五江天街(南区)一期营销执行方案20150427.pptx

五江天街(南区)一期营销执行方案20150427.pptx

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五江天街（南区）一期营销执行方案2015.4方案思路营销目标及营销目标及核心问题核心问题市场及市场及客户分析客户分析营销营销策略推导策略推导策略策略执行执行市场分析客户分析及定位营销目标本体分析价值提炼核心问题形象展示策略整体营销策略营销执行part营销目标及核心问题品牌目标：

铸造华中商业标杆项目的同时带动品牌的两大跨越：

一、铸造五江集团本土商业开发企业第一品牌二、实现五江集团品牌影响力由住宅向商业延伸的跨越式发展。

四大目标形象目标：

中国商业名片万米街区集群运营目标：

招商运营前置，在销售期植入运营思维，保持整体商业经营的活性。

目标、任务及启示目标、任务及启示销售目标本项目预计2015年5月蓄客-2015年9月-11月分批开盘，6个月时间完成-2楼至1楼商业蓄客到开盘去化75%，即需合计去化约2.6万方，销售金额约4.8个亿。

同时，通过产品的热销，为项目的持续开发保证强大的现金流，树立市场标杆。

核心目标核心目标通过创新的专属营销模式，将四大目标进行优化整合，塑造高速、高价、高影响销售的同时，又奠定后期开业运营基础,成功打响开发品牌促进后续良性发展。

营销启示营销启示一切从亟待解决的问题出发1.如何确立项目在疯狂商业市场的整体占位？

2.如何适应市场及客群需要，打造项目独特价值链？

3.如何采取正确的营销方式，快速积累项目人气？

4.如何制定合理的制胜平衡策略，实现快销？

项目概况：

本项目位于万家丽路与木莲冲路交汇的西北角，共三期开发，其中一期一批：

商业项目概况：

本项目位于万家丽路与木莲冲路交汇的西北角，共三期开发，其中一期一批：

商业一期二批：

住宅；一期三批：

公寓、商业；一期四批：

写字楼、酒店、商业。

一期二批：

住宅；一期三批：

公寓、商业；一期四批：

写字楼、酒店、商业。

n项目位置：

位于万家丽路与莲冲路交汇的西北角，属于武广新城板块。

n项目规模：

项目总共3个地块，一期一批，商业可售面积2.4万方；n项目产品：

包括国际5星级酒店、5A写字楼、高层住宅、公寓及地上地下商业街区，多种高端物业的聚合，营造了更多的社交空间和社交氛围以及都市居住氛围。

n周边交通：

基地周边交通网络发达，基地周边交通网络发达：

距长沙黄花国际机场直线距离约20.0km、距武广线与沪昆线交汇的长沙高铁南站约3.8km、距京珠高速与机场高速出入口约4.2km、东北角紧临城铁站点香樟站及地铁5号线雨花广场站n其它配套：

本项目周边配套设施较完善，紧邻规划的城铁站点、地铁站点、公交站点；周边景观资源有圭塘河风光带和木莲公园；教育资源丰富，周边有两所小学和两所中学；商业、医疗及其它配套较成熟。

项目效果图项目区位图本体一期分析本体一期分析五江天街南区受其地块限制比较大，L型地块非常狭长，进深小，布局紧凑。

且沿街面超过了一公里。

本体一期分析本体一期分析本体一期分析本体一期分析一期商业位于项目南侧，紧邻木莲冲路，由1、2、3栋内外街独栋商业及其地下2层商业组成，共计4.3万方可售面积。

层数层高可售面积-25.616282-15.61474914.5421125.1368735.1335645.11712合计合计4399743997项目地下商业部分体量大，在市场对于地下商业普遍不认可前提下，成为项目去化重点与难点。

必须从定位、包装、销售政策等层面进行突破。

本体一期分析本体一期分析本项目地块与五江天街北区地处同一商圈，商业都为主力产品所在。

在商业定位、包装等各方面必须形成差异化，避免同致化竞争。

本体一期分析本体一期分析项目地势复杂，高差巨大，三个区域分别有三个零标高，对后期销售与经营造成一定影响本体一期分析本体一期分析周边环境复杂，项目西侧为待拆迁区，基本无商业氛围可言。

