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参加了晨练队伍后,心境开阔、筋骨活络,“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。
但是,健身活动遭到了部分业主的反对,底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”;
高层业主朝下扔蛋壳、浇水,健身队伍只好打一枪换一个地方。
她们迫切希望物业公司想想办法,帮助她们解决难题。
如果你是物业公司的一名员工,请拟定了一套解决方案。
第一,寻找场地。
这是小区文化建设的一部分物业公司应该支持、但是为了不影响居民的休息,管理人员可以在小区里为健身队找一块比较偏僻的空地。
同时,还关照邻里之间要相互关心,晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。
第二,及时沟通。
小区一业主如果有特殊情况,如:
料理丧事期间、孩子高考期间等管理处应该与健身队联系,请她们配合停止音乐。
第三,调整时间。
物业公司可以与居委、业委会多方协调,小区健身队的晨练时间改在早避开了上学、上班的高峰时间段和人们休息时间;
健身队不要随意调高音量,队员们在健身中还应该相互提醒,不要大声聊天影响别人,使业主们互相理解,促进小区精神文明建设,增强小区的凝聚力。
3.2002年6月5日,某物业公司与北京市电信部门签订了安装宽带网协议,委托北京市电信部门对家属区内的居民住宅楼进行安装宽带网,在施工中不慎将103单元6号住户吴×
×
家的电线打断,致使该户电路断电,事发后,施工单位进行了抢修,并接好了电线,但由于电工的疏忽接反了电线,而该住户又出差在外,长达一个发臭,而且冰箱已星期未在此居住,等出差回来后发现冰箱未启动,存放里面的食品全部无法除臭。
为此,住户向物业公司提出了因施工损坏了他的冰箱为理由索赔要求物业公司赔他电冰箱的要求。
物业公司以不是施工单位,并以找不到施工单位为理由拒绝赔付。
住户也以不解决此问题不交物业管理费相对峙。
此事虽是施工单位施工时造成的,但物业公司也负着监管的责任,应由施工单位负主要责任,物业公司负一定责任,应由两家共同出资购买同样冰箱,赔付住户吴×
,才能解决此纠纷。
4.2003年9月lO日,某高校一位老师将其小车停放在楼前,中午l2时40多分钟,楼上的一块玻璃突然掉落,砸在小车前挡风玻璃上,将挡风玻璃砸碎,并划伤了小车的前盖。
该玻璃系过道窗户上的,窗户是铁皮钢窗,年久失修。
车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理,并收取了物业管理费,对楼宇负有管理义务,楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车,应当予以修理车辆,恢复小车原貌。
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。
我们有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任,与业主签订了车辆保管合同,收取了车辆保管费,形成了事实上的保管合同关系。
在合同成立的情况下,物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
《合同法》第374条规定:
“保管期间,因保管人保管不善造成物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。
”该物业管理中心没有与业主签订保管合同,也没有收取保管费用,因此,可以定为无偿停靠,可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。
”规定中明确了所有人和管理人的责任。
该玻璃是公共过道窗户上的,系物业管理中心管理的场所,物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务,有责任去消除这种隐患,尽快地对窗户进行维修,由于年久失修,造成玻璃掉落,砸坏小车前挡风玻璃和前车盖,物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任,应当赔偿车主修理费用。
5.房山某小区居民柯某按规定向物业公司交了物业管理费。
今年6月,柯某将摩托车停在小区停车场,次日发现车丢了。
柯某找到物业公司讨说法。
物业公司经理说:
“居民所交的物业管理费,只是占用停车位的费用,并不包括车辆看管费用。
”柯某说:
“停车费我已经交了,丢了车你们就得负责。
”请问该物业公司是否应对此事负责呢?
