武汉江夏区集体土地上房屋Word下载.docx
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暂停办理有关事项的期限自公告之日起算,最长不超过12个月。
暂停期限内,擅自办理本条第一款所列事项之一的,房屋拆迁时不予认定。
暂停期限内,因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生及刑满释放人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的,可到公安部门办理户口迁入手续。
公安部门办理户口迁入手续后,应及时抄告征收部门。
第六条征收部门拟订涉及征收集体土地的面积、用途、位置、补偿标准、安置方式等内容的征地方案,以书面通知或者在被征地村组张贴公布等形式,充分听取被征地农村集体经济组织和农民的意见并留存现场照片等资料;
同时告知其对拟征收集体土地上房屋的补偿标准、安置方式有申请听证的权利。
告知后,在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的房屋及其他地上附着物,征收时不予补偿。
第七条被征地的农村集体经济组织在征收部门书面通知或者张贴公布等告知之日起10日内应当就征地相关事宜组织召开村民大会或者村民代表大会,并形成会议记录或者纪要。
第八条农村集体经济组织应当配合征收指挥部做好征地项目土地现状调查,组织被征地农民对调查结果予以确认,拟订房屋拆迁补偿安置方案,依法征求被征地农民意见;
加强对拟征收土地的管控,对“抢栽、抢种、抢建”等行为予以制止,并将“抢栽、抢种、抢建”的具体数据信息及时书面报告征收指挥部。
征地范围包括多个农村集体经济组织的,由征收指挥部组织本次征地所涉及的农村集体经济组织共同拟订房屋拆迁补偿安置方案。
第九条征收指挥部应当组织对拟征收土地、房屋的现状进行调查、核实,调查结果必须经被征地农村集体经济组织和农民确认。
被拆迁人不能亲自确认的,可以委托他人确认;
与被拆迁人无法联系或者其拒绝确认的,可以邀请农村集体经济组织相关负责人和其他相关见证人在调查结果上签字或者盖章确认,并载明无法联系被拆迁人或者被拆迁人拒绝确认的具体情况。
第十条征收部门应对征收实施单位初审后提交的房屋拆迁补偿安置方案进行审查,制订征求意见稿并在被征地村组张贴公布,征求被征地农村集体经济组织和农民的意见。
征求意见期限不得少于30日。
第十一条被拆迁人对拟征收土地房屋的补偿标准、安置方式有异议并提出听证要求的,应当在征地方案、房屋拆迁补偿安置方案(征求意见稿)公布之日起10个工作日内向征收部门提出,征收部门应当按照《国土资源听证规定》的要求,及时组织听证。
第十二条征收部门应当充分听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案(征求意见稿)提出的意见,确需修改的,应当依照有关法律、法规、规章和征地批准文件进行修改。
征收部门将征地方案、房屋拆迁补偿安置方案报区人民政府审定时,应当附具意见采纳情况;
举行听证会的,还应当附具听证笔录。
第十三条征收部门在收到区人民政府对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案的批准文件之日起5个工作日内,一并发布征地公告和房屋拆迁补偿安置方案公告,组织实施征地补偿登记工作。
第十四条征地公告应当包括下列内容:
(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;
(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;
(四)办理征地补偿登记的期限、地点。
第十五条房屋拆迁补偿安置方案公告应当包括下列内容:
(一)房屋拆迁补偿的法律依据;
(二)征地拆迁的目的;
(三)征地拆迁的范围;
(四)征地范围内房屋拆迁调查摸底情况;
(五)被拆迁房屋类型和建筑面积的认定办法;
(六)房屋拆迁补偿方式、标准和计算方法;
(七)补助和奖励标准;
(八)还建安置的房屋基本情况及相关资料、证明;
(九)拆迁期限(房屋拆迁补偿安置的签约期限);
(十)征地拆迁实施单位名称;
(十一)其他事项。
第三章补偿安置
第十六条 房屋拆迁补偿安置协议由征收指挥部与被拆迁人协商签订。
依法签订的房屋拆迁补偿安置协议,双方当事人应当遵守,任何一方不得擅自变更协议内容。
在征收部门公告规定的拆迁期限内,征收指挥部与被拆迁人应当按照本办法规定和经批准的房屋拆迁补偿安置方案,就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。
