综合性商业地产项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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八、招拍挂项目取得方式
1、出让方式及报名条件
●招标/拍卖/挂牌
●时间
●竞买/投标人资格
●报名条件
2、出让程序
●招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。
●拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的,要另做说明。
3、出让底价及付款方式
4、竞争对手分析
九、合作项目取得方式
1、合作方基本情况
合作方名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等。
2、合作方式
●一次性买断:
土地转让、公司转让。
●合资合作:
共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润等。
3、主要合作条件
土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。
4、风险评估
●通过其他相关渠道了解项目背景资料:
如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司
●土地使用年限,闲置收回风险
●溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税
●对分房、分收入承担营业税风险
●土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷
●土地方的信用
●付款进度及与土地手续的配合
●其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规
第三部分市场分析
A、商业物业市场分析
一、商业物业市场研究
1、整体市场分析
(1)商业物业的具体内容和区域。
(2)商业物业的分布情况和优势。
2、供需情况分析
(1)各主要区域商业物业供应量的情况分布图(绘图表示)。
(2)商铺供应量和其他区域的比较情况。
3、租金、出租率分析
(1)地块区域的商业物业的租金水平现状和分析。
(2)未来发展规划和出租报价图。
(3)说明出租率并分析具体原因。
(4)入驻商户质量分析和未来走向。
(5)产品特征分析:
大型百货、餐饮娱乐、卖场等。
4、周边商业地块成交情况
(略)
5、结论
(1)说明地块的商业供应面积和供应优势,分析具体原因。
(2)根据其地理位置分析不同产品(百货、餐饮娱乐、卖场)的适应性。
二、竞争项目分析
1、大型购物商场分析
(1)说明目前区域的购物广场商场的具体情况和建筑面积。
(2)列表具体分析:
以下为参考
购物广场商厦一览表
具体情况
项目A
项目B
项目C
项目D
位置
面积
内容
目标顾客
租金
定位
消费
(3)说明商场的经营特色和定位
项目B
项目C
开业时间
建筑面积/层数
经营模式
配比:
零售比例
餐饮比例
娱乐比例
租金范围
营运状况(2016)
2、健身场所分析
具体说明本区域运动健身场所的具体设施情况和发展空间。
3、餐饮娱乐中心分析
具体说明实际情况,包括位置、内容、环境、目标顾客、市场定位。
3、商业部分SWOT分析
(1)说明优势、劣势、机会、威胁并列表分析
(2)综合分析得出结论,说明该区域内商业项目的规划原因。
四、商业部分定位
1、客户定位
根据地理位置和未来发展确定客户的消费群。
2、产品定位
说明时尚餐饮、健身娱乐、精品购物的基本设想。
3、项目租售价格、出租率定位
(1)根据商铺长期代理经验,并基于保守原则预计,各楼层可能实现租金如下(假设该商业物业共有5个楼面):
1F
2F
3F
4F
5F
平均
(2)根据商业物业的经营规律:
在正常市场情况下,商业物业第一年的出租率一般在50%,而成功运作后第二年能达到90%的正常水平。
B、写字楼市场分析
一、写字楼市场研究
1、整体市场分析
(1)写字楼的建筑面积、供应量、市场需求、空置率等情况说明。
(2)写字楼供应和发展预测分析。
(3)写字楼租金走势和预测情况分析。
(1)写字楼供应量走势分析和未来情况。
(2)写字楼需求量、空置率、入住率走势分析。
3、租金、空置率分析
(1)写字楼租金情况分析图。
(2)写字楼分布情况。
(3)写字楼特征和发展前景。
(4)主要商务区写字楼优劣势分析。
4、周边办公地块成交情况
(略)
(1)写字楼的未来前景。
(2)写字楼的产业政策和市场环境。
(3)写字楼建设后的核心优势。
主要竞争对手分析
写字楼A
写字楼B
写字楼C
地理位置
主要优势
主要缺陷
物业管理费
出租率
客户特征
综合上述分析,竞争性项目对本项目的主要借鉴意义如下:
●选准进入市场时机
●尽可能不断提升物业管理水平
●清晰的营销策略,尤其是对目标客户
三、写字楼部分SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
四、写字楼部分定位
通过优质产业分析得出项目的主要目标群体定位。
通过市场特征分析得出写字楼的总体定位。
(1)列表说明租金预测数据。
(2)按照市场规律,预计租金上涨率和常态入住率。
C、酒店市场分析
一、高星级酒店市场分析
四星级、五星级酒店的分布规律和具体酒店举例说明(交通位置、发展现状、市场占有率、管理设施等)
(1)酒店历年市场供应和需求分析图。
(2)各区域市场星级酒店供应量。
(3)国内外客户对四星级以上酒店的需求市场。
(4)本市高星级酒店的现状和发展趋势。
3、房价、入住率分析
(1)酒店客房的淡旺季的平均房价发展走势。
(2)区域发展建设和对酒店的影响效果。
4、周边酒店地块成交情况
本区域酒店行业的发展脚步和未来预测。
竞争对手比较
具体内容
酒店A
酒店B
酒店C
形象特色
设施配备
管理机构
服务理念
特有客房
客房数
出租客房年平均房价
出租率(2016年)
营业收入(2016年)
三、酒店部分SWOT分析
四、酒店部分定位
根据星级酒店客源特征和区域位置,制定目标客户定位。
(1)生态环境角度。
(2)地块周围配套设施角度。
(3)空间利用和发展角度。
(4)综合性总结。
3、项目房价及入住率定位
(1)酒店的价格与酒店的品质、品牌美誉度、服务水准、地理位置的关系。
(2)酒店房价预估。
(3)根据国际、国内市场行情预测酒店入住率和增长趋势。
4、经营模式建议
(1)建议开发商与国际知名管理机构共同合作等模式。
(2)列举行内主要合作经营方式:
委托经营、合资经营、出让土地所有权等模式。
第四部分规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
