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4、屋面
5、装修及配套
6、电气
以上程序仅供参考,如有变动,以具体程序为准。
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篇二:
商品房验收合格与商品房综合验收的区别
商品房验收合格与商品房综合验收的区别
交房,是商品房买卖合同中开发商的主要义务,同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。
所以,在签订商品房买卖合同时,一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。
一、该商品房经验收合格
《城市房地产管理法》第二十六条规定:
“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用”,《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。
由此可见,对未经验收合格的商品房,法律已明文规定不允许交付使用。
同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:
“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请,并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定,商品房只有经过了上述部门的验收并合格后,才能算是达到了交房条件。
由法律规定的角度来看,这种“该商品房经验收合格”,对开发商的约束是比较严格的。
但是,由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收,也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件,所以在实践中缺乏统一的操作标准。
如开发商发出了个“交楼通知书”就要求购房人收房,购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房,而究竟要开发商出示什么东西才收房,购房人自己也很困惑,这样一来二去就形成了开发商与购房人之间的矛盾冲突。
所以,当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时,双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》),这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。
二、该商品房经综合验收或分期综合验收合格
根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知,综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。
可以说这是政府对开发商的监管手段,更是对购房人权益的有效保障。
可是近年来,几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件,交楼前要完成综合验收几乎是一句空话;
而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收,而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。
因此,国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[XX]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
综合验收成为一种不可能完成的任务,所以在签订商品房买卖合同时,不论是开发商也好,还是购房人也好,都不选择此条款。
三、该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》
《建设工程竣工验收备案表》,该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外,还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。
开发商能够取得该表,就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准,购房人也可以比较安心的入住了。
所以,从购房人的角度考虑,若能约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件的话,则更有利于保护购房人的合法权益。
这一种交房条件,已成为房地产业内通行的选择。
另外,开发商交房时,还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这一点建设部在XX年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求,现在交房的开发商都应提供,一般问题不大。
篇三:
签购房合同八大注意事项
签购房合同注意事项
一查证
1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。
一定要看原件。
要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。
2.必须要求承诺办理产权证的时间。
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。
(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;
第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。
4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的
办理产权证。
二房屋面积的条款
1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。
具体做法:
a,应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积:
和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位臵。
现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
c,其他:
所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。
面积差异的处理方式:
一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者%;
另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。
某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。
2.房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,
水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。
同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)
注意:
涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。
避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”,或干脆空白不填。
另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:
房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;
房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;
因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准:
多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。
而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产
开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。
三交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。
比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。
注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。
要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:
如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。
对维修期限、条件作出约定。
明确按揭办不下来的话,双方的责任。
现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。
要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:
一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几。
四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,一般开发商通常把不可
抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。
建议一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。
五补充条款签合同要注意的事项
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。
因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。
如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。
六退房条件
如果出现以下八种情况,购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空
篇四:
如何签定购房合同及范本
没签购房合同,不建议装修,因为你不知道购物业的购房合同,有哪些内容和相关装修的要求.如果你装完后再签合同会有很多争议
购房者签定正式的购房合同,需要在拟定的时间地点,备齐所有凭证,与开发商或代理商正式签定购房合同。
预售合同(期房)和出售合同(现房)区别:
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
二者区别在于:
预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此,现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。
如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等;
2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
6、产权登记和物业管理的约定;
7、保修责任;
8、乙方使用权限;
9、双方认定的争议仲裁机构;
10、违约赔偿责任;
11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;
文字表述要清晰、准确;
签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。
标明项目位置时,一定要具体、明确,如×
×
市×
区×
街×
号×
花园×
号楼×
层×
房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。
如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。
水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。
同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。
一般承担违约责任的违约事项包括:
(1)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;
(2)购房者不按期付款;
(3)开发商不按期交房;
(4)面积变动超过约定幅度;
(5)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
以下是几份合同范本(供参考)
范本一:
卖人(以下简称甲方):
_________________
法定代表人:
__________联系电话:
________
注册地址:
___________邮政编码:
__________
营业执照号码:
_______________________
开户行:
_____________帐号:
_____________
委托代理人(房地产经纪机构):
_________
____________邮政编码:
_____________________________
房地产经纪机构资格证书编号:
__________帐号:
_______________
买受人(以下简称乙方):
______________________
国籍/法定代表人:
_____身份证(护照)/营业执照号码:
_____
地址:
_____________邮政编码:
联系电话:
_________________________________
委托代理人:
_______________________________
________身份证(护照)/营业执照号码:
___
______________
_____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则,经协商一致,达成如下条款:
第一条商品房情况
该商品房销售许可证号:
____商品房座落:
_____区、县__路、道、街_____。
设计用途_____,建筑结构_____,建筑层数为_____层。
建筑面积_____平方米,其中:
套内建筑面积_____平方米,公共部分分摊建筑面积____平方米。
商品房平面图见附件一,商品房抵押、租赁等情况见附件二。
商品房土地来源为:
_____。
以出让方式取得土地使用权的,土地使用年限为____年,自____年____月____日至___年___月___日止。
第二条商品房价款
商品房销售按建筑面积计算,每平方米价格为____元(币种:
___),价款为_______元,计_____(大写)。
第三条商品房交付日期
商品房竣工,经验收合格后,方可交付;
未经验收或验收不合格的,不得交付。
甲方于_____年____月____日前,将商品房交付乙方。
如遇不可抗力,不能履行合同,双方同意按下列第____种方式处理:
1、变更合同
2、解除合同
第四条乙方付款形式及付款时间
乙方按下列第种形式付款:
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式。
第五条甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在_____日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的,乙方有权按照下述的第_______种约定,追究甲方违约责任:
1、合同继续履行。
甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。
2、解除合同。
甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。
乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应承担赔偿责任。
第六条乙方逾期付款的处理
乙方如未按本合同第四条约定日期付款,逾期在_______日内的,甲方有权追究乙方逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的,甲方有权按照下述的第_______种约定,追究乙方违约责任:
乙方应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。
此外,乙方还应每日按商品房价款的万分之_____向甲方支付违约金。
乙方应按商品房价款的万分之_____向甲方支付违约金。
第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理
商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。
商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±
3%(包括±
3%)的,每平方米价格保持不变,商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。
面积差异超过±
3%的,双方约定如下:
第八条商品房质量及保修责任
篇五:
标准购房合同范本
购房合同范本(标准版)
购房合同范本(标准版)
本购房合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。
签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
出卖人(以下简称甲方):
______________________________
_________________联系电话:
__________________邮政编码:
___________________________________
__________________帐号:
___________________________
____________________________
__________身份证(护照)/营业执照号码:
_________地址:
____________________邮政编码:
_____________________________________
____________________________________
第一条商品房情况
_____________________商品房座落:
_______区、县________________路、道、街__________________________。
设计用途_____,建筑结构_____,建筑层数为_____层。
套内建筑面积_____平方米,公共部分分摊建筑面积_________平方米。
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