柯某交付的物业管理费是公共服务费用。
合同法第365条规定:
“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。
”柯某从未就摩托车的保管事宜与物业公司签订保管合同及交收保管费。
所以,物业公司与柯某之间就该摩托车不存在保管合同关系,物业公司对此事不负责任。
6.因物业小区管区内有一片草坪茎叶茂盛,一片葱绿,而另一片草坪枯萎变黄,发生业主与物业管理公司之间的争议,业主认为是物业管理公司养护不当,而物业管理公司认为是业主对草坪爱护不够。
你认为他们的看法是否正确,应如何处理,并指出草坪管理的方法和要求。
业主和物业管理公司的看法是否正确,不能简单下结论。
应进行调查研究,具体情况具体对待,找出草坪枯萎变哈的真正原因,再做结论。
(1)应向该住宅小区远绿化设计和施工单位了解绿化配置有无区别,是否合理。
(1分)
(2)了解绿化管理人员在养护管理人员在养护管理中的技术操作是否正确合理。
(3)绿化管理人员应针对所管区草坪的问题,积极想办法采取措施惊醒补救。
(4)总结经验教训,加强管理,提高绿化养护管理水平。
(2分)
草坪绿化养护管理的方法和要求是:
1)浇水排水。
生长期内每月胶水1~2次,浇水时间早晨和下午,湿润深度6cm~8cm,冬灌深度30cm。
2)施肥。
草坪要经常补充肥料,一般南方地区由于气温高,多在秋季施肥:
其中,长江流域则以梅雨季节为宜;
北方寒冷地区应在春季。
以粪肥为主,同时施以磷钾肥。
3)中耕除草。
清楚草坪中的杂草方法比较多,可以采用物理机械的方法,也可采用化学药物方法,如扑草净敌草隆二钾四氯等。
4)病虫害防治。
因地制宜先用抗病虫害的品种;
合理搭配,避免发生病虫害的诱因;
加强水肥管理,促其生长,正强抵抗病虫害的能力;
检疫消毒防止病虫害的传播;
一旦发生病虫害,要采取有效措施,阻止其蔓延。
7.某住宅小区环境优美,物业公司以给业主生活提供方便为由,单方面作出决定,在中心花园空地边设了售货亭进行经营,请分析物业公司的做法是否正确。
1)空地为小区居民公共使用,物业公司的做法是不正确的。
2)小区业主依法享有空地的使用权,《物业管理条例》第27条规定:
“业主依法享有物业共用部位共用设施设备的使用权。
”(2分)
3)在中心花园空地边设置售货亭经营所得应由业主大会或业主委员会研究处理。
8.某小区居住的老太太雪后出门,在小区的步行街不慎跌倒,安全人员发现后立即将老太太送进医院。
经诊断为:
右腿股骨头粉碎性骨折,立即实施手术置换股骨头。
手术后老太太提出:
她是在小区内跌倒的,因为自己每月都交物业管理费,其中包括了小区道路的公摊,那么,她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。
几经交涉,物业管理公司未做承担,老太太一纸诉状将物业公司推上法庭。
案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。
(1)《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据,其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费,老太太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。
(2)《民法通则》《民法细则》中明文规定:
凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。
(3)老太太虽在小区道路上跌倒,没有他人伤害,且小区步行街积雪已打扫过,物业管理公司本职工作没有延误,小区的警示牌也已悬挂,老太太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成,与物业管理公司没有直接的关系。
(4)物业管理公司可以多方面关心老太太,但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。
9.去年冬天晚间7时30分左右,王先生骑自行车来到某花园小区,准备看望住在该小区35号楼的朋友金先生。
然而,王先生骑车至小区20号211号楼之间时,不慎连人带车掉入与地面齐平的景观池中,第二天上午到医院,被诊断为“左桡骨小头骨质断裂”。
王先生认为,该小区景观池的水面与陆地齐平,附近没有路灯没有警示标志,没有安全隔离装置,物业公司没有进行必要的维护管理,导致自己受伤,故应当承担赔偿责任。
物业公司辩称,事发当日王先生既未报案,也未向物业公司反映情况,其落水受伤没有证据。
并且,水池在小区建成时就是如此设计,是小区公共设施本身的缺陷,非为物业公司管理不善造成,因此不同意赔偿。
(1)物业公司有保证小区公共设施安全使用的责任应及于被允许进入该小区的其他不特定公民,故物业公司应对王先生受伤承担责任。
(3分)
(2)作为成年人的王先生晚上进入陌生环境,同样负有谨慎安全的注意义务,故最终确定由双方各半承担损害责任。
10.去年7月底一日下午,6岁男孩小刚与妈妈在新入住的小区内休闲广场上玩耍。
跑动中,小华不慎撞到一张石桌,不料石桌突然倒下,正巧砸到小华左手食指和中指上,导致孩子两手指骨折。
事发后,小刚父母多次找到该小区开发商及物业公司谈判,认为是小区公共设施建设与管理不当,导致业主人身受损,索取全部医药费护理费等赔偿。
但对方两家单位认为,孩子受伤完全是因其父母未尽看管监护责任,还造成小区公共设施受损,与两家单位无关,因而不应承担任何责任。
孩子父母对此很不满意起诉至法院,向两被告索赔医药费及精神抚慰金1.4万元。
庭审期间,被告物业公司及开发商仍坚持表示不应予以赔偿。
(1)根据我国建设部《城市新建小区管理办法》规定,物业公司对小区的管理,是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备市政公用设施绿化卫生交通治安和环保容貌等管理项目进行维护修缮和整治。
(2)据《民法通则》规定,建筑物或其他设施发生倒塌脱落坠落造成他人损害的,其所有人或管理人应承担民事责任,能证明自身没有过错的除外。
涉案物业公司应未能提供足够证据证明自身管理无过错,应对孩子受伤承担一定赔偿责任。
(3)考虑到孩子母亲在事发现场未能尽到足够监护义务,对其子受伤也存在一定过错,法院据此判决相应减轻物业公司的部分赔偿责任。
由物业公司一次性赔偿小华人身损害费7200元。
11.某小区业主委员会在对小区物业管理公司的财务收支状况进行审核时,发现该物业管理公司把维修费、保安费以及绿化保洁费划拨给其他专业服务公司,并不像业主原来想象的这些专业服务人员都属于小区物业管理公司。
部分业主认为,如果这些人员不属于物业管理公司,那他们进行服务时,业主们怎么能放心呢?
