资兴公共管理与公共服务用地基准地价评价初步成果Word文档格式.docx
- 文档编号:22247056
- 上传时间:2023-02-03
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:77.77KB
资兴公共管理与公共服务用地基准地价评价初步成果Word文档格式.docx
《资兴公共管理与公共服务用地基准地价评价初步成果Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《资兴公共管理与公共服务用地基准地价评价初步成果Word文档格式.docx(20页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
资兴市公共服务项目用地基准地价评估范围与现行基准地价成果覆盖范围一致,包括城区及乡镇两部分。
1、城区:
以资兴市中心城区土地利用总体规划为基础,结合资兴市城市总体规划中的近期重点建设区域来综合确定,评估范围面积44.69平方公里。
2、乡镇:
包括兴宁镇、三都镇、黄草镇、蓼江镇、清江镇、滁口镇、州门司镇、白廊镇、汤溪镇共9个建制镇以及回龙山、八面山2个瑶族乡的近期土地利用总体规划所确定的城镇建设用地。
(三)评估对象
根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017),公共管理与公共服务用地评估对象为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地共10个二级类。
四、技术路线与方法
在全面摸清资兴市公共管理与公共服务用地土地利用现状、交易情况及深入分析价格特征、用地性质、价格形成机制的基础上,对公共管理与公共服务用地进行用途分类;
并采用多因素综合评价法,对土地级别进行划定;
然后结合当地土地市场及地价管理的现实需要,以《城镇土地估价规程》为指导,分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价;
最后,编制公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。
图1公共管理与公共服务用地基准地价评估技术路线图
具体技术流程为:
1、全面系统调查城市土地市场状况,摸清公共管理与公共服务用地的分布形态、规模、布局等,并总结其用地特征。
2、深入分析公共管理与公共服务用地10个二级类用地地价影响因素,土地市场交易特征、地价形成机制,并根据地价特征、性质对10个二级类进行分析与整理。
3、从影响公共管理与公共服务用地土地质量的自然因素、经济因素等入手,采用多因素综合评定法,对公共管理与公共服务用地进行土地级别的划分。
4、在土地定级的基础上,结合当地土地市场及地价管理的现实需要,确定公共管理与公共服务用地的基准地价内涵,并依据《城镇土地估价规程》及地价政策参与宏观调控的政策取向,分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价。
5、针对公共管理与公共服务用地,编制对应的宗地地价修正体系。
五、基准地价评估工作时点
根据《城镇土地估价规程》的要求,并考虑项目实施的实际时间,本次资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作的估价期日定为2018年2月1日,以此时点为基础开展基准地价评估的各项技术工作。
六、工作流程、工作进展及下阶段安排
(一)工作流程与进展
根据《国土资源听证规定》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等法律文件、技术规程的要求及资兴市基准地价评估工作的现实需要,本次资兴市基准地价评估工作主要包括以下五个具体工作流程:
表1资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作流程与进展表
序号
工作流程
主要工作任务
工作进展
1
前期准备
1、成立资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作技术工作小组;
2、制定资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估评估工作方案、技术方案、外业调查方案;
3、设计调查表格、底图与组织技术培训
已完成
2
外业资料收集与地价样点调查
1、召开各相关部门动员协调大会;
2、开展外业调查,搜集部门资料与地价样点资料
3
内业资料整理、分析与计算
1、对外业调查资料进行检查、分析、整理、录入及建库;
2、底图数字化,并将收集样点资料整理后上图;
3、建立城区定级因素因子体系,确定因素因子权重,并对因素因子进行量化;
4、划分定级单元(均质地域),采用综合评价法测算各定级单元综合分值,并采用总分频率法初步划分土地级别;
