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（一）个别因素分析……………………………………（16）

（二）区域因素分析……………………………………（17）

（三）市场背景分析……………………………………（17）

（四）最高最佳使用分析………………………………（18）

（五）估价方法适用性分析……………………………（19）

（六）估价测算过程……………………………………（20）

（七）估价结果确定……………………………………（24）

六、附件…………………………………………………（25）

（一）估价对象现场照…………………………………（27）

（二）委托书及委托方他项权、优先受偿权等的承诺函（28）

（三）房屋所有权证书复印件…………………………（29）

（四）估价机构资质证书复印件………………………（30）

（五）估价机构营业执照复印件………………………（31）

（六）估价人员注册证书复印件………………………（32）

致委托方函

XXX：

受您委托，我公司本着独立、客观、公正、科学的原则，对委托评估的聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室住宅房地产（即本报告所称估价对象）于2014年7月28日进行了查勘,评估测算工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：

估价对象：

聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室住宅，位于柳园路以西，利民东路路以南。

房屋所有权人:

侯宪法，混合结构,房屋总层数7层，所在层数为6层。

房屋所有权正住宅，建筑面积：

124.52平方米、储藏室12.15平方米。

估价目的：

为确定房地产抵押（担保）贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点：

2014年7月28日（现场查勘日）。

估价方法:

根据估价目的,结合估价对象具体状况,本次评估采用市场比较法和收益法进行评估。

估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的方法,在认真分析现有资料的基础上，经测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于估价时点的评估结果为：

单价:

6547元/平方米；

房地产总价:

81.52万元

总价人民币大写:

元整。

以上内容摘自评估报告，详细内容见《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。

如对报告有异议，请在收到报告之日起十日内向我公司提出。

山东XX土地房地产评估有限公司

法定代表人：

XXX二○一四年七月三十日

估价师声明

我们郑重声明：

1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们于2014年7月28日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘人，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任。

6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助，本估价报告由山东中天土地房地产评估有限公司负责解释。

注册房地产估价师签字盖章

签字盖章

估价的假设和限制条件

一、说明本次估价的假设前提

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

（5）不考虑特殊买家的附加出价。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

（1）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

（2）估价结果未考虑未来处置风险。

四、本报告使用的限制条件

（1）本报告仅为委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考，不作它用。

（2）本报告使用期限自估价报告完成之日起壹年内有效，估价结果可作估价对象在确定房地产抵押贷款额度提供参考，超过一年，需重新进行估价。

（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。

报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

报告所称“市场价格，是指估价对象在保持现有用途，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。

房地产估价结果报告

一、委托方

姓名：

XX（身份证号：

住址：

聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室

电话：

XXXXXXXXXXX

二、估价方

单位名称：

XXX

住所：

济南市XXXXXXXXXX46号512室

电话：

0531—XXXXXXX

聊城分公司住所：

聊城柳园南路XXXXXXXXXXX2112室

0635—XXXXXX

估价资格等级：

二级

证号编号：

建房估证字[201]号

三、估价对象

（一）权益状况分析

1、房产登记状况

房屋所有权证号

聊房权证柳字

XXXXXXXXXXX号

产权性质

私有

房屋所有权人

幢号

14号楼603号

房屋座落

凤翔商住组团14号楼

所在层数

6层

房号

603

房屋总层数

7层

房屋用途

住宅

建筑面积（m2）

124.52

建成年代

2003

房屋结构

混合

2、他项权利状况：

不存在

3、法定优先受偿权利状况：

（二）实物状况分析

结构形式

外立面装饰

高当外墙防水漆

楼道装修

水泥地面,墙面乳胶漆

层户均数量

一梯2户

供暖

市政供暖

现状用途

供气

管道天燃气

装修状况:

入户防盗门，门窗包套，木地板地面,内墙面乳胶漆,塑钢窗,独立厨房,独立卫生间，整体装修较好

（三）区位状况

估价对象位于柳园路以西，利民路以南的小区,周凤翔商住住团，周围市政基础设施齐全，已达到“七通一平”（通上水、通下水、通暖气、通煤气、通电、通讯、通路及场地平整），附近有聊城影剧院、聊城邮政局、新华书店、五星超市，育新街农贸市场，有聊城人民公园、中美暮林爱医院等生活配套设施，有聊城大学、河东小学等教育设施，有7路、2路、5路、等多路公交车经过，距最近站点约30米，出行方便，生活配套设施齐全。

该区域已建城的多个小区、银座超市等成熟的现代小区和商业房地产，该区住宅发展潜力较大。

四、估价目的

五、估价时点

六、价值定义

根据估价目的本次评估为房地产抵押（担保）价值，即抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。

七、估价依据

（一）《中华人民共和国物权法》；

（二）《中华人民共和国土地管理法》；

（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（四）《城市房地产抵押管理办法》；

（六）《房地产抵押估价指导意见》

（七）委托方提供的有关资料；

（八）估价人员现场查勘和市场调查所获得的有关资料。

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

（二）合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

（三）谨慎原则

在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值。

（四）最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

（五）估价时点原则

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（六）替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》房地产评估的方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

有条件选用市场比较法进行评估的应以市场比较法为主要的估价方法。

估价对象为个人住宅房屋，周围住宅交易和租赁市场活跃，容易获取相关信息，因而采用市场比较法和收益法进行评估。

市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于估价时点的评估结果为：

单价:

