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工程合同应在经济事项发生前签署,禁止工程类业务未签署合同即先行施工。
招标原则
本原则包括以下两方面含义:
◆采用招标方式确定合作方。
除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定:
(1)某项工程、产品已经过xx审批确定了长期合作伙伴关系;
(2)
某些政府垄断工程;
◆合同随附招标文件。
拟签合同正文及其补充协议(包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议),应作为招标文件之附件一并发给投标单位,投标单位需对其进行确认。
利益明晰原则:
合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务,以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象;
合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式;
如果合同价款可能调整,则应明确调整依据、调整方式(如何计价、总价如何最后确定等),并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。
合同订立的管理
标准示范合同:
在招标(招标文件附件)及合同签署时,工程合同应尽量应用合同标准文本。
公司根据业务发展,逐步建立统一的合同标准文本。
合同标准文本内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件,其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定,通用条款适用于所有的同类合同,补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜;
如当地政府部门有强制性规定,可按当地政府部门标准合同执行,但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。
如公司尚未制定合同标准文本,可以延用以往的合同,但经办部门应联系总经办尽快制定相应的标准合同。
当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时,业务部门应及时提出与相关部门共同修改。
合同的经济条款应包括但不限于以下内容:
合同价款:
采用招标方式选择合作方的,应以双方确定的最终报价作为合同金额;
提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款,如果是采用费率折扣方式确定合同价款,合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法,并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款,以及就确定后的合同价款签署补充协议。
计价依据:
工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分,
合同附属文件一般还包括:
招标文件、投标文件、答疑文件等,并应在合同条款中明确以下问题:
◆包干形式、定额标准、取费方法;
◆发包单位分包工程、甲供(发包单位)材料设备、(发包单位)限价的范围和种类;
◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法;
◆总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等;
◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办法及其包括的具体范围。
设计变更及现场签证:
合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价办法,对于承包单位,可依据《xx地产设计变更和现场签证管理办法》的规定与其另外订立《关于设计变更、现场签证的协议》。
总价结算办法:
工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价(或预算造价)+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确定结算总价。
结算和付款办法:
合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修金处理办法;
进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额,不采用分月审核进度款的方法;
各期进度款累计不应超过总造价的80%;
无准确施工图预算或无准确合同总价时,应充分考虑付款风险,尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款,以防超付。
廉洁合作约定:
为维护公司利益、防止黑幕、保护职员,在工程或其他高金额的合同中,应与承包单位另外签署《廉洁合作协议》作合同的补充协议。
保修协议:
对施工合同,为保证工程质量,保护公司利益,应与承包单位另外签署《工程质量保修协议》作合同的补充协议。
合同起草、谈判与签署的主要职能部门:
工程部负责工期、质量等技术部分的起草、谈判;
预算员负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和谈判;
总经办负责对付款方式、合同有效果性的审核。
合同审批流程:
通过招标确定合作方后,由工程部经理填写合同审批表,在征得有关职能部门同意(会签)后上报分管副总、总经理审批。
为提高合同审批的效率,公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要,在自身职能范围内,对于某些类别、一定金额以下的工程合同,在不违反有关规定的前提下,可对下级部门或人员作一定的授权,但授权人仍为责任人。
合同履行的管理
合同的交底:
在合同签订之后,一般要求至少就主体合同填写《xx地产公司工程合同摘要表》,发至各部门,并向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解交底,说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责(即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围)、总分包的关系等,以便各岗位人员协调、配合;
金额较小的合同交底,可只填写《xx地产公司工程合同摘要表》发送到相关部门的有关人员,以便执行。
合同款支付
项目的工程管理人员负责合同款支付的经办,填写付款申请单、工程付款审批表等,经相关职能部门审核、公司领导审批后支付。
对保修金等余款的支付办法应作明确规定,除一般保修金外,可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。
合同变更的管理
合同订立后,因客观条件发生变化需要变更合同内容的,或者承包单位提出变更要求的,经办人员应及时向工程管理副总请示报告,工程管理副总同意变更的,经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款,再按照合同订立的有关程序办理,严禁擅自变更合同。
合同结算
当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成,并且通过验收、达到了工程结算条件,由主办工程师协助合作方收集整理结算资料,填写《工程结算申请表》。
如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等,主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。
由成本管理人员负责按合同确定的结算方式办理结算,并特别注意:
奖罚条款的执行(如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等)、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除(如水电费、扣款项目、保修金等)、承包单位多报领的甲供
材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。
工程结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档、保存。
合同执行情况的评估
主体合同等金额较大的合同执行完后,应由合同主办部门对发包单位的合同管理(工期、质量、成本、配合等)、承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结。
合同档案的管理
合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档、保存,以便复查。
合同文本原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)应由办公室专人妥善保管;
工程部、成本管理人员、财务部应备有合同文本等资料的复印件。
公司办公室设立合同管理台帐,系统地填报合同的签定、履行、付款、结算等动态情况。
公司合同专用章为“公司公章”由总经理管理,经法人代表或其授权人签署同意后,合同文本才能加盖专用印章,并作相应的用章登记;
同时要求承包单位盖有有效印章的同时,其法人代表或法人代表授权人还需签字;
每份合同原件由发包单位至少盖两个以上骑缝章。
工程合同编号
合同应该办公室连续统一编号;
因主合同的变更、解除等订立的补充协议,按主合同类别编号(因补充合同中可能涉及其他类别的内容);
合同有关部门皆应采用统一编号。
以公司为买方,房地产项目合同按内容可分为六大类:
◆土地合同;
◆前期合同(包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询);
◆施工合同(包括建筑、安装、装饰、市政);
◆材料设备采购合同(包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装);
◆园林环境合同(包括室外环境的设计、施工);
◆营销包装合同(包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣
篇三:
房地产项目合同管理
第一章概述
房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相互关系及其性质
一、房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相互关系
房地产项目的开发、建设与经营是一项复杂的、综合性很强的活动,包括土地开发、工程勘察设计、工程施工等等,仅靠房地产开发商自身的能力不可能完成所有的任务,因此必然需要其他单位与组织的参与和协作,才能完成整个项目的开发活动。
从房地产项目的开发前期、工程建设到经营阶段,房地产开发商所要面对的参与、协作的单位和组织机构是非常多的,比如政府、咨询机构、勘察设计单位、施工企业、监理公司、物业管理企业、房地产购买者等等,除此之外,因房地产开发需要投入大量的资金,因此通常房地产开发商还需要向银行贷款,从而银行(金融机构)也要介入到房地产项目的开发建设过程中去。
在过去的计划经济条件下,工程的投资主体是单一的,即由政府负责投资,其建设也主要靠行政手段执行。
随着市场经济体制的建立,项目投资主体的多元化,项目的建设也逐步由市场来进行,即由房地产开发商从市场上选择满意的承包商来完成工程建设任务。
在这种情况下,为了有效地保障双方的利益,一般当事人之间要订立合同,通过合同的法律约束力约束双方的行为,从而最终达到各自的目的。
因此,在房地产项目开发过程中,房地产开发商需要和各个参与单位签订合同,可以说,整个项目的开发建设就是一个不断签订合同的过程。
图反映了在房地产项目的开发过程中(最常见的分散平行发包模式下),房地产开发商所要涉及到的主要参与方,以及各方之间的相互关系。
注:
双向箭头表示直接的合同关系、单向箭头表示间接的合同关系
