我国物业管理发展现状及对策研究Word格式.docx

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前言

物业管理是一种全方位的管理模式,是现代化城市管理的一部分,是新发展起来的朝阳行业,作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业进入我国只有仅仅30年的时间，不仅推动了中国城市化的进程，呼应了政府的经济改革和建设，更主要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。

物业管理在发挥作用的同时还存在着一些问题,据不完全统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占房地产投诉的一半以上，如何让物业管理在适合我国国情的基础上健康有序取得长远发展,成为我们需要解决的难题,因此本文试图通过探讨我国物业管理存在的问题及其解决对策,对物业管理的发展提出一点建议。

第1章绪论

1.1研究背景

物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30多年的时间，发却是迅猛的发展,随着房地产业的不断发展,物业行业是房地产业链下游的产业,已由深圳、广州、北京、上海等大城市扩展到了全国的各中等城市,而且在经济发达地区，县级的城市也已经开始引入物业管理。

根据网络上的《2008一2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文,在全国范围内实行物业管理的房屋面积有超过100亿平方米,物业管理的覆盖率已经接近50%。

虽然物业管理的行业产生时间已不短,就全国范围发展的历程来说,物业管理行业依然可称为“朝阳行业”,因为物业管理行业未来发展有着光明而远大的前景。

但是近年来,物业管理行业却在发展缓慢了。

受政策的影响,地区之间的发展不平衡,政策法规也滞后；

劳动力成本上涨，属于劳动密集型产业物业管理行业,效益自然受到得影响很大；

行业内经营模式单一,服务的同质化程度很高,同行之间等等竞争激烈；

由于行业对房地产业具有的从属特性,使物业管理行业不能摆脱对房地产企业的依赖，并受其制约；

从业的人员素质低,制约了物业管理行业的长足发展。

各种因素导致国内物业管理企业面临巨大压力,发展遇到了难题,行业的发展遇到瓶颈。

基于这种背景,迫切需要对物业管理行业的发展进行深入研究,找到解决问题的途径和办法。

1.2研究目的和意义

我国的物业管理是房地产综合开发的衍生物,是房地产行业开发的延续和完善。

物业管理有助于物业使用功能的作用发挥,延长物业的使用年限,因而有社会节约的经济意义。

物业管理是城市发展到一定阶段的必然产物。

物业管理行业不同于一般的产业,因为物业管理的好坏,直接影响着经济、环境、社会各方面,对城市的建设和城市房地产业的发展具有非常大的作用。

物业管理行业的顺利发展,有利于促进国民经济增长,提高人们的生活质量,提高劳动就业率,维护社区的稳定,为构建和谐社会做出贡献,并能推动房地产行业的向好的方面发展。

因为物业管理的良性发展所具有的的作用，就需要我们通过一些努力来保证其作用的发挥。

通过对我国物业管理现状的分析,对现阶段存在的矛盾与问题进行阐述,提出相应的对策,试图对解决当前我国物业管理行业遇到的各种发展难题做出一些帮助，以使物业管理在我国的社会主义现代化建设中发挥越来越大的作用。

1.3国内外研究现状

国外物业管理己经有一百多年的历史，其物业管理的不论是内容、经验还是管理技术均十分成熟，最早起源于英国。

19世纪60年代，英国的奥克维业·

希尔的女士为其所拥有的出租物业，制定了一套规范的管理办法，要求承租人遵守。

而正是这套管理办法，不仅改善了居住的环境，还缓和了物业业主与承租人的矛盾关系，很快为其他业主仿效，同时引起了政府相关部门的重视。

1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·

A霍尔特组织了芝加哥建筑物管理人员组织（CMBO一ChicagoBuildingManagerOrganization）召开了第一次全国性会议，就这样全世界第一个专门的物业管理组织诞生了。