协议应当明确载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。
被拆迁人以征地公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。
被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;
房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
第十七条 实施房屋拆迁,对被拆迁人给予以下补偿:
(一)被拆迁房屋价值的补偿;
(二)因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十八条 对被拆迁房屋价值的补偿,不得低于征地公告之日被拆迁房屋类似集体土地上房屋的市场价格。
被拆迁房屋和产权调换房屋的价值,由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定,评估时点为征地公告之日。
征收指挥部应当督促房地产价格评估机构将被拆迁房屋评估结果在被征地村组张贴公告或者书面送达被拆迁人,并留存现场照片、送达凭证等资料。
对房屋评估价值有异议的,应当自评估结果公告或者收到评估结果之日起10个工作日内,向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10个工作日内,向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十九条征地公告后,征收指挥部应当及时组织被拆迁人以协商方式选定房地产价格评估机构;
协商不成的,由征收指挥部通过组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
采取摇号、抽签方式确定的,应当由公证机构现场予以公证。
第二十条被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择1:
1房屋产权调换,还可以选择房屋产权调换与货币补偿相结合的补偿。
选择房屋产权调换的,征收实施单位应当提供产权调换的房屋,并与被拆迁人结算被拆迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
住宅房屋选择货币补偿的,征收实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置方案确定的还建安置房屋的市场评估价格给予补偿。
第四章补偿对象和面积认定
第二十一条下列对象有选择房屋产权调换补偿、货币补偿、房屋产权调换补偿与货币补偿相结合补偿的权利:
(一)本村组户籍且有房屋和承包土地的村民,本村组现役义务军人、大中专院校在读学生和服刑人员;
(二)户口迁入本村组3年以上且有房屋和承包土地达到本村组人均承包面积或者林地100亩以上(以户口簿、农村土地承包经营权证或者林权证为依据)的迁入户;
(三)2008年12月1日《武汉市个人建设住宅管理规定》(市人民政府令第192号)施行以前经乡(镇)人民政府或者街道办事处审核同意,在集体土地上已建房屋的农村村民。
第二十二条下列对象只有选择货币补偿的权利:
(一)户口迁入本村组,有房屋但没有承包土地或者承包土地达不到本办法第二十一条第
(二)项规定条件的迁入户;
(二)2008年12月1日以前已建成房屋,但不能提交乡(镇)人民政府或者街道办事处审核同意建房的农村村民。
第二十三条下列对象无权获取补偿:
(一)户口迁入本村组,既没有房屋也没有承包土地的迁入户;
(二)2008年12月1日以后未经依法批准,在集体土地上建房屋的农村村民。
第二十四条被拆迁房屋建筑结构类型分为:
简易结构、砖木结构、混合结构、钢和钢混结构等。
结构类型按房屋权属证书登记确定;
未登记或登记不明确的,由征收指挥部根据房屋现状核实确认。
被拆迁房屋用途分为:
居住、商业、工业、农业等。
房屋用途按房屋权属证书登记或规划审批用途确定;
擅自改变房屋用途的,以原审批用途为准;
未经规划审批的,由征收指挥部根据土地审批登记用途核实确认。
第二十五条被拆迁房屋按《房产测量规范》测量数据并结合下列情形认定建筑面积:
(一)办有土地使用权证、建房规划许可证、房屋所有权证、不动产权属证书(以下统称合法证件)之一的房屋,其建筑面积以有效证件为准;
实际建筑面积超过合法证件建筑面积部分,按照本条第一款第
(二)项或者第(三)项和第二款认定;