二、房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的性质房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的基本形式是合同关系,包括直接的合同关系和间接的合同关系,即建立在法律基础上的权利义务关系(债权债务关系)。
特别要注意的是监理方与咨询单位、勘察设计单位、施工方、材料设备供应商不签订合同,不存在直接的合同关系,但作为房地产开发商授权的工程监督管理者有权对这几方(主要是施工方与材料设备供应单位)进行监督管理,我们把它们之间的关系称为间接的合同关系。
这一间接的合同关系是通过两类合同形成
的,一是房地产开发商与监理方签订的建设工程委托监理合同,在此合同中明确赋予监理方监督管理的权限;
一是房地产开发商与咨询单位、勘察设计单位、施工方、材料设备供应商签订的合同,在此类合同中规定承包方有义务接受监理方的监督管理。
这两类合同中监理工程师的权利应具一致性,这是监理工程师对项目进行有效管理的前提条件。
合同管理在房地产开发、建设与经营活动中的主要职能
由于房地产开发商在项目的开发建设过程中需要和众多的组织机构和单位签订合同,因而如何签订完善的合同、更好地履行合同,如何处理各个合同之间错综复杂的关系,以保障自身的最大利益,就显得非常重要。
为此,房地产开发商应设立专门的合同管理部门,组织专业的合同管理人员进行有效的合同管理。
合同管理的具体职能主要表现在以下几个方面:
1、合同确立了房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间在技术、管理、组织方面的协作关系,房地产商品生产、土地使用权、房地产商品买卖及服务方面的交易关系,并将这些关系建立在法律的基础上。
通过合同管理能够有效地维系这些关系并将其更加坚实地建立在法律基础上。
2、合同有助于明确房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的权利、义务与责任界面。
如:
政府、土地所有者、土地使用权所有者、房地产投资者/开发商、房地产商品购买/租赁方、房地产商品销售代理商、银行/其它金融机构、专业物业管理、工程监理、工程建设(勘察、设计、施工)等各方之间的权利、义务与责任界面。
3、合同管理有助于有效地处理房地产开发、建设与经营活动过程中有关各方所发生的纠纷,特别是房地产商品销售、租赁及物业管理过程中所发生的纠纷。
第二章房地产项目所涉及的主要合同类型及其特点
房地产开发项目所涉及的主要合同类型
房地产开发、建设与经营过程中涉及到的合同是非常多的,根据各个合同的性质大致可以分为四种类型:
地产类合同、建设工程类合同、房产类合同、物业管理类合同。
一、地产类合同
地产类合同是指因土地的出让、转让、租赁、抵押等行为而签订的合同。
主要包括以下几种合同:
1、国有土地使用权出让合同
2、国有土地使用权转让合同
3、国有土地使用权租赁合同
此外,地产类合同还包括国有土地使用权抵押合同、国有土地使用权赠与合同、集体土地征用安置补偿协议等等。
二、建设工程类合同
建设工程类合同在工程项目的设计与实施阶段订立,主要包括下列3种合同:
1、建设工程勘察、设计合同
2、建设工程施工合同
3、建设工程委托监理合同
此外,建设工程类合同还包括建设工程装修合同。
三、房产类合同
房产类合同主要在项目建设完成后签订,房屋拆迁安置补偿合同虽然是在项目的土地开发阶段订立的,但由于其具有和其它房产类合同相似的性质,因而也将其归为一类。
房产类合同主要包括以下4种合同:
1、商品房预售合同
2、商品房买卖合同
3、房屋租赁合同
4、房屋拆迁安置补偿合同
房产类合同还包括房屋抵押合同、房屋赠与合同、房屋保险合同、房屋修缮合同等等。
四、物业管理类合同
物业管理类合同是在房地产经营阶段签订的,主要包括以下3种合同:
1、物业管理委托合同
2、业主公约
3、业主委员会章程
以上为房地产开发商在项目的开发、建设与经营过程中所涉及到的主要合同类型,除此之外房地产开发商还可能会签订其他合同,如房地产项目合作开发合同、房地产项目转让合同、房地产估价合同、房地产代理销售合同、房地产开发物资购销合同、房地产项目借款合同等等,由于这些合同很难归为以上四种合同类型中,因此统称为综合性合同。
房地产开发项目所涉及的地产类合同的特点
一、国有土地使用权出让合同
(一)概念
国有土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的确立(变更、终止)双方权利义务关系的协议。
国有土地使用权出让合同具体分为三种类型:
国有土地使用权(宗地)出让合同,国有土地使用权(成片开发土地)出让合同和划拨土地使用权补办出让合同。
(二)特点
1、国有土地使用权出让合同的出让方是地方人民政府,具体由人民政府的土地管理部门作为合同的出让方。
2、地方人民政府通过国有土地使用权出让合同出让的只是城市国有土地使用权。
通过该合同出让的城市国有土地的地下资源、埋藏物、隐藏物及市政共用设施均不包括在出让范围内。
3、土地使用权出让合同的标的是城市国有土地。
农民集体所有的土地必须依法征用为国有土地后,才能出让。
4、通过国有土地使用权出让合同出让的一般是未进行开发和未进行基础设施建设,不能直接作为建设用地的城市国有土地。
5、国有土地使用权出让合同中对土地使用者的限制条件为强制性法律规范,土地使用者对这些限制条件没有讨价还价的余地,必须遵守。
6、国有土地使用权出让合同必须采用书面形式。
二、国有土地使用权转让合同
国有土地使用权转让合同是土地使用者与国有土地使用权受让人就国有土地使用权的转移(含出售、交换和赠与等)所达成的确立(变更、终止)双方权利义务关系的协议。
根据国有土地使用权转让的形式不同,国有土地使用权转让合同具体可以分为:
国有土地使用权出售合同、国有土地使用权交换合同和国有土地使用权赠与合同。
1、国有土地使用权转让合同所确立的是平等主体之间的民事法律关系。
2、国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的出让合同的有效成立为前提。
3、通过国有土地使用权转让合同进行土地使用权转让时,原土地使用权者与国家订立的国有土地使用权出让合同及附件中所确立的权利义务关系将全部转移给新的国有土地受让人。
4、国有土地使用者通过国有土地使用权转让合同进行土地使用权转让时,其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让。