世界各地的发达国家纷纷引进这种管理模式以促进本国的经济的发展、提升城市管理水平。

国外物业管理企业香港与新加坡的管理模式与中国最为相似，英美国家在这一行业与中国的企业的模式存在一定差异。

发达国家在这个行业的起步较早,其法制建设较我国规范和健全,行业的发展相对己趋于成熟我国的物业管理行业具有中国的本土特色，一些品牌企业己经先行尝试实践创新经营，谋求快速发展，如长城物业公司采取多元化的经营策略，已尝试涉足房地产业，成立集团公司，实行员工持股的内部股份制，在企业管理方面实行流程再造，不断优化管理，持续提升服务质量等。

再如深圳的花样年物业管理有限公司实施“彩生活”的网站作为平台，延伸了物业服务，获得了一定的经营业绩。

对于物业公司到底该采取何种商业模式和何种经营策略，这方面的研究与探索实践依然显得贫乏，物业管理行业在现阶段尚需结合我国的国情，适度借鉴国外行业的发展经验，深入对物业企业的未来发展应对策略探索研究。

1.4相关概念阐述

1.4.1物业管理定义

物业管理是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其他设备、市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业的所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理的业务可分为四类：

①基本业务类：

包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；

②专项业务类：

包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；

③特色业务类：

包括特约服务和便民服务。

④经营业务类：

房屋中介服务、装修业务等。

1.4.2物业管理的功能

物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。

物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。

物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。

发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。

经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。

随着我国国民经济发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。

好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。

众多物业小环境的改善,也有力地促进城市生态环境的良性循环。

发展物业管理有利于增加就业。

就业是民生之本。

我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。

扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。

物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。

目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。

发展物业管理有利于维护社区稳定。

维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。

大力发展社会主义文化,建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。

维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。

随着社会经济体制的转型,社区建设越来越受到社会各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作。

物业管理是社区服务的重要组成部分。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；

业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。

促进城市管理和环境的完善。

一个个物业区域是构成城市的基本单元,建筑物的容貌构成城市形象的主体,国际城市、花园城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善,每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。

现在,物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理,从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。

这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。

从而为引进人才、吸引投资、吸引旅游、防止SARS之类的疾病暴发与流行等发挥不可替代的作用。

第2章我国物业管理发展历程及现状

2.1我国物业管理历程

我国大陆的物业管理始于20世纪80年代初期。

从20世纪80年代至今，我国物业管理发展大致经历了三个阶段。

第一阶段，从20世纪80年代到1994年3月份建设部发布33号令，这是探索起步阶段。

这一阶段我国的沿海城市和一些开放城市开始引进境外先进的物业管理模式，并结合自己的情况加以改进，是一个探索的过程。

1981年3年10日，深圳市物业管理公司诞生。

该公司以管理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。

他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革，由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变，照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。

1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。

深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。

到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。

第二阶段是从1994年3月到2003年：

我国物业管理发展阶段。

1994年3月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。

1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场。

改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。

”1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。

1998年，中央三号文件规定：

“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理”同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到：

“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。

”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：

“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

”物业服务企业的建立，物业管理的立法工作，从业人员的培训和行业管理等方面都取得了长足的发展，这是一个快速发展的阶段。

第三阶段是从2003年至今：

我国物业管理的规范期。

培育物业管理市场，建立竞争机制，巩固和提高物业管理的普及率，初步形成业主与企业双向选择的物业管理体系。

2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。

该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，是物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。

2.2我国物业管理发展现状

物业管理活动主体趋于理性和成熟。

物业管理活动的主体包括建设单位、业主、业主大会及业主委员会、物业管理企业、政府及物业管理相关主体（供水、电、气）。

随着物业管理的不断发展，政府监管、推动立法等力度日益加大，各方主体行为日趋成熟，物业管理活动逐步呈现出法制化、规范化、制度化状态。

开发商主动遵守法律法规、依法尽责，全体业主依法自我约束，依法维护合法权益，物业管理企业规范化经营和服务的氛围正在逐步的形成。

管理服务水平正在提高。

由于建设单位物业销售的需要和业主对服务需求的不断提高，物业管理企业只有不断优化资源配置，提升物业管理服务品质，才能在激烈的市场竞争中赢得份额、谋求发展。

正是在这种作用下，虽然各地物业管理水平存在发展不均衡，但总体上全国的物业管理服务的整体水平却在不断提高。

ISO9000/ISO4000/OHSAS18000等质量管理体系在物业管理企业内日益普及，物业管理企业对规范化和标准化的研究也不断深入，在人力资源管理、质量控制等企业内部管理环节，管理水平在显著提高。