(二)2008年12月1日以前经乡(镇)人民政府或者街道办事处审核同意建设的房屋,与合法证件房屋同等对待,其建筑面积以实测为准;
(三)2008年12月1日以前已建成的,但不能提交乡(镇)人民政府或者街道办事处审核同意建设的房屋,其建筑面积以实测面积的70%计算。
2008年12月1日以后,未经依法批准建设的房屋,其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。
被拆迁房屋的建筑面积和层高以具有法定资质的测量机构的测量数据为准。
第五章补偿补助与奖励标准
第二十六条集体土地上住宅房屋被拆迁应当根据不同情形分别处理。
(一)下列房屋可以按登记或者按实测建筑面积选择1:
1房屋产权调换补偿或者按被拆迁房屋评估价给予货币补偿,或者房屋产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿:
1.用于居住的主体房屋;
2.房屋天面永久性房屋整体层高超过2.20米(含本数)且用于居住的房屋;
3.地下层整体层高超过2.20米(含本数)且用于居住的房屋。
(二)下列房屋按层高和评估价给予货币补偿:
1.简易结构房屋;
2.房屋隔热层整体层高低于2.20米(不含本数,或者局部层高超过2.20米)高于0.80米(含本数)的;
3.地下架空层整体层高低于2.20米(不含本数,或者局部层高超过2.20米)高于0.80米(含本数)的。
(三)下列情形不予补偿:
1.房屋隔热层檐口距顶层低于0.80米(不含本数)的;
2.地下架空层层高低于0.80米(不含本数)的;
3.未经批准在房屋天面搭盖的房屋。
4.拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
第二十七条与主体房屋分建的厨房、厕所、农(工)具房和牲畜房等附属房屋,经协商不能达成一致的,按评估价格给予货币补偿。
第二十八条经依法批准为商业用途的门面房和经依法批准住宅房屋改为商业用途的门面房被拆迁,按下列方式给予补偿:
(一)选择房屋产权调换的,按批准的商业门面房使用面积确定房屋产权调换面积,并按各自房屋评估价互找差价;
(二)选择货币补偿的,按批准的商业门面房使用面积评估价给予补偿。
在本办法第五条规定的暂停办理相关手续公告发布之前,住宅房屋未经批准改为商业用途且以该住宅房屋为注册地办理工商营业执照的房屋被拆迁,按下列方式给予补偿:
(一)选择房屋产权调换的,按住宅1:
1给予房屋产权调换补偿;
另按被拆迁住宅房屋货币补偿每平方米单价的20%标准,对实际经营使用面积增加给予货币补偿;
(二)选择货币补偿的,按住宅房屋给予货币补偿;
另按被拆迁住宅房屋货币补偿每平方米单价的20%标准,对实际经营使用面积增加给予货币补偿。
第二十九条符合房屋产权调换条件,且被拆迁人的户籍人口及其共同居住人除被拆迁房屋外在本区农村集体土地上没有其他住房的,按下列方式给予补偿:
(一)被拆迁房屋建筑面积人均低于40平方米(不含本数)的,可以选择人均达到40平方米的相近房型;
但超过被拆迁房屋原有建筑面积的,由被拆迁人按本办法第三十一条的规定补足差价;
(二)被拆迁房屋建筑面积人均高于40平方米(含本数)低于60平方米(不含本数)的,选择产权调换房屋的总建筑面积应当与被拆迁房屋建筑面积相近;
但一户房屋产权调换总建筑面积不得超过被拆迁房屋建筑面积的10%,并由被拆迁人对超过被拆迁房屋建筑面积的部分,按本办法第三十一条的规定补足差价;
(三)被拆迁房屋建筑面积人均高于60平方米(含本数)的,可以按人均60平方米标准选择相近的产权调换房屋;
但一户房屋产权调换总建筑面积不得超过360平方米。
对被拆迁房屋建筑面积减去产权调换房屋建筑面积的差额面积,按本办法第二十条第三款的规定对被拆迁人给予货币补偿。
农村集体经济组织在拟订房屋拆迁补偿安置方案时,可以根据当地实际降低本条第一款第
(二)项、第(三)项规定的标准,另行确定具体数额,经村民会议或村民代表会议决定通过。
第三十条对符合房屋产权调换条件的独生子女、“五保户”等特殊家庭,农村集体经济组织在拟订房屋拆迁补偿安置方案时,可以根据相关法律、法规、规章的规定制定具体优惠措施。
第三十一条符合房屋产权调换条件,除本办法另有规定外,还建安置房屋与被拆迁房屋的建筑面积差额部分,按以下标准补足差价。
(一)还建安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的,按下列标准补足差价:
1、超过10平方米以内的建筑面积,被拆迁人按还建安置房屋的综合成本价格补足差价;
2、超过10平方米以上的建筑面积,被拆迁人按还建安置房屋的市场评估价格补足差价。
