XX市农副产品批发市场分析报告Word文档格式.docx

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客户分析

客户群分析

客户消费行为分析

第五部分：

项目问题及建议

项目面临的问题

建议

XX市基本概况

XX市位于宁夏回族自治区中部，南靠固原市原州区，北连银川市永宁县、灵武市，东部与陕西省榆林市定边县毗邻，东北、西北与内蒙古自治区的鄂尔多斯市鄂托克前旗和阿拉善盟阿拉善左旗相连，东南与甘肃庆阳市环县接壤。

全市总面积为2.04万平方公里，占全宁夏总面积的31%，总人口137.2万人，其中回族70.2万人，占总人口的51.17%，是我国主要的回族聚居区之一，也是全国地级市中回族人口比例最高的市。

XX市辖2个市辖区（利通区、红寺堡区）2个县（盐池县、同心县），代管1个县级市（青铜峡市）。

XX市经济状况

XX经济在宁夏有着举足轻重的地位,形成以能源电力工业、新材料产业、奶产业、葡萄酒产业、建材业、造纸产业、皮毛绒产业、草畜产业为基础的八大优势产业。

2010市地区生产总值达到210亿，增长13%。

其中，第一产业实现增加值32.4亿元，增长8.3%；

第二产业实现增加值115亿元，增长15.6%；

第三产业实现增加值62.6亿元，增长11%。

地方财政收入完成31.5亿元，可比增长78.9%；

全社会固定资产投资完成216亿元，增长30%；

实现社会消费品零售总额52亿元，增长15%;

城镇居民人均可支配收入达到13848元，增长9.5%；

农民人均纯收入达到5041元，增长14.8%；

物价上涨得到有效遏制。

XX市城市发展及规划

——2003年，自治区党委、政府通过了把XX建成滨河生态城市的规划构想。

本次规划的指导思想是拉大框架，整合资源，将包括小坝城区在内的青铜峡市区纳入XX市区，形成由利通城区、小坝城区、青铜峡城区组成的“一城三区”的大XX城市格局，将XX建设成融回族风情和“塞上江南”韵味于一体的具有北方民族特色的滨河生态城市，与大银川区域发展遥相呼应。

——2004年，围绕着滨河城市的建设，XX市共安排城市建设项目213个，完成投资248亿元。

短短一年时间，XX市以黄河沿岸的滨河大道为骨架，扩建了黄河路、早元路等五条城市主干道，对市区内中央大道、古城路等一批主要街道进行大规模续建和改造，使全市道路交通状况明显改善。

——2005年，自治区政府明确提出了要把XX建成宁夏次中心城心的目标，并提出了在青铜峡和XX架设黄河桥的设想，通过一条连通灵武、XX、青铜峡的黄河大桥，实现XX和青铜峡城市的对接。

届时，将实现一城三区的梦想。

——2006，XX市按照自治区提出的加快沿黄河城市带建设、打造“黄河金岸”的战略部署，以黄河两岸30平方公里区域为重点，将市区西片区13.5平方公里和青铜峡市小坝东区7.5平方公里纳入滨河新区规划，至此，滨河新区建设正式启动。

经过六年城市化建设的实践与积累，2009年XX市提出了以“道路扩城、水系活城、生态扮城、特色塑城”的理念，突出做好“路、水、绿、特”4篇文章。

滨河大道从最初不足5公里扩展到近70公里，率先在全区实现滨河大道全线通车；

城市新区道路框架基本形成，投资18亿元新建、改建39条城市道路，总长105公里；

开挖了全长11公里的城市防洪排涝工程，建成湿地湖面15个，城市水面从原有的7000亩扩大到现在的2万亩，新增水面1.3万亩；

生态扮城，绿化配套工程基本完成，建成回乡情韵等园林小品20多个，新增城市绿地1.78万亩，城市绿地面积达到2.15万亩，城市绿地率、绿化覆盖率分别达到36%和38%，人均公共绿地达到17平方米；