6547元/平方米

81.52万元

十一、估价人员

（注册房地产估价师）

（注册房地产估价师）

十二、估价作业日期：

2014年7月28日至2014年7月30日

十三、估价报告应用有效期：

自估价报告完成之日起壹年内有效。

十四、房地产抵押估价报告使用提示

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不发生变化，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:

估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响。

（四）在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

十五、房地产变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（一）估价对象的合法用途为住宅，独立使用性强，易变现。

（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。

（三）处置房地产时，快速变现时间短，潜在买家少，并且对估价对象信息了解少，买家为规避风险，很难以合理价格进行交易，所以只能降低变现价格进行交易，此因素一般会使变现价格降低10%--20%。

快速变现费用也比较高，主要包括广告费、代理费、拍卖费及估价费等（一般为成交价的5%—10%）。

二○一四年七月三十日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

XXXXXXXXX号

14号

凤翔组团XX号楼

X层

水涮石

二、区域因素分析

三、市场背景分析

聊城地处中原腹地、山东省西部，临河南、河北，位于华东、华中、华北三大区域交界处，是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。

黄河与京杭大运河在此交汇。

聊城是京九铁路与胶济铁路、胶济邯铁路、济郑高铁在山东省内的交汇点，横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。

聊城是中国重要的能源基地、内陆口岸，是辐射冀鲁豫交界地区的中心城市，中原经济区东部的核心城市。

聊城市房地产随着住房制度改革的不断深入，住房货币化分配已取代了原有的实物福利分配，住房消费的主体也由单位转为了个人。

住房公积金制度和住房补贴制度逐步完善，居民收入水平的提高，这些大大提高了居民的购房支付能力，极大地调动了居民购房积极性,这些利好因素，给济南市的房地产市场带来了广阔的发展空间，至2007年底房价一直处于升阶段。

虽然2008年全国楼市跌声一片，但济南房地产市场至今还是平稳发展的。

2009年是住房制度改革以来房价涨幅最高的一年！

当年1-11月全国住宅销售价比上年均价上涨了500元/平方米。

随着今年初国家出台一系列调控楼市的新政，越来越多的购房者又开始观望。

因而2010年伊始，在经历了跌宕起伏的楼市惊天逆转之后，聊城楼市进入短暂间歇期，伴随着一系列政策的相继出台，聊城楼市出现部分项目“酝酿降价”、成交量下降、购房者观望态度重燃等迹象。

受聊城楼市供应结构影响，2010年聊城将有较多老城改造项目出现供应，此部分项目距市中心较近，对价格支撑性相对较高，在一定程度上将刺激聊城房价。

另外，聊城市正处于快速发展膨胀时期，城市规模扩大、城市建设、棚改项目建设以及外地留济人员增多，这些因素提供了更多有效需求。

由于国家在宏观政策上出台防止过热现象以及稳定房价等一系列政策，加上本地市场竞争激烈，预计2014年聊城商品房价格将稳中平衡。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

1、法律许可性

在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下：

即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向按照其可能的最佳用途估价。

2、经济可行性

经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方法

3、价值最大性

使估介对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

4、当前使用状态

所给事实说明估价对象现有用途基本满足假设主要条件下最高最佳使用定义。

五、估价方法适用性分析

六、估价测算过程

（一）市场比较法

市场比较法的理论基础是房地产价格形成的替代原理，其常用的连乘形式、采用百分率法直接比较修正公式为：

估价对象价格=可比实例价格×

（正常市场价格/实际成交价格）×

（估价时点价格/成交日期价格）×

（对象状况价格/实例状况价格）

估价对象价格=可比实例价格×

（100/（）×

（）/100）×

（100/（）

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；

交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；

房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

1、从已搜集和积累的市场信息中，选三个可比实例，使之与估价对象在用途、结构、地段、档次相接近，实例状况如下：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

距估价对象距离

53米

800米

100米

名称

凤翔组团

新华书店宿舍

酱菜厂宿舍

1995

2010

楼层

4/7

3/5

3/6

配套

双气

交易日期

2014年2月

2014年1月

2013年12月

装修状况

简装

单价（元/m2）

6222

6750

6675

2、估价对象与可比实例进行比较修正

A、交易情况修正：

该修正是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

交易情况的分析判定结果见下表：

交易情况修正幅度

上表交易情况的分析判断是以正常价格为基础，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度，0表示其成交价格为正常价格。

B、日期修正：

交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。

如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。

因此，应将可比实例在成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格。

估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。

交易日期的分析判定结果见下表：

交易日期修正幅度

C、房地产状况修正：

对其进行区位状况、实物状况、权益状况调整，如以估价对象条件分值为0，可比实例与估价对象比较，数值大于0（小于0）表示可比实例优（劣）于估价对象，修正幅度如下:

状况

区位状况

交通条件

+2

生活服务设施

教育配套设施

环境质量

实物状况

结构、质量

新旧程度

装修状况

-3

设备设施

楼层朝向

平面布置

其他

累计

+1

转换成以100为基准

97

101

102

3、计算修正后的比准价格：

A

×

100/

100

1.00

=

6414

元/m2

B

6683

C

6544

取简单算术平均值得最终比准价格（A+B+C）/3

6547

（二）收益法

V=a÷

r×

[1-1÷

（1+r）n]

V——估价对象房地产价值

a——估价对象房地产年纯收益

r——资本化率

n——尚可收益年限

1、确定租金水平：

参照估价对象所在区域与估价对象类似房地产最佳的客观租金收入水平，确定估价对象租金水平为1元/天.m2是客观的，故以此为计算依据。

50米

80米

600米

6

2

3