保障性住房相关政策Word格式文档下载.docx

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两限商品住房

　　即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。

为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

目前情况来看，首批限价房规定：

限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

经济适用房

　　经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

　　经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；

适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

廉租房

　　廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。

低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

　　廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。

三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

政策性租赁房

　　指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。

经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

主要特点

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

申请条件

第二十条每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。

　　已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。

　　第二十一条住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；

单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

　　（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

　　（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

　　（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

　　（六）市政府规定的其他条件。

　　申请廉租住房的，除具备上述

（一）、（三）、（四）、（五）、（六）条件之外，还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。

　　本条例所称自有住房，包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以所有人或者共有人的名义拥有的住房。

　　本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。

　　第二十二条住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。

家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；

　　（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；

　　（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

　　（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；

　　（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；

　　（七）市政府规定的其他条件。

　　单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

　　第二十三条未租赁保障性住房且符合本条例第二十一条规定条件的住房困难家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

　　自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准，且符合本条例第二十二条第一款除第（四）项规定以外条件的家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

　　货币补贴按月发放，补贴金额按照户籍人口数计算。

　　第二十四条租赁保障性住房的住房困难家庭或者单身居民，因经济原因缴纳租金确有困难的，可以申请缓缴、减缴或者免缴租金。

　　申请缓缴、减缴或者免缴保障性住房租金的具体办法，由市政府另行制定。

　　第二十五条本章规定的收入线标准、财产限额、住房保障面积标准和货币补贴标准，由市主管部门会同人居环境、财政、民政、人力资源和社会保障、统计等相关部门，每年根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定，报市政府批准后公布执行。

本章申请条件中收入和财产的构成按照国家有关规定确定。

发展现状

与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。

　　保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。

因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。

要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；

中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。

应该是一个多层次的体系。

第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。

所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。

第二层级是20－80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。

其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。

限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。

、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

现阶段弊病

低调开盘

　　开发商以避免造成排队拥挤等等不着边际的解释搪塞我们。

所谓低调开盘就是不公示，不预示，不可遇见的发生。

看似很低调，存在着公平的含义，但实际上更是为之后的暗箱操作，钻政府漏洞做准备。

我们知道天津华城佳苑的开盘，是以登报公示，提前2天在各大媒体，报纸上刊登。

同时公示了房型，摇号时间，选房时间等信息。

敢问开盘现场有秩序混乱吗？

没有任何的不正常情况出现。

而紧紧相差一个多月的时间，开发商为什么要低调开盘躲避所谓预见性的拥挤混乱之类情况呢？

这是明显的不打自招，此地无银300两。

我们了解到浯水道限价房之前开盘的消息就传的沸沸扬扬，而开盘之前已经发生了内部排号，提前发排号等等现象，而这些现象的起源就是**中介在发布开盘信息，在发选房号。

但之后被开发商告知为民间排号，群众自发的。

这只能证明在限价房交易中，中介公司在其中有盈利，而且是受开发商保护的，而开发商为何能顶着政府的监管和中介公司搭线呢？

后面我会给出结论。

开盘价不明确

　　显然是在对价格上动手脚做铺垫。

以天津为例根据相关规定：

津政发【2008】39号文件，天津市限价商品住房管理暂行办法第二章第四条，限价商品住房的销售价格实行政府指导价管理。

由市物价局会同有关部门按照国家和我市有关规定，在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润等因素基础上测定限价商品住房销售价格，原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。

我们可以注意到以下几个关键词“政府指导”，“市物价局”，“按照国家和我市有关规定”，“前3个月内”，“普通商品住房”，从以上关键词我们就能看出，价格不应该是开发商订的，而且是受到国家政府机关监管的，而价格可以追溯到前3个月周边的价格。

