物业公司收楼入伙统一口径与疑难解答范本_精品文档.doc
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物业公司收楼入伙统一口径与疑难解答范本
第一部分统一说词
一、此次交房的是哪幢楼
答此次交房实行分批交房。
二、此次交房是否具备有交房条件
答根据商品房销售合同约定本项目达到单体工程竣工验收后即可交房
现4#楼5#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
三、交房时间
答大学星城于2014年12月31日起开始正式办理交房手续因有接近百
户客户要办理交房手续,在同一时间内是不可能同时办理完成,为避免拥挤
所以本公司决定分批办理交房手续。
注:
销售人员应尽力说服客户在规定的时间至收楼处办理相关手续如个别
客户一定要求提前办理应提前请示领导批准后,方可办理相关交房手续。
四、关于有交房资格客户的审查
本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户,包括按揭放贷、
费用付清、购房款、四项费用等与该套房产相关的费用
五、关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或商铺的客户交房事宜
关于未办理好按揭手续的客户得理如下。
如果是因客户原因,包括费用、按揭材料,未办理好按揭贷款手续的公司坚决不予交房。
如果在交房前未办理好按揭贷款手续的如客户已全额付清首付款接揭材
料齐全并通过银行审查认可的与豪迈公司签属一份《承诺书》后可提前使用。
六、关于交缴物业管理费用的说词
1、业主在办理收楼手续的当天以商品房买卖合同约定的交付时间且不
论是否居住或使用均应缴纳物业服务费一次性向物业公司预交1年的物业服务
费
2、预存水电费开户费或水/电周转金500元/户。
3、装修保证金1000元/户
七、如业主在交房验收时房屋出现问题的处理
业主在验房收楼时将有豪迈公司和物业公司共同组成的验房小组同时参与
进行交房验收如发现问题业主可将意见向验房小组反馈验房小组将统一报
豪迈公司视实际情况统一整改。
第二部分相关情况解决办法
一、验证
1、业主未带身份证原件
询问其是否携带其它证件如护照国外籍、回乡证港澳籍、台胞
证台湾籍、军人证现役军人均可作为有效身份证件。
如均未带应向其解释无法办理收楼入伙手续指引其携带有效身份证件
再来办理。
2、业主委托他人代办收楼入伙手续
应出具业主授权委托书须有公证处公证书原件、业主身份证原件及代
办人身份证件原件同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一
致。
3、业主委托他人代办收楼入伙手续而无授权委托书
无业主授权委托书代办人则不能代办收楼入伙手续须向业主和代办人委
婉解释说明。
4、业主为未成年人的
应由其法定监护人代为办理并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人
及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。
二、签约
1、如业主询问"《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有何区别
"
《业主临时公约》规范全体业主的公共行为《前期物业管理服务协议》明
确物业公司与业主双方的权利与义务明确物业服务内容、服务标准和服务费用。
2、如业主询问"《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有效期到什
么时候"
《业主临时公约》有效期业主大会成立以后修订新的《业主公约》。
《前期物业管理服务协议》有效期自房屋出售之日起至成立业主委员会与
物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。
3、如业主提出"是否可先验房再签约"
为了提高收楼入伙效率把签约手续放在验楼手续之前。
签约之后验楼发现问题我们会及时进行整改直至符合交房标准而不会因
为业主已经签约就不去整改。
如业主仍坚持可请现场公司领导处理。
4、为什么要填写《入住登记表》
原因有两个
A、管理处建立业户档案以便更好地为业主服务
B、派出所户藉管理部门户籍管理要求。
5、业主询问为什么要签订《房屋装饰装修管理协议》
为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序为加强本小区房屋装饰装修
的管理和监督保证装饰装修工程质量和安全避免个别业主的行为侵害其他业
主的合法利益明确房屋装饰装修管理规定。
三、收费
1、如业主提出"是否可先验房再交费"
为了提高收楼入伙效率把收费手续放在验楼手续之前。
交费之后验楼发现问题我们会及时进行整改直至符合交房标准而不会因
为业主已经交费就不去整改。
如业主仍坚持可请现场公司领导处理。
2、如业主询问"管理费按实际面积还是建筑面积"
业主入住时物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算取得《房
产证》后物业服务费按《房产证》面积计算。
3、如业主询问"物业公司依据什么收取1元/平方来管理费"
XXXX物业服务费的收费标准按《威海市市区住宅小区物业管理服务收费一
级等级标准》参照威海市同类型、同档次物业的收费标准根据XXXX物业的
硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平
进行测算确定一个合理的物业服务费标准住宅物业服务费标准实行政府指导
价为1.00元/月/M2不含电梯公摊费用
4、如业主询问"为何预交一年的物业费?