新月广场、文化馆、民俗博物馆、黄河楼等一批特色鲜明的建筑群在黄河两岸竞相崛起。

——XX市计划在2010年到2012年底三年时间内，在城市东南部规划建设十大市场、两个产业园、三个汽车服务区。

其中，十大市场包括农机机电市场、国际汽车城、农副产品综合市场、再生资源市场、木材市场、金属材料物流园、家具市场、旧机动车交易市场、装饰材料市场、花卉市场；

两个产业园区包括毛纺织产业园、失地农民创业园；

世纪大道和同心大道等区域内的3个汽车服务区，项目建设完成后，将有望形成承接大银川、带动盐同红、辐射陕甘蒙的区域性重要商贸物流基地。

四、2010年XX市房地产市场

2005年以来，随着国六条、国八条的宏观调控相继出台，宁夏房价增幅有所放缓，但是经过近两年的市场消化，2007年以来宁夏各类房屋交易逐渐活跃，价格涨势趋强：

XX市、银川市、石嘴山市、固原市和中卫市房屋销售价格同比分别上涨了4.2%、2.8%、3.7%、2.6%和1.9%。

2009年随着全球经济刺激政策的推出，大量资金投放市场，股市、楼市、黄金等资产价格快速上涨，特别是楼市，在国家和地方出台的有关促进房地产业发展政策影响下，居民住房信贷政策的放宽，房价出现报复性增长，地王不断涌现，房价屡创新高。

2009年市区全年商品住房开发面积 

83.5 

万平方米，同比增长 

11.3% 

，计划投资 

10.86 

亿元，同比增长 

14.9% 

。

2010年前三季度，XX市完成投资18.49亿元，增长36.3%；

XX市商品房销售面积为61.51万平方米，下降10.6%；

预计全年完成房地产投资28亿元，增长37%。

2011年培育交易额亿元专业市场6家，5亿元专业市场3家。

涝河桥市场、东郊市场被列为全国“双百市场工程”。

XX的集市贸易历史悠久，源远流长，据《史记》和《朔方道志》记载，早在汉代，XX一带的商业就很活跃。

西夏建国后，又有了进一步的发展，到了明清两代，这里已成为陕西、甘肃、青海、内蒙等地的一个重要物资集散地。

据《朔方道志》载：

明朝时“XX堡列市数十处，逢三、六、九交易，逢集者，骈商累足，极为繁盛”。

与XX堡相邻的金积堡则设“集市四处，列市数十处，逐日交易，商贾云集……”。

当时已有商行、木行、铁行、皮行、骡马市、羊市、牛市、柴草市、炭市、菜市、米粮市、肉市之设。

清乾隆年间，境内设集交易，有粮油、牲畜、皮毛、果菜、肉禽、蛋鱼、山货、鞋帽等市场。

清光绪元年（１８７５），XX堡建有商行，经纪牙侩和农民交易所。

光绪十二年（１８８６），XX堡已日趋繁盛，兰州、武威等地的商人将货物顺黄河运载而下，在XX聚散；

平凉、天水、绥德、米脂、五原、磴口、包头等地的商人则从旱路将货物云集XX进行商品交换。

当时XX堡就有大市８处：

为骡马、牛羊、柴草、皮毛、煤炭、蔬菜、米粮、肉食等市。

XX堡为当时著名回乡商埠。

清代，境内集日贸易主要是农民之间，农民与手工业者之间的商品交换，除钱物交换处，物物交换也较普遍。

每逢集日，周边方圆２０余公里的农民，手工业者、商贩肩挑驴驮货品入市交易。

上市地方商品主要是农牧产品和手工业产品，流入商品主要是晋、陕、豫等省的日用百货和盐池、定边、环县等地的畜牧产品，XX堡逐渐成了周边宁、陕、甘、内蒙古各市县土特产品集散地，辐射范围数百公里。

１９２３年，京绥铁路开通后，XX堡集市贸易形成东西对进，四面开通之势。

京津百货涌入XX集市。

回汉商人从集市大量收购羊皮、牛皮、狐皮、羊毛、驼毛、甘草、发菜等土特产品，转贩京、津、兰州、西安等地。

　　民国，境内集市均为露天市场，多由买卖双方在城镇空旷地带自然聚众成市。

新中国成立初期，XX市、金积县分别统一规划设立集贸市场。

XX市在XX堡城隍庙内（现市区西市场东侧、民生街与西环路交汇处）设米市，在鼓楼（现市区民生街与南北马路巷交汇处）侧设菜市，在马路巷、皮条湾斜街设综合市场，在杨马湖设骡马牛羊市场。