由此可见，限价房的价格根本就没有跟涨的可能，而且价格相对有滞后期。

10月份华城佳苑的价格是6030，之前渤海天易园公布的价格是6700，缘何不到2个月的时间里，浯水道限价房的价格可以定在7600-8000呢。

而且我们注意到物价局公示的限价房价格只有舒畅园和嘉春园，自6月份以后开盘的限价房价格都没有在物价局网站上公示，包括华城佳苑。

而政府价格的定制是否合理，是否把参考依据公开也是个问题。

至少我们可以怀疑政府对限价房所在区域的这个范围画的不够圆，那么政府是如何在短时间内对周边房价做出判断的呢？

“中介”，我特别强调这个词也是有据可查的。

）

选房时间不明确

　　这不用说了，常用的手段，更加方便徇私舞弊，我是说一下询谁的私，舞谁的弊。

当然是能跟开发商够得上的关系户，但开发商的关系户能有多少，又有多少人符合限价房购房条件呢？

十分有限！

那么那些大神们，如何与开发商搭上关系的呢？

“中介”！

这就是我一直在强调这个词的缘故。

总结一下，从上面3点我们可以看出，“中介”在这里面起到的穿插作用，用老话说是投机倒把。

不过法律允许，也是一种谋生的手段，我们不去论他。

而更深一层的意义就是开发商的枪，一杆为开发商架通政府相关部门与走后门买房人的枪，一杆直指广大老百姓的枪，一杆黑心的枪。

而在这中间我们看到了政府的不作为，开发商的顶风作案。

更有甚者相关部门与开发商，中介连成一线。

中介替相关部门办事，替开发商争取利益空间，相关部门默许了这种现象，开发商护着中介。

这些都是在榨取我们的获得国家优惠政策的权利。

以我个人的理解，保障性住房真正保障的是谁？

是开发商，是开发商对不利于开发地段的建设开发的保障。

限价房限的是谁，限的是老百姓，是逼着老百姓去帮助开发商建设，但看限价房购房证的规定就可以明确，一年有效期，不得再次申请，过期无效等。

为非是传达了一个意思，你们必须在这段时间，买下这些房子，这真叫取之于民，用之于民。

所谓的实惠，优惠等，只是最初为了打响招牌而耍的小把戏而已。

限价房的建设由政府给于补贴，而开发商要的是实质的补贴，也就是钱，利润。

而政府根本给不了他们这些，就只能用其他方式补偿，所以就造成了对开发商的放纵，对中介的默许。

保障性住房本来就是为社会弱势群体造福积德的事，却被弄成现在这样榨取弱者的钱财。

作为弱势群体，本身就不具备获取的主动权，我们总在伸手要东西，要平等，要公理，要政府替我们做主。

但我们要来过吗？

没有，我们得到的只是一次又一次的失败，痛苦，有苦难言。

我承认我是弱者，但至少今天我要为我自己做主，为自己维权。

我们不能示威，我们也不能跟政府抵抗，但我们有舆论，我们的希望就在可以随意发表心声的网络媒体上。

我希望大家能够把这个帖子转到各家媒体论坛，能够引起相关部门的重视，能够让更多人联合起来，让大家知道我们的呼声，我只是一个过客，能拯救大家的只有你们自己，我们就从今天开始，今天你为自己做主了么？

保障对象不明确

　　政府对廉租房和经济适用房作过明确的界定。

1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：

“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

”2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：

“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

”廉租房和经济适用房的保障对象很明确，前者是最低收入家庭，后者是低收入住房困难家庭。

然而，政府对保障性住房的内涵及其分类一直都没有明确界定，保障性住房的保障对象更无法明确。

于是，在今年1000万套保障房建设的高压任务面前，许多地方政府把企业自建房、工业园区配套的员工宿舍、学校的教师公寓等等，统统装进保障性住房的大箩筐，充当保障性住房建设的任务量。

一些企事业单位打着建设保障性住房的幌子开始混水摸鱼，利用手中占有国有土地资源建造房屋并进行内部分配。

申请人资格核实困难

　　目前，各地政府对保障性住房的申请，都实施比较完善的“两级公示三级审核”制度。

但是，在实际操作过程中，却遇到了申请人资格核实的困难。

究其原因有两方面：

一是通常单一部门是根本不可能掌握到保障性住房申请人全面真实的信息，必须多个部门联手，如分管房产、银行、证券、车管所等多个部门的联合，实现信息资源的共享，才能对申请人及其家庭的收入和资产状况有更真实全面的了解。

目前由街道办、区、市主管部门形成的三级审核制度无法做到这点。

二是审查过程不透明，缺乏公众监督。

公示的目标就是使分配透明化，接受公众的监督。

前段时间，深圳的保障性住房申请人资格审核结果严格执行了公示制度，收到了很好的效果，许多弄虚作假者被公众发现，促进了保障性住房的公平分配。

但是，还有很多地方的保障性住房申请人资格审核公示却尽量采取掩人耳目的方式，如缩减公示时间、缩小公示范围等，故意逃避公众的监督，这种做法不利于保障房的公平分配。

保障性住房申请造假者的低成本高收益

　　政府对保障性住房申请造假者的处罚过轻。

比如，深圳市规定对保障性住房申请造假者将处以“5000元罚款，且三年内将不再受理其住房保障申请”的处罚。

这对于造假者来说，违法成本太低了，造假可能带来的丰厚收益远大于可能被罚5000元的成本；

即便失败了，以造假者的经济实力通常也不会在三年内有申请住房保障的真正需要，[2]所以“三年内将不再受理其住房保障申请”的处罚毫无威慑力。

　　只有当保障性住房申请造假者的违法成本等于甚至高于违法收益时，此类造假现象方能遏制。

香港和新加坡在这方面的经验值得借鉴。

　　香港和新加坡推行住房保障几十年来，鲜有保障性住房申请造假者出现，与其对造假者的严厉惩罚制度有密切关系。

在香港，公屋租户如在申报入息或资产时做出故意虚假陈述，即属违法，一经定罪，可判最高罚款5万元及监禁6个月。

新加坡政府的规定，任何人在买卖组屋时都必须提供准确、翔实的资料。

一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元罚款或6个月监禁，或者同时面临这两项处罚。

这些惩罚都将作为造假者的信用污点记录，影响其信用行为，当然这一惩罚制度对造假者的威慑力与这两个地区征信制度的完善是密不可分的。

　　在政府的大力推动下，大量的保障性住房将会在明后年陆续推出，保障性住房的分配必将成为社会关注的焦点话题。

世联地产研究认为，当前政府应抓紧时间，推动保障性住房立法，从法律的高度明确保障性住房的保障对象，保证保障性住房申请人资格审核程序的公正透明，加大对保障性住房申请造假者的惩罚力度，使保障性住房真正能为最需要的人提供，维护社会的公平正义。