国有土地使用者转让地上建设物、附着物所有权时,国有土地使用权也随之转让。
国有土地使用者将该国有土地上的建筑物分层、分套转让所有权时,该建筑物占用范围内的国有土地使用权整体不可分割,而房地产受让人则以分层、分套建筑物的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
因此,通过国有土地使用权转让合同转让国有土地使用权,具体可分为国有土地使用权单独转让和连带转让。
【根据物权法定原则,物权的设定、内容、转让方式等应根据法律规定进行,根据《物权法》第一百四十六条规定:
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第二十三条:
土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
当事人违背物权法定原则及上述规定,自行约定单独转让土地使用权的,该约定无效,实践中,也无法在土地管理部门办理过户登记。
】
5、国有土地使用权转让合同的期限受法律严格约束。
三、国有土地使用权租赁合同
国有土地使用权租赁合同是国有土地使用权人与国有土地使用权承租人就国有土地使用权随同地上建筑物、其它附着物在特定期限内使用、收益、租金支付等事宜所达成的确立(变更、终止)双方权利义务关系的协议。
3、国有土地使用权租赁合同所确立的合同关系,并不导致出租人(国有土地使用权人)国有土地使用权的转移。
国有土地使用权出租期间,出租人仍必须履行国有土地使用权出让合同中规定的出租人的义务。
通过国有土地使用权租赁合同出租其使用权的国有土地一般仅限于通过有偿方式获得的。
通过非有偿方式(如:
划拨)获得其使用权的国有土地如果需要出租,则需要办理相关的手续(经国家土地管理部门批准或向其缴纳土地出让金)。
4、通过国有土地使用权租赁合同出租国有土地必须满足一定的条件,如合同应采用书面形式,不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
房地产开发项目所涉及的建设工程类合同的特点
一、建设工程勘察、设计合同
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人(勘察人、设计人)为完成特定的勘察、设计任务而确立(变更、终止)双方之间权利义务关系的协议,属于工作性合同,标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
1、建设工程勘察、设计合同的承包人必须是具有国家有关部门颁发的《工程勘察证书》、《工程设计证书》以及与拟承揽其勘察、设计任务相适应的资质等级的勘察设计单位。
2、建设工程勘察、设计合同的承包人拟承揽的勘察、设计任务所涉及的专业领域、性质必须与其《工程勘察证书》、《工程设计证书》中规定的承揽工程勘察、设计任务的专业范围、性质领域相适应。
我国建设工程按专业性质、领域不同,分为:
石油、钢铁、建材、机械等23类。
3、建设工程勘察、设计合同的订立必须遵守国家规定的建设程序。
如《中华人民共和国合同法》规定:
国家重大建设项目的建设工程合同(包括工程勘察设计合同),应当按照国家规定的程序(建设程序)和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。
4、建设工程勘查、设计合同的承包商将承担较大的质量风险责任。
根据《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》的有关规定,工程勘察、设计合同的承包人对工程勘察、设计质量不符合要求,造成发包人损失的,承包人(勘察人、设计人)除继续完成勘察、设计,减收或免收勘察、设计费用外,必须赔偿发包人的损失。
二、建设工程施工合同
建设工程施工合同是发包人与承包人(施工人)为完成特定的建设项目的建造任务确立(变更、终止)双方之间权利义务关系的协议,属于工作性合同。
1、建设工程施工合同的承包人必须是具有与拟承揽其工程建造任务相适应的《资质等级证书》和安全生产能力。
篇四:
房地产建设工程项目合同管理要点分析
房地产建设工程项目合同管理要点分析
摘要:
合同管理贯穿房地产建设工程项目管理的始终,是实现房地产项目投资、进度、质量、安全等控制目标的基础,是项目管理的灵魂。
通过合同的规范、调整、保护和制约,可以维持项目建设各方的良好合作关系,保证各方合法权益,促进房地产项目建设顺利进行。
另外,由于目前房地产工程项目合同管理中存在诸多问题,制约了合同作用的发挥,影响了工程项目的综合效益。
因此,非常有必要进一步理清房地产工程项目合同管理的要点,并针对合同管理存在的问题,提出相应的改进对策。
关健词:
建设工程;
工程项目;
合同管理
一、房地产工程项目合同概述
房地产建设工程合同属于经济合同,是发包单位和承包单位为了完成其所商定的工程建设目标,明确双方相互权利、义务关系的协议。
合同管理则是建设行政主管部门、工商行政部门、建设单位、监理单位、承包单位等依照法律、行政法规及规章制度,采取法律的、行政的手段,对合同关系进行组织指导、协调和监督,从而保护合同当事人的合法权益,处理合同纠纷防止、制裁违法违规行为,确保合同条款实施的一系列活动。
合同管理直接为工程总目标和建筑企业总目标服务,保证工程总目标和建筑企业总目标的双重实现。
具体而言,大致包括以下几个方面的内容:
第一,保证工程三大目标的实现,即确保整个工程所预期的成本目标、工期目标及工程质量目标的全面实现。
通过科学
篇五:
房地产开发工程合同管理问题及对策研究
房地产开发工程合同管理问题及对策研究
【摘要】完善和健全法律法规是确保房地产开发市场正常运行的首要前提,是地产开发工程项目合同管理的基础依据。
是从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规,对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。
针对当前开发市场中的信用缺失、合同履约率等问题要及时进行研究和探索制度创新,制定新的更规范的法律法规,矫正市场运行中的种种
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