东莞中堂项目定位报告(20140904).pptx
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东莞中堂项目定位报告(20140904).pptx
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东莞中堂项目定位建议报告2014.09报告目录1宏观市场环境23区域楼市分析项目本体分析4项目定位与发展建议CHAPTER宏观市场环境1.区位情况2.经济情况3.人口情况4.区域规划5.发展机遇11东莞是广东省省辖市,是“广东四小虎”之一,号称“世界工厂”,是全国4个不设市辖区的地级市之一。
位于珠江口东岸,东接惠州、南抵深圳、西挨广州、北达博罗县,四周共与广州、深圳和惠州的10个县级行政区接壤。
而中堂镇位于东莞市西北部,是东莞市下辖的32个镇区之一,地处穗莞深经济走廊之间,区位优势较明显占据莞穗枢纽、四镇中心,区位条件突出黄埔区增城新塘东莞麻涌、望牛墩天河区东莞高埗、万江项目位置区位情况一类区域二类区域三类区域新塘、黄埔、开发区新塘、黄埔、开发区黄埔黄埔南沙南沙番禺番禺深圳本案本案东莞各镇区经济发达,中堂属于第三类区域东莞多镇经济快速发展,中堂镇位于东莞北部,与多镇接壤,可为本案提供坚实的基东莞多镇经济快速发展,中堂镇位于东莞北部,与多镇接壤,可为本案提供坚实的基础,尤其是客户群的提供。
础,尤其是客户群的提供。
2014上半年东莞GDP同比增7.5%房地产开发投资增长14东莞市统计局发布了上半年东莞经济运行情况数据,数据显示,上半年东莞地区生产总值为2606.92亿元,同比增长7.5%。
规模以上工业完成增加值1210.97亿元,同比增长8.2%东莞经济运行整体良好,奠定地产行业发展基础经济情况中堂镇中堂镇2010-20132010-2013年年GDPGDP走势走势中堂镇中堂镇GDPGDP呈震动上扬的趋势,经济呈增长的势头,呈震动上扬的趋势,经济呈增长的势头,GDPGDP总值在东莞各镇区间处于中下水平,总值在东莞各镇区间处于中下水平,产业方面仍以第二产业为主,第三产业占比较低产业方面仍以第二产业为主,第三产业占比较低项目启示:
本案所在的中堂镇虽经济发展水平有限,但结合区位及东莞整体经济发展强劲的基础,本案可吸纳大范围地区客户购房需求及购买力中堂经济处于全市中下游水平,项目发展可借助周边优势经济情况镇区镇区户籍人口户籍人口外来人口外来人口增城新塘增城新塘(20132013年)年)1281541281549103991039万江万江78538785386538665386高埗高埗3818638186128551128551望牛墩望牛墩46353463533716537165麻涌麻涌72889728893484334843外来人口外来人口4837048370户籍人口户籍人口7553175531非农户口非农户口1953619536农业户口农业户口5599555995数据来源:
数据来源:
20122012年东莞市年鉴年东莞市年鉴中堂镇户籍人口与外来人口比例约1:
1.56,镇区内外来人口比例处于较低水平户籍类别方面,以农业户口为主,非农人口仅占户籍人口26%,城市化发展水平较低周边镇区新塘及万江大量的人口衍生出的住房需求,给本案的房地产发展带来契机人口情况中堂镇外来人口较少,人口质素偏低本项目中堂镇城市中心区控制性详细规划规划范围:
中堂镇城市中心区北临107国道、西临北王西路、南临中麻大道、东临新兴路规划区内配套7家幼儿园、3所小学和3所中学中堂镇总体规划20042020项目所在片区含居住用地、公共设施用地、商贸金融用地、道路广场用地、市政公共设施用地、水域和其它用地等类型,未来将建设成居住氛围浓厚、商业配套设施齐全的新城市中心区。
而项目北侧为商业金融用地,或将进一步完善本案的商业配套区域规划项目位于城市CLD中心区,商贸及行政配套丰富在广州城市总体规划中,增城市定位为广州副中心新塘镇定位为广州中心镇。
广州广州“东进东进”战略战略东莞战略地位进一步提升战略地位进一步提升发展机遇广州“东进”城市战略,区位优势拉升中堂城市价值穗莞深城际轨道交通项目是经国务院批准的珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一。
