物业管理法规形成性考核册及参考答案.docx
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物业管理法规形成性考核册及参考答案.docx
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物业管理法规形成性考核册及参考答案
物业管理法规形成性考核册及参考答案
《物业管理法规》形成性考核册及参考答案
作业一
一、填空题
1、物业管理法规所指的物业一词采用狭义之说,按这种说法理解,物业具有”物业”是不动产、单元性空间和环境性的独特属性。
2、如果将物业管理法中的“物业管理”限定于专业化的物业管理企业受托所事的管理、服务,那么“物业管理”的基本性质应该为:
民事法律
3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法,以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规范的一元立法体制。
4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围,包括域内效力和域外效力两个方面。
5、物业管理法律关系是物业管理法规调整物业管理社会关系的产物。
6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。
7、物业管理法律关系的主体除自然人外,还有国家、法人。
二、名词解释
1、物业管理:
指业主通过对选聘物主管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.
2、物业管理法:
是物业管理企业据以和业主签约,据以合法管理业主物业的具有民法性质,并手行政法、经济法规制约的法律规范的总称.
3、物业管理法律关系:
有国家物业法律法规确认和调的,在物业管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系
4、物业权属管理:
对物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况设施的管理。
三、简答题
1、简述物业管理法的效力范围。
答:
物业管理法的空间效力 ;物业管理法的时间效力 ;物业管理法对人的效力。
2、物业相邻关系具有哪些特征?
答:
①物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。
②物业为不同主体所有或由不同主体使用时,才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系,如果相邻关系由同一主体所有和使用,则不发生相邻关系。
③物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或使用权时互相给予方便于所形成的利益。
④物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。
3、简述物业管理法律关系的特征。
答:
(一)物业管理法律关系性质的多重性
(二)物业管理法律关系基本主体的特定性
(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位
(四)物业管理法律关系的客体有特殊性
(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大
(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。
4、公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别?
答:
1、内部管理运作方式
(1)若公共商业楼宇是商住两用型的,商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。
运作方式以商场、小区为服务对象,管理处为调度中心,工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。
(2)若公共商业楼宇为专业商场,管理公司的机构便是专为商场管理而设的。
加在此机构中,商场管理部是中心,其他部门都要与之配合。
管理部的工作要旨是服务。
2、外部管理运作方式
(1)成立商场管理委员会,在商场管理部设执行机构,让经营者参与管理。
管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。
(2)引进工商管理部门,在经营场所内,设置工商管理办公室,由工商执行部门协且对经营者的经营行为进行管理,以保证公共商业楼宇的信誉。
四、论述题
答:
(1)约定解除合同的权利的条件成成就..
(2)事后协商解除.
(3)因物业管理企业被解散、撤消、破产等原因注销而终止.
(4)合同期限截止.
(5)其他原因.
2、简述业主团体的运作。
答:
(1)业主大会的成立及职责.
a、 大会的召开.
b、 业主大会(业主代表大会)的表决规则.
c、 业主表决权的计算方式.
d、 业主表决权的行使方式.
e、 业主带会(或业主代表大会)的职责.
(2)业主委员会的成立和运作.
四、论述题
试述物业管理的法律地位。
答:
一、物业管理企业的法律性质
物业管理企业从事的物业管理活动性质上属于民事行为。
民事行为的实施要求实施者具有民事主体资格,即只有民事主体才能实施民事行为。
物业管理企业可能是法人,也可以是不具有法人资格的其他组织。
综上所述,我们认为物业管理企业具有民事主体资格,能够独立地实施物业管理活动。
二、物业管理企业管理物业的基础委托授权与合同约定
物业管理企业作为一个独立的民事主体,在接受业主团体的委托后实施物业管理行为。
因此,业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础。
这种委托属于民事法律关系,委托方(业主团体)和委托管理方(物业管理企业)应当签订书面合同。
明确规定:
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
三、管理企业的职责范围
(1)物业的验收接管义务
(2)房屋装修装潢的管理义务
(3)建筑物及其设施的保养、维修义务
(4)物业小区的环境管理义务
(5)物业小区的安全管理义务。
(6)合同约定的其他义务
五、案例分析
2000年10月13日,某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告,公告的主要内容为:
根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示,针对该小区在业主委员会的换届选举中存在的问题,同意在换届选举期间使用筹备组印章,原业主委员会印章即日起停止使用。
该业主委员会成立于1997年9月,但在2008年8月5日和9月2日召开了两次业主代表大会,做出决议决定延长本业主委员会任期。
该区房屋土地管理局公告中的“换届选举筹备组“并未经过该小区的业主代表大会的讨论,为房屋土地管理局的决定。
航湖一村业主委员会起诉法院请求撤销该公告。
问:
未经业主大会决议,业主委员会能否提起诉讼。
答:
未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于需要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:
其次,业主委员会仅是业主大会(或是业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉讼.