金积县在金积堡东门外设米粮市、柴草市。

各类商品划行归市，逢集交易。

１９５６年，集贸市场另作它用，只有蔬菜、瓜果等少量商品入集交易，长期无固定市场。

１９５９年底，根据中央关于发展农村集市贸易的指示精神，XX市将市邮电局西侧６０亩湖坑洼地辟为综合集市，按商品种类划分了１１个交易区，恢复三、六、九集日。

金积县在县城中央地段设综合集贸市场，恢复二、五、八集日。

之后，由于受到一度“左”的政策的影响，经历过几次大的起落，各集贸市场先后被挤占易地。

“十年浩劫”中，XX的集市贸易几乎衰落。

只是在党的十一届三中全会以后，XX的集市贸易才显出了勃勃生机。

　　１９７９年，XX综合集贸市场迁至市体育场内，１９８０年迁于西环路，新建XX市场。

１９８４年在中华桥南建第二农贸市场。

１９８５年，新建金银滩农贸市场，扩建金积市场（迁至金积镇东门侧），连接XX第二农贸市场、金积农贸市场、金银滩农贸市场、高闸集镇农贸市场和２０多个专业市场的集市贸易体系。

每逢集日，商贾云集，大街小巷，人头攒动。

XX西北“小上海”的名声曾一度传遍八方。

发达的商贸流通业成为当时XX政治经济生活中的一大亮点，XX的人气也因之越聚越旺。

可以毫不谦虚地讲，XX“水旱码头”的称谓是源远流长的，相当一段时期内商贸流通业是XX的优势产业也是名不虚传的。

为了恢复昔日旱码头的盛况，重振XX雄风，进一步发展和活跃集市，XX市于１９８６年６月将西环路XX市场改建成一座西北地区当时最大的全覆盖式市内市场，总建筑面积２．６５万平方米，由二层楼十字形商业街和４个交易大厅组成，东侧为三层式交易大楼。

造型新颖，富有民族特色和地方风格。

当时市场内有来自十几个省市、自治区经营工业品、农副产品和饮食服务业的商号４１２家，四大交易分别为轻工产品、蔬菜果瓜清真肉食，生产资料、粮油杂品３５００多个摊位，市场内还设有储蓄所、邮电、清真餐馆、工商行政管理等服务项目，是一个功能齐全，设施完善，服务配套和交易集中的贸易集市。

１９８８年，在庆祝宁夏回族自治区成立三十周年之际，时任国家副主席王震率中央代表团视察XX时，对集市贸易建设与发展成就给予充分肯定，老一辈革命家肖克视察后，亲笔挥毫，为XX市场题写：

“市场繁荣连西北，经济腾飞望XX”词句。

２００１年９月，XX市利用西环路封闭式市场成功举办了中国第十三届西部商品交易会。

当时，受邀请参会的中央、国务院有关部委和有关省市自治区的领导、贵宾。

XX城客商云集，万人攒动，交易活跃，盛况空前。

XX集市更加发扬光大，XX的知名度和影响力进一步提升。

XX集市按品质种类不同，向专业化集市发展，已逐步形成有地方民族特色的牲畜市场、皮毛市场、木材市场、蔬菜果品市场、清真牛羊肉、粮油等专业市场。

在西北已具有一定集散能力和知名度，信息、金融、劳动、房地产等生产要素市场初具规模，大中小配套，专业综合兼有的市场网络初步形成。

市区就已有３个批发市场，年交易额突破亿元。

近年，随着XX市区北扩西移，城市框架拉大，城市人口激增，进一步促进了市场的发展。

目前，农机、汽车、木材、皮毛、钢材等分布在市区的专业市场发展到 

３０ 

多个。

随着陆路交通更加便捷，上世纪七十年代中期，叶盛黄河大桥建成通车，XX的黄河运输彻底停运；

109国道改线，XX是宁夏南北交通枢纽的地位失去；

商贸流通业群雄逐鹿，XX离银川太近，交通便捷，人民生活日益改善，人们消费心理和消费需求不断变化等等，对XX的商贸流通业确实带来过重创，而且仍将面临着严峻的挑战。

宁夏XX市利通区东郊果蔬批发市场

宁夏利通区东郊果蔬批发市场始建于1992年，市场位于XX市利通区文卫路与吴灵公路交汇处的城乡结合地带，邻近吴灵青一级公路，交通便利。

市场占地36018平方米，拥有固定资产1501．7万元，净资产955万元，建有三层综合办公楼一瞳3273平方米，二层营业楼一幢1870平方米，营业用房1200平方米。

市场拥有固定专业批发户300户，固定摊位700多个，工作人员70名。

日交易各类农副产品150余种，日均客流量3万人，年交易量1．6亿公斤，成交额超过2．5亿元。

市场每年经营收入300万元，可实现税收100余万元。

目前市场已与全国各大农贸市场建立了业务、信息往来，到市场交易的商贩除西北五省区外，还有川、冀、闽、晋、湘、鄂等省区的客商，交易十分活跃。

该市场是XX市最大的果菜批发市场，也是宁夏规模较大的农产品批发市场之一，目前已覆盖XX市区果菜种植户５０００户，幅射种植果菜等区域面积２万亩左右，直接参与市场批发零售约２０００人，有效直接增加农民收入。

