个人理财知识介绍.ppt

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升息了！

2004年10月29日一年期存款基准利率:

1.98%=2.25%一年期贷款基准利率:

5.31%=5.58%这是我国九年以来的首次加息我们该怎么理财？

nn手里的现金怎么办？

nn银行里的定期存款要不要转存？

nn有什么收益高、风险低的理财产品？

nn已有的贷款需不需要提前还贷？

nn现在还能不能进行房产投资？

nn人民币会不会因此而升值？

理财理财投资投资改革开放以来中国的利率走势已有定期存款的处理存入天数存入天数=计息天数计息天数*（调整后利率调整后利率-调整前利率调整前利率）/）/调整后利率调整后利率-活期利率活期利率原存期原存期转存天数点转存天数点一年期一年期6464二年期二年期164164三年期三年期309309五年期五年期506506新型理财产品nn货币式基金nn人民币理财产品已有住房贷款的处理提前还贷与否，与利率的高低无关，仅与资金的机会成本相关。

无论目前的贷款利率是多少,只要您所持有资金的机会成本（即投资回报率）低于同期贷款利率，那您就应该进行提前还款。

房产投资的可行性-还款压力比以前增加了多少？

以购买100万元的房产为例，首付30万元贷款70万元，为期30年，我们来进行比较：

利率利率月还款额月还款额3030年利息合计年利息合计购房总成本购房总成本升息前升息前5.045.043774.883774.88658956.80658956.801658956.801658956.80升息后升息后5.315.313891.483891.48700932.80700932.801700932.801700932.80房产投资的可行性房产投资的可行性-还款压力比以前增加了多少？

还款压力比以前增加了多少？

经比较，我们得知：

1、贷款利率升高了0.27，升幅为5.32、月还款额增加了116.6元，增幅为3.09；3、30年需多还利息41976元，增幅为6.37；4、购房总成本也增加了41976元，增幅为2.5。

房产投资的可行性-还款压力比以前增加了多少？

结论：

按此次利率的调整幅度，对贷款购房者的月还款影响是有限的，但是通过购房总成本增幅与贷款利率的比较可以看出，前者是后者的10倍，如果利率进一步上升的话，那影响将是可怕的。

房产投资的可行性-“以租养房”的可能性继续以上面的情况为例，100万的房产，另需10万元左右的装修才能租一个比较好价格。

那么，收来的租金够不够还款呢？

房产投资的可行性-“以租养房”的可能性理想状态：

理想状态：

每月的租金达到每月的租金达到45004500元，且年内无空置时间。

元，且年内无空置时间。

年收入年收入年支出年支出租金收入：

租金收入：

5400054000归还贷款：

归还贷款：

46697.7646697.76房屋租赁税：

房屋租赁税：

27002700物业管理：

物业管理：

21002100净现金流入：

净现金流入：

2502.242502.24房产投资的可行性-“以租养房”的可能性正常状态：

正常状态：

月租金达到月租金达到45004500元，且有一个月的空置时间。

元，且有一个月的空置时间。

年收入年收入年支出年支出租金收入：

租金收入：

4950049500归还贷款：

归还贷款：

46697.7646697.76房屋租赁税：

房屋租赁税：

24752475物业管理：

物业管理：

21002100净现金流入：

净现金流入：

-1772.76-1772.76房产投资的可行性-“以租养房”的可能性由于上述得统计还没有包括先期投入的机会由于上述得统计还没有包括先期投入的机会成本，若成本，若4040万元的资金购买货币式基金，一年的万元的资金购买货币式基金，一年的回报在回报在1200012000元左右。

元左右。

结论：

结论：

要想要想“以租养房以租养房”，除了有稳定的租户外，除了有稳定的租户外，还必须所购房产有一定的升幅，那您的能达到资还必须所购房产有一定的升幅，那您的能达到资产保值的目的。

产保值的目的。

房产投资的可行性-“炒房”的可行性还是来看上面的例子，还是来看上面的例子，100100万元的房子，万元的房子，7070万元的贷款，如果若干年后要抛出，那以什么样万元的贷款，如果若干年后要抛出，那以什么样的价格出售才能保本呢？

的价格出售才能保本呢？

房产投资的可行性-“炒房”的可行性投投资资时间时间固定成本固定成本变动变动成本成本成本成本合合计计买买入中介入中介费费契税契税卖卖出中介出中介费费贷贷款利息款利息机会成本机会成本11年年10000100001500015000100001000036934.6736934.679000900071934.6771934.6722年年73338.1073338.101800018000116338.10116338.1033年年109181.43109181.432700027000161181.43161181.43房产投资的可行性-“炒房”的可行性结论：

结论：

结论：

结论：

目前买房，如果是自住需要，那绝对是可行目前买房，如果是自住需要，那绝对是可行的，因为毕竟目前的利率水平还是处于低位；但的，因为毕竟目前的利率水平还是处于低位；但如果是投资，那应该三思而后行了。

如果是投资，那应该三思而后行了。

感谢大家的参与