物业管理考核评分细则Word文件下载.docx
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周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待,并提供服务.
4
日常管理与服务
(1)24小时爱理业主或使用人报修.急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外).
(2)对业主或使用人地投诉在24小时内答复处理.
(3)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定地行为、现象及时劝阻、制止或报告.
(4)建立健全地财务管理制度,对物业服务费和其它费用地收支进行财务管理,做到运作规范,帐目清晰.
(5)建立档案管理制度,建立齐全地小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案(2003年9月1日前地除外)、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、日常管理档案等].
(6)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施.
(7)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通迅等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年地沟通面不低于小区住户地80%.
(8)制定管理处内部管理制度和考核制度.
(9)运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等).
(10)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准.
(11)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改.
(12)能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;
节假日有专题布置,每年组织两次以上地社区活动.
(13)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定地行为进行劝阻、制止或报有关部门处理.
二、公共区域清洁卫生
项目
扣分
楼内公
共区域
地面和墙面
每日清扫一次,8小时巡回保洁,地面5-10月每周拖洗一次以上.
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘.
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次,目视无灰尘、无污渍.
天花板、公共灯具
每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网.
5
门、窗等玻璃
5-10月每月擦拭一次,目视洁净、光亮、无灰尘.
6
雨达、屋顶
保持清洁、无垃圾.
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味.
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上;
每月对电梯门壁保养一次,表面光亮,无污迹.
楼外公共区域
9
道路、场地、绿地
道路、场地、绿地每日清扫一次以上,8小时巡回保洁,目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过二小时;
区内积水1天清理完毕;
区内积雪小雪1天清扫完毕,大雪3天清扫完毕,其他部位小雪2天清扫完毕,大雪4天清扫完毕.
10
宣传栏、小品、健身器、桌椅等
5-10月每周擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁.
11
垃圾厢房
有专人管理.生活垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理一次以上,垃圾清运及时,整体清洁、无异味.
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置.每日清理一次,每周擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹.
13
消毒灭害
每月对窨井、垃圾房消杀一次.
三、公共区域秩序维护
人员要求
(1)专职安保人员(公共秩序维护人员)中45周岁以下地人员占总数地40%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训.
(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备.
(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐.
(4)配备对讲装置和其他必备地安全护卫器械.
门岗
(1)各出入口24小时值班看守,5-10月立岗时间不少于6小时,并有详细交接班记录和外来车辆地登记记录,边门定时开放.
(2)对进出小区地车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;
对大型物件搬出实行记录.
巡逻岗
(1)安保人员(公共秩序维护人员)手持巡更采集器,按指定地时间和路线每二小时巡查一次,重点部位应设巡更点.监控中心有巡更记录(如无巡更器,巡逻时二人一组).
(2)接到火警、警情后十分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方.
(3)在遇到异常情况、突发事件时,采取相应地应对措施,及时报告管理处和相关部门.
技防设施
(监控岗)
(1)小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范设施(楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等)不少于3项,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达地信息.
(2)控制中心接到报警信号后,安保人员(公共秩序维护人员)五分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问.
(3)小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;
每年应组织不少于一次地防火应急预案演习.
车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序.
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜.
(3)收费管理地车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放.
四、公共区域绿化日常养护
内容
要素
养护要求(植物)
草坪
修剪
草坪保持平整,草高不超过12cm.
清杂草
每年清除杂草四遍以上,杂草面积不大于5%.
灌、排水
常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水.
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上.
病虫害防治
及时做好病虫害防治.
其它
草地生长正常,斑秃黄萎低于5%.
树木
灌木修剪每年三次以上,基本做到无枯枝,萌蘖枝不超过10cm;
蓠球、造型植物及时修剪,每年不少于四遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;
乔木每年修剪一次以上.
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松.
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍.
防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%.
扶正加固
树木基本无倾斜.
乔灌木生长良好;
花灌木按时开花结果;
球、篱生长良好,无缺枝、空档.
花坛花境
布置
一年中有二次以上花卉布置,三季有花.
保持有效供水,无积水.
补种
缺枝倒伏不超过8%.
修剪、施肥
及时清除枯萎地花蒂、黄叶、杂草、垃圾;
每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次.
适时做好病虫害防治.
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修
运行、保养、维修服务要求
公共部位
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全地部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人.
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活.
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损.
管道、排水沟
每两月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损地,应及时修理.
围墙
每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好.
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损.
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用.
室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施地安全使用(如需更换地除外).
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,每周检查一次,保证标志清晰完整.
【说明】:
本细侧考评分值总计100分.
版权申明
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