5、土地级别的确定与检验;
6、确定基准地价内涵和相关样点计算参数;
7、测算样点地价,经检验后确定各均质地域价格;
8、测算确定公共管理与公共服务用地级别基准地价;
9、对得到成果进行分析和实地校核后得到初步成果。
4
意见反馈与修改
1、编写技术报告、编制成果图件、将各类成果数字化存档;
2、在初步成果行成后,进行多轮次意见反馈修改及补充收集资料等。
并计划于2018年5月中旬召开听证会对成果进行论证,广泛听取社会各界意见;
归纳和整理各方面意见和建议,并修改完善
待完成
5
成果整理与验收
完善工作成果,上报湖南省国土资源厅,申请验收,报资兴市政府批准,发布实施
(二)下阶段工作安排
下阶段的主要工作主要是多轮次意见反馈与修改,计划安排3轮次国土系统内部意见反馈,并计划2018年5月中旬举行成果听证会,进一步广泛征求社会各界的相关意见或建议,并进一步对成果进行修改与完善,并将完整的技术报告、图件等整体材料报送至湖南省国土资源厅,申请验收。
第二章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析
一、城区成果
从土地级别划分情况来看,本次资兴市公共管理与公共服用用地采用综合定级的方法划分了5个土地级别。
从地价水平方面来看,本轮评估根据不同的用途和级别设定了相应的地价内涵,其中公共管理与公共服务用地I类一级地价格最高为1000元/平方米,设定容积率为1.8,则楼面地价为556元/平方米;
最低价格为II类五级地价格270元/平方米,设定容积率为1.0,则楼面地价最低为270元/平方米。
表2资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价表
类别
单位
一级
二级
三级
四级
五级
公共管理与公共服务用地(类型I)
元/m2
1000
760
565
465
350
万元/亩
67
51
38
31
23
公共管理与公共服务用地(类型II)
610
521
372
292
270
41
35
25
19
18
表3资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表
土地级别
土地权利
年期
容积率
开发程度
估价期日
出让土地使用权
50年
1.8
1.0
五通一平
2018.2.1
1.6
1.4
1.2
注:
1、公共管理与公共服务用地I指:
机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地;
公共管理与公共服务用地II指:
体育用地、公共设施用地、公园与绿地。
2、五通一平:
红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水,红线内场地平整;
公共管理与公共服务用地II中的公园与绿地土地开发程度界定为红线外“五通”。
二、乡镇成果
资兴市11个乡镇共分三个等别,从二等镇开始排列,其中二等镇包括兴宁镇、白廊镇共2个;
三等镇包括三都镇、黄草镇、州门司镇、蓼江镇共4个,四等镇包括清江镇、滁口镇、汤溪镇、八面山瑶族乡、回龙山瑶族乡共5个。
从资兴市乡镇级别划分情况来看,二等镇划分了4个土地级别,三等镇划分了3个土地级别,四等镇划分了2个土地级别。
不同的乡镇等别,不同的土地级别分别对应不同的级别价格,其中公共管理与公共服务用地价格最高为一等镇类型I一级,为520元/平方米,最低为四等镇类型II二级,为200元/平方米。
详情见下表。
表4资兴市乡镇公共管理与公共服务用地级别基准地价表
城镇等别
乡镇名称
用途级别
二等镇
兴宁镇、白廊镇
520
422
340
266
380
300
260
220
三等镇
三都镇、黄草镇、州门司镇、蓼江镇
450
335
263
--
295
210
四等镇
清江镇、滁口镇、汤溪镇、八面山瑶族乡、回龙山瑶族乡
310
228
255
200
表5资兴市二等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表
级别
1.6
1.0
1.4
1.2
表6资兴市三等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表
表7资兴市四等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表
三、公共管理与公共服务用地价格分析
从价格分布情况对比情况来看,资兴市公共管理与公共服务用地基准地价地面地价的价格水平处于资兴市住宅用地基准地价与工业用地基准地价之间,其中类型I价格略低于住宅用地价格,类型II略,公共管理与公共服务用地楼面地价水平与住宅用地较为接近,总体上来看符合资兴市土地市场的实际情况,客观的反映了资兴市公共管理与公共服务用用地的真实地价水平,详情见下图、表。
图2资兴市公共管理与公共服务用地地面地价对比图
