贵州上半房地产估价师制度与政策城乡规划的修改试题_精品文档.docx
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贵州2015年上半年房地产估价师《制度与政策》:
城乡规划的修改试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是.【2006年考题】
A:
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B:
待开发房地产建设发包日期
C:
取得待开发房地产的日期
D:
房地产开发完成并投入使用的日期
E:
工业用地的监测点评估价格
2、关于预算的说法正确的是__。
A.预算与物业实际收支相等
B.资本支出预算是最常用的预算
C.长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D.资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
3、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。
现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为。
A:
103.26%
B:
105.43%
C:
112.06%
D:
114.42%
E:
工业用地的监测点评估价格
4、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
5、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立,为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。
A:
房屋管理部门
B:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C:
房地产管理部门
D:
中国房地产建设行政管理部门
E:
执行层的组织协调
6、下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是__。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
7、下列关于预算线,说法不正确的是。
A:
假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的,则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合,即为消费者预算线
B:
消费者预算线,也称为消费可能线或家庭预算线
C:
在两种商品消费选择的条件下,预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线
D:
在两种商品消费选择的条件下,预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线
E:
执行层的组织协调
8、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元/㎡、1190元/㎡、1490元/㎡、1910元/㎡、2110元/㎡,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于2009年的价格为。
A:
2390元/㎡
B:
2410元/㎡
C:
2430元/㎡
D:
2450元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
9、房地产具有供给有限特性,本质上在于__。
A.土地总量有限
B.规划限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
10、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。
A:
股份
B:
股单
C:
股票
D:
公司债券
E:
执行层的组织协调
11、我国目前建设监理主要是阶段的监理。
A:
项目立项
B:
项目可行性研究
C:
项目实施
D:
当事人使用
E:
房地产估价机构必须加盖公章
12、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A:
预期原理
B:
替代原理
C:
均衡原理
D:
收益递增递减原理
E:
工业用地的监测点评估价格
13、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A.差异性
B.各异性
C.特色性
D.独立性
14、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为。
A:
368万元
B:
552万元
C:
561万元
D:
920万元
E:
工业用地的监测点评估价格
15、设计变更发生以后,承包人应该在工程设计变更确定后__日内,提出变更工程价款的报告,经工程师确认后调整合同价款。
A.7
B.14
C.21
D.28
16、某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年,3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%。
该房地产目前的价值为()万元。
A.923
B.1111
C.1353
D.1872
17、下列关于地籍图的表述中,不正确的是__。
A.地籍测量绘制的图件称为地籍图,它是表示土地产权、地界和分区的平面图
B.城市地籍图比例一般为1:
500
C.宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图,用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图
D.宗地图要求必须按比例真实绘制,比例尺一般为1:
500或小于1:
500
18、对于开发商来说,由于开发商全程担保贷款,其所销售的住房为期房,如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__,则开发商要承担的风险大大减少。
A.15%
B.30%
C.35%
D.40%
19、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%.该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为.【2003年考题】
A:
180万元
B:
196万元
C:
200万元
D:
300万元
E:
工业用地的监测点评估价格
20、2009年12月,B市居民马某在A市订购了一套商品住房,未签订正式购房合同,后因马某未购买,开发公司将这套商品住房卖给了刘某,则刘某需办理。
A:
房屋所有权初始登记
B:
房屋所有权变更登记
C:
房屋所有权转移登记
D:
房屋更正登记
E:
执行层的组织协调
21、在以下投资组合中,对投资者来说,投资且等比例选择风险最小的是__。
A.股票+投资基金
B.债券+股票
C.投资基金+债券+股票
D.债券+投资基金
22、房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得__
A.建设工程规划许可证
B.施工许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
23、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。
A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市、县人民政府土地管理部门
24、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使,具体由代表国家行使。
A:
全国人民代表大会
B:
国务院
C:
国土资源部
D:
住房和城乡建设部
E:
房地产估价机构必须加盖公章
25、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于。
A:
社会因素
B:
环境因素
C:
人口因素
D:
行政因素
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、市场总需求是指在的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。
A:
特定地理范围内
B:
特定时期
C:
特定的政治环境
D:
特定市场营销环境
E:
特定市场营销计划
2、某承租人的基础租金为5万元/月,营业额的10%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为150万元,则其应支付的租金为()万元。
A.20
B.15
C.35
D.50
3、下列不应免征房产税的有。
A:
职工自用住房
B:
企业创办的学校用于教学的房产
C:
产权不确定的及有纠纷的房产
D:
经有关部门鉴定的危险房屋
E:
执行层的组织协调
4、责任保险包括等。
A:
财产损失保险
B:
公众责任保险
C:
职业责任保险
D:
产品责任保险
E:
第三者责任保险
5、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项,应当经__以上的业主同意。
A.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2
B.专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3
C.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3
D.专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4
6、假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算,求出待开发房地产的价值
7、A住宅小区2005年1月,第一次缴交住宅专项维修资金1000万元,按照最新政策,其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时,应当及时续交。
A:
300
B:
360
C:
720
D:
840
E:
执行层的组织协调
8、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用
9、购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元,现金收支均发生在年初,目标收益为10%,则该项目的动态投资回收期()。
A.小于5年
B.在5~6年之间
C.在6~7年之间
D.在7~8年之间
10、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构,后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构,则该房地产估价师的注册有效期至。
(2007年试题)
A:
2006年8月
B:
2007年8月
C:
2008年2月
D:
2009年2月
E:
执行层的组织协调
11、房地产投资项目融资的特点,是在融资过程中的存储、信贷关系,都是以()为核心。
A.资金
B.金融机构
C.房地产项目
D.利率高低
12、某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第1年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为万元。
A:
11.41
B:
11.49
C:
12.41
D:
12.49
E:
借款合同
13、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中,正确的有。
A:
房地产市场中的信息不完备程度较高,需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B:
大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C:
依代理委托方的不同,房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D:
房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势,提供服务并获取收益
E:
无论采用哪种代理形式,都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
14、估价上的折旧注重的是__。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价修正
15、下列房地产价值类型中,属于非市场价值的有()。
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现值
D.承租人权益价值
E.残余价值
16、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元。
则该房地产投资项目的资产负债率为__。
A.167%
B.80%
C.200%
D.60%
17、投资利润率的计算基数不包括__。
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