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3.2营运能力分析
3.2.1营运能力指标分析
3.3.企业盈利能力分析
3.3.1资产经营盈利能力分析
3.3.2资本经营能力分析
3.3.3商品经营盈利能力分析
3.3.4每股收益分析
4分析结论及建议
4.1财务问题
4.2改善建议
房地产行业的发展前景
从宏观经济上看,中国人均GDP超过7000美元,长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高,消费结构也会变化,这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段,房地产投资在其中起着重要的贡献作用,国外经济发展历
程也证明,国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化,货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力,开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下,很有可能会出现新的融资渠道,房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开,各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段,短期内由于新政策影响,市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下,行业内部不断调整和变革,市场将会更加规范,远期来看市场拥有稳定的需求。
2.万科地产会计分析
表2-1万科地产合并资产负债表
20xx年12月31日单位:
元
项目期末数期初数
流动资产:
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.49
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.24
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.07
流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.00
长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.29
投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.79
固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22
在建工程913,666,777.101,051,118,825.93
无形资产430,074,183.12426,846,899.52
商誉201,689,835.80201,689,835.80
长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.03
递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42
其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.00
非流动资产合计:
37,158,738,290.9316,027,877,740.00
资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50
交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27
应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.22
应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.97
预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.61
应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37
应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.24
应付利息291,243,561.80649,687,938.74
其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.23
流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26
应付债券7,398,391,932.47
预计负债46,876,821.1544,292,267.15
其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06
递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.71
非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.18
负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.27
所有者权益:
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.00
资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82
盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.39
未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.77
外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.32
归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.30
少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.80
所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.10
负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37
表2-2万科地产资产负债表水平分析表
金额单位:
项目20xx年20xx年变动情况对总额的影响(%)
变动额变动(%)
流动资产:
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06
流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93
非流动资产:
可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65
长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95
投资性房地产
11,710,476,284.30
2,375,228,355.79
9,335,247,928.51
393.032.46
固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14
在建工程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04
无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00
商誉201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00
长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01
递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12
其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28
非流动资产合计:
37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58
资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51
流动负债:
短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28
交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00
应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59
应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04
预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47
应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07
应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02
应付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09
其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93
一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50
流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24
非流动负债:
长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17
应付债券7,398,391,932.477,398,391,932.471.95
预计负债46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00
其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00
递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02
非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12
负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35
所有者权益:
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01
资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04
盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82
未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64
外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02
归属于母公司所有者权益
76,895,983,339.70
63,825,553,925.30
13,070,429,414.4020.483.45
少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70
所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15
负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51
表2-2分析:
该公司总资产本期增加xxxxxxx8415.17元,增长幅度为26.51%,说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现:
(1)流动资产本期增加xxxxxxx864.24元,增长的幅度为21.85%,使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了xxxxxxx550.93元,增长的幅度为131.84%,使得总资产规模增加了5.58%,
两者合计使得总资产增加了xxxxxxx8415.17元,增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看,该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动,但其增长主要体现在这些方面:
一、存货的大幅度增长。
存货本期增加xxxxxxx273.92元,增长幅度为29.77%,对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示,万科地产20xx年度存货方面在建开发产品1886.8亿元,占比56.98%,原因是公司规模扩大,获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款本期增加了1xxxxxxxxxx.17元,变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%,
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