图3资兴市公共管理与公共服务用地楼面地价对比图
表8资兴市公共管理与公共服务用地基准地价与住宅用地基准地价对比表
单位:
元/平方米
地面地价
住宅用地
1399
980
664
478
355
地面地价占比
0.7148
0.7755
0.8509
0.9728
0.9859
楼面地价
556
475
404
388
583
490
415
398
楼面地价占比
0.9537
0.9694
0.9735
0.9749
工矿用地
468
285
225
215
地面价占比
1.3034
1.3090
1.3053
1.2978
1.2558
四、成果市场交易案例论证分析
为验证资兴市公共管理与公共服务用地基准地价成果的科学性,评估项目组收集了近两年典型成交案例,将实际成交价与级别基准地价进行对比,来判别基准地价水平的科学性和合理性。
通过对比可知,公共管理与公共服务用地基准地价水平与实际成交价格水平总体较为接近,因此可以得出此次公共管理与公共服务用地基准地价是较为科学、合理且符合资兴市土地市场实际的。
表9案例评估地价与实际成交地价对比分析表
案例名称
幼儿园
郴州市枫叶冷热联供技术有限公司、湖南云巢信息科技有限公司
具体位置
资兴大道东(青鲁塘旁)
资兴市东江沿江北路以西
土地用途
教育用地
公用设施用地
电子监管号
4310812014B05348
4310812015B03016
实际成交情况
出让容积率
0.7
1.37
成交时点
2014/11/27
2015/12/11
成交价
711
600
成交价采用期日系数修正法修正价格
762
620
基准地价情况
所属土地级别
公共二级
级别基准地价
内涵容积率
2018/2/1
附件:
附表1:
郴州市城区公共管理与公共服务用地细分用途及住宅用地基准地价表
基准地价用地类型
基准地价用地细分类型
?
级
公共管理与公共服务用地
机关团体用地
2035
1606
1242
975
590
新闻出版用地
2066
1631
1286
1027
812
630
2045
1615
1274
1020
805
科研用地
医疗卫生用地
2276
1770
1380
1087
844
658
社会福利用地
2185
1747
1365
1068
830
650
文化设施用地
2000
1560
1215
958
745
575
体育用地
1900
1480
1151
914
709
550
1858
1435
1124
892
697
540
公园与绿地
1405
1104
855
698
545
452
2550
1965
1512
1181
908
700
备注:
郴州市本级成果暂未验收
附表2:
郴州市城区公共管理与公共服务用地细分用途与住宅用地基准地价比值表
一级类
二级类
比照用途
六级
比值区间
住宅
0.7980
0.8173
0.8214
0.8256
0.8370
0.8429
0.8-0.84
0.8102
0.83
0.8505
0.8696
0.8943
0.9
0.81-0.90
0.802
0.8219
0.8426
0.8637
0.8866
0.8857
0.8-0.89
0.8925
0.9008
0.9127
0.9204
0.9295
0.94
0.89-0.94
0.8569
0.8891
0.9028
0.9043
0.9141
0.9286
0.85-0.93
0.7843
0.7939
0.8036
0.8112
0.8205
0.8214
0.78-0.82
0.7451
0.7532
0.7612
0.7739
0.7808
0.7857
0.75-0.79
0.7286
0.7303
0.7434
0.7553
0.7676
0.7714
0.73-0.77
0.551
0.5618
0.5655
0.591
0.6002
0.6457
0.55-0.65
附表3:
资兴市历年公共管理与公共服务用地成交案例表
公顷、万元、元/平方米
土地坐落
总面积
供应方式
签定日期
项目名称
成交价格
单价
资兴市黄草镇丰林村新桥组
0.13077
公共设施用地
挂牌出让
2017/6/3
资兴市黄草镇盛茂加油站
0.51
68.65
525
资兴市白廊镇长盈码头区域
1.35759
2017/5/27
资兴市长盈头LNG(岸基)加注站
0.3
814.55
4.73374
厂房
2841
资兴市唐洞街道办事处田心村(环...
3.60006
拍卖出让
2015/10/20
检测站
0.25
1630
453
0.88267
科教用地
628
6
资兴市江北工业园高山路旁
2.4026
2011/11/25
燃气
0.6
314
131
7
黄草镇坦头村松林岛
2.6667
风景名胜设施用地
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 资兴 公共 管理 服务 用地 基准 地价 评价 初步 成果