行信贷资源收紧的情形下,目前购房者从商业银行获取贷款的时间,则相比以往要迟缓一些。
(上海证券报)
◆中国正力图挤掉支撑高房价泡沫基础
9月15日,央行发布在中国政府轮番政策调控之后,有迹象显示一度过热的房地产市场正在慢慢降温,房价上涨的动力亦开始减弱。
业内人士认为,目前房价松动是中央政策调控的结果,限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。
而随着中国加大保障房供应消弱供求矛盾,支撑高房价泡沫的基础应可以慢慢消除。
中国国家统计局日前公布的房价统计数据显示,70个大中城市8月份环比下降的城市有16个,持平的有30个。
与7月份相比,环比价格下降和持平的城市明显增多。
这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。
目前,虽然部分主要城市成交量明显缩水,房价有所松动,但仍处于高位。
王沛表示,房地产市场调控正处在关键时期,中国政府不能放松对房地产市场的调控,这样可以挤出价格泡沫并扭转人们对房价上涨的预期。
(新华网)
◆成华大道:
东二环价值洼地成下一片楼市热土
作为中心城区内为数不多的成片待开发区域,在主城区三环内土地资源日益稀缺的背景下,成华大道沿线显得尤为珍贵,目前该区域的土地价格与潜在价值并不对等。
片区内最后一座电厂的拆除,将对区域外部环境的整体提升起到明显的作用,届时,区域房地产市场或将迎来一轮补涨。
该区域位于新客站城际商旅城和文化创意产业区之间,将按照“宜居、宜商、宜学、宜游“的原则来编写区域规划,以提升东郊老百姓人居环境。
该片区以前发展的是“高碳经济”,新的规划将体现经济增长方式的转变。
成华区“生态城区“规划的启动,将带动区域内房地产业发展,成华大道沿线或将成为继攀成钢、东客站、建设路等房地产热点区域外,城东又一引人关注的楼市热土。
(成都日报)
◆成都房企危机围城在出路和退路之间彷徨犹疑
开发商、购房者、政府三者之间的相互观望,致使2011年成都楼市明显放缓。
面对强硬的政策组合拳,房地产开发商从惊讶、抵制、硬撑到降价,表现出一系列应激反应。
于商品房卖方市场而言,严峻的考验正随着时间的推移而具象化,重重危机围城之下,诸多房地产企业在出路和退路之间彷徨犹疑。
今年三季度,全国各大城市房价会有所调整,交易量会随着‚金九银十‛的到来而有所上涨。
如果价格下调空间较大,成交也会相应放量。
降价已经成了部分开发商缓解压力的重要策略选项。
中指数相关研究院近期监测的35个城市中,有16个城市楼市成交量同比下降,5个城市成交量跌幅在30%以上,其中重庆跌幅最大,达到50.4%。
重点城市中,绝大部分城市成交量皆同比下跌,其中杭州跌幅达到47.08%,南京、深圳的楼市成交量下降幅度亦皆超过20%。
限购政策挤出了再改及投资需求的客户,限贷压抑首改及再改需求,两种调控方式下,刚需客户主宰市场。
无论是中德英伦联邦还是卓锦城项目的热销都属于个别现象,一方面这两个项目也皆为刚需型楼盘,再则是它们在前几期客户积累的效果。
(成都报道)
◆成都高端住宅市场呈繁荣宜居气质上价值超越
放眼西南乃至全国,成都在高端住宅市场方面的表现一直不俗。
麓山的千万级别墅几乎不用担心客群,誉峰在2009年更是创下了最高4万的价格记录,而2011年,无论是万科将代言万科集团最高端产品的TOP系引入成都,还是中海城南1号的持续发力,无论是华人臵业东大街纯居高端住宅都汇华庭,还是华润高端系在成都的1号作品金悦湾,成都在高端住宅项目方面更是凸显出极大的张力。
从某种意义上说,成都虽然仅为国内房地产发展的二线城市,但成都的高端住宅作品在全国的房地产市场却拥有不小的名气,宜人的环境、恢宏的尺度、精致的细节、创新的产品,那些让人艳羡的高端印记,成为宜居成都的最好见证。
二:
房地产市场分析
1、市场综述:
2011年9月成都市主城区共取得预售证77张,新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方,涨幅为27.9%(备注:
9月新增预售面积数据统计时间2011年10月8日)。
同比2010年9月新增供应量涨幅为84.5%。
继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后,9月新增供应量再次突破记录。
新房成交方面:
主城区商品住宅成交面积共48.1万方,合计5068套;
成交面积环比降2.2%,成交套数环比上涨2.4%。
分析认为:
9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌,成交套数却有所增加,可以看出9月刚需置业购房是市场主力军,而从供销情况来看,市场库存压力有增无减。
伴随着年底的临近,库存、成交、资金三座大山齐发力,房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。
二手房方面:
9月二手房成交2326套,环比跌19%。
6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。
二手房持续高位说明楼市需求量并不少,而在政策以及市场预期影响下,需求受到抑制。
2、供应分析
9月成都市主城区共取得预售证77张,新增供应量约214.67万方
(数据来源:
成都市城乡房产管理局整合分析:
搜房网数据监控中心)
最新统计数据显示:
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方,涨幅为27.9%
从2011年9月新增面积区域分布看,高新区新增供应面积最大。
而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方,从方位来看,城南供应量一枝独秀,城东供应量则相对较小。
3、销售情况分析
9月刚需置业购房是市场主力军
9月主城区商品房交易详情表
9月成都主城区成交量排名高新区位居第一。
成交面积近17万方占比36%。
而城北的金牛区成交8万方,占比17%位居主城区第二。
4、9月销售价格分析
经过了上半年一系列政策调控,2011年第三季度成都主城区成交量仍没有明显回升,月成交量依旧没有突破50万方。
受成交影响,主城区挂牌均价也是连续三月下探,9月挂牌均价已经跌破万元大关。
统计显示:
9月成都主城区挂牌均价9975元/平方米(包含精装房源),同比去年涨幅为20%,环比8月再次下跌0.35%。
第三季度主城区成交量无明显起色,楼市传统旺季“金九”也没有往年的成色,截止2011年9月25日主城区商品住宅成交38.7万方,环比8月25日成交43.7万方的成
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