成本法的基本计算公式.docx
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成本法的基本计算公式
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成本法的基本计算公式
一.成本法的基本计算公式:
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值
—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算:
1重置核算法:
(1)按人工成本比例法计算:
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
(2)单位价格法:
间接成本=工作量(按工日或工时)x
单位价格/按工日或工时
(3)直接成本百分率法:
间接成本=直接成本
x间接成本占直接成本百分率
2.物价指数法:
资产重置成本=资产历史成本x资产评估
时物价指数/资产购建时物价指数
或:
资产重置成本=资产历史成本
x(1+物价变动指数)
X表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数
统计分析法:
K=R’/R
K---资产重置成本与历史
成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本
R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算:
1.观察法(成新率法):
资产的实体性贬值=重置成本x(1-实体性成新率)
2.公式计算法:
总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法:
(超额投资成本可视为功能性贬值|)功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
四、经济性贬值及其估算:
:
五、成新率及其估算
1.使用年限法:
成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%
2.修复费用法:
成新率=1—修复费用/重置成本×100%
六、收益法:
1.资产未来收益期有限情况:
评估值=
Ri---未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri-中还包括期末资产剩余净额。
n----收益年期r-----折现率
2.资产未来收益无限期情况:
(1)未来收益年金化情况:
资产评估值(收益限值)=年收益额/资本化率
年等值收益额:
评估值=
2.未来收益不等额情形:
资产评估值(预期收益现值)=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
一、机器设备评估的成本法:
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置核算法:
(1)外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×(1+运杂费率)
(2).外购单台需安装的国内设备重置成本:
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×(1+运杂费率+安装调试费)
(3).外购单台不需安装进口设备重置成本:
重置成本=(FOB价格+途中保护费+国外运杂费)×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
其中FOB价格为离岸价,指装运港船上交价格;CIF为到岸价,指离岸价加途中保险费和国外运杂费
(4).外购单台需安装进口设备重置成本:
重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他
(5).外购成套需安装设备重置成本
重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
(6).车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中:
进口关税=车辆价格(CIF)×进口关税
消费税=【车辆价格(CIF)+进口关税】×消费税率÷(1-消费税率)
进口增值税=【车辆价格(CIF)+进口关税+消费税】×增值税率
2.进口设备从属费用
1)国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率费率:
远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%
2)国外运输保险费的取费基数:
货价+海运价
国外运输保险费=(货价+海运价)×保险费率费率可按保险公司费率确定,一般在4%左右
3)关税的取费基数为设备到岸价:
关税=到岸价×关税税率
4)消费税的计税基数:
关税完税价+关税
消费税=(关税完税价+关税)×消费税率÷(1-消费税税率)
5)增值税的取费基数:
关税完税价+关税+消费税
增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税率注:
减免关税,同时减免增值税
6)银行财务费的取费基数为货价人民币数
银行财务费用=货价×费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
7)外贸手续费称公司手续费,取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%%
8)海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收,取费基数为到岸价人民币
对于免税设备:
海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备:
海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%
9)车辆购置附加费的取费基数为:
到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税)×费率
2.非标准设备重置成本:
P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)
P—非标准设备重置成本Cm1----主材费(不含主
P/A。
r,n)为年金现值系数
一.土地使用权
㈠市场法:
待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数
1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数;n----比较案例秃顶使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率
若容积率修正:
容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
2.基准地价系数修正法:
K=(1+r)N-n×[(1+r)n-1]/](1+r)N1]
K---年限修正系数;N---最高出让年限;n—实际出让或转让年限;r—还原利率
㈡、收益法
1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:
P=A/r
2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式:
P—土地使用权评估值;A—土地收益;r---还原利率;n----土地收益年限;
当n→∞,P=A/r.即为土地所有权价值
㈢,成本法
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
1.估算土地增值收益:
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
其中:
收益率一般在20%~25%之间。
按补交出让金的40%计算
㈣.假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)
利息=(地价+建筑费+专业费)r(r为利息率)
利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率);税费=地价×t(t为税费)
二.建筑物评估方法
1.成本法:
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2.建筑物重置成本的估算:
(1)预决算调整法:
地材价差额=定额直接费×地价价格指数
人工费调整数=工日时×价差额/工时;价差额/工
易实例同等环境成熟程度所需要的年度
四.残余估价法B=a-Lr1/(r2+d)=a2/(r2+d)
a---建筑物及其基地所产生纯收益;L—土地价格;r1---土地的还原利率;r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格;d—建筑物的折旧率;a2—建筑物的纯收益
、无形资产评估中收益法的应用形式
1)无形资产评估值无形资产
要外购件费)
Km---不含主演外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率
Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量
Cm1=Σ[(某主材净消耗量÷该主材利用率)]×含税市场价格÷(1+增值税率)]
Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷(1+增值税率)]
二.物价指数法
设备重置成本=设备历史成本×
测算进口设备重置成本:
重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)×(1+现行进口关税税率)×(1+其他水费率)+账面原值中支付人民币部分价格×(1+国内同类资产价格变动指数)
进口设备现值=站面原值(人民币)中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×(1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率)
三、规模经济效益指数法
x指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法
当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x?
1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x?
1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
四.机器设备的实体性贬值机器估算:
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)
1.使用年新率:
成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
2.机器设备已使用年限:
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%
其中:
加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)
加权更新成本=已使用年限×更新成本
贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%
五.机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值:
经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X100%
2.由于外界因素造成的收益减少:
时=评估基准日工日单价-预决算工日单价
调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数
调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费
2.重编预算法:
建筑物重置成本=Σ[(实际工程量×现行单价)×(1+现行费率)+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本
3.价格指数调整法:
待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数
综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%
综合价格指数=(1+a1)(1+a2)…(1+an)×100%(a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数)
4.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:
1)使用年限法:
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
2)打分法:
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G—结构部分的评分修正系数;S—装修部分的评分修正部分;B—设备部分的评分修正系数
三、建筑物经济性贬值的估算:
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常
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