"物业费从什么时候开始计算
根据XXXX《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》的约定交纳
物业服务费采取预交的方式业主在办理收楼手续的当天以商品房买卖合同约
定的交付时间且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费一次性向物业公司
预交1年的物业服务费。
5、如业主询问物业公司依据什么收取装修保证金
根据《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》规定物业管理公司可
以向装饰装修的业主收取装修保证金1000元/户。
物业公司在装修结束十五日内
将保证金退还业主。
四、其它咨询
1、业主询问房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成?
开发商为最快完成整改已专门制定整改流程所有关于整改项目的记录最
迟在第二天上午移交到施工单位施工单位将根据先后顺序进行整改。
但集中收
楼入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题所以整改需要一定的时间。
一旦整
改完成将立即通知业主。
"
2、业主询问"整改项目使用水/电,如何结算费用?
"
收楼入伙当天验收小组会抄水、电表底数如有整改项目整改完毕后业主
复验时再抄一次水、电表底数之前发生的实际费用由开发商承担。
3、业主询问"业主资料如何管理,是否会泄露?
"
物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律业主资料由专人保管。
4、物业管理服务有哪些项目和内容?
房屋公共设备、设施的使用维护管理公共区域清洁卫生、绿化管理除"
四害"消杀服务公共秩序、消防、车辆管理社区文化活动的组织等。
5、如业主询问关于装修的问题
"在收楼入伙工作结束后会安排集中办理装修手续会有专业人员解答业主
咨询。
"您也可以拨打物业服务电话5338789进行咨询。
如有业主想现场进行
专业咨询请物业现场经理解答。
6、何时成立业主委员会
小区入住率超过50%或收楼入伙满两年。
第三部分答客问
一、物业服务包含哪些内容
答物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
维护相关区域内的环境卫生和秩序活动一般包括综合管理、房屋及共用设施设
备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车
管理服务等。
二、什么是公共性物业管理服务什么是特约性物业管理服务
答公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位
共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。
一般提
到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务是指受个别业主的单独委托提供的服务。
比如户内自用部位和设
备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
三、什么是物业服务费
答物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套
的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩
序向业主所收取的费用。
四、前期物业管理的物业服务费是如何约定的?
答前期物业管理物业管理公司与业主签订书面的《前期物业管理服务协
议》。
实行前期物业管理的住宅小区按照双方约定的标准收取物业服务费。
五、物业服务费包括哪些内容
答1、物业管理公司管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利
费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、物业管理区域清洁卫生费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域安全防范、秩序维护及消防装备费用
6、物业管理公司的办公费用
7、物业管理公司的固定资产折旧费用
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、物业管理公司的法定税费
10、物业管理公司的管理者酬金。
六、XXXX物业管理各项收费的依据是什么
一根据国家《物业管理条例》规定业主应按照国家有关规定缴纳专项
维修资金并应按时缴纳物业服务费用。
二根据《威海市实施〈物业管理条例〉办法》规定
1、业主入住前的物业服务费用由建设单位承担业主入住后的物业服务费
用应根据本办法的规定和物业服务合同的约定由业主或物业使用人承担。
2、业主及物业使用人应当遵守业主公约按照物业服务合同的约定或业主
大会的决定支付物业服务费、专项维修资金以及应分摊的其他费用。
3、住宅物业服务收费根据物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节
价。
4、物业管理区域内未出售或未出租使用的空置物业的交费应由其业主按
照该物业管理区域内同类物业的收费标准缴纳。
5、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金由业主按规定分摊和缴纳
属于业主共有。
七、XXXX物业服务费的收费标准是怎样制定的?
答根据威海市政府规定物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水
平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业管理企业按照价格
主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约
定。
根据威价费发[2006]128号《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》
2007年1月1日开始执行XXXX物业服务费实行政府指导价。
XXXX物业服务费的收费标准按《威海市市区住宅小区物业管理服务收费一
级等级标准》参照威海市同类型、同档次物业的收费标准根据XXXX物业的
硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平
进行测算确定一个合理的物业服务费标准住宅物业服务费标准为1.00元/
月/M2不含电梯公摊费用商铺实行市场调节价物业服务费标准为2.00
元/月/M2不含电梯公摊费用。
收费面积以房地产权证的建筑面积作为计算
单位
物业服务费由业主根据《前期物业管理服务协议》的约定缴纳物业发生产
权转移时应由上任业主或物业使用人结清物业服务费用。
物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算未计入房产证建筑面积的
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