目前已动工建设穗莞深轻轨设立中堂站,本项目将从此进入东莞15分钟生活圈、广州30分钟生活圈、深圳60分钟生活圈和香港90分钟生活圈穗莞深轻轨东莞境内站点示意穗莞深轻轨东莞境内站点示意中堂发展机遇中堂进入轻轨沿线经济带,城市价值迅速显现根据规划方案,穗莞深线、地铁根据规划方案,穗莞深线、地铁1313号线、地铁号线、地铁1616号线、号线、厦深铁路支线、广深铁路第四线等轨道交通线路将在厦深铁路支线、广深铁路第四线等轨道交通线路将在新塘形成枢纽站新塘形成枢纽站。
站点位置在港口大道和新新公路交界,新塘火车站南侧。
地铁十三号线(东西快线)首期:
由鱼珠至新塘段,线路长28.3公里。
主要功能为对接穗莞深城际线,对接穗莞深城际线,加强东部地区与中心城区的联系,计划在计划在20172017年通车。
年通车。
地铁十六号线(荔城线):
始于新塘镇,沿荔新公路经清水塘至荔城,全长31.7公里。
主要功能为贯彻城市“东进”发展战略。
发展机遇地铁13号线将于2017年开通,刺激中堂地产价值东莞城区强势吸引部分吸引区位+房地产低价优势+未来交通规划利好将成为中堂吸引区外尤其东广州客户的主要原因新塘发展机遇区位、价格及规划利好将加快新塘刚需客户外溢本项目发展机遇新塘-中堂”百万人口高端居住区初成,一江两岸居住价值日益显现CHAPTER区域楼市分析221.楼市政策分析2.中堂市场背景分析3.新塘市场背景分析4.户型研究5.客户群研究近期松绑限购政策的城市近期松绑限购政策的城市贯彻执行全国两会差异化的调控政策,近期越来越多城市放松限购政策,虽然东莞本身并不是执行限购的城市,但在政策面渐趋松绑的大环境下,有利于提振市场信心,加快楼市回暖速度楼市政策分析多地政策松绑释放利好,加快楼市回暖速度取消新建商品住房销售价格备案制2014年8月10日,东莞市政府出台了关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施,内容包括有取消新建商品住房销售价格备案制、调整普通住房价格标准、优化住房公积金贷款政策、取消面积要求,凡有房产即可获积分、房屋契税将纳入“在莞纳税”积分内容等,从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。
放松购房积分条件优化住房公积金贷款政策开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对市场变化;开发企业和消费者也可以不受下浮市场变化;开发企业和消费者也可以不受下浮幅度的限制,根据市场状况约定销售价格幅度的限制,根据市场状况约定销售价格新的贷款办法将放宽住房公积金贷款申请人新的贷款办法将放宽住房公积金贷款申请人缴存满缴存满1212个月的认定条件,并倾斜支持中低个月的认定条件,并倾斜支持中低收入职工和长时间缴存职工申请住房公积金收入职工和长时间缴存职工申请住房公积金贷款贷款取消住房面积要求,凡有房产即可获积分、取消住房面积要求,凡有房产即可获积分、房屋契税将纳入房屋契税将纳入“在莞纳税在莞纳税”积分内容,能积分内容,能够在一定程度上刺激消费够在一定程度上刺激消费楼市政策分析东莞新政提振市场信心,一定程度刺激购房需求近一年中堂镇商品住宅成交套数及均价近一年中堂镇商品住宅成交套数及均价2013年成交整体畅旺进入2014年成交维持低位月均成交集中月均成交集中6-20套套中堂镇以2013年下半年及2014上半年为明显分界线,显示出商品住宅成交由旺转淡的市场趋势。
2013下半年月均成交量整体维持在100套以上,成交价逐步走高,而进入2014年,月均成交量剧降,月均成交仅集中6-20套,而后价格回调至6300元/水平。
原因一方面主要受到包括信贷环境、市场过热释放大量需求等因素影响,四季度始楼市大环境转变,另一方面则受到个盘推货节奏影响。
中堂市场背景分析承接楼市大环境转淡,2014中堂住宅成交量价齐跌近半年中堂镇商品住宅成交套数及均价近半年中堂镇商品住宅成交套数及均价656512122121191966771414一月份成交量处于近半年高位,其后大幅回落,整体维持在月均21套水平以下,成交价在三月份创高位后也回落至6300元/水平。
