世联-无锡马山项目整体定位与发展战略研究.ppt
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世联-无锡马山项目整体定位与发展战略研究.ppt
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本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
2022/10/28无锡马山项目整体定位无锡马山项目整体定位与发展战略研究与发展战略研究致:
无锡风水隆(国际)置业有限公司本报告是严格保密的。
2我们的一切研究都必须以现实条件为基础,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向以共同的目标为导向u客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
u现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
我们的目标我们的目标p通过本项目的一期开发,在一年内回收地价和拆迁费通过本项目的一期开发,在一年内回收地价和拆迁费3.5亿元亿元p开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区域土地价值域土地价值本报告是严格保密的。
3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素因素p项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目(金色水岸)外,无项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目(金色水岸)外,无其他商品房项目推出其他商品房项目推出p总占地面积总占地面积:
35.3:
35.3万平米(约万平米(约530530亩)亩)规划容积率:
规划容积率:
AA、BB地块地块1.21.2,CC地块地块0.80.8,取地成本:
取地成本:
6363万万/亩亩p风水隆资金实力雄厚,项目开发的启动资金不受限制风水隆资金实力雄厚,项目开发的启动资金不受限制p总的开发完成时间也不限。
在第一年内成功收回总的开发完成时间也不限。
在第一年内成功收回3.53.5亿后,项目亿后,项目开发以市场和区域成熟为导向开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化实现价值最大化u所在区域市场供给匮乏u地块由三块方正土地构成u无启动资金约束u总开发周期不限本报告是严格保密的。
4项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分第一阶段(中期)项目整体定位与发展战略第一阶段(终期)提交终稿2004/08/122004/09/15第二阶段启动区策略第三阶段营销战略工作工作最终成果最终成果区域(无锡及周边区域)宏观经济背景研究无锡市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈目标消费者问卷调查项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算无锡市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略(中稿)提交整体报告(终稿)根据客户建议深化研究,完善报告2004/09/21至今工作本报告是严格保密的。
5项目前期基础调研工作项目前期基础调研工作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察无锡市宏观经济情况无锡城市发展现状无锡城市总体规划无锡市房地产市场状况5位政府官员具体分属机构:
市规划局、国土局、房产交易中心及马山镇国土科、规划科、马山工行地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析44份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位本报告是严格保密的。
6项目界定项目界定本报告是严格保密的。
7项目所在地无锡,处在长三角经济圈的中心,地理位置和市场项目所在地无锡,处在长三角经济圈的中心,地理位置和市场环境十分优越环境十分优越u无锡,处于苏锡常经济圈核心部位,距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。
u苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼,是上海大都市圈的有机组成部分。
u发达的高速公路及轨道交通网络,使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。
南京都市南京都市圈圈苏锡常都市苏锡常都市圈圈杭州都市杭州都市区区宁波都市区宁波都市区上海核心区上海核心区资料来源:
无锡市城市总体规划概要资料来源:
无锡国土规划局本报告是严格保密的。
8苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心,在未苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心,在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性u苏锡常都市圈的区域发展目标是,在以上海为中心的沪宁杭城市群中,率先实现现代化,积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系,实现苏锡常三市共同发展。
南京都市圈南京都市圈徐州都市圈徐州都市圈苏锡常都苏锡常都市圈市圈资料来源:
无锡国土规划局本报告是严格保密的。
9本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区,距本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区,距离中心城区较远,但交通条件在快速改善离中心城区较远,但交通条件在快速改善马山马山u马山:
环太湖自然山水风光带的重要组成部分,是中心城重要的生态走廊u本项目通过十八湾公路连接市区,距离无锡城中区约35公里(现时车程40分钟,十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟)u也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速,将拉近马山与长三角其他城市的联系u规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区,拉近与市区的距离。
太湖资料来源:
无锡市城市总体规划概要、马山镇规划科访谈十八湾公路十八湾公路“一带一带”:
指环太湖、蠡湖的自然山水风光带太湖大桥太湖大桥环太湖公路环太湖公路陆陆马马快快线线资料来源:
无锡国土规划局本报告是严格保密的。
