有下列情况物业服务合同可以终止Word文件下载.docx
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广义的相对人还包括了新建物业出售单位。
因此,广义的物业服务合同包括新建物业出售单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同和业主(某一物业为某一业主所有的情况)或业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同。
国务院《物业管理条例》明确规定:
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
(二)物业服务合同的特征
物业服务合同具有以下几个特征:
1.物业服务合同属于无名合同
无名合同又称为“非典型合同、非典型契约”,是指法律上尚未确定一定的名称与规则的合同。
在20XX年《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业服务合同,其第一千三百_十八条定义为“物业服务合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。
但在20XX年全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。
因此,法律尚未把物
2.物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同
合同标的是一定的法律关系。
物业服务合同约定物业管理关系是通过物业服务公司提供
特定的劳务行为表现出来的,如房屋的维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园林绿化等劳务服务。
3.物业服务合同实现了所有权与管理权的分离
现代社会的高速发展要求实现社会化大分工。
每个人各自精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成。
这种大分工有利于提高效率、降低成本。
业主作为物业的所有人,在具体物业的管理中不像物业服务企业拥有专门物业管理技能,因此剥离了一部分物业的管理权交由物业服务企业行使,并基于所有权对物业服务企业进行监督。
4.物业服务合同是诺成、双务、有偿合同
诺成合同,是指当事人双方的意思表示一致即成立的合同。
物业服务合同自双方达成协议时成立,而且一经成立,即对该物业的所有业主和使用人发生约束力。
双务合同,是指当事人双方互负对待给付义务的合同。
在物业服务合同中,物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修、小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。
物业服务收费的一项基本原则是质价相符,充分反应了其双务性的特点。
物业服务合同双方都是权利义务的主体,即双方都互负义务,且一方的义务一般正是对方的权利,体现权利义务的平等和一致的原则,所以为双务合同。
有偿合同,是指当事人一方享有合同的权益,必须向对方当事人偿付相应代价的合同。
在物业服务合同中,业主或使用人在享受物业管理服务的同时,需要支付相应的物业管理费用,因此,物业服务合同是有偿合同。
5.物业服务合同是要式合同
要式合同,是指法律要求具备一定形式的合同。
物业服务合同的要式性主要体现在:
必须是书面形式的合同,合同的订立过程必须符合法律的规定。
根据修订的《物业管理条例》第三十五条的规定,物业管理合同应采用书面形式,因此,没有书面的物业服务合同,业主与物业服务企业之间就无法建立物业服务合同法律关系,即使是物业服务企业已经提供了物业服务。
在现实生活中,有一些物业服务企业在没有签订合法有效的书面合同的情况下,单方面以事实上为业主提供了物业服务为由强调物业服务合同关系的存在,甚至强迫业主缴纳物业管理费,这很容易导致业主的合法权益被侵害,被迫接受强制服务。
物业管理法规
物业服务合同的性质、分类和基本原则
(一)物业服务合同的性质
物业服务企业在介入物业管理过程中必然与业主(业主团体)签订物业服务合同。
关于物业服务合同的性质,目前学界存在不同的观点。
一种观点认为属代理合同性质;
另一种观点认为属承揽合同性质;
还有一种观点认为属委托合同性质。
但仅从法律的规定来看,物业服务合同不属于上述有名合同的任何一种,而应当属于无名合同。
无名合同,是指法律上尚未确定一定的名称及规则的合同。
它包括纯粹的无名合同、混合合同及准混合合同三种。
