高层综合楼的物业管理Word文档格式.docx
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金茂大厦1-2层为门厅大堂;
3-50层是写字楼办公室;
51-52层为机电设备层;
53-87层为五星级酒店--金茂君悦大酒店。
大厦内还设有展览厅、演示厅、宴会厅、多功能厅、会议室、商场、餐饮、酒吧、咖啡、游泳、桑拿、健身中心、俱乐部,以及邮电、快递、票务中心等服务设施。
大厦在地下1-3层设有大型停车场,提供多达800个泊车位和2000个自行车车位。
深圳国贸大厦建筑面积10万平方米,内有大型商场、银行、办公楼、饮食、娱乐等设施,能容纳5千多人办公,每天接待5万多人次,相当于一座中小规模的城镇。
要管理好高层综合楼,保证大厦各个部位的正常运作,确保大厦物业和楼内居民的生命财产安全,其任务是十分艰巨和繁重的。
2)高层综合楼对物业管理队伍的素质要求较高
高层综合楼一般都设有中央空调系统,上水、排水、排污系统,高、低压供电系统,煤气供应系统,电梯系统。
一些现代化程度较高的大厦内还设有楼宇自动化系统(BAS)、通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)、安保自动化系统(SAS)、消防自动化系统(FAS)。
实例12-1:
金茂大厦机电系统
1、电梯系统
大厦设有各种电梯100多部,高速电梯可保证客人候梯时间不超过35秒,符合国际最高标准。
远程监控系统随时监控所有电梯的运行情况,有效调度每台电梯完成各种技术动作,独特的“空中对接”功能保证客人的安全。
2、供电系统
大厦供电系统采用4台35KV/6.3KV变压器组,总容量48000KVA,全备用、全封闭、全自控。
电脑控制2路独立市供电源切换,另备3台1600KW高性能柴油发电机组作为应急电源。
3、空调系统
大厦空调系统选用19EX和19XL离心式制冷机组,取暖及加湿选用4台油汽蒸汽锅炉,4管2级VAV系统,可同时供冷、热,全面数字化远程控制。
6台1200冷吨,2台400冷吨,5275KW制冷量的电动封闭式冷水机组。
4、给排水系统
大厦日用水量3,400立方米,由2路市政水管供应。
在地下3层、51层、91层分别设置大容量生活与消防水箱。
生活、消防水泵可提供114升/秒的水量。
5、消防系统
大厦消防系统由火警自动化报警系统、干式喷淋灭火系统、湿式喷淋灭火系统、消火栓系统,二氧化碳,轻水泡沫及化学灭火系统组成。
与正压送风系统、排烟系统、电梯自动回归系统、应急广播系统、应急电源供应系统共同构成生命保障系统。
6、智能化弱电系统
智能化弱电系统由楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、消防报警自动化、安保监控自动化以及结构化布线、停车管理等10个子系统组成中央BMS机房远程监控。
地下室特设金茂电话分局,二万门容量两路光缆进线。
每层预留600UTPS5类线(非屏蔽双绞线5类线)、24芯单模光纤电缆、72芯多模光纤电缆,并采用PDS结构化综合布线,RJ通讯插口每10平方米1个。
综合业务数据网、ATM宽带网,区域集成网络传输速率达一百兆乃至数千兆以上,适用于模拟、数据、图象、语言、电视会议以及在高速通道上传输。
随着科学技术的发展,高层综合楼的现代化程度也越来越高。
物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍,运用先进的管理手段和管理方法,对大厦的各个系统进行维护、保养和管理,以保证这些系统的正常运转,使其处于良好的工作状态,为大厦业主和使用人提供高质量、高水平的服务。
3)高层综合楼管理成本高,收取的物业管理费也较高
