XX银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法Word下载.docx
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第六条
借款申请人除符合上述基本条件外,还应具备以下条件:
(一)具有较丰富的种养经验和技术,其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年,从事养殖业生产经营时间不低于3年。
(二)从事农业生产经营项目自有资金比例不低于50%。
(三)大田作物种植。
水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩,一年两熟地区不低于50亩;
棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。
(四)水产品养殖。
鱼池、网箱精养面积不低于50亩,大湖、水库散养面积不低于500亩。
(五)设施及特种农业。
采取温室大棚等设施开展农业生产经营的,以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的,种植或养殖面积不低于5亩。
(六)以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的,种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。
第七条
贷款用途。
农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求,包括:
(一)土地整理与复垦。
(二)道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。
(三)农业机械设备、生产资料、人工等费用。
(四)仓储、物流等流通环节费用。
(五)借款人取得农村土地承包经营权并已缴付全部租金的50%,以此为抵押,可用于剩余期限的后续租金缴付;
或为扩大经营规模,用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。
第三章 贷款额度、期限、利率、用信及还款方式
第八条
贷款额度。
农村土地承包经营权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值确定,同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流的50%。
第九条
贷款期限。
农村土地承包经营权抵押贷款期限根据农业生产用途、周期、还款能力和土地承包经营权有效期限合理确定,最长不超过5年,且贷款合同到期日设定,原则上应早于承包经营期限到期日1年,并已经支付贷款到期日之前的土地流转金。
第十条
贷款利率。
按照中国人民银行利率政策以及本行利率定价管理办法,综合考虑借款人信用状况及对本行综合贡献等因素合理确定。
第十一条
用信及还款方式。
根据客户农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。
贷款期限在1年(含)以内的,采用按月结息,到期一次性还本或按还款计划分期还本。
贷款期限在1年以上的,应采用等额本息、等额本金还款或按月结息,按还款计划分期还本,且还款间隔不得长于1年。
第四章 抵押担保管理
第十二条
借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权利人(或共有人);
以农民合作社作为借款主体的,抵押人可以为农民合作社社员,以农业企业作为借款主体的,抵押人可以为企业股东。
第十三条
农村土地承包经营权可单独抵押,也可采用其他资产抵(质)押、保证担保等组合担保方式。
自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的,鼓励其购买人身意外伤害保险;
法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的,应要求其主要股东或实际控制人提供连带责任保证担保。
第十四条
用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件:
(一)土地不改变农业用途,具备持续农业生产能力。
(二)取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和国家政策规定:
1.通过承包或互换、转让方式流转的,需取得农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同,以及农村土地承包经营权证。
2.通过转包、出租和入股方式流转的,需取得农村土地承包经营权流转合同,且在乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门办理了合同鉴证。
(三)符合抵押登记条件,能够在当地县级(含)以上政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。
(四)通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的,需预留口粮田(家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算),不得纳入抵押范围,或提供其他收入来源能保障家庭基本生活的证明。
(五)采取分期缴付租金方式的,已缴清租金的剩余使用年限在1年(含)以上。
第十五条
下列农村土地承包经营权不得抵押:
(一)土地权属不清或存在纠纷的。
(二)土地受到污染或损毁,无法进行正常农业生产的。
(三)不能办理抵押登记的。
(四)已列入征收范围的。
(五)受其他形式限制的。
第十六条
抵押率。
农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限、土地分类及性质等因素确定,最高不超过农村土地承包经营权评估价值的50%。
第十七条
农村土地承包经营权价值评估以内部评估为主;
当地已建立规范评估机制的,可采取外部评估方式,外部评估机构须在本行已准入名单内。
第十八条
内部评估方法。
农村土地承包经营权价值根据土地年租金基准价格、土地面积、经营权剩余期限和种养物价值综合评估确定:
农村土地承包经营权价值=土地年租金基准价格×
经营权剩余期限×
土地面积+种养物价值标准×
土地面积
农村土地承包经营权流转市场发育较充分且县级(含)以上政府按年编制流转参考价格的地区,基准价格采用县级(含)以上政府公布的参考价格。
政府未公布参考价格的,可参照《农村土地承包经营权参考评估价值》(附件1)所列参考价值进行评估。
第十九条
内部评估流程。
农村土地承包经营权由经办机构在授信申报时进行初评,分行小微工作人员复评,分行小微负责人审批。
