湾沚阳光城市场调研报告Word格式.docx
- 文档编号:22219187
- 上传时间:2023-02-03
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:1.30MB
湾沚阳光城市场调研报告Word格式.docx
《湾沚阳光城市场调研报告Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《湾沚阳光城市场调研报告Word格式.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
19487.05
合计
2785
283937.3
1847
188171.51
芜湖县目前可售量是约计28万平米,与往年相比,增长较快,预计今年下半年仍有大量楼盘蓄势待发,7-8月份芜湖县可售量可达到50-60万平米。
可供房源日趋充裕,市场供应量继续增加。
由于这几年商品房的相对集中开发,从去年下半年开始进入集中竣工交付阶段,由此引发商品房空置面积增加较快。
2、在售楼盘情况一览表
案名
建筑面积
主力面积
单价
总价
新推时间
新推量体
余量
公园城邦
55万平米
90-120
4450
55万
2011-1
2万平米
40万平米
云森国际
12万平米
4300
40万
3.15万平米
8.85平米
世纪华庭
4200
现代家园
2.5万平米
4480
45万
0.7万平米
滨湖家苑
6万平米
4400
44万
2011-5
10000平米
3万平米
中央城
10万平米
100平米
4500
2011-6
1万平米
9.5万平米
八达政和苑
6.68万平米
100-130
4680
56万
4.4万平米
江南瑞城
8万平米
43万
东湖华庭
10.14万平米
80-110
10.14
东湖上郡
100-140
4600-4800
尚城国际
15万平米
90-130
5000
60万
15万
从目前市场上在售楼盘的余量来看,湾址的商品余量有105.99万平米,对于湾沚12.9万人口数量来讲是一个极其庞大的数字,相比整个芜湖县53.9万人口,也较难消化。
3、芜湖县土地市场情况
土地
位置
土地面积(m2)及用途
规划指标要求
起拍价
土地面积
用途
容积率
建筑
密度
湾址镇世纪大道以东、县二中以西
33949
居住(配套商业)
<2.8
<25%
7640
(设保留价)
湾址镇世纪大道以北,规划中火龙岗路以西
25470
居住
<2.2
<22%
6120
10000
商业、服务业
<2.5
<36%
湾址镇世纪大道以西,皖赣铁路以北
9516
居住兼容商业
<28%
2285
湾址镇南湖路以北,规划中火龙岗路以西(桃苑)
28622
居住、商业
<
3.0
45%
4290
芜湖机械工业开发区芜湖灵芝机械有限公司以南,恒升股份有限公司以西
8975.6
≤4.1
≤28%
943
湾址镇火龙岗路以西,荆山河路以南,都市花园桃苑以北
18573.9
2.5
35%
3100
湾址镇环城南路以南,皖赣铁路以北
11029
<2.0
2650
湾址镇芜屯快速通道以西,政和路以东,公园路以北
68501
居住(配套商业
22%
16500
湾址镇芜屯快速通道以西,公园路以北
60872
14600
湾址镇滨湖大道以北,罗福湖路以西
41333
居住(配套会所)
≤1.088
5350
且≥1.0
306841.5
2010年—2011年3月,芜湖县湾沚出让居住用地30.68万平米,按照平均容积率2.5计算,未来5年内,芜湖县开发量又将增加75万平米。
总结:
2010年,湾沚镇平均月成交量为4万平米,一年总成交量约为50万平米,2011年湾沚按照成交量30%的增长比例,能够去化65万平米,而目前不算土地开发新增量,仅从在售楼盘余量的情况,也有将近105万平米的总量(尚且未加阳光半岛的44万平米高层)。
由此看来,芜湖县市场的供应压力十分巨大,未来地段、品质等关键因素将对产品的销售起决定性作用。
二、阳光城与周边竞争个案的比较
1、地段比较
如图所示:
阳光城位于湾沚的最南端,其他任意一个楼盘的位置都要更接近老城区,目前南区的人气以及居住氛围明显缺乏。
在湾沚人民的观念中,虽然南湖有规划要改造,但目前仍属于比较荒芜的区域。
东湖作为芜湖县的十二五规划的头等大事,现正有条不紊的开发中,并且有3/4的公园已经对外正式开发,整体环境优雅怡人,而南湖作为未来文化休闲景区的规划,目前仍在招商过程中,未来不确定性较高,尚未出具扩初方案。
2、产品比较