有人认为,20XX年国务院公布的《物业管理条例》已经用了物业服务合同这个名称,实际上物业服务合同已经有名化了,就像抵押合同出现在《担保法》一样。
其实这是一种误读,《担保法》是一部法律,而《物业管理条例》只是法规,而20XX年新出炉的《物权法》只是把“物业管理企业”更名为“物业服务企业”,而没有提到“物业服务合同”的概念,也没有相关的界定。
物业服务合同与其他合同的区别:
1.与代理合同的区别
《民法通则》第六十三条第二款规定:
“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。
被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
”物业服务合同与代理合同的不同点有三:
其一,物业服务企业在行使物业管理权时不以业主或业主团体的名义处理事
务。
其二,物业服务企业提供的服务可以是事实行为,也可以是民事法律行为。
其三,业主及业主团体不对物业服务企业管理行为承担民事责任。
2.与承揽合同的区别
《合同法》第二百五十一条第一款规定:
“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。
”因此,在承揽合同中,承揽人负有完成一定工作的义务,承揽人的劳务须有物化的结果;
而物业服务合同中的物业服务企业不仅负有完成一定工作的义务,还要根据合同负责处理事务。
3.与委托合同的区别
《合同法》第三百九十六条:
“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
”物业服务合同与委托合同极为接近,但还是存在区别:
其一,委托合同以当事人互相信任为前提,物业服务合同采用某一物业服务企业或某一管理企业接受业主或业主团体聘用,双方的十分薄弱,更多的是建立在交易的基础上。
其二,委托合同中受托人处理委托人的事务,事务处理的后果及费用由委托人承担;
在物业服务合同中,业主支付了物业管理费之后,对于物业服务企业在管理过程中产生的费用是不负责任的,而且管理过程中发生的纠纷与业主也无关。
其三,委托合同可以是有偿的也可以是无偿的,而物业服务合同一定是有偿的。
物业管理费是物业服务企业生存和运作的基础。
其四,从法律后果的归属看,委托合同范围内受托人的活动所产生的法律后果均由委托人承担,所得利益亦属委托人;
而在物业服务合同中,履行合同所得的利益、导致的违约责任均依照合同的约定,由合同双方当事人各自分别承担。
4.与雇佣合同的区别
与雇佣合同相比,二者在形式上均是当事人一方为他方提供劳务,他方给付报酬的合同。
但二者也存在很大差别:
其一,雇佣合同的受雇人是自然人,其提供的劳动是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务,而物业服务合同中的物业服务企业则是依据法律规定的条件设立的专业企业,依其自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供专业性的物业服务。
其二,从适用法律方面,雇佣合同受到劳动法等法律、法规的调整,雇主和受雇人之间的权利义务及雇主所承担的责任(如受雇人的工伤等)有一些特别规定;
而物业服务合同中双方当事人的权利义务主要是依据合同法来调整的。
其三,雇佣合同的受雇人在完成工作过程中必须听从于雇佣人的安排和指挥;
而物业服务合同的受托人在完成工作过程中具有独立性,只需遵从法律和合同即可,在具体事务上不必听命于业主的支配。
(二)物业服务合同的分类
合同作为商品交换的法律形式,随着交易类型的多样化而多样化。
对合同作出科学的分类,不仅可以针对不同的合同确定不同的规则,还可以使人民法院和仲裁机构在处理合同纠纷时准确地适用法律,正确处理纠纷。
物业服务合同根据签订合同主体的不同,可以划分为:
前期物业服务合同和普通物业服务合同。
1.前期物业服务合同
前期物业服务合同也称前期物业管理服务协议,是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的合同。
房地产开发项目竣工以后,由于出售率或人住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因,尚未成立业主委员会。
此时需要实施物业管理的,只能由房地产开发商与物业服务企业签订物业服务《物业管理条例》第二十六条,前期物业服务合同可以约定期限,在约定的合同终止期限尚未到来之时,因物业区域成立的业主委员会与新的物业服务企业签订了物业服务合同,前期物业服务合同提前终止。