２００４年被国家农业部指定为定点市场。

市场经过三期扩建，占地面积达５５３２３平方米，经营面积达３４３２３平方米，经营果蔬品种达１００余种，从事蔬菜、果品经营的专业批发商３０６家。

宁夏XX利通区涝河桥牛羊肉批发市场

宁夏XX利通区涝河桥牛羊肉批发市场是国家农业部确定的“清真牛羊肉定点批发市场”。

该市场日均人流量达3000多人次，年均羊屠宰量50多万只、牛3.5万头、驼5000多峰，交易额近3亿元。

市场内从事清真牛羊购销、贩运、屠宰的经营户有60多家，从事皮张、下水、血粉、胎盘、杂骨等副产品销售、贩运的600多户，各类相关加工企业16家。

市场屠宰加工的清真牛羊肉及其他畜产品60%供应全区各大餐饮饭店及市场零售点，40%畅销武汉、北京、河北等20多个省（市、自治区），并建立了长期稳定的购销网络。

XX西市场

XX市于１９８６年６月将西环路XX市场改建成一座西北地区当时最大的全覆盖式市内市场，总建筑面积２．６５万平方米，由二层楼十字形商业街和４个交易大厅组成，东侧为三层式交易大楼。

第二部分项目分析

本项目地处明珠东路与东兴街交汇处西北角，距明珠公园1公里，距市政府2公里，距汽车站3.3公里，是XX东部城乡结合区，周边主要的建筑物业形态为厂区、民居、农田、公园。

四至范围：

东向：

东兴街

西向：

XX市税务彩色印刷厂

南向：

明珠东路

北向：

XX市农副产品市场（一期果蔬批发市场）

项目经济指标：

占地面积：

73200㎡

总建筑面积：

87166㎡

建筑密度：

43.2%

建筑容积率：

1.19

停车位：

266个

项目一期建筑面积：

42146㎡

周边环境及配套

交通：

无公交车通过该地

休闲广场：

明珠公园，相距1公里

其它配套：

医院、超市、银行、餐饮娱乐等相距在2公里以外。

环境：

周边厂房、民居、农田、环境较差。

本项目位于老城区东部城乡结合部，属政府借助十大专业市场带动区域，该处地块四面临路，便于物流运输，但是周边人气不足、商业气氛淡薄，目前商业价值不大，但具备可开发潜力。

地块现状及周边图片：

S（优势）：

四面临路，交通方便，有利运输。

地块：

地块方正，便于规划设计。

W（劣势）：

地段：

项目位于XX市主城区东北部，属于城乡结合部地带。

品牌：

新成立公司没有开发项目，缺乏品牌形象。

土地：

土地大部分属生地，拆迁等不可预计因素较多

商业配套：

周边缺乏商业配套，商业气氛严重不足。

O（机会）：

行业协会：

公司属于食品协会理事单位有龙头带动作用。

市场：

东郊市场因扩大规模、改善经营环境需整体搬迁。

政府规划：

XX市将在东南部建农机机电市场、国际汽车城、农副产品综合市场、再生资源市场、木材市场、金属材料物流园、装饰材料市场等十大市场，三个汽车服务区，修建南环路和南一环、利华街南延伸段等两横五纵7条道路和一条水系，配套完善绿化、供暖、供气等基础设施。

T（威胁）：

宏观政策：

国家宏观调控政策频出，力度空前导致房地产成交量下跌，持币观望气氛渐浓。

竞争：

十大专业市场集中上市，对于投资客户的抢夺。

目前典型市场经营现状分析

1、 

西市场

建设年代较早，房屋老化、功能设施、配套、管理服务等落后，造成目前经营情况逐步回落，其中市场内二三层商铺闲置。

因地处中心区域，商品种类繁杂，周边小区居民密集，市场缺乏生机，仍在维持惨淡经营状况。

2、 

东郊市场

建设于九十年代集果蔬批发及农副产品、调味品、干果销售为主的农副产品市场，是东塔乡政府投资建设，采取统一经营只租不售的经营模式。

因其主要以批发为主带动零售发展，目前经营状况良好，但是伴随XX市经济发展，人民生活水平提高，对于物质生活的要求逐步提高，促使东郊市场不断的扩大规模，现有规模已经不能满足后续发展，所以经政府相关部门研究决定搬迁至明珠东路北侧。

