房地产开发企业的会计核算文档格式.docx
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房地产开发企业的会计核算文档格式.docx
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开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
2、用于自建用房或暂时没有明确用途
无形资产
3、用于赚取租金
投资性房地产
三、房地产开发阶段的核算
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
开发成本、管理费用、销售费用等
1、为取得土地开发使用权而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
银行存款、应付酬工薪酬等
2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
开发成本—成本对象—前期工程费
3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
开发成本—成本对象—建筑安装工程费
应交税费—应交增值税
银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
开发成本—成本对象—基础设施建设费
5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
开发成本—成本对象—公共配套设施费
6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
开发成本—成本对象—开发间接费
银行存款、应付职工薪酬等
7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用
开发成本—成本对象—公共配套设施费
预提费用
8、发生借款费用,支付利息时
开发成本—借款费用
银行存款
9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
管理费用
10、分配成本核算对象成本:
发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;
由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入。
开发成本—一期—公共配套设施费
—二期—公共配套设施费
开发成本—会所
开发成本—地下车库
10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
财务费用
经典例题
某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。
本月购进一批耐温防火材料,专用于一期开发项目,取得增值税专用发票1张,注明金额为100万元,税额17万元;
支付二期项目建筑工程款合计515万元,取得增值税专用发票3张,注明金额为500万元,税额15万元,款项均已通过银行存款支付。
会计分录:
1、购进防火材料时:
开发成本—成本对象—建安工程费1000000
应交税费—应交增值税170000
银行存款1170000
2、支付二期建筑工程款时:
开发成本—成本对象—建安工程费5150000
银行存款5150000
四、房地产完工阶段的核算
开发项目竣工结算
开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产
1、结转开发成本
开发产品—一期
开发成本—一期
2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
3、完工后发生借款费用,支付利息时
4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用
销售费用
5、企业自用时
固定资产
开发成本
五、房地产销售阶段的核算
土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。
主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用
1、商品房纳税义务发生
收款
银行帐款/应收帐款
预收帐款
主营业务收入
应交税费——应交增值税
或应交税费——简易计税
差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
应交税费—应交增值税
主营业务成本
结转销售成本
开发产品?
?
3、预收帐款处理
收到预售款时:
预收帐款
预缴税款时
一般计税:
应交税费——预交增值税
简易计税:
应交税费——简易计税
4、收到保证金的处理
其他应付款
5、价外收入的会计处理
其他应付款/银行存款等
营业外收入—违约金
其他业务收入—手续费收入
或:
应交税费—简易计税
6、商品房自用
开发产品
7、土地使用权对外投资
长期股权投资
无形资产—土地使用权
营业外收入?
8、商品房出租
转为出租时
收取租金时?
银行存款 ?
其他业务收入
如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时
其他业务成本
投资性房地产累计折旧
9、资金拆借
借出资金时
其他应收款
收到利息时
财务费用—利息收入
10、期末应交税费—应交增值税处理
转出未交增值税
应交税费—未交增值税
预缴税款抵减未交缴增值税
应交税费—预交增值税
申报后缴纳
11、购买增值税防伪税控设备时
12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种
税金及附加
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交房产税
应交税费——应交车船税
应交税费——应交城镇土地使用税
13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时:
印花税
耕地占用税
在建工程
车辆购置税的核算
契税的核算
14、代扣代交个人所得税
计算时
应付职工薪酬/应付利润
应交税费—应交个人所得税
上交时
15、交企业所得税
预缴时
所得税费用
应交税费——应交所得税
汇算清缴时
以前年度损益调整
或相反分录
1、某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,两期建筑面积相同,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。
项目管理部购买办公用品万元,无法在一、二期项目之间准确划分,取得增值税专用发票1张,注明金额为10万元,税额为万元,款项通过银行存款支付。
开发成本—一期—开发间接费100000
应交税费—应交增值税17000
银行存款117000
按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分:
进项税额转出额=17,000÷
2=8500元
开发成本—一期—开发间接费8500
应交税费—应交增值税8500
2、A房地产企业(一般纳税人)自行开发了B房地产项目,施工许可证注明的开工日期是2016年3月15日,2016年1月15日开始预售房地产,至2016年4月30日共取得预收款5250万元,已按照营业税规定申报缴纳营业税。
A房地产企业对上述预收款开具收据,未开具营业税发票。
该企业2016年5月又收到预收款5250万元。
2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元,同时办理房产产权转移手续。
2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元。
经计算,本期允许扣除的土地价款为1500万。
纳税人选择放弃选择简易计税方法,按照适用税率计算缴纳增值税。
在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
应预缴税款=5250÷
×
3%=万元
应交税费——预交增值税?
银行存款?
纳税人6月开具增值税普通发票10500万元,其中包括5250万元属于可以开具增值税普通发票的情形。
销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。
纳税人应在7月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额:
销项税额=÷
11%=×
11%=万元
进项税额=110万元
应纳税额==万元
应补税额==万元
纳税人应在7月申报期应补增值税万元。
预收帐款5250
主营业务收入
应交税费—应交增值税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
主营业务成本
取得了建筑服务增值税专用发票
开发成本—B项目1000
应交税费—应交增值税110
1110
月末结转
应交税费—未交增值税
应交税费—预交增值税?
银行存款
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- 房地产开发 企业 会计核算