(二)还建安置房屋建筑面积小于被拆迁房屋建筑面积的,按还建安置房屋的市场评估价格补足差价。
综合成本价格以每平方米为单位按征收实施单位核定的所建还建安置房屋的综合成本测算;
市场评估价格以每平方米为单位按照本办法选定的房地产价格评估机构对还建安置房屋评估确定。
第三十二条宅基地有合法证件的,按评估价给予货币补偿;
无合法证件的,不予补偿。
第三十三条被拆迁房屋室内装饰装修价值补偿由双方协商确定;
协商不成的,可以由房地产价格评估机构通过评估确定,给予货币补偿。
第三十四条拆迁经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑,按照评估价给予适当货币补偿。
第三十五条拆迁集体土地上仓库、工厂、办公用房等非住宅房屋按集体土地上房屋的市场评估价给予货币补偿。
第三十六条拆迁住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房,选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,征收指挥部应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。
选择货币补偿的,应当一次性支付被拆迁人3个月的临时安置补偿费。
临时安置补偿费由按照被拆迁房屋类似房地产市场租赁价格评估确定,评估时点为征收方案公告之日。
超过房屋拆迁补偿安置协议约定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。
第三十七条拆迁集体土地上房屋,应当给予被拆迁人下列补助,补助标准经协商不能达成一致的,由区价格认证机构认定。
(一)拆迁集体土地上住宅房屋的补助:
1.运输补助费;
2.电话、空调、水表、电表、有线电视网络、燃气管道等设施迁移补助费。
但还建安置房屋已有以上配套设施的,不予补助。
(二)拆迁集体土地上非住宅房屋的补助:
1.设备拆卸、设备安装、设备和货物运输费用;
2.无法恢复使用的设备按重置价与折旧结合计算的价格;
3.因征收造成的停产、停业补助费。
第三十八条征收指挥部对下列情形可以给予奖励:
(一)在拆迁期限(房屋拆迁补偿安置签约期限)内被拆迁人与征收指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议的,给予增加房屋产权调换面积指标奖励;
面积指标奖励原则上不超过被拆迁房屋建筑面积的10%,对应的建筑面积由被拆迁人按还建安置房屋的综合成本价购买;
(二)在拆迁期限内被拆迁人按房屋拆迁补偿安置协议约定腾退房屋、交出土地的,给予货币奖励;
(三)被拆迁人主动请求拆除2008年12月1日以后建设的房屋的,给予货币奖励。
具体指标和货币奖励标准,由征收实施单位另行制定。
第六章还建安置房屋分配
第三十九条用于产权调换的还建安置房屋(以下简称安置房)应当严格按照城乡规划实行集中建设。
安置房应当使用农村集体建设用地,否则按“一事一议”原则,报区土地资产经营管理委员会批准确定土地使用权类型。
征收实施单位应当根据征收指挥部对征地范围内被拆迁房屋类型和建筑面积调查摸底情况,作出安置房总建筑面积、安置房户型及套数的测算,拟订安置房项目用地选址、规划条件方案等建设筹备工作。
安置房由征收实施单位负责组织建设、办理竣工验收、安置分配、审计、安置后剩余房屋资产移交,以及物业管理用房、社区用房和配套幼儿园等公共配套建筑移交工作;
对安置房的供水、供电、供气、电梯、消防等方面的安全进行监管。
集中建设的安置房应当依照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》(市人民政府令第216号)的规定缴纳住宅专项维修资金,征收实施单位应当组织被拆迁人依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
第四十条安置房分配以被征地村(社区)为基本单元,以签订房屋拆迁补偿安置协议并已腾退房屋及土地的村民为分配对象。
第四十一条征收指挥部召集涉及安置房分配的村(社区)干部及村(居)民代表成立安置房分配工作专班。
安置房分配工作专班负责拟订安置房分配方案,在被征地村组张贴公布10日,宣传安置政策,征求群众意见,完善工作资料,优化分配方案及分配流程。
征收指挥部本着公开、公平、公正的原则,根据各征地项目房屋拆迁补偿安置方案,制订安置房分配方案在被征地村组公告并组织实施。
第四十二条安置房分配采取交付通知验收方式或者采取摇号、抽签等随机方式。