高层综合楼动力设备繁多,能源、动力消耗大,管理服务人员多,管理成本高,收取的物业管理费也较高。
纽约的帝国大厦仅服务人员就达9000多人。
深圳天安大厦,设有19部电梯,每年电梯和中央空调的电费支出就达到100多万元,大厦聘请的管理人员中,仅保安人员就达到100多人。
支出的管理成本要分摊到业主和使用人头上,支出费用大,收取的物业管理费相应就高。
目前南京市普通高层住宅的物业管理的公共服务费为每月每平方米0.2-0.5元,而高层综合楼的物业管理的公共服务费达到每月每平方米4-8元,最高的达到每月每平方米16.6元(2美元),而上海最高的已达到每月每平方米32.2元(4美元)。
12.2高层综合楼物业管理原则、内容和标准
12.2.1高层综合楼物业管理的原则
1)早期介入的原则
高层综合楼的物业管理特别强调早期介入。
早期介入有以下几个方面的重要作用:
一是熟悉物业情况。
通过早期介入,能全面了解、熟悉、掌握大厦的建筑特点、质量水准、设备设施的性能、管线管网的埋置状况等;
二是参与工程管理。
物业管理专业人员特别是负责大厦机电设备管理的人员,应能参与选择设备的招投标工作、设备的考查与培训、设备的安装与调试、设备的试运行等过程。
这样管理人员就能全面了解设备的性能,掌握较多的技术资料,为管理好这些设备打下基础;
三是提出整改意见。
开发建设单位在规划设计阶段和建筑施工阶段,要充分征求和听取物业管理单位的意见。
物业管理单位要从买家的角度、从使用者的角度、从管理者的角度,对大厦从规划设计、建筑施工、设备安装到交付使用一系列环节进行分析研究,对不满意、不合适、不合理的地方及时提出批评和建议,以便及时进行调整和修改,避免大厦建成后留下无法更改的缺陷,为日后更好地从事物业管理、更好地发挥大厦的综合效益创造良好的条件。
2)统一管理的原则
高层综合楼要特别强调统一管理。
大厦的产权关系一般来说比较复杂,同一幢大厦内,有出售的房产,有出租的房产,也有开发商自营的房产,加上大厦的功能多种多样,因此在一定程度上存在着多头管理的要求。
比如商场的业主或承租人可能会提出自行管理商场的要求,希望商场内的保安、卫生、电梯、消防等自行负责,而不希望由物业管理公司来统一管理。
大厦的多头管理无论是理论上还是实践中都是不可行的。
首先大厦是一个整体,大厦的各个系统都是着眼于整个大厦的,如中央空调系统、供水供电系统、电梯系统、消防系统、安保监控系统等,都是为整个大厦所服务的。
大厦的整体性客观上要求集中统一管理,人为地将大厦划分为若干块实行分散的多头管理,势必影响大厦整体的正常运行;
其次,多头管理会造成职责不清、互相扯皮等现象,使出现的问题和故障得不到及时解决。
比如处于大厦上部的商住楼的下水管道发生故障,而故障原因很可能是位于大厦下部的酒店引起的,如果商住楼与酒店的管理者不是一家,那么,商住楼的管理者要进入酒店检查下水管道,首先要征得酒店的同意,这样既浪费时间,又容易产生不必要的矛盾;
第三,多头管理往往会造成管理的死角,使大厦的某个部位或某个环节无人过问。
因此,必须坚持统一管理,整个大厦只设一个物业管理机构,所有管理工作、服务工作、维修工作都由这家物业管理机构统一组织和安排。
3)依法管理的原则
高层综合楼必须依法管理,依法管理是使管理走上法制化、标准化、规范化、制度化的轨道的根本途径。
依法管理包含三方面的内容:
一是依法办事,管理者要学法、懂法、守法。
在管理中严格按照国家和地方的有关房地产管理的法律、法规办事;
二是信守合同。
物业管理企业与业主和使用人签订的合同、合约、公约要完备、具体,明确各自的责任、权利和义务,主要条款特别是收费条款、违约及处罚条款要具体、明细、能操作。
物业管理企业自身要信守合同,同时要求业主和使用人也要自觉按合同办事,任何一方如有违约行为,守约方都应以处罚条款追究违约方的责任,以保证合同的严肃性和权威性;
