亚豪西安临潼华清爱琴海项目发展定位策划报告-173页-2007年.ppt
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10/28/20221北京亚豪机构10/28/20222北京亚豪机构文华地产文华地产“华清华清爱琴海爱琴海”项目项目发展定位策划报告发展定位策划报告前前言言西安城市在西部大开发的政策支持下,正在“拉开骨架”,城市外围副中心、组团开发正面临着巨大的开发机遇和发展潜力,如:
临潼成为西安城市发展的一个新城区;发展不成熟但极具增长性的西安房地产市场,正处于升级换代的时刻,正面临着从开发理念到操作模式的全面创新阶段。
项目作为临潼区最具品牌价值的战略性项目,如何跳出“临潼区”的概念,成为西安房地产市场的品牌项目,使之在“东部新西安”脱颖而出,在西安市乃至全国范围内,形成轰动性效应,是项目策划的关键问题;10/28/20224北京亚豪机构而我们只能选择其中的一条条条大道通罗马10/28/20225北京亚豪机构报告整体结构的思维导图报告整体结构的思维导图梳理:
项目之魂理解:
开发目标确定:
策划目标剖析:
开发理念项目初步项目初步定位定位项目营销项目营销思路思路亚豪的资源亚豪的资源与优势与优势项目认识项目认识与理解与理解项目之魂项目之魂资源挖掘资源挖掘项目认识项目认识与理解与理解城市背景城市背景房地产市场研究房地产市场研究项目本体项目本体城市地位宏观经济城市规划实现:
运作价值品牌价值品牌价值建立产品线体建立产品线体系系文华物业摩登系列山水系列城市系列新家园系列引领型价值营销战略细分目标客群互动营销整合客户关系营销战略SWOT分析定位方法论产品定位项项目目发发展展策策略略客群定位品牌战略下一阶段工作案例启发案例启发10/28/20226北京亚豪机构第一部分第一部分宏观市场环境宏观市场环境城市背景城市背景西安房地产市场研究西安房地产市场研究项目本体项目本体城市地位城市地位宏观经济宏观经济城市规划城市规划10/28/20227北京亚豪机构京津唐城市带京津唐城市带长江三角洲城市带长江三角洲城市带珠三角城市带珠三角城市带中国东部三大城市带形成,城市无中国东部三大城市带形成,城市无论取得多大发展都仅限于论取得多大发展都仅限于“锦上添锦上添花花”目前中国中西部地区目前中国中西部地区,已经成为从已经成为从上到下关注的焦点。
上到下关注的焦点。
中国城市经济发展格局图中国城市经济发展格局图10/28/20228北京亚豪机构西安西安西北的西北的“门户门户”和和“枢纽枢纽”nn西安西安西安西安陇海兰新经济带陇海兰新经济带陇海兰新经济带陇海兰新经济带上上最大的中心城市最大的中心城市最大的中心城市最大的中心城市,在整个城市版块中起到一个重要的作用;是承东启西是承东启西是承东启西是承东启西,贯南通北的结点贯南通北的结点贯南通北的结点贯南通北的结点,是西部大开发的第一阶梯,是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点,其其其其区域价值不可忽视区域价值不可忽视区域价值不可忽视区域价值不可忽视。
大北京经济圈大北京经济圈成渝经济圈成渝经济圈大上海经济圈大上海经济圈西北经西北经济板块济板块的门户的门户西安西安10/28/20229北京亚豪机构陇海兰新经济带陇海兰新经济带2007.3.112007.3.11在西安召开了陇海兰新在西安召开了陇海兰新沿线城市联席会第四次会议沿线城市联席会第四次会议,来自,来自郑州、洛阳、西安、连云港、银川、郑州、洛阳、西安、连云港、银川、兰州、西宁、乌鲁木齐和陕西的宝兰州、西宁、乌鲁木齐和陕西的宝鸡、咸阳、渭南、杨凌等鸡、咸阳、渭南、杨凌等2525个城市个城市的代表共同商定:
的代表共同商定:
将以将以“穿越中国穿越中国”之旅为主题,联手打造横跨东西之旅为主题,联手打造横跨东西部的部的“陇海兰新陆桥旅游板块陇海兰新陆桥旅游板块”。
陇海兰新经济带,包括五大中心城市:
徐州、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐。
陇海兰新经济带,包括五大中心城市:
徐州、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐。