那么物业管理公司能否自行决定选择专业服务公司?
1)物业管理公司是依据物业管理委托合同对受托的物业实施管理的,在管理的过程中,物业管理公司可以行使一定的权利。
这些权利中就包括了“选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务。
”由此可见,物业管理公司是有权自主选择专业服务公司来承担专项管理服务工作的。
2)物业公司虽然有权将保洁、绿化等某些专项服务业务转包给专业公司,但是如果在转包前能征求业主委员会的意见,坐下来协商,将转包的想法、做法、目的等一一介绍清楚,求得共识与支持,然后再实施转包,那样效果会更好。
物业公司现在的做法有欠妥当。
12.某投资公司是上海市某新村住宅小区的开发商。
该住宅小区建成后,陆续迁入400余家住户。
业主入住不久,投资公司与某物业管理公司签订物业管理承包合同及补充协议各一份。
双方约定;
投资公司将其投资开发的新村第一期40栋公寓(约10万平)的物业管理权承包给物业管理公司,承包期为10年,承包金按实际住房面积计算,每月每平米1元;
合同签订后10日内,物业公司应向投资公司支付履约保证金50万元。
同年5月21日,投资公司又与物业公司签订了《维修承包合同》,合同约定,新村1—40号楼房在保修期内的维修任务,由投资公司承包给物业公司,总承包承包工程款40万元,由投资公司分期支付给物业公司,超期支付一天,按总额的3%罚款。
两个合同签订后,物业公司向投资公司支付了履约保证金50万元,投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积7万平米及有关附属设施。
物业公司在实际物业管理行为期间,向住户收取了物业管理服务费、维修基金、水电费等,但是滑能按合同约定向投资公司支付物业管理承包金。
投资公司于是提起诉讼,请求法院判决解除合同,判令物业公司支付拖欠的承包金300万元,并承担违约责任。
请问所签合同是否有效?
为什么?
双方所签的合同及补充协议均无效。
理由如下:
1)投资公司是新村的开发建设单位,小区交付使用后,所有权归各业主,开发商不能对其进行支配,无权签订服务合同。
(1.5分)
2)如果在入住初期,业主委员会尚未成立,开发商可以与物业管理公司签订前期的物业管理合同,业委会成立并与新物业公司签订合同后必须终止前期合同。
3)投资公司将物业管理权承包给物业公司,即无法律依据,也侵犯了业主的合法权益。
13.某市某项住宅小区招标。
在开标时,出现以下情况;
A投标企业与B投标企业同时委托甲公司代理递交标书并参加开标会议,但招标者通知甲公司代表只能代理投递一份标书,请其撤回另一份标书。
问题:
1)甲公司是否可以同时代理多家投标企业递交标书?
2)投标者是否可以同时递交多份标书?
在宣布本次投标作废后,招标者说明,应邀参加二次招标的本次投标企业所交纳的保证金一律不予退还,待二次招标结束再根据中标情况予以退还。
请问招标者的做法正确吗?