1.既定容积率、建筑密度和配套公建面积时,进行初步设计方案的建筑排列。
2.容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时,我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。
3.有强烈个性的地块(如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等)对规划设计的影响程度及对应的设计思路。
4.周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。
如:
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.市政配套设施对规划设计的影响。
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边配套设施对产品设计的影响和考虑。
交通状况、商业设施(大型购物中心)、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
附表:
项目技术指标
二、规划设计的初步概念
1.设计概念:
表现项目预期的产品类别及特征。
2.技术概念:
计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3.可持续发展概念:
对项目分期发展的设想、对营造统一的区域概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分工程开发计划及项目租售计划
一、工程开发计划
分期开发原则上以快速回收资金的住宅物业为先期开发,减轻后期开发的资金压力,以上期当期现金流为正的年份为下期开发的开始时间。
根据市场分析确定各期开发内容如下:
住宅一期
商业一期
办公一期
办公二期
住宅二期
商业二期
酒店
办公三期
二、工程开发计划节点
开竣工时间及工期计划、各期开工面积,时间节点如下:
项目开发计划节点表
序号
开发计划节点名称
目标计划时间
建筑面积指标
可售/可租面积指标
1
规划方案设计
2
取得《建设用地规划许可证》
3
取得土地使用权证
4
施工图报建/《建设工程规划许可证》
5
获得《施工许可证》
6
开工
7
取得《预售许可证》
8
主体封顶
9
销售开盘时间
10
招租开始时间
竣工验收(入住)时间
三、项目租售收入测算
1、租售价格计划
根据年度通货膨胀率适当调整物业价格和租金。
按照开盘后年度增长15%的比例测算价格和租金,具体表格如下:
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
住宅一期(元/平方米)
商业一期(元/平方米/天)
办公一期(元/平方米/天)
办公二期(元/平方米/天)
住宅二期(元/平方米)
商业二期(元/平方米/天)
酒店(元/平方米/间)
办公三期(元/平方米/天)
2、租售面积计划:
销售期
3、租售收入测算表
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
商业销售收入(万元)
1.1
商业销售价格(元/m2)
1.2
商业销售面积(m2)
办公销售收入(万元)
2.1
办公销售价格(元/m2)
2.2
办公销售面积(m2)
商业租赁收入(万元)
3.1
商业租金(元/m2/天)
3.2
商业租赁面积(m2)
3.3
商业出租率(%)
办公租赁收入(万元)
4.1
办公租金(元/m2/天)
4.2
办公租赁面积(m2)
4.3
办公出租率(%)
酒店收入合计(万元)
5.1
酒店房价(元/间/天)
5.2
入住率(%)
5.3
酒店客房收入(万元)
5.4
酒店餐饮收入(万元)
5.5
酒店其他收入(万元)
车位销售收入(万元)
6.1
车位价格(万元/个)
6.2
可售车位个数
车位租赁收入(万元)
7.1
车位租金(元/个/月)
7.2
可租车位个数(个)
7.3
车位出租率(%)
总收入合计
四、资金回款计划
各期销售回款计划。
第六部分项目投资估算和资金筹措计划
一、投资估算
本项目总投资________万元,如下表所示:
投资估算表
×
项目投资估算明细表
建筑面积单方成本
可售面积单方成本
投资总金额
备注
元/平方米
万元
一
土地成本
土地出让金
土地补偿费
契税
按地价×
%计
土地使用税
其他
土地成本小计
二
建安成本
(一)
前期费用
勘探设计费
按总建面单价×
元/平米计算
临水临电
按×
万元估算
前期费用小计
(二)
建安及装修工程费
土建安装工程费
含电梯、消防
住宅
按土建×
元/平米,电梯、消防、人防设备等*元/平米,不含装修
商业
按单价×
元/平米计
按土建+装修×
写字楼
按土建安装×
会所
幼儿园
其他公建配套
地下室
工程监理费
按土建费用的×
%计算
质检监测费
室内装修
样板房装修
土建安装工程费小计
(三)
红线内配套费
供水供电
道路排污
园林绿化
按单方成本乘绿地面积计算
燃气
按每户×
元计
智能化工程
供暖
北方按地上建面×
电信
有线电视工程
环保、环卫工程
红线内配套费小计
建安及装修工程费小计
三
区外配套
红线外的水电道路等市政配套设施
四
政府收费
市政配套费
根据当地标准,按×
计
其它政府性收费
政府收费小计
五
不可预见费
(二+三)×
2~5%
直接投资合计
六
财务费用
七
管理费用
(二+三+四)×
1.5~3%
八
销售费用
按销售额的×
2.5~4%计
开发间接费用小计(六七八项和)
九
建设期土地使用税
投资总计
二、资金筹措计划
1、资金投入计划及资金需求
本项目的启动资金为________万元,资金来源主要通过__________途径解决,财务压力__________。
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
资金来源及运用表
项目资金来源与运用表单位:
建设期(n年)
经营期
第1季度
第2季度
…
第n+1年
资金来源
销售收入
租金收入
1.3
其他收入
1.4
银行长期贷款
1.5
股东贷款
1.6
其他短期借款
1.7
建设投资中自有资金
1.8
回收房产销售净收入
资金运用
地价
建安工程费
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
建设期土地使用税
2.10
资本化财务费用
2.11
销售和出租税金及附加
2.12
经营期土地使用税
2.13
土地增值税
2.14
所得税
2.15
长期借款本金偿还
2.16
其他短期借款本金偿还
2.17
外方股利
2.18
中方股利
盈余资金
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