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徐州、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐。
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徐州、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐。
横贯我国东、中、西部,涵盖了孔孟之乡、中原大地、始皇故里、丝绸之路等中华文明积淀最为深厚的辽阔地域,蕴涵着一部完整的中国历史蕴涵着一部完整的中国历史蕴涵着一部完整的中国历史蕴涵着一部完整的中国历史,为陇海兰新沿线城市的发展旅游业提供了得天独陇海兰新沿线城市的发展旅游业提供了得天独厚的人文资源和自然资源。
厚的人文资源和自然资源。
10/28/202210北京亚豪机构西安城市地位不断提升西安城市地位不断提升西安自古以来,就是西北重镇。
如今,在西部大开发的推动下,西安的西安的城市地位和城市影响力正在不断提升城市地位和城市影响力正在不断提升。
现在的西安,不仅仅是西安人的西安,更是陕西人的西安,西北人的西安,乃至全国人的西安。
因着西安的历史文化背景,西安的城市关注度越来越高西安的城市关注度越来越高,吸引来自西北吸引来自西北各省、全国乃至世界各国的人群来到西安,各省、全国乃至世界各国的人群来到西安,“了解在西安、置业在西安、了解在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安创业在西安、生活在西安”将成为一种趋势。
将成为一种趋势。
10/28/202211北京亚豪机构p西部的西安西部的西安西部的西安西部的西安与成都、重庆同为西部大开发的与成都、重庆同为西部大开发的“引擎引擎”;作为辐射西北五省的桥头堡,西安是西部大开发的重要前沿;西安的科技、教育资源均领先西部西安的科技、教育资源均领先西部,名列全国前三名名列全国前三名;文化、旅游等资源在西部也都具有领先竞争优势文化、旅游等资源在西部也都具有领先竞争优势。
天天时时10/28/202212北京亚豪机构p西北的西安西北的西安西安是西北的“门户”和枢纽;他是承东启西,贯南通北的交点;其价值不可忽视。
地地利利10/28/202213北京亚豪机构西安第二辐射圈:
西安第二辐射圈:
东至渭南南至汉中西到宝鸡北至延安、榆林西安第一辐射圈:
西安第一辐射圈:
东到临潼南至长安西到户县北至阎良陕西的西安陕西的西安10/28/202214北京亚豪机构人人和和pp世界知名的历史文化名城;世界知名的历史文化名城;世界知名的历史文化名城;世界知名的历史文化名城;世界八大奇迹之一的临潼兵马俑;p中共西安市委第十次代表大会上,提出了经营城市的理念;提出了提出了提出了提出了“中国西安,西部最佳中国西安,西部最佳中国西安,西部最佳中国西安,西部最佳”口号口号口号口号;pp“曲曲曲曲江江江江新新新新城城城城”运运运运营营营营的的的的成成成成功功功功;曲江新城”为评为全国文化产业示范区;为区域乃至城市的发展带来新的契机。
10/28/202215北京亚豪机构第一部分第一部分宏观市场环境宏观市场环境城市背景城市背景西安房地产市场研究西安房地产市场研究项目本体项目本体城市地位城市地位宏观经济宏观经济城市规划城市规划10/28/202216北京亚豪机构20062006年西安市各区年西安市各区GDPGDP排名排名城市西安雁塔区未央区碑林区未央区长安区临潼区户县灞桥区蓝田县GDP(亿元)14502522471591398666585532排名12345678910p西安GDP保持持续增长的态势,至2006年达到1450亿元,也为房地产业的发展创造了良好的经济环境。
p2006年西安市各区GDP排名来看,临潼的GDP总量达到了66亿元,排名第七,说明了临潼GDP总量处于一个中下游的水平,存在一定的发展潜力。
10/28/202217北京亚豪机构西安人均西安人均GDP增长迅速,房地产增长迅速,房地产进入快速发展期,发展形势看好进入快速发展期,发展形势看好p近几年来,西安人均GDP持续高速上升,2006年增长率达到了11%,同时人均GDP也达到了18000元;人均GDP的增长,使得西安的房地产业也进入了快速发展期,未来的地产形势向好。
