自驾游营地规划与旅游区的项目拓展案例Word格式文档下载.docx
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曲于旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。
需要与政府签订配套设施建设(特别是交通、水电等)等合同,确定项U的开发用地和建设用地范围、投资规模、项H开发及经营收益分配等权益。
(3)架构管理:
合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度,着手人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、景区管理部,分别完成以下工作:
委托专业机构进行产品策划;
委托规划设计单位进行工程项LI规划设讣;
负责项LI报批、招商;
负责建设准备工作、工程施工管理工作;
负责营销策划、开业手续;
落实运营必需的人、财、物;
提高经济收益和社会效益。
(4)产品及运作策划:
项目开发人员应及时研究解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题,或委托专业公司,提供《旅游项口总体策划报告》及《旅游项口开发运作计划》,同时应编制《旅游项LI建设可行性研究报告》,配合国债申请、政府资金申请、银行融资、投资人及招商引资等方面的工作需要。
(5)规划及施工图设计:
规划设计是建设开工前的重要工作。
项目策划完成后,或同时聘请专业机构编制修建性详细规划或建设规划。
基本程疗;
是:
勘察一规划一设讣方案一初步设设讣一施工图设讣。
改造项LI一般要经过业主内部审核。
新建项U要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行旅游项LI设计,后续工作较为繁琐,暂不讨论。
(6)审批事项办理推进:
前期重要工作之一,就是通过政府的各项审批。
其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项LI立项与申请,国债项訂、农业项口、旅游项口等特殊扶持申请;
规划委批准;
土地规划审批;
建设土地的招、拍、挂与征用;
合同中政府承诺的落实;
施工图的审查;
建设准备与报建批复等。
(7)资金运作与招商引资:
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。
根据投入前期资金与建设需要资金的缺口,应该积极进行银行融资,或引入战略投资人,以扩大公司资本金。
对于项口的附属工程,如景区的接待设施和服务设施,可拿出一部分项U进行招商引资,引入相关的专业投资人,如房车租赁、游乐设施、便利店等子项II,进行合作或独立投资。
(8)建设准备与工程管理:
在施工开始询,项目开发建设单位必须组建项LI法人,委任项LI经理,落实建设资金,确定监理单位和施工单位,办妥开工前一切手续。
在工程施工期间,以项U经理为首和项U法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设讣要求和合同要求完成。
项H工程结束后,项目法人要组织验收工作。
竣工验收一般山项U可研批复单位牵头组成验收委员会(小组)进行验收。
竣工验收通过后,项LI正式投入使用。
(9)开业运作:
项日工程竣工前,还应进行筹集营运资金;
招聘培训员工;
釆购生产物资,建立供货渠道;
制定营销计划;
健全规章制度等工作。
验收通过后,应办理旅游经营许可证、营业执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续;
配置培训人力资源;
完善旅游标识系统、卫生系统(测所、垃圾箱、排污等)、安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等;
建立营销队伍,理清渠道,展开品牌推广、开展活动促销等。
三、传统旅游景区与汽车自驾游营地建设的投资比较
一定规模的传统景区,旅馆建设标准一般不低于三星级,而汽车自驾游营地建设主要强调自然、自由、自助、简易、便捷的模式,因而投资项口、规模是很大有差异的。
以投资建设100个车位的汽车自驾游营地规模为例,按汽车自驾营地每车位3人宿营,宾馆客房每间2人计,均满足300人的住宿活动需要,比较同等容量下的投资建设费用(不含景区原有配套设施及娱乐项目)。
投资匡算表
汽车营地(100个车位)
度假宾馆(150间客房)
备注
建设内容
収位(平米〉
投资
(万元)
单位
(平米)
投资
(万元)
露营车位
(每车100平米)
10000
80
标准客房建筑
(每床18平米)
5400
150
含建筑装饰、设备等
管理(接待)中心
200
10
多功能厅(歌舞)
700
140
800
240
风味餐厅
500
餐厅
600
210
便利店
60
30
洗手间
8
淋浴间
18
洗衣间
50
15
入口、困栏
项
汽车保养维修租赁站
12
烧烤场地
300
20
停车场
5000
室外娱乐场地
1200
5
绿化
(覆盖率80%)
(覆盖率50弔)
200元/平米
道路(简易)
4200
道路
3000
45
宣传标识系统
施工工期
n
月
正常
综合用地
30000
20000
估算
生态坏保评价
优良