涌现了一批大型物业管理企业。

最近几年，各地房地产开发商推出大量的超大楼盘，一些品牌效应卓著的物业管理企业，为了实现品牌扩张。

提高企业的知名度和经济效益，把握住机会四处出击，市场份额上升很快。

目前，物业管理企业中涌现出了一批管理面积愈千万的平方米的企业。

境外物业管理企业参与国内市场的竞争。

以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表的外资企业目前正在继续进军内地物业管理市场。

以前，这些外资企业倾向于与内地物业管理企业合作开拓市场由于这些企业具有丰富的市场运作经验、先进的企业经营管理经验和优良的服务素质，他们在高端市场具有明显优势，市场占有率正逐步上升。

从类别来看，他们接受的物业管理项目人部分属于顾问项目，直接管理的占少。

物业管理的内涵愈加丰富。

物业管理的内容已不局限于提供房屋维修、保安、绿化、清洁卫生、代收代交水电费等公共性的服务，还进一步提供如代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫生保健服务、订机票车票、商业策划、安排度假消遣等各种专项和特约服务。

优秀的物业公司还特别注重小区（大厦）的文化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业管理公司的空间、内涵。

同时，许多物业公司还在服务规范化、高标准方面下功夫，他们积极推行实施、通过ISO9000和ISO14000等系列的质量体系认证，积极参加省优、部优物业管理小区（大厦）的评选，进一步提高了管理水平，在社会桑树立了良好的信誉和形象。

物业管理立法有一定的发展，逐步走向法治化、规范化。

自1994年4月建设部出台《城市新建设住宅小区管理办法》后，深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省市先后出台了物业管理条例，北京、重庆、江苏、山东等近百个省、市先后制定出台了本地区的物业管理办法；

国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家级委颁布的《省市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁发《物业管理企业财务管理规定》等，2003年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会章程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》，2004年又颁布了《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物野管理各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。

各地有进一步形成个性实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐步走向法治化和规范化的轨道。

过去三十年时间，我国的物业管理市场已具备一定的规模，从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立,目前在全国范围已有3万多家，我国物业管理市场已初步形成。

然而，在发展的同时，我们应该认识到，物业管理行业在发展过程中也存在着诸多的缺陷和问题。

许多日益突出的问题已严重阻碍我国物业管理行业的发展，为此中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在2009年走访了广州、上海、北京等大城市的多家物业管理公司及大量相关社区业主，统计显示这些大城市住宅区业主对物业管理公司的满意度仅为20%，而不满意度则高达60%；

对于物业管理公司来说，由于运作体系和市场结构的不理想，导致了公司开拓业务的难度，加上物业管理行业的低利润，使得许多物业管理公司的运作日趋艰难。

第3章目前我国物业管理行业存在问题阐述

3.1外部各种环境问题：

3.1.1物业管理行业政策法规不完善

法律是一切企业发展生存的保障，法律体系的健全对企业发展是十分的重要的。

就目前发展的状况来看，我国物业管理的相关法律体系有不足之处。

我国物业管理规的制定与物业管理行业的诞生和发展都是比较滞后的，且没有完善的相关法律法规体系。

我国物业管理开始于深圳，1981年第一家物业公司于成立于深圳，行业诞生后二十年间没有全国性的物业管理法规，只有在1994年由深圳经济特区出台了地方性的条例《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是我国第一部物业行业法规，同时法律的完善速度十分缓慢，第一部全国性的规物业管理条例直到2003年才颁布实施，之前的法规政策体系多为地方性的，缺乏系统性及完整性。

随着国家物业管理条例颁布，配套法律法规的制定才得以逐步启动。

现行的我国物业管理法律法规体系与行业发展的进程相比，呈现立法滞后、法律框架体系不完整的状况，到目前还存在系统性不足,或可操作性欠缺、综合性较差、立法的层次低问题。