三是按规章制度办事。
强化内部管理,建立健全大厦内部管理制度,用制度来规范管理行为,提高
管理效率。
4)收费合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则
对高层综合楼的物业管理物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第一要做到收费合理。
物业服务收费应以价值补偿为依据,遵循价值规律和市场供求关系,不可漫天要价。
国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成;
第二要做到收费公开。
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
收费公开包含两个方面的含义:
一是物业管理公司要公开自己的收费标准,将所有提供的服务项目明码标价,对外公开。
这种公开,至少有三个方面的作用:
其一是业主委员会在选择物业管理公司时,可以在比较各物业管理公司的收费水平、服务水平、市场信誉等因素后作出选择;
其二是业主和使用人个人可以自主选择服务项目,并按照所选择的服务项目的收费价格交纳费用;
其三是有利于政府管理监督部门加强对物业管理的监督。
二是物业管理公司要公开收支情况,增加透明度,自觉接受业主和使用人的监督,提高业主和使用人对物业管理的信任程度;
第三要做到费用与服务水平相适应。
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主和使用人提供质价相符的服务。
优质优价、按质收费,物业管理企业所收取的物业服务费与物业管理企业所提供的服务内容和服务质量相一致,不能质次价高或质优价低。
5)经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则
物业管理不能单纯追求经济效益,而应做到经济效益、社会效益和环境效益三者兼顾。
要通过良好的服务,解除业主和使用人的后顾之忧,树立自身的良好形象,增强知名度,赢得业主和使用人的信任,取得良好的社会效益。
通过科学管理,为业主和使用人创造优美的环境,取得良好的社会效益。
通过优质优价、合理收费,在提高社会效益和环境效益的同时提高自身的经济效益。
12.2.2高层综合楼物业管理的内容
1)大厦各系统设备设施的管理
物业管理人员要经常对大厦的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等设备设施进行维护检查,发现问题,及时处理,保证大楼的设备设施处于完好的运行状态。
设备设施的维修保养分为自行保养和外包维修保养两种情况。
(1)自行保养的设备设施的维修保养
对自行保养的设备设施,主要是推行预防维修制度,日常检查、定期保养和维修改造相结合。
要根据不同设备设施的具体情况,确定维修保养的项目和周期,编制维修保养计划进行定期保养,并做好检查、维修、保养记录。
(2)外包设备设施的维修保养
大楼的部分设备设施如电梯承包给生产厂家或专业公司进行维修保养,物业管理公司要与承包单位签订维修保养协议,明确双方的责权利关系,并按合同做好对承包单位的监督管理和协调配合工作。
2)大楼建筑主体维修管理
物业管理应熟悉和掌握大楼的建筑主体情况,对大楼的结构、楼面、楼道、内墙、外墙、门窗等要进行经常的维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观。
3)装修管理
对业主或使用人的内部装修要进行严格的监督管理,内部装修不得损坏大厦的水、电、煤气、空调、电梯、消防等固有设备设施,不得影响房屋结构及外部造型,不得损坏大厦公共部位和其他业主或使用人的设施及装修,使大楼不因装修而影响使用寿命和危及他人安全。