生态环保评价
良
合计
781
合II
218
以上建设项U匡算表,基本反映岀汽车自驾游营地与传统三星级宾馆基本的建设内容、投资规模及建设周期,总体上汽车自驾游营地营地建设投资总额不到传统宾馆建设投资的二分之一。
汽车自驾游营地建设投资少、见效快、风险小,是传统旅游景区适应市场需求、扩大经营规模、产品升级改造的最佳选择。
四、增设汽车自驾游营地的修编规划案例示范
以笔者设计的太行七贤庄生态旅游观光园(河南焦作)为案例,对原有规划进行修编,改造增设汽车自驾游服务项LI,成果简易示范如下,仅参考:
1、原规划方案(节选):
区位分析
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项目概况和现状
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营区营地设施示意图
营区场地环境示意图
五、汽车自驾游营地规划设计注意事项
1、营地规划要注重市场导向的启示和引导,顺势而为,适度超前,建设完
善的“可持续发展的多元化、国际化、标准化、集约化”的经营管理模式。
2、营地规划要注重地域条件的限制和可能,应充分考虑和满足“风水格局适宜、自然资源优越、人文景观丰富、安全隐患小、生态风险少、发展空间大、环境优美、交通便利、相对独立、管理便捷”等基本要求。
3、营地规划要注重经济效益的分析和研究,充分利用景区或区外周边优势项LI和设施,结合自身特点,扬长避短、互补配套,不搞重复建设和同质化竞争。
4、营地规划要注重生态环境的保护和规范,在项訂开发、设计和建设过程中,始终坚持“环境保护优先”的原则,最大限度地减少露营活动过程中汽车产生的废气、废物、噪声,以及游客不负责任的行为引起的空气污染、水污染和噪声污染等;
严格控制营地建设所造成的地形、地貌的破坏和生物多样性的减少;
使用再生水灌溉营区绿化;
充分利用太阳能、风能等可再生无污染能源;
加强对露营者环保意识教育,提倡露营者自我环保约束意识。
5、营地规划要注重人性化的细节和设计,充分尊重和保护残疾人、老年人、幼儿的需求和权益;
设置无障碍通道、盲道、特殊人群专用卫生间、淋浴间等设施;
卫生设施要适度远离露营区,宜控制在15-90米距离内;
既要考虑公共空间的可达共享,乂要尊重专属空间的私密保护。
6、营地规划要注重安全性的保障和监控,既要做好防风、防火、防电、防水、防污染、防等安全规范措施,乂要调整修正可预见的易引发误会、矛盾、争执的设计失误;
要建立健全安全保护设施的长效机制;
消防通道、紧急疏散通道的设计应严格按国家规范执行;
消防器材应按每50个营位配备1个的比例设置;
儿童游乐场应远离主要车行干道,保持周边视野开阔,应布置在管理中心直视范围内;
露营区、儿童活动区绿化,不得选用有毒、带刺、带尖,以及易引起过敏的植物,如漆树、夹竹桃、凤尾兰、构骨等,以免造成直接伤害;
在运动场、活动场不宜栽植大量飞毛、落果的树木,如杨柳、银杏(雌铢)、悬铃木、构树等,以防诱发身体不适、间接伤害。
7、营地规划要注重地方性的保持和提升,充分尊重和保护地域文化习俗和历史人文景观;
坚持绿化品种以乡土化为主,科学论证,大胆引进优良品种,改良、提高、丰富植物的生态多样性、经济性和观赏性;
尽量利用场地现有的材料资源,科学规划、精心组织、经济环保、物尽其用、点土成金。
8、营地规划要注重艺术化的品味和升华,要以大景观的理念,统领总体的“空间布局、视觉形态、风格形式、色彩造型、材质肌理、公共艺术、小品标识”
等的规划控制;
应重点把握“营区入口、围墙、营位、绿化、铺装、灯光、设施、建筑”等节点的艺术化处理方案。
9、营地规划要注重个性化的发挥和创新,对旅游项訂产品的内容和形式大胆创新,坚持差异化、独特性设汁,打造营区新品牌、新模式,塑造、培养营区核心竞争力。
六、汽车自驾游营地建设的发展趋势
总体看来,我国旅游营地尚处于起步阶段,主要针对休闲娱乐市场,依托所处景区或附近景区经营,规模小,数量少,只提供简单的服务,远无法满足蓬勃发展的自驾车旅游市场要求,也达不到国际标准。
随着社会经济和政治改革的不断进步深化,国家“拉动内需”经济政策的实施,以及各地政府对旅游产业的大力扶持,结合旅游产业的升级换代的需要,参照国外汽车旅游营地的发展历程,可以肯定地说我国汽车旅游营地建设将在未来五年内将得到更大更快的发展。
未来我国汽车自驾游营地建设将会形成如下发展趋势:
2、汽车自驾游营地产品模式将从起步阶段的“经济普及型”为主,过渡到与“标准舒适型”及“豪华定制型”并重的格局;
将从“被动接受型”向“主动参与型”、从'
‘小型自助型”向“大型互动型”、从“大众娱乐型”向“个性定制型”趋势发展,如探险、挑战类、场景再现、角色扮演等活动成最新时尚。
2、汽车自驾游营地的服务和产品将掀起“创新”热流:
一是观念的创新、二是管理的创新、三是产品的创新、四是产业的创新;
创新是旅游发展的根本,也是中国旅游业寻求突破和跨越的关键。
3、汽车自驾游基地建设和规模将迅速扩大,并形成“竞争国际化、经营连锁化、服务系统化、建设标准化、管理规范化”的局面。
4、国内汽车自驾游将在大城市和东部地区全面快速发展,在西北、西南地区重点发展并成为全国自驾游的热点、亮点。
5、自驾车跨国旅游和国外自驾车来华跨国旅游将成为时尚。
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