物业管理财务管理制度精选.docx
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物业管理财务管理制度精选.docx
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物业管理财务管理制度精选
物业管理公司财务管理制度
1.?
基本任务?
管理处财务管理的基本任务是:
?
物业管理处的财务管理为独立运作及核算,与物业管理?
公司分开。
筹集和管理物业管理处的资金和资产,组织?
日常财产运作和会计核算,协调财务开支,真实地、系?
统地、全面地反映公司的经营状况,监督各项财务计划?
的执行情况。
?
1.?
会计制度?
1.1管理处的业务范围,所属国内行业,执行其所属行业之会计制度。
?
1.2执行公司统一规定的会计制度。
?
2.?
会计年度?
2.1为了符合国内《会计法》要求,管理处需按国内规定的会计年度,即自公历1?
月1日起至12月31日止,编制一套符合国内要求的会计报告。
?
3.?
记帐本位币?
管理处记帐以人民币为单位。
?
4.?
收入和费用的确认?
管理处正确划分资本性支出和权益性支出,对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。
?
2.?
公司内部财务管理的基本工作?
2.1财务汇报流程?
1.?
财务汇报流程?
1.1?
管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。
?
1.2?
物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。
?
2.?
财务汇报格式?
2.1?
为统一口径、便于汇总,管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。
?
3.?
财务报告分类?
3.1月报、季报和年报?
4.?
财务报告组成及内容?
4.1?
财务报告组成按公司总部统一规定编报,其主要报告有:
?
4.1.1?
资产负债表;?
4.1.2?
损益表;?
4.1.3?
现金流量表;?
4.1.4?
其他报表(包括但不限于固定资产,应收账,应付账,收入明细账等)。
?
4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。
?
5.?
财务报告提交与审批时间?
5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内,报公司总部物业经理审批。
?
5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完,并将财务报告?
返还各管理处。
?
6.?
对外公布资料:
按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。
?
2.2预算及审批预算流程?
1.预算制度?
1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行,受财务预算的制约;?
1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成;?
1.3管理处的财务预算要树立全局观念,搞好综合平衡,做到统筹兼顾;?
1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行;?
1.5预算编制禁止巧立名目,弄虚作假。
?
2.预算编制根据?
2.1?
管理处业务范围及工作方式;?
2.2?
管理处所在地区生活及工资水平;?
2.3由管理处付薪的员工人数;?
2.4?
管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等;?
2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格;?
2.6?
其他?
3.预算编制、审批及拨款流程?
3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据,然后财务部按总?
部统一规定之预算格式编制。
?
3.2?
管理处在前季度第三个月第一个星期,将预算报物业经理审批。
?
3.3物业经理收到各管理处预算,在10日内审批完成。
?
3.4?
审批完毕后,交地区总监最后审批,审批于5日内完成。
?
3.5?
审批后的财务预算,及时回复各管理处并通知公司总部(项目中心)财务部。
?
3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等,及时为各?
管理处拨款。
?
4.预算与实际对比?
4.1?
各管理处的财务报告,要有反映预算数与实际完成数对比资料;?
4.2?
实际完成数大于预算5%以上时,要有文字说明;?
4.3?
实际完成数小于预算10%以上时,要有文字说明;?
2.3审批管理?
1.?
营运开支审批?
1.1?
范围:
非业主,住客按金/基金等的物业管理处营运开支,一般多于RMB500。
?
1.2?
申请程序?
1.3?
未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理?
1.4?
审批权?
1.4.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。
?
1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。
?
1.4.3物业管理公司财务总监(即项目中心财务总监)加签每单RMB3,000至?
RMB30,000。
?
1.4.4物业管理公司总经理(即项目中心地区总监)加签每单RMB[?
]以上。
?
1.4.5有效合同或预算。
?
1.5?
复核?
2.?
备用现金开支审批?
2.1最高存放金额:
RMB5,000;申请现金补充备用现金金额:
RMB500;存款应付约一?
星期需要。
?
2.2备用现金适用范围:
难以用支票形式支付的小额支出,一般不多于RMB200。
?
2.3申请程序。
?
2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。
?
2.5审批权?
2.5.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB300?
2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上?
3.?
合同方面?
3.1?
如已有合同之约束,及既定协议之金额,则由物业经理签批后便完成审批。
?
3.2?
未有合同,则按如下情况?
3.2.1?
对外签约(备预算)?
3.2.1.1?
预算金额?
30,000元或以上?
审批:
?
总经理?
3.2.1.2?
预算金额?
3,000-30,000元或以下?
审批:
?
财务总监?
3.2.1.3?
预算金额?
3,000元以下?
审批:
?
物业经理?
3.?
货币资金及往来帐项管理?
3.1现金管理?
1.现金处理?
1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责,现金出纳,应每天登记当天的现金?
收支记录及整理有关凭证资料,管理处负责人可以随时监督检查。
?
1.2管理处办公室应储存适量现金,现暂定500元,足够3-5天内的日常零星开支。
?
现金存量在规定的限额内。
当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计,?
并准备支票由物业经理签署后提取现金。
?