装修管理的具体内容为:
(1)装修审批
业主或使用人的内部装修涉及到结构、通道、墙体、地面、天花的改动和分隔的改变,均须报物业管理公司审批,涉及到消防改动的,还需报消防部门审批。
(2)施工监管
内部装修图纸和装修方案经审批同意后,方可施工。
施工进场前,要交纳一定数额的装修押金(具体数额可根据装修工程量来确定),办理施工人员出入证,材料设备进场出场要办理物品出入证。
施工中需要进行动火作业如电焊等,要办理动火许可证)。
物业管理公司要加强对装修施工的监督管理,严格按批准后的装修图纸和装修方案施工,同时防止各种安全事故的发生。
(3)完工验收
完工后必须报物业管理公司组织验收,未经验收或验收不合格的不得使用。
验收合格后,施工人员全部退场,交还出入证,如有违章行为交纳相应的罚款后,退还所收的装修押金。
(4)违章处罚
对未办理装修审批手续或虽然申报但尚未获得批准而施工的,对在施工中擅自改变审批后的装修图纸和装修方案的,对未办理动火许可手续而擅自动火的,对未经验收或验收不合格擅自使用的,对材料、垃圾乱堆乱放、不及时清理的诸如此类的装修违章行为,要有相应的处罚措施和办法。
实例12-2×
×
大厦装修管理规定
为加强大厦装修管理,特制定如下规定:
1、使用方(乙方)对房屋进行装修时,必须向物业公司(甲方)提出装修申请,其装修图纸和装修方案须经甲方审定同意后,方可施工,涉及到消防改动的,还需报消防部门审批。
乙方在施工中,如要改动原装修图纸和装修方案,必须事先向甲方提出改动申请,经甲方同意后可以改动。
2、乙方在装修施工中要自觉接受甲方的监督管理。
乙方施工人员应遵守中华人民共和国国家和地方的法律、法规,执行本大厦的各项管理制度,爱护大厦的设备、设施,注意公共道德;
3、乙方在装修前,须向甲方交纳装修押金×
元。
4、乙方装修施工中,不得损坏大厦的水、电、空调、电梯、消防、电讯等固有设备设施,不得影响房屋结构及外部造型,不得损坏大厦公共部位和其他使用单位的设施及装修,不得更改走道隔墙。
房间之间的内隔墙一般情况下也不得更改,特殊情况要拆除或更改,必须事先提出书面申请,在经双方协商确定管线更改方案,并得到甲方批准后,方可拆除;
5、装修期间要保持公共走道、电梯厅、楼梯间等公共场所的畅通和整洁,不得在公共场所内堆放任何物品和材料;
6、装修材料进场使用电梯运输要提前与甲方联系,水泥沙子及建筑垃圾进入电梯要袋装化,材料及建筑垃圾运输一般安排在夜间使用服务梯运输;
7、装修施工人员必须办理并佩戴临时通行证才能出入大厦,通行证需贴照片,只限本人使用;
施工人员必须衣着整洁,不得打赤膊、不得赤足或穿拖鞋,严禁施工人员进入非装修楼层和非装修房间;
8、施工单位严禁在大厦内储存危险品和易燃易爆品;
施工人员在装修现场不得抽烟,现场动火必须到甲方办理动火申请单,并配备现场防火监督员和足够的手提灭火器,采取有效措施,严防火灾事故的发生;
9、严禁施工人员在装修现场烧饭做菜,夜间除值班人员外其他施工人员不得在装修现场留宿;
10、所有装修用的材料、工具、设备等物品由乙方自行负保管责任,物品离场出门,一律要办理出门手续;
11、装修期间,乙方要采取有效措施,降低噪音和振动,减少干扰,不影响其他单位的正常工作;
若施工中确需发出强噪音,需安排在17:
30至21:
00进行施工,避开正常工作时间,特殊情况,另行商定;
12、因乙方装修施工不当而造成的自己及他人的人身伤害或财产损失,由乙方负完全责任。
13、乙方装修竣工后必须报甲方组织验收,未经验收或验收不合格的不得使用。
14、乙方有下列违章行为,将受到处罚:
(1)未办理装修审批手续而施工的,罚款×