在物业行业的实践过程之中，法律法规的以上的缺陷有很多的消极作用。

由于无相关法律可依，作为顾客的业主利益得不到法律保障，相当数量的物业管理案件和各类由物业管理引发的纠纷矛盾等均无法得到好的及时的处理。

法律法规缺乏系统性和完整性，地方法之间差异大，也限制了物业行业的规范成长和良性发展。

知名的品牌物业公司“中海物业”,其不得已制定了“四不接原则”,不接管业主委员会委托的物业,是其中包含的重要一条,这完全是出于无奈的抉择，这就无形中造成了业主利益的损害。

业主委员会作为业主权益代表性组织,物业管理条例赋予他们一定的民事权利的同时,但因没有赋予与此权利相对应的义务,致使在实际执行过程中,业主委员会的这个权利几乎不受制约和限制。

近年来,业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻成为一个有力证据,深圳的雍翠豪园业主委员会未经全体业主表决通过,私自解除与原物业管理公司的合同,引进新的物业管理公司,造成新旧物业公司的矛盾冲突,扰乱小区的正常生活秩序,政府多个部门出面协调数次才得以平息事件。

由于业主委员会无法律规定的承担民事责任的义务,该组织也不具备履行义务的能力,一旦其违约或越权,物业管理公司的利益便无法保障。

3.1.2政府管理部门管理职能错位

物业管理行业的政策地区间各地不同，地方差异大。

涉及物业管理行业的政府主管部门过多，存在政府职责混淆和责任不明，政府职能作为错位或越位的情况。

另外政府仍习惯于对企业经营活动直接干预，物业管理手续非常繁赘等也制约着该行业的发展。

以物业管理收费为例:

既要报物业主管部门的资质检查证书，又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准,还要邀请行业主管部门、物价部门前往项目现场检查验收,根据现场检查情况,确定通过后才发放收费许可证书,这一周期一般要数月甚至半年时间。

企业还要应付各种行政性的检查评审,一个项目可能会应付政府各类的相关部门多达20余个，企业负担沉重。

居委会把物业企业当做社会治安维稳的机构,加大了物业企业的责任与成本。

3.1.3物业管理行业风气不正

我国物业管理行业是在改革开政策的背景下的兴起的，国家改革旧的房地产管理体制从而产生了现行的房地产管理体制，由于其历史原因，行业无法摆脱旧的计划体制的影响，在其运行过程中受到很多非市场因素的制约。

在获得物业管理项目的时候，存在不良竞争；

规范的物业市场竞争机制尚未成熟，各市场主体大多对物业管理认识不足，全国普遍存在业主委员会组织成立难的现象，既已成立的，凝聚力不强或其他原因，对物业管理还不能充分发挥作用；

由于物管企业与开发商，房管单位之间的依赖性或利益关系，行业还大量存在自己开发和管理的情况，建设与管理不分，责任归属不明确，甚至市场垄断的现象。

由于物业管理的价格机制尚未实现市场化,现行的方法为政府定价或政府指导价,很多项目还存在由建设单位给以补贴的现象,物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在,以致物业管理企业长期低成本运行,甚至长期亏损经营,服务质量难以提高,发展动力不足,物业管理行业的发展受到了制约。

由于市场化程度低,众多的物业企业参与为数不多的物业项目投标,这种僧多粥少的情况往往会导致企业间的恶性竞争,打价格战,加之市场招投标的监督机制不健全,扰乱了市场秩序,也必然会导致服务质量的降低,带来更多的矛盾与纠纷,不利于行业的健康与良胜发展。

3.1.4物业管理供给不足

目前全国的物业管理企业数万家，从业人员数百万人。

物业企业准入门槛条件低，小规模物业公司大量存在。

平均每个物业管理企业的管理面积平均不到10万平方米，甚至有的小公司只有两万多平方米的管理面积，物业管理的人均管理面积只有669.31平方米，物业管理的市场供求关系不平衡。

以最早诞生物业管理的深圳为例，物业管理在这里已有30年的发展，现有的物业管理企业近2000家，相当多的物业公司任