现房安置或者安置房已完成详细规划能测算户型面积及门牌号码的,可以按房屋拆迁补偿安置协议签订的先后顺序,由被拆迁人优先选择安置房的区位、户型、朝向和楼层,征收指挥部按协议约定采取交付通知验收方式分配安置房,但拒不腾退房屋及土地的除外。
安置房未完成详细规划或者不能测算户型面积及门牌号码的,由征收指挥部组织被拆迁人采取摇号、抽签等随机方式分配安置房。
第四十三条采取摇号、抽签等随机方式进行安置房分配的,由被拆迁人按户委派家庭成员参加摇号、抽签,每户参加摇号、抽签选房人数不得超过3人。
被拆迁人因故不能委派家庭成员参加安置房分配摇号、抽签的,在选房大会举行前3日内,户主本人到征收指挥部签署委托书,由委托代理人持征收指挥部见证盖章的委托书参与选房。
被拆迁人拒绝或者逾期未参加安置房分配选房,但在选房大会举行之日起10日内向征收指挥部书面申请参加下次选房大会,经征收指挥部书面回复同意的,可以在下次安置房分配时安排参加选房。
第四十四条采取摇号、抽签等随机方式进行安置房分配的,按下列流程进行:
(一)村(社区)安置房分配工作专班调查核实被拆迁房屋建筑面积(查验证件及房产测量)、户籍人口(向辖区派出所核实)、家庭情况(向街道计生办核实独生子女)、承包土地面积(向区农村经济管理办公室核实面积和经营权证),落实房屋拆迁补偿安置协议腾退房屋土地情况,由村委会对调查结果确认后按户制作征收拆迁申报材料,报征收指挥部审核;
(二)征收指挥部对征收拆迁申报材料审查、建档,拟订安置房建筑面积,制作《还建安置房面积核实通知书》,由村(社区)安置房分配工作专班送达被拆迁人签名确认;
(三)村(社区)安置房分配工作专班指导被拆迁人整体调剂安置房户型(面积差控制约±
10平方米),签订《还建安置房意向书》;
(四)以村(社区)为基本单元,公示安置房户型、分类统计套数,被拆迁安置人姓名、拟建安置房建筑面积、安置房户型意向等相关信息;
(五)按被拆迁户所选安置房户型数量制作选房序号签,按门栋编号制作选房卡,做好门牌号码、户型模型、会场布置、摄影器材等准备工作,提前7日将统一公开摇号抽签选房的时间和地点通知被拆迁人,并在村(社区)张贴公告,拍照存档;
(六)统一时间和地点举行安置房分配选房大会,按房屋拆迁补偿安置协议签订的先后顺序,征收指挥部以村(社区)为基本单元组织被拆迁户委派的家庭成员或代理人排队,抽签确定选房顺序号并现场确认登记;
(七)征收指挥部查验被拆迁户委派的家庭成员或其委托代理人持有效证件和选房序号,按选房序号排队抽取所选相应户型的房卡,由公证部门当场宣布房卡上的门牌号码和户主姓名并现场登记公证;
(八)被拆迁户委派的家庭成员或其委托代理人现场选定房屋建筑面积和房型,不得更改,凭房卡签订确认书,同时核算安置房差价及相关费用;
(九)被拆迁人在抽签分配结束后20日内结清所有费用,领取所选安置房钥匙。
采取交付通知验收方式进行安置房分配的,征收指挥部依照本条第一款第
(一)项至第(四)项的规定实施相关流程后,应当按约定向被拆迁人送达《交付通知书》,办理验收、结算费用、安置房钥匙交接等手续。
被拆迁人逾期收房的,从《交付通知书》送达之日起,视为该安置房已交付。
第四十五条安置房分配实行房源公开、安置对象公开,选房大会过程摄像记录,安置分配结果在选房大会结束后30日内在安置房区域张榜公示,接受群众和社会监督。
区监察机关工作人员和10名被拆迁人代表全程监督安置房分配过程。
第四十六条本办法第二十二条、第二十三条所列情形之一的迁入户和农村村民的房屋被拆后,可以按本项目安置房的市场评估价购买安置房。
第七章强制执行
第四十七条征收指挥部与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被拆迁房屋所有权人不明确的,由征收实施单位根据房屋拆迁补偿安置方案形成房屋拆迁补偿安置意见书,送达被拆迁人,并要求其在30日内作出答复。
在作出房屋拆迁补偿安置意见书前,征收指挥部应当检查核实被拆迁房屋分户评估结果已送达被拆迁人的现场照片或者送达凭证等资料。
在答复期限内,征收实施单位应当组织农村集体经济组织等相关单位,与被拆迁人就房屋拆迁补偿安置事宜进行充分沟通和协商,并做好记录。
答复期限届满,被拆迁人未作出答复或者答复不同意的,按照房屋拆迁补偿安置意见书实施补偿。
第四十八条已签订房屋拆迁补偿安置协议的被拆迁人有下列情形之一的,征收实施单位应当从安置房分配选房大会举行之日或者《交付通知书》送达之日起不得支付临时安置补偿费,并依照本办法第四十七条的规定作出房屋拆迁补偿安置意见书,实施补偿:
(一)被拆迁人拒绝或者逾期未参加安置
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