10无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城湖新城和滨湖新城u滨湖新城:
未来城市副中心。
以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区u蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域,基础设施和配套齐全。
u2004年3月底,万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地,并在9月底同时一期开盘。
滨湖新城开发提速。
马山马山“一带一带”:
指环太湖、蠡湖的自然山水风光带资料来源:
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11u访谈显示,无锡消费者对马山的第一反应均为“无锡自然环境较好的旅游度假区”(尤指灵山大佛),其次才是一个落后郊区u无锡太湖国家旅游度假区,是1992年国务院批准的全国12个国家级旅游度假区之一,年接待游客300万人u马山未来规划形成旅游度假区、旅游配套及城镇发展区和生态环境保护区三大功能区陆陆马马公公路路十八湾公路十八湾公路梅梁路梅梁路灵山大佛灵山大佛旅游度假区旅游度假区生生态态环环境境保保护护区区旅游配套及旅游配套及城镇发展区城镇发展区市区市区锡宜高速锡宜高速十十里里明明珠珠堤堤无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人心目中心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区马山都是无锡最主要的旅游度假区资料来源:
无锡市土地收购储备中心本项目资料来源:
无锡国土规划局本报告是严格保密的。
12本项目处于马山镇城镇中心区,进入性好、交本项目处于马山镇城镇中心区,进入性好、交通便捷,但项目周边无稀缺性自然景观资源通便捷,但项目周边无稀缺性自然景观资源梅梅梁梁路(主干道)路(主干道)乐山路思源路峰影路A地块地块B地块地块C地块地块D地块公共绿地国际垂钓中心十里明珠堤500M太湖u项目地块位于马山镇城镇中心,紧临镇政府(暨太湖国家旅游度假区政府)和镇级商业区,配套档次较低u项目紧邻马山镇东西向主干道梅梁路,连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。
uA地块内有一处泉眼,可开发为温泉及直饮水,水质优良。
峰影河泉眼商业及生活配套区拆迁还建房镇政府梅梁中学太湖水啤酒厂峰影小学普通居住区正南向正南向银行医院本报告是严格保密的。
13地块现状及四至地块现状及四至u地块现状大部分为平整的农地,沿梅梁路一侧有部分多层民用建筑,C地块东南角有部分待拆的厂房。
东至东至北至北至镇政府梅梁路乐山路峰影河西至西至返建房南至南至思源路地块现状地块现状本报告是严格保密的。
14地块规划图及其经济指标地块规划图及其经济指标uD块为公共绿化广场用地。
u用地性质用地性质:
A、B、C三块均为商住用地,可建筑面积35.3万平;u容积率容积率:
A、B块1.2;C块0.8;u建筑密度建筑密度:
A、B块25;C块20;u绿地率绿地率:
35u出入口出入口:
峰影路、乐山路、思源路梅梅梁梁路路乐山路思源路峰影路A地块地块16.86万平米万平米D地块公共绿地5.78万平米C地块地块13.46万平米万平米B地块地块4.98万平米万平米镇政府峰影河本报告是严格保密的。
15区域属性和项目属性的界定,可以帮助我们明区域属性和项目属性的界定,可以帮助我们明确研究方向和方法确研究方向和方法属性属性诠释诠释区位区位属性属性p位于长三角经济发达地区位于长三角经济发达地区p苏锡常都市圈中心苏锡常都市圈中心q邻近上海长三角核心q苏州无锡常州的中心p无锡城郊旅游度假区无锡城郊旅游度假区p距离城中区较远距离城中区较远q太湖国家旅游度假区,环境好、空气好、水质好q距离市中心35公里、现时40分钟车程p经济相对落后的城镇中心区经济相对落后的城镇中心区q无锡马山镇,项目紧邻马山镇政府项目项目属性属性p当地城郊一定规模的开发项目当地城郊一定规模的开发项目q占地约530亩,建面近37万平米,容积率0.81.2p可达性好、交通便捷可达性好、交通便捷p周边生活配套档次较低周边生活配套档次较低q紧邻城镇主干道梅梁路及即将通车的十八湾公路、陆马快线公路等q城镇中心区、配套较完善p地块周边一般性资源条件较多地块周边一般性资源条件较多p但缺少稀缺性自然景观资源但缺少稀缺性自然景观资源q公共绿地广场、垂钓中心、泉眼、峰影河等q邻太湖却不亲湖、不看湖q在马山却不亲山、不靠山q峰影河只能隔路而望本报告是严格保密的。
16问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位客户定位和需求分析客户定位和需求分析市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析一期经济测算一期经济测算本报告是严格保密的。
17我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定和金字塔基本结构来界定和分析问题分析问题资料来源:
世联模型?
R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果,想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2本报告是严格保密的。
18SS:
情境(:
情境(situationsituation)项目背景事实(项目、客户、市场)项目背景事实(项目、客户、市场)1.1.规模较大规模较大2.2.地价相对较低地价相对较低3.3.处于偏远的旅游度假处于偏远的旅游度假区区4.4.处于郊外城镇中心区处于郊外城镇中心区5.5.资源条件一般资源条件一般6.6.区域尚待开发区域尚待开发项目总占地为530亩,规划建筑面积近37万平方米,规划容积率分别为0.8、1.2、1.2的三块地块组成取地成本为每亩63万元,楼面地价9001100,在无锡处于最低水平,但在马山处于市场水平项目处于无锡市自然资源相对优越地区马山镇,但距离城区较远蠡湖新城和滨湖新城是城市未来发展热点和主导方向地块处于城镇中心区、交通便捷,生活配套档次较低项目周边一般性资源条件较多,但缺少稀缺性的自然景观资源本项目所在马山区域现阶段除金色水岸一期(独栋别墅)外无其他商品房项目推出本报告是严格保密的。
19R1R1:
非期望结果:
非期望结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果p本项目处于市郊偏远地区,消费者心理距离较远,不是无锡人置业首选p项目处于经济相对落后、区域价值未被挖掘的地块。
按照常规发展,商品房价格只能从属于本区域房地产价值体系,市场实现不会有较大突破;p若陷入来自蠡湖新区和滨湖新区的同质竞争,将会给本项目的市场销售和土地成本回收带来较大压力,实现项目目标有难度;从置业选择上从置业选择上从区域价值上从区域价值上从竞争上从竞
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- 关 键 词:
- 世联 无锡 马山 项目 整体 定位 发展战略 研究