3、 

涝河桥市场

涝河桥清真牛羊肉批发市场年交易额6.2亿元，实现利润674万元，稳定从业人员超过2000多人，基本形成采集、运输、屠宰、销售到牛羊附属物的收购、加工、外销一条龙的专业化系列化经营模式，是目前XX市交易额上五亿元三大市场之一。

市场租金及售价

东郊市场：

临开元道商铺：

300—500元/月，市场内商铺：

12000—13000元/年

市场摊铺：

8000—9000元/年，临吴灵东路商铺：

18000—20000元/年（路南北租金相差6000—8000元/年）

临吴灵路商铺售价：

6000—6700元/平米

西市场：

场内商铺租金：

500—800元/月，摊位1000元/米/年

沿街商铺：

20元/平米/月，沿街商铺对面：

16元/平米/月

经营户：

东郊市场搬迁户为主要对象，采取整体招商、龙头带动、区域划分、统一经营、管理、服务，带动相关产业、配套产业经营户入市开展经营活动从而做活、做强、做大市场。

自营户：

围绕东郊市场有投资置业愿望且又能承付购房款的商户为主，逐步加大对全市范围内农副产品批零商的宣传投资吸引，促使其购买进驻市场，从而保证后续市场的可持续运作。

投资户：

用好市场的衡量标准来敲开投资客户的心门，以经营户、招商业绩等能够保证市场开业经营的手段来稳住投资客户的心，追求未来美好发展前景为投资客户带来高额回报，从而吸引XX市及周边辐射区域（灵武、青铜峡、红寺堡、盐池、同心）内有投资置业需求的客户购买商铺

4、 

消费者：

市场商业气氛是否活跃是看大众消费者对于其的认可度如何，打造一个好的农副产品批零市场吸引全市的居民到此置办果品、蔬菜生活必须品。

大众消费者：

消费者一般追求在购买物品时能达到交通便利，价廉物美，品种齐全，购物环境舒适，给其带来美感的享受。

经销商、零售商：

要求交通便利、物流方便、物品齐全且物美价更低，人流量大购买力强，完善的管理、一流的服务。

批发商：

要求交通便利、物流、餐饮配套服务方便，能够提供很好展示空间、及仓储空间，一站式管理服务，具备金融、网络、信息等现代特征

一、项目面临的问题：

1、就我公司调研了解到，目前大多数商家对于新市场采取观望态度，就东郊市场老商户明知搬迁已成定局，也还是心存观望、态度不积极。

如何减弱不利因素增加有利因素，激发商户的积极性是我们共同面临的大难题。

2、目前项目所处地块属拆迁范围，但是至今拆迁还未开始，且政府主导拆迁，后期不可预测因素较多，如何处理好与政府相关部门配合顺利拆迁按时开工、建设是贵公司所要面临重要问题之一，同时也是增加项目形象，提升商户信心的关键

3、项目相关手续及公司相关手续的办理是项目能够顺利销售的前提，如何协调好这些关系争取项目顺利进行达到按时开业。

二、建议

1、开发建议

（1）、建议公司尽快组建自己的房地产开发团队尤其是要严把建筑质量安全关，以优质、完善的市场开发树立公司在房地产业的品牌口碑。

（2）、市场瞬息万变，建议贵公司尽快着手项目的运作抢时间，抓住时机在十大市场集中入市前启动销售，避免集中竞争。

（3）、通过市场调查了解，商家及消费者对于市场的认知度不高，需要公司加大宣传力度，为后期市场运作提高知名度。

2、市场建议：

参照涝河桥清真牛羊肉批发市场，把XX市农副产品批发市场打造成集原材料的收购、加工，成品的批零、配送，相关产品的采集、加工、运输、销售等一条龙的专业市场经营模式，采取专业运营管理，建立金融、检测、网络、物流等配套设施提高市场的辐射面，创建现代专业市场。

3、招商建议

招商先行建议先行业协会、老市场、后相关市场、街道、社区逐步扩大范围，采取先沟通了解后制定招商政策。

4、销售建议

通过招商摸底，先敲定农副产品及干果调味品自营商户，后逐步扩大范围吸引相关金融、餐饮、住宿、娱乐等配套产业自营商户，最后在推向全市公开销售吸引投资商户。

5、运营公司建议

建议组建或者聘请专业运营公司，提前接入项目的运作，为后期开业和市场可持续运营做好前期准备工作。