发展前景

加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.日前提出几项重要意见:

　　一是加大保障性住房建设力度。

争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。

　　二是进一步鼓励普通商品住房消费。

加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。

引导房地产开发企业积极应对市场变化。

支持房地产开发企业合理的融资需求。

取消城市房地产税。

　　四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。

落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。

因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。

　　五是加强房地产市场监测。

继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

　　意见提到，积极营造良好的舆论氛围。

坚持正确的舆论导向。

以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。

　　“调控房价，从未灰心”

　　面对网友“抑制房价，总理，您还有信心吗？

”的“质疑”，温家宝坚定地说，“如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。

我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。

”

　　温家宝说，从去年到今年，中央先后出台了三次调控措施。

三次调控措施总体上越来越有力，针对性越来越强。

要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。

第一，必须增加有效供给。

去年中国投资兴建了保障性住房590万套，竣工370万套。

今年，还将计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

　　第二，要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。

采取经济和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策。

　　第三，要管好市场。

政府管好市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用。

保障房筹资的问题

在1000万套保障房的政治任务面前，地方政府纷纷在为开工建设保障性住房筹资出招。

记者获悉，面对卖地减少大大削减了地方政府的土地财政，银行贷款严重不足的背景下，各地方政府在尝试多种渠道融资。

　　但记者获悉，部分地区不惜铤而走险，违规将未取得土地证的土地先无偿划给开发商，并默许开发商预售保障房类型的“期房”筹集建设资金，以实现用最低的融资成本来完成保障房开工量，除此之外挖坑后再无动静的赶工期乱象也暴露出来。

　　地方无力承担高成本融资

　　记者获悉，6月初，山东某地方政府因为建设保障性住房缺乏资金，在财政支撑不足和银行支持力度降低的背景下，联系了北京几家大型信托公司，试图为保障房建设融资，但在经过几番接触以及项目考察后，融资洽谈却因种种原因无果而终。

　　据山东一政府部门人士向记者介绍，在中央政府下发保障房任务后，山东省各地区都开始了保障房项目的规划和建设，但在保障房规划的过程中，资金问题很快成为了一个制约保障房建设的主要问题。

　　“今年‘双限令’被执行后，房市一蹶不振，销量日渐萎靡，开发商对未来前景不看好，很少涉足土地市场，各地方土地收入均随之急剧下降，地方政府财政收入下滑明显，凭借地方财政很难完成保障房任务；

而目前因为商业银行在贷款方面均持保守态度，凭借银行贷款也很有限。

资金有限又面临政治任务，这是地方政府出去找钱的主要原因。

”上述人士告诉记者。

　　2010年，各地方政府仅土地出让金使得地方财政增收2.7万亿。

然而，时过境迁，今年的土地市场分外萧条，地方政府的收入锐减。

统计显示，截至6月15日，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅为去年全年总量的约20%。

另有监测数据显示，1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，比去年同期下滑5%；

住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

　　据记者了解，在地方财政无力支撑保障房建设的背景下，山东部分地区曾对时下盛行的房地产信托寄予厚望，试图通过这个途径筹得保障房建设资金。

6月初，山东省某两个地区从北京邀请了大型信托公司相关负责人前去考察，洽谈伊始，双方都非常有合作诚意，但经过将近一周的洽谈、核算和项目考察，却发现因为保障房项目无力承担高额的融资成本，而信托产业受制于信托收益太低难以过会等因素，融资洽谈无果而终。

　　“融资成本高达20%-25%，房地产信托实在是不适合保障房建设融资。

”山东省上述政府部门人士认为。

　　而一家信托公司负责人则告诉记者，信托公司面对保障房融资也很无奈，因为目前各大信托公司受制于净资本管理办法，信托收费实在无法降低，至少要收3个点以上，而且发行渠道很贵，如果信托公司每笔业务盈利低于3000万，就很难过会，保障房类项目也是如此。

　　违规预售“保障房”

　　不过，地方政府面临资金问题，为了既能完成保障房建设的政治任务，又能从中获得财政收益，部分地方政府祭出了惊人的奇招。

　　据山东省某开发商向记者透露，目前山东部分地方政府直接把保障房建设用地无偿提供给承建的开发商，而且默许开发商未建先预售，然后用预售款来建设已经预售的保障房项目。

　　“山东某开发商承建了一保障房类型的公务员公寓项目，土地属于政府先无偿划拨，目前该项目尚未取得土地证，没有开工，更未取得预售证，但已经以每套预付金20万的价格预售一空，一个资本金才几千万的公司共计筹得约7亿元的预售款。

该开发商即将使用这笔预售款开工建设这一处保障房项目。

”上述