同时乙方必须立即停工,补办装修审批手续后再开工。
(2)已向甲方提出装修申请,但尚未获得批准而施工的,罚款×
同时乙方必须立即停工,装修申请等甲方审批同意后再开工。
(3)在施工中未提出改动申请,而擅自改变原装修图纸和装修方案的,罚款×
同时乙方必须立即停工,补办改动申请审批手续后再开工。
(4)未办理动火申请手续而擅自动火的,罚款×
同时乙方必须立即停工,办理动火申请手续后再开工。
(5)未经验收或验收不合格擅自使用的,罚款×
同时乙方必须立即停止使用直至验收合格为止。
(6)材料乱堆乱放的,每次罚款×
垃圾不及时清理的,每次罚款×
元。
15、装修结束验收合格后,施工人员全部退场,交还通行证,如有违章行为交纳相应的罚款后,甲方退还所收的装修押金。
4)清洁卫生管理
大厦清扫保洁人员全面负责大厦各楼层以及公共场所的清洁和保洁工作。
要明确各个不同岗位的清洁人员的工作职责,制定各个岗位每天、每周、每月的清洁卫生工作内容、工作程序、工作周期和次数,同时确定工作标准和注意事项,并要加强检查,检查分为日检查、周检查和月检查,并填写检查记录表,确保大厦的卫生与清洁。
实例12-3×
大厦清洁工作内容
一、大堂及裙楼商场清洁工作程序
1、每天用清洁剂重点拖清云石地面。
2、每天用吸尘地拖轮回推扫地面。
3、每天清洁云石柱和灯饰。
4、每天用高速吸尘打磨机补蜡及磨光二次。
5、入口大门玻璃每天用中性玻璃清洁剂清抹一次。
6、及时处理大堂及裙楼商场地面所有污渍、纸屑、果皮等。
7、轮回清理烟盅、废纸桶。
8、指示牌每天清抹一次。
9、用玻璃清洁剂和清洁工具清抹大堂玻璃门每天两次。
10、电梯及自动扶梯每天清扫二次。
11、每天打扫从大堂上至四楼商场行人楼梯数次,保持梯级干净,并抹干净两边楼梯扶手。
12、每天清理大堂至四楼公共场所所有绿化带和盆景之垃圾,并经常观察,如有人丢进垃圾应立即清理。
二、主楼公共走廊清洁工作程序
1、各层公共走廊每天清洁二次(根据各层出人人数的情况而增加或减少)。
2、清洁公共烟灰桶,并清倒废纸桶、果皮、垃圾等上下午各一次。
3、墙身每天重点清理一次,包括污渍、蜘蛛网。
4、各层电梯门每天重点抹净一次。
三、洗手间清洁工作程序
1、每天用厕所清洁剂清洁男女洗手间座厕(主楼两次,裙楼及大堂八次),
清除黄渍。
2、每天用厕所清洁剂清洁厕所小便斗三次,清除黄渍。
3、每天喷香水保持空气清新并放樟脑丸。
4、每天用云石清洁剂清洁洗手间地面一次,并用清水拖三次,地面烟头、污渍、纸屑、果皮及时清理干净。
5、每天用清洁消毒剂清洁洗手间墙身、洗手间防火板隔墙门一次。
6、每天用玻璃清洁剂清洁洗手间面镜数次。
7、每天用清洁剂抹洗手间大门及拉手、洗手间指示牌各一次。
8、用瓷器清洁剂抹洗手间洗手盆内及下部每天一次,保持无水锈。
9、清理废纸篓每天两次,并放回原位。
10、洗手间内设备如有损坏或缺少,应及时维修或补缺。
如有轻微堵塞,应立即采取措施疏通。
11、每周用厕所消毒剂对洗手间小便斗、座厕、座垫进行全面的消毒一次。
12、用消毒清洁剂清洁洗手间云石墙身,并清抹消毒洗手间大门每周一次。
13、擦洗手间天花及灯饰灰尘和清扫蜘蛛网每周二次。
四、电梯清洁工作程序
1、每天清洁电梯云石地面,并进行补蜡磨光。
2、每天用玻璃清洁剂清洁电梯内镜子,保持无水渍污渍。
3、用金属清洁剂清洁电梯两边金属墙每天两次,保持光洁。
4、用不锈钢清洁剂擦各层电梯不锈钢门每天两次,保持无污渍、水渍。
5、用工具清洁电梯内外门槽垃圾,保持电梯门关闭自如。
6、用清洁剂清洁天花灯饰每周两次。
7、电梯井底清理垃圾每月一次。
五、地下停车场清洁工作程序
1、每周打扫停车场公共楼梯两次,并用清洁剂拖洗一次。
2、每天清理停车场地面一次,彻底清扫天花、墙身、天花蜘蛛网一次。