第二十条
鼓励借款人参加农业保险,且保险期限必须覆盖贷款期限,同时在保险条款中明确本行为该项保险的第一受益人,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
接受已投保的农村土地承包经营权抵押后,经办机构应书面告知承保机构。
第二十一条
农村土地承包经营权抵押实行登记制度,登记部门须为县级(含)以上人民政府指定的行政主管部门,并出具他项权利证书或相关证明材料,地上附着物抵押情况须在登记材料上予以明示;
地上附着物有权属证明的,必须同时到相关主管部门办理登记。
第二十二条
借款人如变更抵押物,应向本行提出申请,在取得原贷款审批人确认同意后,办理相关抵押物变更手续。
变更后的抵押物价值不能低于原抵押物的价值,且必须先办妥合法有效的抵押登记手续后,再解除原有的农村土地承包经营权抵押登记。
第五章
贷款流程
第二十三条
贷款申请。
借款人申请农村土地承包经营权抵押贷款业务,除客户相应的基础资料外,还必须提供以下相关资料:
(一)以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的:
1.农村土地承包合同及土地承包经营权证。
2.农村土地承包经营权证载明的承包人同意抵押、处置的书面证明;
有共有权人的,需提供共有权人同意抵押、处置的书面证明。
(二)通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权作抵押的:
1.承包合同或流转合同等合法取得农村土地承包经营权的证明材料。
2.农村土地承包经营权证或经鉴证的农村土地承包经营权流转合同。
3.农村土地承包经营权租金支付票据或相关证明。
4.农村土地承包经营权证载明的权利人同意抵押、处置的书面证明;
5.农村土地承包经营权直接或间接从承包人处流转取得,需提供承包人农村土地承包合同,承包人及共有权人同意抵押、处置的书面证明。
6.农村土地承包经营权直接从村集体或其他集体经济组织承包取得,需经当地村民(社区居民)代表大会同意,并出具村民(社区居民)委员会同意抵押、处置的书面证明。
第二十四条
贷款调查。
农村土地承包经营权抵押贷款业务按照本行贷前调查指引要求进行调查外,重点调查抵押物是否符合农业用途,承包或流转手续是否齐全合法,与登记部门核对抵押物是否真实有效,是否可以办理抵押登记,抵押物及其地上附着物价值是否合理、是否易于变现,未来国家或地方政府的发展规划是否影响抵押物等。
第二十五条
贷款审查。
审查部门对经办机构移交的客户资料和信贷调查(评估)资料进行审查。
重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情况和市场评价情况以及在其他金融机构的贷款状况、贷款用途是否符合规定、抵押物流转手续是否齐全、抵押担保手续是否合法有效,抵押物市场价值是否合理、是否容易变现等。
第二十六条
贷款审批。
贷款审查后提交有权审批人审批。
第二十七条
贷款发放。
放款审核部门根据审批意见中的放款条件及本行放款管理办法进行放款审核,具体支付方式按《XX银行贷款出账与支付实施细则》执行。
第六章
贷后管理
第二十八条
经办机构除按照《XX银行授信后检查操作规程》进行贷后管理外,还应加强以下方面管理。
(一)经办机构建立农村土地承包经营权抵押档案,定期与抵押登记部门进行核对,定期进村入户回访、实地查看,严格监控农村土地承包经营权及地上附着物权属变更情况,保证抵押权利真实有效。
(二)应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行重估。
已抵押的农村土地承包经营权价值不足以覆盖贷款剩余本息时,应按合同约定,要求借款人增加抵押物,或要求借款人提前归还部分或全部贷款。
(三)出现以下情况时,应采取相应的风险控制和化解措施。
1.国家或地方政府的区域规划、土地调控发生变化,经营无法实现预期效益,对贷款可能产生不利影响的。
2.抵押物被改变农业生产用途、受污染损毁不适用农业生产等不再符合抵押规定,借款人又未能提供其他合法、足值担保的。
3.借款人产品市场需求下降、市场价格出现大幅度回落的。
4.出现重大自然灾害事件、病虫害或其他疫情,对农业生产产生重大影响的。
5.经营户连续两年弃耕抛荒等可能导致发包方收回土地的。
6.承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的;
承包期内,承包方提出书面申请,自愿放弃全部承包土地的;
承包土地被依法征用、占用,导致农村土地承包经营权全部丧失的;
其他可能导致土地承包经营权证被依法收回的情形。
7.借款人涉及诉讼,可能影响贷款安全的。
8.其他导致贷款风险增加的情况。
第二十九条
经办机构应加强与地方政府、主管部门的沟通与联系,取得当地政府、主管部门的支持和配合,争取由政府主导成立担保基金、偿债基金与本行农村土地承包经营权抵押贷款业务相对接,条件成熟的应与当地主管部门签订监管合作协议,并对以下事项予以明确:
(一)在办理农村土地承包经营权抵押登记时,负责办理抵押登记的主管部门应配合本行对借款人所持农村土地承包经营权证的真实性、合法性、唯一性以及是否存在已抵押等情况进行核实确认。
(二)在抵押权存续期间,未经本行同意,农村土地承包经营权登记机关不得为已抵押农村土地承包经营权流转办理变更登记。
(三)在处置抵押权的过程中,各级职能主管部门应在职责范围内积极配合,为本行实现抵押权益依法办理各项必要的手续。
(四)对于已设立农村土地承包经营权抵押融资风险担保基金或偿债基金的地区,当农村土地承包经营权抵押贷款出现坏账时,风险基金应按相应比例对本行的贷款损失给予补偿。
第七章 抵押物处置
第三十条 借款人在贷款到期(含分期)后,确实无力偿还的,应及时采取以下措施处置已抵押的农村土地承包经营权:
(一)流转交易。
与借款人商定,在当地农村土地承包经营权交易中心或类似机构挂牌交易,将抵押的农村土地承包经营权转让给他人,在不损害原承包人利益情况下,所得价款由本行优先受偿。
(二)协商收购。
与村委会、中介组织协商,由当地村集体经济组织或其他具有资质的合法中介组织按基准价格收购抵押的农村土地承包经营权,所得价款用于偿还贷款本息。
第三十一条
农村土地承包经营权无法流转,或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的,应依据合同约定,及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第八章 附则
第三十二条
本办法未尽事宜,按照本行其它现有规定执行。
第三十三条
本办法由总行小微企业业务管理部负责解释和修订。
第三十四条
本办法自印发之日起在全国农村承包土地的经营权抵押贷款试点县地区试行。
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