东侧与喜盈门范城之间为一块荒地，杂草垃圾遍地，影响项目商业价值与整体品质感。

本体一期分析本体一期分析圭塘路狭窄破旧，基本无车流通过。

木莲冲路作为项目主要交通干道，目前仍处于施工状态，交通价值不够突显本体一期分析本体一期分析一期商业作为首开产品，难以成规模，目前周边环境价值不高，难以成势！

因此，在商业价值树立层面需要站在区域角度考虑大盘之下的定位高度与性价比！

本体一期分析本体一期分析第一财经周刊公布了中国城市分级名单，公布了新一线城市，分别指：

成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、无锡、福州、济南15个城市。

长沙城市进入发展快车道，跻身全国新一线城市行列！

长沙城市的综合商业指数不断攀升，将为长沙大商业的发展提供良好机遇！

区域价值区域价值城市地位城市地位开福区板块麓南板块市府板块滨湖尚东板块南城省府板块金鹰城星沙片区中心板块金星北板块金鹰月湖板块武广新城板块项目地处长沙东南板块，属于武广新城规划的先头区域,扼守大交通价值核心，占据城市发展的主轨道线！

片区的经济价值将以交通为核心拉动得到迅速提升。

项目地处长沙东南板块，属于武广新城规划的先头区域。

未来高铁、城市轻轨及地铁最终交汇区域。

不管是从外部拉动还是从内部组织层面，区域都将占尽优势。

片区的经济价值将随着以交通为核心的价值点迅速膨胀开来。

区域价值区域价值发展发展邻近武广新城第一形象主干道万家丽路，路网发达，交通便利且为轨道交通线支撑的黄金项目，地铁9#线紧邻项目，交通优势十分明显。

区域价值区域价值交通交通项目地处万家丽路与木莲冲路交汇处西北角，占据武广新城出入必经之形象大道-万家丽路，同时处于车站周边核心区域规划路网中“四横两纵一轴”的主横线-曲塘路。

距离长沙南站3公里，5分钟车程。

距离东塘商圈、韶山路、火车站十分便捷。

具备打造新商业中心的基本素质。

n长沙南站使成为全中国第一个高铁枢纽城市，集武广高铁、渝厦高铁、沪昆高铁为一体，将北、上、广纳入长沙3小时经济圈。

n长沙地铁9、5号线环伺项目周边。

n长株潭城际轻轨香樟路站与项目尽在咫尺，项目大长沙心脏位置凸显本案消费力：

项目位于高端消费力辐射中心，周边近100个社区，为项目提供了强大且稳定的消费力。

其中新兴高端社区包括万科金域华府、五矿万境水岸、绿城桂花城、中城丽景香山、华雅花园等多达30个，消费力强大且十分稳定以项目为中心约3公里范围内，北至长沙大道，西至二环线，南至湘府路，东至长沙南站各种各种成熟社区如新星小区、湘核佳苑、泰禹家园等近100个，其中新兴高端社区包括万科金域华府、绿城桂花城、茂华国际湘、中城丽景香山、华雅花园等多达30个，消费力强大且十分稳定。

另，3公里辐射区域内，除喜盈门范城、兴苏广场之外无与项目匹敌的项目。

区域价值区域价值消费力消费力世界级中心：

长沙商业新中心世界级中心：

长沙商业新中心启幕世界级都会启幕世界级都会长沙，三千年历史名城，自古商贾云集、商业繁盛。

如今，长沙作为中部崛起第一城，1小时都市圈、千万级人口规模发展势头正劲。

这座商业文明活力之城，迫切需要世界级商业新中心来与之匹配，并以此服务全城，辐射世界。

五江天街，雄踞长沙万家丽黄金走廊核心商圈，借鉴世界著名街区成功模式，以同步世界的商业眼光、全长沙前所未有的商业形态，打造荟萃世界潮流的全体验式街区，引领长沙进阶世界级都会城市序列。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值世界级交通：

世界级交通：

33高铁高铁44地铁地铁国家战略连通世界国家战略连通世界商业发展，交通先行。

在国家战略下，长沙积极规划高铁、地铁、城铁、BRT、航空等大交通格局，全面覆盖人流，核聚高端客群。

五江天街，踞守高铁新城交通要地，地铁5、9号线以及长沙首条BRT无缝对接街区，地铁1、2号线出口步行可达；同时，高铁站驱车5分钟内即达，并可通过悬磁浮快速连接黄花国际机场。