1.3现金出纳根据管理处开支情况,提出现金存量上下限报总部物业经理批准。
?
1.4办公室应把现金储存于保险箱内。
?
1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理,未得物业经理批准不得移交第?
三者。
?
1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点;由出纳填写现金盘点登记表两?
人共同签字。
月末盘点,会计核对现金帐无误后,再由会计及出纳共同签署确?
认帐物相符。
管理处负责人可以随时进行监督盘点。
出纳每日必须登记现金日?
记帐,?
保证账目与现金数额相符,并每月与会计对帐。
?
2.?
现金提款?
2.1?
管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。
?
2.2?
管理处现金储存量在规定限额内(现暂定在不超过5,000元。
每当现金余额?
到达现金存量下限(500元)时,出纳要通知会计,并准备转帐支票预约签署。
?
财务部要每月咨询管理处主管,建议财务部主管修订现金存量上下限。
?
2.3?
每次提款由出纳负责安排,管理处派员与出纳一同提款。
?
3.2按金管理?
1.退还装修押金及装修工作证押金程序?
1.1?
装修后3个月内,管理处对已装修单位验收合格后,填写《装修按金发还申请表》,并附上文件凭证.?
1.2?
管理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。
?
1.3?
财务核实发还申请表后才发放款项。
?
3.3支出报销流程?
1.?
支出简化流程?
1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。
(其他人员支?
出报销亦统一由部门与财务部对口)?
1.2?
部门任何支出,先向财务部索取《付款申请表》,填好后连同有关单据合格、?
发票等并作背书,经部门负责人核实签字。
?
1.3?
管理处经理签批后,再交财务部核对。
会计核对后,将付款申请书及有关?
单据交财务部出纳。
?
1.4出纳登记现金日记帐,将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。
?
1.5财务部会计入帐,制作凭证。
?
1.6若要开支票,会计负责准确支票并安排盖章。
?
1.7遇到物业经理审批权限以外,需要总部审批的支出,由物业经理与有关高层?
预约时间审批。
?
2.支出报销时限?
2.1由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期,非特殊情况,其他时间不审?
批报销。
?
2.2管理处人员有因工预借款项,应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐,对有?
特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。
出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。
?
3.现金预支?
3.1管理处货品购买,尽可能地使用非现金结算方式?
。
?
3.2预借现金必须填写《借支单》,经管理处主管签字后,向出纳领款,副本留在出?
纳处,正本予会计入帐,但出纳及会计要在副本上签署确认。
预借现金必须在?
借出日起3日以内归还/清帐。
清账前,借款人需个人承担借款责任;每次借款?
不得越过人民币3000元,若部门总借款共3次而未清账时,共3000元便不可?
再预借款项。
?
3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书,填《付款申请表》,本人签字后,?
交管理处经理批准签字,会计审核,向出纳领款。
有预借现金者,应同时还清所?
借现金。
?
3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案,用款人应以书面形式说明原因,并得?
到部门主管核实批准,财务部审核,作为自制凭证入帐。
?
注:
凡采购办公用品及各种设备、物料,要经行政部办理入仓出仓手续,并签字核实。
?
3.4?
帐户管理?
1.户口分类?
物业管理公司?
物业管理处?
户口类别?
负责人?
用?
途?
户口类别?
负责人?
用?
途?
1、基本户口?
财务总监?
作收支费用?
1、小额户口?
物业经理?
支付日常支出?
(储备额不超过10,000元)?
(3000元以下)?
2、大额户口?
财务总监?
处理日常收款及转帐?
至小额户?
3、按金户口?
财务总监?
收取装修按金、?
管理费按金?
4、基金户口?
财务总监?
收取资产储备金?
注:
每个管理处均开设以上类别户口?
2.户口运作?
1.小额户?
1.1?
支付RMB3,000或以下物业管理处营运开支。
?
1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。
?
1.3小额户不收管理费和其他物业管理处的收入。
?
1.4户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外,物业管理公司主管?
(KK?
LEUNG)可单独执行。
?
2.大额户?
2.1?
主要支付RMB3,000以上的物业管理处营运收入。
?
2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式,资金不足时以实报实销形式大额户调?
入。
?
2.3大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支。
?
2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足,一些非一般支出经特定审批程序或?
会由基金户拨入应付。
?
2.5户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK?
LEUNG)可单独签RMB3000可以下的支票。
?
3.按金户?
3.1?
专门收支物业管理处客户的各类按金。
?
3.2?
户口签名人参考广州项口管理中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK?
LEUNG)要单独签RMB3000或以下的支票。
?
4.基金户?
4.1?
专门收支物业管理处客户的各类基金。
?
4.2?
一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。
?
4.3?
户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管?
(KK?
LEUNG)可单独签RMB3000或以下的支票。
?
4.?
固定资产的管理?
4.1?
计价方法?
1.?
资产计价采用历史成本原则。
?
2.凡单位价值2,000元以上,使用期限在一年以上的,并在使用中保持原来物质?
形态的资产,列为固定资产。
?
3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》?
4.2折旧?
1.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限,以直线法每月计算,不预计残值和清?
理费用。
?
2.购建的固定资产,
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