因此,前期物业服务合同的期限一般不要约定太长,否则该约定将部分无效,因为在业主委员会成立以后,应由其决定小区的物业管理事项。
另外在房屋出售时,房地产开发商与买受人签订房屋的买卖合同,应当包括前期物业服务合
同的内容,所以在前期物业服务合同中,房地产开发商有可能通过约定较高的物业管理费的方式来损害业主的利益,这一问题应当引起重视。
《物业管理条例》提倡前期物业服务企业应当以招标的方式来选定,目的就是防止房地产开发商与前期物业服务企业串通。
2.普通物业服务合同
即由业主(业主人数较少的情况下)或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务企业所签订的物业服务合同。
一般所说的物业服务合同,是指由业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同。
当然,这类物业服务合同的签订应当由业主大会决定还是由业主委员会决定,我国各地的地方性法规存在不同的规定。
我们本章讲的主要是普通物业服务合同。
(三)物业服务合同的基本原则
法律原则是贯穿整个法律之中的总的指导思想及根本准则,不直接涉及当事人的具体权利义务。
民法的基本原则是指导各种民事行为、民事立法和司法活动的根本准则;
而合同法调整各类有名合同和无名合同。
物业服务合同的成立和履行除了要遵循民法的基本原则如平等、自愿、公平、等价有偿、民事权益受法律保护、合法、尊重社会公德和社会公共利益原则之外,还要遵循《合同法》的基本原则如合同自由原则、诚实信用原则、合同正义原则及鼓励交易原则。
除了这些共同的原则之外,物业服务合同因其自身特点还应当遵循以下主要原则:
1.订约自由的原则
在普通的物业服务合同中,订约双方通常是业主委员会和物业服务企业。
但在物业服务合同的分类中,在开发过程中或竣工人住的初期签订前期物业服务合同时,开发商也可以是订约人。
业主人住前,开发商与物业服务公司签订合同,让物业服务企业进行管理,来自于业主的默示授权,且开发商的行为符合保护业主财产利益的目标,因而是合法的。
当业主正达到一定规模而成立业主管理委员会时,则物业委托权应回归业主管理委员会。
业主管理委员会可以终止原由开发商聘请的物业服务企业的合同,另外选聘物业服务企业。
2.资质审查的原则
合同各方当事人是否具备主体资格,是影响合同效力的重要因素。
《物韭管理条例》第三十二条规定:
“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
”从管理者的资质来讲,依据现行法律的规定,所有物业管理人员都必须隶属于合法成立的物业服务企业,该公司必须有经过工商登记并取得行政主管部门合法的物业管理资质证书。
从业主一方来看,参与签订合同的业主大会或业主委员会必须是依法成立。
即业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主委员会由合法有效的业主大会选举产生。
3.政府指导、行政干预的原则
人们生活小区化已经成为一种城市发展趋势,物业管理不但涉及政府解决安居问题,而且已经成为一种生活模式。
因此,小区物业完全自治不但成本太高,而且与社区管理问题密切相关。
政府干预、行政指导也是物业服务合同不可或缺的原则。
政府可以通过制定规则、引导辅助监督物业服务企业、合同见证备案等,发挥指导作用。
第二节物业服务合同的订立、
内容和履行
一、物业服务合同订立的程序和方式
合同的订立,是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。
包括缔约各方自接触、洽商直至达成合意的过程。
合同订立的一般程序包括要约和承诺两个步骤。
(一)物业服务合同订立的程序
1.要约
要约,即订约提议,是一方当事人以订立合同为目的,向对方当事人提件,希望对方当事人接受的意思表示。
发出要约的一方称为要约要约的一方为相对人(受约人)。
作为要约的意思表示应符合以下要求:
其一,内容具体明确和完整,即受约人不但要能明白要约的内容,而且要约的内容必须具备合同的主要条件。
其二,表明经受约人承诺,要约人即受该意思表示约束,即受约人一旦承诺,合同即告成立。
其三,要约必须向特定的人发出,也就是受约人必须是特定的人,如果受约人不特定就成了要约邀请,特殊情况如悬赏广告例外。
2.承诺
承诺,即接受订约提议,是受约人作出的同意要约以成立合同的意思表示。
承诺具有以下特征:
其一,作出承诺的人必须是受约人,不能是其他第三人,受约人以外的第三人知道要约内容并作出同意的意思表示,不构成承诺。