在长沙，以五江天街为中心的世界级立体交通格局正在形成，带来数千万人流汇聚，世纪商机一触即发！

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值世界级规模：

世界级规模：

升级传统五一商圈升级传统五一商圈缔造世界级商业缔造世界级商业名片名片每一个世界级大都市，都有一个享誉全球的地标性街区，如纽约的华尔街，法国的拉德芳斯等。

这些举世闻名的街区，以无与伦比的商业影响力和商务凝聚力，改写一座城市的商业新版图。

在长沙，五江天街以南北双区150万方的恢弘体量，包容一座城市购物、美食、休闲、酒店、办公、居住、娱乐等商业万象，进而取代拥堵、杂乱、传统的五一商圈，缔造世界级湖湘商业新名片。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值世界世界级街区：

中国首个级街区：

中国首个万米世界街区集群万米世界街区集群世界的财富，一半在街上，诚如纽约的第五大道、东京的银座、上海的新天地。

街区作为商业繁荣的载体，城市人流、世界品牌在此汇聚；白天繁华、夜晚璀璨，一座城市的个性与魅力又在此完美演绎。

五江天街，荟萃世界商业街区精华，独创中国首个全临街、多首层、开放式万米世界街区集群。

漫步五江天街，领略多国建筑风情，品尝各地美食盛宴，享受前所未有的商务休闲体验。

聚焦城市人气，成就财富升值王朝。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值世界世界级建筑：

一街十国级建筑：

一街十国世界建筑风情博览世界建筑风情博览建筑，本身就是一门艺术。

五江天街北区世界美食TOWN融汇法式、英伦、民国等多国经典建筑风情；南区万象CITY则以欧陆之旅为设计主题，并在街区中打造时空之门、钟楼广场、星空景观等现代建筑景观，在经典与现代碰撞之中，创造商业建筑传世藏品，献给来五江天街的人们一个来了就不想走的消费目的地。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值世界世界级景观：

一步一景级景观：

一步一景坐拥世界级内外双景观坐拥世界级内外双景观五江天街东邻长沙市政府斥资20亿元打造的圭塘河生态景观带，享受长沙唯一内河湿地景观绝美风光；毗邻天际岭国家森林公园、省植物园等“城市绿肺”；悦览世界海底公园、电影公园等主题盛景。

街区内部景观设计以“移步换景”为原则，巧妙连接内外景观，实现观景视角最大化，纵使与全球商业景观典范大阪难波城相比，亦毫不逊色。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值圭塘河风光带效果图世界世界级体验：

湖湘最全业态级体验：

湖湘最全业态体验世界级尖端消费体验世界级尖端消费新商业时代，体验为王。

五江天街，全体验式街群集群，一改传统商业过分强调购物功能的局限，以及电商消费实感缺失的局限，北区以美食为核心，打造湖湘第一美食磁场；南区万象包罗，国内首家6D影院、中部最大国际精品超市、湖南规模最大儿童主题乐园、铂尔曼国际酒店、世界500强总部基地等8大业态.成就湖湘最具活力的，可逛、可看、可玩、可逗留的休闲消费目的地。

项目价值体系项目价值体系交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值项目价值体系项目价值体系世界级品牌：

中部潮流第一街世界级品牌：

中部潮流第一街荟萃世界级主流品牌荟萃世界级主流品牌国内主题地产引领者五江地产，36载深耕中国，成功完成全国10余省区战略布局，首席高端产品，五江天街全球首发，以无与伦比的商业影响力和商务凝聚力，吸引众多国内外主流品牌和世界500强企业争相入驻，改变一座城市的消费方式与时尚观念，成就中部最新最潮资讯发布平台。

交通价值景观价值中心价值规模价值建筑价值体验价值街区价值品牌价值运营价值项目价值体系项目价值体系世界级运营：

世界级运营水准世界级运营：

世界级运营水准成就商业繁盛王牌成就商业繁盛王牌商业繁盛的关键在运营。

五江天街，以国际商业的眼界，世界级水准，统一规划、统一招商、统一经营、统一推广、统一管理等为您的物业增值保驾护航，成就中国商业繁盛王牌。

两大核心问题：

怎样实现项目的市场站位如何实现南区的热销？

市场中有何竞争与威胁市场分析客户有何特征与需求客户分析part市场及客户分析宏观市