1)按相关法律规定,为了实现招投标的公平公正,招投标代理机构对同一个招标项目只能为一家投标企业作代理,因此甲公司对同一个招标项目是不可以同时为多家投标企业作代理的。
2)一个投标者对同一个项目也只能递交一份标书,在投标准备及实施阶段投标截止之前,可以充分调查考察招标物业,对标书进行修改,但不能递交多份。
3)本次投标作废后,对应邀参加二次招标的本次投标企业所交纳保证金不予退还,等二次招标结束后根据中标情况再退还,这种做法不妥当。
应征求投标企业意见,征得对方同意,在对方自愿的情况下可以做为二次投标的保证金;
如果对方不同意,那么本次招标结束,投标没有违约行为,就应该退还。
14.深圳某小区业主委员会的一位副主任,因自己的私欲未得到满足,而对物业公司不满,于是未经业主大会讨论通过,也未征得业委会主任及其他委员的同意,擅自利用自己手中掌握的业委会图章,与另一家物业公司签订了委托管理服务协议。
不久,这家物业公司便带领保安等要入住小区,强行接管小区物业,原物业公司拒绝让其进入,于是两家物业公司发生争执。
最后由当地行政主管部门出面解决了这一闹剧。
1)你认为业委会主任有权聘请物业公司吗?
2)这个副主任的做法有哪些不妥?
3)如果你是主管部门领导,应如何解决?
1)根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定,只有物业的所有权人才有权聘用物业公司管理小区物业,业主委员会要经过业主大会正式授权委托,才可以代表全体业主聘用物业公司,业委会主任副主任XX都无权代表业主解聘或聘用物业公司。
2)这位业委会副主任的做法明显是违法的,作为业委会副主任,既未经业主大会讨论通过,也未征得业委会主任及其他委员的同意,他无权代表全体业主聘用物业公司;
他擅自利用自己手中掌握的业委会盖章,与另一家物业公司签订的委托管理服务协议是无效的协议。
3)因为业委会副主任未经正式授权,无权代表全体业主,所签订的协议是无效的;
做为业委会副主任,不为业主服务,维护业主权益,反而利用职权谋求私利,并做出严重违法的行为,应撤销其副主任职务;
该小区仍由原物业公司管理,因原业委会副主任所签协议无效,因此该物业公司应尽快撤出该小区。
15.深圳某房地产开发商准备对所开发的某高档住宅小区进行公开招标,而具体负责此项工作的经理,为了个人私利,想让不具备管理条件的A公司中标,于是在操作中既没有按规定随机选出各地专家做评委组成专家领导小组,而是自己指定人选;
也没有按规定程序公开答辩,决定中标企业,而是暗中做了手脚,抽签决定中标。
A公司中标了,但许多参加投标的公司不服,纷纷向行业主管部门举报。
1)你认为此次招标有哪些违规行为?
2)主管部门应如何处理才妥当?
1)此次招标行为的违规行为有两点:
一是为保证招标工作的公平公正,应按法律规定在专家库中随机选出专家评委组成专家领导小组,此次招标却违规自己指定评委;
二是招标程序违法,按规定程序各投标企业应参加公开答辩,招标方根据投标者的标书上的管理方案、答辩情况、报价高低等情况综合评定,最后决定中标企业,而此次却暗箱操作,采取抽签摸球决定中标,程序违法。
2)作为行政主管部门,应认定此次招投标无效,要求开发商按法律规定重新组织第二次公开招标,责令开发商对因第一次招标给其他投标企业造成的损失予以适当补偿,而对违规中标的A公司则吊销其营业执照或暂停年审,三年内不许参加投标。
16.2001年2月4日,卢某与A南方物业公司签订物业管理服务合同一份,约定由南方公司管理卢某的一套公寓,管理期限从2001年2月16日至2006年12月31日.该合同约定,A公司将提供小区保安服务.从2002年1月份开始,卢某一直未缴纳物业管理费.2003年1月23日晚9点左右,卢某在其居住大楼的电梯内遭受不法分子袭击并因此受伤.同年4月25日,卢某将A公司诉至法院,要求解除与被告A公司签订的物业管理服务合同,并赔偿因此产生的医疗费、误工费、交通费、营养费、护理费、整容费、学习中断及精神损失费共计人民币86402元。
1)你认为物业公司有没有责任?
应否赔偿?
2)是否应解除合同?