其二,承诺须在要约的存续期内作出,超出期限作出的承诺,视为新的要约。
其三,承诺的内容必须与要约的内容一致,但不是绝对一致,即承诺对要约的内容作出非实质性变更的,除要约人及时表示反对或者要约明确表示承诺不得对要约的内容作出任何变更外,该承诺有效。
承诺通知到达要约人时合同成立。
实践中,合同的签订往往要经过要约邀请、要约、还盘和承诺多个步骤,这其实是双方相互提出要约的新要约,直至最后一个要约得到承诺使得合同成立的过程。
(二)物业服务合同订立的方式
1.协商订立
协商订立,是指按照一般的合同订立方式,由合同的一方向另一方发出要约,直至双方达成合意的过程。
在协商订立方式中,可以是业主一方向物业服务公司发出要约,也可以是物业服务公司向业主一方发出要约,双方以书面形式订立并完成相关手续即告合同成立。
这种方式相对于招标订立方式而言,更为简便易行,但透明度不高。
2.招标订立
招标订立,是指业主一方公开发布招标通知或公告,吸引物业服务企业前来投标,最后选择自己最满意的物业服务企业并与之订立物业服务合同。
招标订立的方式程序更为复杂,要经过招标阶段以及投标阶段和开标、评标、定标阶段等多个步骤,其优点在于可以通过公开、公平、公正的竞争程序选择物业服务企业,以避免一些不正当交易活动或其他损害公平原则的行为。
物业服务企业与业主一方(业主大会或业主委员会等)双方以平等、自愿的原则,签订书面物业服务合同。
物业服务合同自双方签字或起生效。
物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起15日内,理服务合同报物业所在地的县以上房地产管理部门备案。
二、物业服务合同的内容和履行将物业管
(一)物业服务合同的内容
物业服务合同的内容就是物业合同的合同条款(意思表示的表示形式),作为债的关系,其内容是为合同的权利义务,它们也是由合同的条款来固定。
所以,合同内容极为重要。
依据我国各地的地方性法规及实践,物业服务合同的内容一般包括以下条款:
(1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所;
(2)物业管理区域的范围和管理事项;
(3)双方的权利义务;
(4)物业管理服务的服务质量;
(5)物业管理费用的收取;
(6)物业管理服务的期限;
(7)合同提前终止的条件;
篇二:
物业
物业服务合同的主要条款由以下方面构成:
(一)当事人和物业的基本情况
(二)双方的权利和义务
(三)物业管理服务事项和服务质量
(四)物业服务费的标准和收取方法
(五)物业服务用房的使用、管理和费用分配办法
(六)维修费用的收取和使用条款
(七)合同的有效期限,合同的终止事项及合同终止后相关事
宜主要是物业资料的转移
(八)违约责任、解决纠纷的途径
(九)当事人根据机体情况约定的其他主要条款
物业服务合同的主体:
《合同法》第九条规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
合同的另一个权利体悟主体,是物业服务企业。
订立物业服务合同应当采用书面形式
《合同法》第是一条规定,书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)
《合同法》第五十二条规定:
“有下列情形之一的,合同无效;
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)而已串通,损害国家、计提或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定;
《合同法》第三十六条规定:
“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式。
但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。
订立物业服务合同应注意的事项
(1)物业服务企业应具有合法有效的资质证书
(2)业主大会和业主委员会应履行合法有效的程序和手续
(3)物业服务合同的条款要尽量全面、准确、具体、适当,
实用,不产生歧义。
特别是物业服务的内容、服务标准、违约责任、免责条款、合同终止的条件等。
(4)订立合同时作为合同附件的物业基本情况、基本资料要
齐备。
(5)特别约定(实质上是修改后适用)的其他条款。
物业服务合同的履行应该:
1.根据合同履行
2.完全履行
3.适当履行
4.双务履行
5.及时履行
6.注重履行合同义务的证据保存
物业服务合同终止类型(简答)
1.物业服务合同到期
2.物业服务合同虽未到期,但双方协商一致,同意终止
