房地产估价理论与方法真题及答案解析.docx
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房地产估价理论与方法真题及答案解析.docx
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房地产估价理论与方法真题及答案解析
2016年房地产估价理论与方法真题及答案解析
(1/35)单项选择题
第1题
关于房地产估价误差的说法,错误的是______。
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
下一题
(2/35)单项选择题
第2题
关于房地产估价结果的说法,错误的是______。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
上一题下一题
(3/35)单项选择题
第3题
估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是______。
A.估价对象适宜采用多种方法估价
B.各种估价方法都有一定的局限性
C.各种估价方法之间具有理论统一性
D.难以通过分析排除不适用的估价方法
上一题下一题
(4/35)单项选择题
第4题
下列引起某商业房地产价格上涨的因素,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是______。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
上一题下一题
(5/35)单项选择题
第5题
下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是______。
A.估价对象距离机场35km
B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
上一题下一题
(6/35)单项选择题
第6题
下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是______。
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
上一题下一题
(7/35)单项选择题
第7题
购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是______。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清,结予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付
D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%,按月等额本息还款的抵押贷款支付
上一题下一题
(8/35)单项选择题
第8题
距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是______。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
上一题下一题
(9/35)单项选择题
第9题
下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是______。
A.朝向
B.保温
C.隔声
D.户型
上一题下一题
(10/35)单项选择题
第10题
关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是______。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
上一题下一题
(11/35)单项选择题
第11题
评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是______。
A.价值时点为现在,估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在,估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来,估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来,估价对象状况为未来状况
上一题下一题
(12/35)单项选择题
第12题
某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。
若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受偿款,则该商业房地产的抵押价值为______万元。
A.57.81
B.71.58
C.74.33
D.82.59
上一题下一题
(13/35)单项选择题
第13题
评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格,下列交易实例中最适合作为可比实例的是______。
交易实例建筑面积(m2)用途成交价格(元/m2)成交日期区域交易情况
甲120居住58002015.8.3同一供需圈正常交易
乙105居住60002016.6.30同一供需圈正常交易
丙140办公65002016.9.29同一供需圈正常交易
丁115居住61002016.7.31不同供需圈正常交易
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
上一题下一题
(14/35)单项选择题
第14题
卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%,采用等额还本利息照付方式按月还款。
现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。
若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为______元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539
上一题下一题
(15/35)单项选择题
第15题
关于比较法运用的说法,错误的是______。
A.同类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价
B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C.挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解市场行情的参考
D.需修正或调整的因素越多,估价结果越合理
上一题下一题
(16/35)单项选择题
第16题
甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元。
如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是______万元。
A.0~50
B.50~65
C.50~80
D.62.5~150
上一题下一题
(17/35)单项选择题
第17题
某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元,销售费税率为6%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价值为______万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
上一题下一题
(18/35)单项选择题
第18题
关于建筑物经济寿命说法,正确的是______。
A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定
B.正常情况下,经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境,房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后,自然寿命可以延长而经济寿命不变
上一题下一题
(19/35)单项选择题
第19题
房地产的有租约限制价值等于______。
A.无租约限制价值减承租人权益价值
B.出租人权益价值加承租人权益价值
C.无租约限制价值减出租人权益价值
D.出租人权益价值减承租人权益价值
上一题下一题
(20/35)单项选择题
第20题
运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致,其根本原因是______。
A.能够获得的交易实例数量较多
B.所取得的报酬率是利用过去的数据求取的
C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
上一题下一题
(21/35)单项选择题
第21题
某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为______万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
上一题下一题
(22/35)单项选择题
第22题
某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元,销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为______万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
上一题下一题
(23/35)单项选择题
第23题
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的,1年后房屋建成交付使用,容积率为1.2。
目前该房地产的土地重新购建价格为每平方米土地面积3000元,建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%。
目前该房地产的市场价格为______元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
上一题下一题
(24/35)单项选择题
第24题
通过房租求取房地产净收益,不应扣除______。
A.空置损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
上一题下一题
(25/35)单项选择题
第25题
某住宅的建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。
目前,该房屋门窗、墙面、地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。
若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为______万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00
上一题下一题
(26/35)单项选择题
第26题
下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是______。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
上一题下一题
(27/35)单项选择题
第27题
关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是______。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B.采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
上一题下一题
(28/35)单项选择题
第28题
采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。
若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为______元/m2。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
上一题下一题
(29/35)单项选择题
第29题
关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是______。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体分为销售期和运营期
D.建设期和经营期不会重叠
上一题下一题
(30/3
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