1)我认为A南方物业公司在物业管理服务合同中虽然承诺将提供保安服务,但这种服务仅限于安全防范性的保卫活动,并不能达到彻底消除治安案件的结果,该公司已经在小区设置了门卫岗及保安员,卢某不能提供其所遭受袭击是南方物业公司不履行职责所致的证据,所以该公司不应承担赔偿责任,不予赔偿。
2)因在此事件中物业公司履行了职责,并无过错,所以卢某所提解除服务合同请求没有合法的理由和依据,不予接受。
17.张某是A公司负责物业管理的某小区住户。
某日上午8点左右,张某经东区门岗亭外出,因保安员收停车费未能当即给付发票而发生争吵。
保安员未开闸栏,张某先后将岗亭旁出入口的两条闸栏扭曲折断,并摔坏了交通指示牌。
保安员当即阻止张某离开,张某于是从车内取出车锁打保安,保安上前抢夺车锁,之后多名保安一起将张某按倒在地并戴上手铐,时间达10分钟。
经派出所调解,张某赔偿损坏的闸栏,A公司赔偿张某医疗费。
事后,张某以保安用暴力手段侮辱和侵害其人格尊严及人身自由为由,要求A公司赔偿精神损失费20万元。
问题;
1)你认为保安行为是否得当?
2)A公司应否赔偿其精神损失费?
3)你遇到这种情况会如何处理
1)我认为保安和普通公民一样没有执法权,因此未经公安机关授权非法使用警械的行为是不妥当的.(1分)
2)A公司违法使用警械,并将张某铐上10分钟,虽是张损坏管理设施、用锁打人的行为在先,但作为服务人员没有用自己规范的服务理智地处理,而是选择采取违法行为,极为不当,除赔付张某所发生医疗费外,还应赔礼道歉,尽力消除不良影响。
因是张某首先挑起事端,且铐的时间短,并未造成精神上严重伤害,不宜赔偿精神损失。
3)如果我是保安,作为服务于人的管理者,要用最规范的服务,最真诚友好的态度去处理所发生事件。
如果遇到这种情况我将有真诚的态度、文明的语言首先说明不能当即给付发票的原因,并答应事后及时补上,求得业主谅解,将事件制止于萌芽状态;
如果业主仍不能谅解并损坏公物,动武打人,我会尽力阻止,实在阻止不了将报警,请公安派出所来处理。
我的原则,打不还手,骂不还口,但要据理力争,以理服人,以情感人,决不一味退让。
既要尊重他人的权利,也要维护企业与自身的权益。
18.雷小姐住在2楼,3楼的邻居国庆期间外出。
有一天,雷小姐发现天花板开始滴水,意识到3楼邻居家可能漏水了。
她向该楼宇的物业管理公司反映情况,公司称:
3楼住户不在家,不能入室检修。
结果,情况越来越糟,雷小姐的屋子里像在下雨,天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害,但物业管理公司仍然不来维修。
雷小姐没有办法,只好打110求助,在巡警的要求下,物业管理公司只得砸开3楼房门入内维修,发现屋内的东西也被泡得不成样子。
对此,雷小姐极为不满,斥责物业管理公司没有尽到责任。
物业管理公司则称,住户不在家,公司无权破门而入。
3楼业主回来后,对于他们破门而入的行为感到很恼火。
三方矛盾很大。
(1)在紧急情况下物业管理公司人员有权破门而人吗?
,
(2)物业管理公司人员破门而人后应采取何种应急措施?
1)在紧急情况下,物业管理公司人员为了减轻业主的损失,保护更多业主的更大的利益,在有民警或其他业主证实的情况下,可以采取紧急措施破门而入。
2)物业管理公司人员破门而入后应采取如下应急措施:
(以下每两点1分)
(1)找到漏水处,如属水龙头未关,立即关闭水源;
(2)如属管道故障,立即派人抢修;
(3)清理三楼积水,尽力减少业主损失;
(4)帮助雷小姐清理二楼受损房间的积水、晾晒衣物等,尽力减少雷小姐的损失;
(5)全程有业委会人员或业主或居委会或派出所民警在场做证;
(6)派专人对全程录象、拍照,为可能发生的纠纷提供现场证据。
19.收了业主停车费,应保障车位使用权。
任先生新买了一辆小轿车,并在自己居住的花园小区内租了一个车位,每月租金150元。
但任先生有一天回来把车入库时,却发现车库已满,没了自己停车的位置,后只好把车开出小区,到附近一家商业大厦的存车为存了车,第二天,因工作忙,深夜而归,又是如此。
任先生想:
自己办了每月月租150元的停车位,竟没有车位可停,这是该小区经营停车场的物业公司的责任。
于是,他把物业公司告上法庭,要求物业公司给自己提供一个固定车位,并赔偿自己向他处寄存车辆所花的费用。
1)法院应如何处理?
2)如果你是物业公司今后应怎样
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