3.物业服务合同虽未到期,但是业主大会依法通过解聘物业服务企业决议的,合同终止。
(业主根据法律规定和合同约定单位终止)
4.物业依据合同单方终止
5.因不可抗力致使物业服务合同不发履行的,物业服务合同自然终止。
(不可抗力终止)
6.其他法律法规规定的合同终止情况的发生。
(法定终止)
《前期物业服务合同》与《物业服务合同》的主要区别
1.合同签约和备案主体不同
2.合同期限不同
3.合同内容的侧重点不同
按照20XX年1月1日实施的《物业承接查验办法》的规定,物
业承接查验协议要作为前期物业服务合同的补充协议,与其具有同等的法律效力。
同时规定,物业承接查验协议与前期物业服务合同一样,需要向房地产行政主管部门办理相关的备案手续。
篇三:
物业服务合同
劳务服务合同
委托方(以下简称甲方):
单位名称:
注册地址:
联系电话:
受托方(以下简称乙方):
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国劳动法》、《山东省物业服务管理条例》等有关法律法规,本着诚实守信、平等互利的原则,经甲、乙双方友好协商订立本合同。
第一条服务主要内容及范围:
1、乙方根据甲方的工作需求对甲方项目进行日常秩序维护工作。
2、服务区域:
。
3、工作时间和性质:
第二条人员数量及服务期限:
1、甲方共聘用乙方秩序维护人员名,管理人员名,共计名。
以上人员全部由乙方直接提供,不得进行二次外包或分包的形式。
2、服务期限:
自年月日起至年月日止。
为期年。
第三条服务费用、付款方式:
1、甲方向乙方交付有偿服务费用标准为:
形象岗秩序维护员元/人/月,共计人,合计:
元/月。
普通岗秩序维护员元/人/月,共计人,合计:
管理人员元/人/月,共计人,合计:
以上人员共计:
人,每月服务费共计:
元。
(大写:
)。
2、付款方式:
自本合同签订生效之日起,乙方于每月初3日前将有效的正规发票递交于甲方相关负责人处,甲方应于每月10日前向乙方预付当月全额服务费用。
第四条劳务人员的招录、分配与变更
1、乙方根据甲方人力资源部提供的用人需求,按照合同条款条件组织招录,也可由甲方进行推荐。
2、劳务人员经甲方人力资源部面试通过后,由甲方人力资源部进行分配。
3、劳务人员一经确定,乙方应向甲方提供签字盖章的《劳务人员清单》及劳务人员身份证复印件。
本合同签订后一周内乙方将在甲方各项目提供劳务服务乙方员工信息,以《劳务人员清单》、身份证复印件及其他材料的方式交于甲方。
若乙方经甲方同意对劳务人员进行变更,要相应修改《劳务人员清单》并提供更换人员身份证复印件,经双方签字、盖章认可。
第五条甲方权利义务
(一)甲方应明确乙方从事劳务服务外包的工作岗位工作任务和工作要求。
(二)甲方应为乙方员工提供符合政府劳动保护条例规定的工作场所和各项安全生产条件。
对于首次上岗的乙方员工,甲方将对其提供有关甲方情况的适当培训,告知乙方服务人员甲方的各项规定。
(三)甲方有权指派人员对劳务人员的工作进行监督、检查和指导,有权要求调换不适合在甲方工作的劳务人员。
(四)乙方需向甲方提供乙方人员的体检报告,甲方有权对乙方上岗人员进行抽查复检,对于复检不合格的乙方员工,甲方有权要求乙方及时更换,同时
乙方必须保证出勤人数,不影响甲方的正常工作的进展;
甲方有权抽查乙方员工的劳动合同、身份证明等,乙方及其员工应配合甲方的抽检。
(五)乙方员工有以下情形之一的,甲方应立即通知乙方,并于当日后退回乙方,并有权要求乙方在3日内重新派遣符合条件的劳务人员:
1、乙方员工违反操作规程,造成所负责的工作不能正常运行,或不能保证工作质量,给甲方造成损失的。
2、乙方员工严重违反甲方规章制度、岗位职责和劳动纪律的。
3、乙方员工不能提供真实有效的健康证明、身份证明的,或提供虚假的健康证明、身份证明的。
4、乙方员工在工作中谩骂他人或斗殴或以肢体、拳脚相击的。
5、乙方员工不执行甲方在各类检查中对乙方员工存在问题的处理意见。
6、其他影响甲方正常开展工作的情况(如发布消极言论、只听从乙方领导管理,不服从甲方管理等)。
一经发现,甲方有权要求乙方退回或更换,同时乙方必须保证出勤人数,不影响甲方的正常工作的进展。
若乙方未及时更换而给甲方造成损失及不良影响的,乙方应承担每延迟一日元/人/日的罚款及一切责任及损失。
(六)若乙方向甲方提供虚假的乙方员工学历、身份证明等材料,一经发现,乙方应承担元/人/项的罚款及一切责任及损失。
(七)劳务人员发生工伤事故时,甲方应立即通知乙方,并负责做好现场处理工作和协助乙
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