户型:
90—235平米
户型特色:
转角飘窗、景观阳台、四房朝南、一梯一户
规划:
新古典主义外立面,2万平米中央花园,1000平米室外泳池,底层架空水景花园
配套:
20000平米商业、幼儿园、精英会所、公共部位精装修、高科技智能安防。
外部环境:
东湖公园
产品分析:
从产品特色上来看,尚城国际有几大创新在芜湖县首屈一指:
新古典主义的外立面,飘逸流畅,内部户型景观阳台,弧形视角,增大景观视野。
小区内2万平米公园,被围合在内。
底层架空设计,共享了景观环境。
一梯一户的大面积户型设计更是增加了私密性和尊贵性。
120平米入户花园、143平米起居分离,错层式设计
法式的建筑风格,在当地独一无二,半围合式布局,8000平米中央花园,欧式小品点缀
8000平米商业,会所、专属幼儿园
东湖上郡产品同样考虑到户型的创新和内部景观设计,从法式的感觉出发,各处都点缀欧式小品与整个小区融为一体。
目前芜湖县房地产逐步重视品质的开发,并注重产品的创新。
而阳光城从产品面来讲,户型设计中规中矩,建筑现代简约型,多以兵营式的排布,相比一些项目,产品没有太大的竞争力。
而现阶段成熟的老城区,东湖板块的房源售价也仅为4500-5000元/平米,尚城国际预计推出的价格在5000元/平米左右
综述:
Ø
市场的变化风云莫测,形势严峻也是事实:
即使市场总体商品房成交量持平,总体供应量偏大,将使区域的楼盘竞争进入了白热化阶段,争夺客源从区域内扩展到争夺区域外。
对于以地段周边环境作为买房首选的购房者来说,其选择的空间更广,各楼盘之间的差异性对比也更明显。
由于本身湾沚的区域范围不大,目前中心区域与新建区域的价格差不明显,这较难低开高走,炒热新建板块。
针对目前市场产品竞争白热化以及争夺客源白热化的情况下,我们对产品提出以下建议:
提高规划力度:
品牌发源于产品,形成于策划。
好的产品不一定能够成为好的品牌,好的品牌则一定有一个好的产品。
就住房而言,在现代生活中,不仅仅是一个遮风避雨的地方,而是一个重要的生活场所。
消费者选择的是“家”,而不是“住”,它代表温馨、亲情、希望与寄托。
所以,房地产开发企业为消费者提供的不仅仅是单纯的房子,而是一种生活方式。
这要求房地产开发企业必须对住宅进行周密的规划。
在采用新技术、新材料、新设计的同时,还必须考虑到房地产产品所包含的文化氛围。
加强物业管理:
品牌不仅形成于购买之前,更稳固在购买之后。
作为一种商品房,房地产具有生命周期较长的特性,它要求在漫长的使用周期内给予消费者一个良好的生活空间。
其中,物业管理是消费者品牌感受最直接的一环。
增加产品附加值:
使用新技术、新能源、打造科技住宅
三、产品建议
1、社区学校网络教育
社区与学校共同设立一个网络终端,可以让在校师生家长在这个网络上实现网络在线学习,家长与老师在线沟通了解、建立联系平台、学生论坛等集教学交流为一体的一个综合型社区(教育)网站。
设置网校学校卡
2、户型创新,增加一梯一户户型
目前房型结构比较传统,在此基础上增设具有空间利用感的复式房型,可为产品增加卖点。
同时一定程度上丰富室内空间功能,开阔客户心理空间。
建议改建私密性较强的一梯一户的新颖设计,再加上比较好的入户花园设计。
通过在入户玄关处设置花园,在入户门与客厅之间形成过渡,增加了家庭的私密性,同时丰富了室内的空间格局,营造出温馨浪漫的氛围。
将生态概念引入家居生活,提高了家庭的生活质量和品质,是家庭生活的“氧吧”。
3、增加空中景观层
高层的中间层建议做空中景观层,增设部分公共空间,提升楼盘档次及附加值。
增加中庭花园
在每层或二层间做出一个露台式小花园,也可称为空中庭院。
在增加产品特色的同时,有明显的、不同于普通住宅的居住感受。
可为业主提供邻里间共同休闲、休息、观景、养殖绿化、享受的空间,增进了邻里间的互动,又无形中提高了绿化率。
每户的进户门也可设置此,大家共有一个入户大花园。
4、底层入户花园改造
一层南面围合花园,一层用户由原来的北入口改为由南花园入口,建议使用木栅栏及绿化围合。
北面原入口大堂可节省出更大空间进行升级改造;
使一层住户拥有自己的私家花园、晾晒空间、孩子嬉戏的园地等。
底层花园可为小区增加绿化率,屋前绿化可有效降低室内温度,起到节能作用;
又可在屋内见景见绿;
增加业主的舒适度及空间。
围合四周可用1米多高的绿色矮树植物围合,起到加固围合的作用又增加私密性。
5、太阳能地暖循环
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 阳光 城市 调研 报告