广州市天湖小区的业主委员会委托长安物业管理公司管理小区。
从2003年的2月份开始长安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同,允许其利用小区的外墙和电梯墙壁悬挂广告。
这一行为引起了小区业主的不满,几次交涉无效后,业主大会决定另行聘请物业管理公司,但长安公司认为物业管理合同尚未到期,况自己的管理服务也无大问题,业主大会不能随意解除物业管理合同,因此拒绝移交相关的物业资料。
问题:
业主是否有权单方面解除物业管理合同?
为什么?
答:
业主可以解除物业管理合同,但一是要必须通过业主大会,讨论来决定是否另行聘请物业公司;二在约定的物业管理期限内,要看物业公司的服务是否达不到约定的标准。
作业3
一、填空题
1、物业综合管理特征有:
综合性强、专业性强、服务性强
2、物业产权的形式主要有个体、共有、独立公有、特定复有,四种形式。
3、物业管理的本质是:
业主自治权利的延伸
4、物业管理是物业管理企业接受业主的委托享有的管理,那么物业管理的行为是私法上的行为。
5、根据物业法律事实发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关可将其分为法律事件和法律行为两大类。
6、建筑物可区分所有权是指区分所有建筑物专有部份,共有部分持有权以及因共有关系所生的所有权成员权所构成。
7、收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。
8、根据规范法律关系的法律部门的不同、物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。
二、名词解释
1、物业管理法律事实:
指物业管理法规所规定或认可,能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件.
2、物业产权特有形式:
物业的法律关系主体对于归属自己的物业产权把持方式.
3、 狭义的涉外物业管理民事法律关系:
指特定法域境内物业管理民事关系,因其构成要素中的主体境位身份、客体或者引起该关系变化的法律事实,涉及该法域以外的其他相关法域的法律适用效力问题,必须先依法域的法律冲突规范作出处理,才能确定对该民事关系应适用的 实体的民事法律关系现象.
4、共有:
财产可以由两个以上的公民、法人共有
三、简答题
1、简述物业法律关系的构成要素。
答:
物业法律关系由主体、客体和内容构成.
(1) 物业管理法律关系的主题是物业管理法律关系的参加者,是物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者.我国物业管理法律关系的主体有国家法人和自然人.
(2) 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务.
(3) 物业管理法律关系的客体是指法律关系主体的管理和义务共同指向的对象,这指无和行为两大类.
2、物业权属登记的功能有哪些?
答:
(1)物业权属确认功能.
(2)物业权属登记功能.
(3)物业权属管理功能.
3、简述物业管理法的地位和作用。
答:
物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分,它既有民事性质的规范,又具有行政性质的规范.
物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系.
4、物业管理法律行为的种类。
答:
物业管理法律行为一般分为三种:
(1) 物业管理民事关系主体的合法行为.
(2) 物业管理行政管理关系主体的合法行为.
(3) 物业管理的违法行为.
四、论述题
论住宅小区的文明建设。
答:
应从硬件和软件两方面进行文明建设:
(一)硬件
人们都想拥有安全舒适,环境幽雅,便捷安逸的住宅小区。
而房产开发商首先就要考虑周到,还要高瞻远瞩,以哦避免旧小区惟有绿化带,无活动场所等等缺点。
1、对安全问题,无非就是防盗和防火问题。
小区四周可装上红外线防盗报警系统,各单元进户大门设电子防盗门,配备24小时全天候专业警卫。
各单元都要备有消防栓及灭火器,紧急照明设备,要有专人值守。
涉及人身安全处,设有明显标志并有防范措施。
2、环境而言,小区内可培育四季名卉,常青乔木,建造雕栏喷泉,彩砖小路。
当然不光要绿意盎然,也要整洁干净,树阴下可搭造座椅,成为人们休闲的好地方。
小区内要无干扰、噪音,给居民一种安静,安全的感觉。
小区内的居住区、休闲区、公共事务区、商业区相对隔离,并且要比例适当。
3、小区要留足足够的空间作为活动场所,可以建棋牌室,健身房,网球场等等。
4、在户型设计上,功能分区要合理。
一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区,它应靠近入户门;卧室是静区,它是位置应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用。
空间尺度要舒适。
起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、储藏室等都应按合理的比例建造,采光设计也要得到。
同时室内交通线应尽可能便捷,预留充足电话插座,有线电视专线入户,因特网预埋电缆等。
5、小区四周交通便利,附近造有大型商场和医院,学校,可以享受便利的交通,感受浓郁的人文环境。
(二)软件
物业管理包括对住宅小区的安全,维修,清洁,绿化等许多方面,是居住生活的重要保障,也是住宅业未来发展的重要方面。
物业管理企业的业务内容概括起来主要分为管理和服务两大方面。
在具体实施中,具体地体现在以下几个方面:
1、对使用人的管理。
既治安管理、环境卫生管理、园林绿化灌录、装修管理。
2、物业中的服务。
常规性服务即保洁服务、保安服务、修葺服务。
3、对房屋本体及附属设备的管理。
而对实施物业管理的小区居委会,就要有提高居民的生活素质,加强居民中创建文明小区,文明楼群的意识,明确“安、居、乐、业”的工作
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