及时清理地面上的果皮、烟头等。
3、每周疏通停车场内下水道一次,将沟内的污泥、垃圾等清理干净。
4、每月冲洗停车场地面一次,清洁消防栓一次。
5、每月用清洁剂抹所有灯饰一次。
六、广场、道路、露天绿化带清洁工作程序
1、每天清扫地面垃圾两次,及时清理地面果皮、纸屑、烟头等杂物。
2、每天清理花圃垃圾数次。
3、每天清理垃圾桶两次,垃圾桶周围地面用水洗一次。
4、每周清扫下水沟两次,将沟内的污泥、垃圾等清理干净。
。
5、每月用水冲洗广场、道路一次,垃圾桶水洗一次。
6、每周清扫沙井沟的垃圾一次。
七、外围排水、排污管道、化粪隔油池、垃圾的清理工作程序
1、每月清理、疏通排水、排污管道两次。
2、每季清理所有沉沙水井一次;
吸运化粪池的粪便或油渣一次。
3、经常检查,确保化粪池、隔油池和管道畅通无堵,没有外溢地面。
如发现管道堵塞,污水外溢地面,及时进行清理疏通。
4、收集垃圾实行垃圾袋装化。
垃圾收集大堂及裙楼商场层每天四次,其他楼层每天两次。
5、每天派压缩车清运垃圾至指定垃圾场。
6、每天清洁垃圾桶及地面二次。
7、每天喷洒杀虫药一次,视察害虫及老鼠之出人口道,并收集死去虫鼠。
视察放鼠点并补充药物。
5)绿化管理
根据大厦的环境特点,做好绿化设计和植物选择工作。
由于大厦区域空间有限,要充分利用大厦周围的空地,设计小块的绿地,同时要注意与大厦建筑和周围环境相协调。
大厦绿化人员应对大厦周围及内部的花草树木进行定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土,并及时修枝整型,补栽补种。
负责绿化管理,劝阻、纠正破坏绿化的行为。
要明确绿化人员的工作职责,制定育苗培植、整形修剪、中耕除草、防风防涝、浇水抗旱、补栽补种、草坪施工与养护、施肥、防治病虫害等绿化工作的工作内容、工作程序、工作标准和注意事项,同时加强检查,填写检查记录表,为业主和用户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
实例12-4:
大厦绿化设计和植物选择
1、绿化布置与植物选择与大厦相匹配,在选材上拟选用体型特大或较大的高大乔木。
2、大厦所在地为亚热带海洋气候,夏季炎热,冬季温和。
植物配置以亚热带常绿树种为主。
这些植物适应本地气候条件和土壤环境,枝叶繁茂,而且能显示出特有的亚热带风光。
3、大厦周围环境开阔,阳光充足,前庭光照时间长,宜选阳性耐热之品种,如大王椰子、大叶榕、木菠萝等栽植;
后庭有高楼阻挡,光照时间较短,宜选中性植物栽植,如白玉兰、桂花、山瑞香等。
4、绿篱采用叶小、枝干密而具有脚叶的为宜,阳光充足的地方宜选用九里香,阳光不足的地方则以福建茶为宜,高度修剪控制,视环境地段宽窄营造成高、中、矮整齐有宽有窄的带状环绕带。
5、选用之树木有春暖花开的红棉,有炎夏如火如茶的凤凰木,有花期较长灿烂夺目的红花紫荆,有四季飘香的白玉兰和桂花,达到色香兼有的美的艺术效果。
6、间种灌木多选用花期长的而能修茸成型之植物如大红花、朱槿、山瑞香等。
7、高矗的木棉挺直矗立一角,而脚部衬种常绿樟树,以弥补木棉冬季落叶之不足。
8、角隙与弯位地方,以生长起伏自然的灌木花卉点缀其间,除按生长环境布置外,还注意考虑花色,结合起伏程度聚散分布。
9、车库入口边缘应筑花槽,栽植黄素馨使下垂飘扬,避免两侧过于整齐和呆板,后面用开花灿烂的红花勒杜鹃,出口点缀一丛艳丽的红桑,形成万绿丛中有点红的艺术效果。
10、所有空隙角地,选用优美的台湾草,既消灭黄土,又能起到衬托花木和呈现翠绿底色的作用。
11、花坛位于大阳台下,阳光不足,影响生长,宜采用阴生的苏
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