市场进入2014年观望情绪浓厚,成交量萎靡不振,但随着多地政策松绑的消息频出,结合7月份数据翘尾的情况来看,随着金九银十旺季来临,虽难以引爆市场,但也会逐步回暖中堂市场背景分析7月份量价轻微回升,多因素决定市场有望回暖居益凯景中央富盈公馆本项目东港城7号江畔豪庭(别墅)中堂镇在售楼盘一览n中堂镇在售项目较少,其中两大盘距离本案较近,为本案的主要竞争者江畔豪庭(公寓)中堂市场背景分析在售仅3个洋房项目,主要集中中堂西南部项目名称项目名称开发商开发商体量体量(万)万)项目卖点项目卖点项目定位项目定位居益凯景中央居益凯景中央居益集团居益集团占地占地6.36.3,建面,建面19.319.3大盘规模、江景、大盘规模、江景、配套配套城中央城中央2525万平米江景万平米江景官邸官邸富盈公馆富盈公馆富盈集团富盈集团占地占地1313,建面,建面36.536.5大盘规模、地段、大盘规模、地段、配套配套新派艺筑新派艺筑品质大城品质大城东港城东港城77号号东莞市东沙东莞市东沙港建设发展港建设发展有限公司有限公司占地占地1.41.4,建面,建面4.14.1镇中心地段镇中心地段城市中的大型绿色健康城市中的大型绿色健康居住社区居住社区目前中堂住宅项目以本地开发商开发为主,目前中堂住宅项目以本地开发商开发为主,本案的主要竞争者居益凯景中央以及富盈公馆由于与新塘隔江相望,加上规模优势明显,主打配套、江景资源及地段优势富盈公馆居益凯景中央中堂市场背景分析主要竞品规模较大,主打配套、地段及江景资源户型户型将推将推在售在售居益凯景中央(二期居益凯景中央(二期66、1212栋)栋)富盈公馆(三期富盈公馆(三期44栋)栋)东港城东港城77号(号(77栋)栋)两房两房69/17套84、99、103/110套三房三房85、94-97/129套112-116、123/66套96/68套(2+1)四房四房112、138/44套120/68套(3+1)周边重点楼盘在售周边重点楼盘在售/将推产品户型情况将推产品户型情况目前周边在售楼盘将推目前周边在售楼盘将推/在售产品户型集中在售产品户型集中6969-138-138的两至四房,其中以的两至四房,其中以84-12384-123两至三房为主力户型。
两至三房为主力户型。
从户型情况来看,富盈公馆面积相对偏大,其余两楼盘三房集中从户型情况来看,富盈公馆面积相对偏大,其余两楼盘三房集中85-9785-97,四房集中,四房集中112-138112-138,表现出一,表现出一定的刚需特性定的刚需特性中堂市场背景分析周边竞品在售/将推集中84-123两至三房居益凯景中央居益凯景中央66栋三房户型图栋三房户型图面积:
约面积:
约13-1913-19赠送形式:
客厅位置半赠送赠送形式:
客厅位置半赠送富盈公馆三房户型图富盈公馆三房户型图面积:
约面积:
约10-1210-12赠送形式:
入户阳台设计,面积计半赠送形式:
入户阳台设计,面积计半东港城东港城77号号2+12+1房户型图房户型图面积:
约面积:
约7-157-15赠送形式:
房间半赠送赠送形式:
房间半赠送中堂市场背景分析三个竞品均有赠送空间,部分可作一房项目名称项目名称推售时间推售时间栋数栋数套数套数累计签约套数累计签约套数月去化量(套)月去化量(套)销售率销售率居益凯景中央居益凯景中央2013.8一期1-4栋402392333398%富盈公馆富盈公馆2013.9二期11、10、12栋410403373798%东港城东港城77号号2013.122、3栋200133171767%周边重点楼盘消化速度周边重点楼盘消化速度中堂市场背景分析两重点竞品月均去化33-37套,去化速度较理想统计时间截止至8.28居益凯景中央居益凯景中央富盈公馆富盈公馆东港城东港城77号号5000550060006500700075008000500055006000650070007500800065006500650065
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