10/28/202218北京亚豪机构西安城镇居民收入消费情况分析表西安城镇居民收入消费情况分析表年度人均可支配收入人均收入年增长速度人均消费支出人均消费支出年增长速度消费系数20016704.95.40%603910.89%90%2002718413.40%64196.30%89%200377487.90%68056.00%88%200485439.3%74258.35%87%2005962812.70%79006.40%82%20061090513.30%898713.80%82%p从图中可以看出,人均可支人均可支人均可支人均可支配收入的增长速度保持在配收入的增长速度保持在配收入的增长速度保持在配收入的增长速度保持在10%10%以上;以上;以上;以上;人均消费支出的增长速度相对来说较为缓慢,只有在2006年表现在较为活跃;p消费系数稳定在消费系数稳定在消费系数稳定在消费系数稳定在80%80%以上,以上,以上,以上,保证了居民较强的购买能力保证了居民较强的购买能力保证了居民较强的购买能力保证了居民较强的购买能力。
10/28/202219北京亚豪机构20406080城镇人口占总人口比重(%)初级阶段加速阶段成熟阶段时间西安人口城乡构成比例表西安人口城乡构成比例表人口总数(万人)非农人口(万人)非农人口比例2001694.8292.642.1%2002702.59300.0442.7%2003716.6312.943.7%2004725318.543.9%2005741.73333.1444.9%2006753.11-p西安目前正处于城市化快速发展的西安目前正处于城市化快速发展的西安目前正处于城市化快速发展的西安目前正处于城市化快速发展的阶段,达到了阶段,达到了阶段,达到了阶段,达到了45%45%,已进入了加速阶,已进入了加速阶,已进入了加速阶,已进入了加速阶段;段;段;段;未来几年随着城市化水平不断提高,住房需求将进一步增大,房地产住房需求将进一步增大,房地产住房需求将进一步增大,房地产住房需求将进一步增大,房地产发展形势看好。
发展形势看好。
发展形势看好。
发展形势看好。
p美国城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律城市化进程的共同规律城市化进程的共同规律城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“S”曲线初始阶段(低于30%)加速阶段(加速阶段(30-70%30-70%)成熟阶段(高于70%)10/28/202220北京亚豪机构p西安目前的呈现西安目前的呈现西安目前的呈现西安目前的呈现“三、二、一三、二、一三、二、一三、二、一”的产业结构的产业结构的产业结构的产业结构;p2006年三次产业结构为52.7:
42.4:
4.9;p产业发展目标:
到2010年三次产业比例为,52:
45:
3;说明了未来的城市发展,还是以第三未来的城市发展,还是以第三未来的城市发展,还是以第三未来的城市发展,还是以第三产业发展为导向,尤其是现代服务业,房地产业等产业发展为导向,尤其是现代服务业,房地产业等产业发展为导向,尤其是现代服务业,房地产业等产业发展为导向,尤其是现代服务业,房地产业等。
10/28/202221北京亚豪机构小小结结西安市GDP逐年持续增长,房地产业进入快速发展期,发展前景良好;西安市目前处于城市化水平达到了近50%,表明,西安已经进入了城市化快速发展的时期,房地产业发展形势一片大好;消费系数稳定,人均可支配收入增长速度明显高于人均消费支出的增长速度,具有较强的购买力;目前呈现三二一的产业结构,未来几年产业的发展目标仍然是大力发展第三产业,尤其是房地产业将表现的较为活跃。
10/28/202222北京亚豪机构第一部分第一部分宏观市场环境宏观市场环境城市背景城市背景西安房地产市场研究西安房地产市场研究项目本体项目本体城市地位城市地位宏观经济宏观经济城市规划城市规划10/28/202223北京亚豪机构西安城市总体规划西安城市总体规划p市区布局以主城区为中心市区布局以主城区为中心市区布局以主城区为中心市区布局以主城区为中心,以交通轴为导向,以功能区为实体,以生态林带为间隔,在在外围外围发展三个新城发展三个新城发展三个新城发展三个新城。
范围北至泾
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