万科减法战略分析.ppt
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万科减法战略分析目录第一部分万科“减法”战略内外因分析第二部分万科“减法”战略SWOT分析第三部分万科商业地产之路第一部分万科“减法”战略内外因分析万科概况:
多年稳居中国地产前三强,获奖无数,有“中国房地产第一品牌”的美誉。
发展历程:
经历“加法”(多元化)到“减法”(战略收缩)直至专业化经营,近两年开始进入商业地产领域。
企业概况“减法战略”PEST外因分析P:
国家政策:
国家政策:
房地产业被国家培植为新的经济增长点和消费热点。
取消福利分房。
城市化进程加快。
金融政策:
国家开始严把土地和信贷两个关口,抑制投资需求,稳定房价。
买房者贷款难度降低、交易税费降低。
王石本人具有一些政府关系。
“减法战略”PEST外因分析E:
国家实施积极的财政政策,国民经济持续向好,为房地产业发展提供了坚实基础。
居民收入持续增长,且投资需求日渐增长,居民消费信心指数高。
“减法战略”PEST外因分析S:
中国人的买房情结。
居民对房地产的消费出现由安居型消费向享受型消费转变,人们对房地产项目各方面的要求日益提高。
“减法战略”PEST外因分析T:
住宅产业化,地产开发规模化、专业化、标准化。
地产竞争已由价格、质量竞争转变为品牌竞争。
战略管理本身在中国不断发展。
经营业务过多,资源分散,主营业务缺乏市场竞争力,不能形成规模效益。
主营业务收益率偏低,作为上市公司,会引起股价波动,同时股东要求更高回报率。
万科发现地产行业收益率极高,但因其是资金密集型行业,需要大量资金,当时的万科由于分散经营而资金不足。
“减法战略”内因分析结论:
中国改革开放初期阶段,市场不成熟,万科当时走多元化发展道路顺应了市场趋势,成为多元化的成功范例。
然而随着中国市场日趋成熟完善,走专业化的道路更利于获取竞争优势。
因此,万科的“减法战略”是顺应时势的正确战略决策。
即实行专业化战略。
专业化战略的优点第一,将有限的资源、精力集中在某一专业,有利于在该专业做精做细,成功的概率较大。
第二,有利于在自己擅长的领域创新。
第三,有利于提高管理水平。
由于长期处于专业化经营,管理者可以很熟悉需要采取什么管理手段,如何进行专业决策等。
专业化战略的缺点第一,将资金押在某一专业领域,风险相第一,将资金押在某一专业领域,风险相对较大。
特别是当所在的行业处于衰退期,对较大。
特别是当所在的行业处于衰退期,或者出现替代产品或服务时,或国家政策或者出现替代产品或服务时,或国家政策调整,其生存易出现问题。
调整,其生存易出现问题。
第二,容易错失较好的投资机会。
当一个企业过分专业化时,就会将自己限制在一个领域内,不注意市场新的机会的出现,就会错失良好的投资机会,使机会白白浪费。
第二部分万科“减法”战略SWOT分析SWOT矩阵分析结论:
形成具体的企业战略专注城市住宅市场开发,提供高品质的精装修房,产品持续创新,生产工厂化,资金快速周转,项目快速复制(资金快速回笼,但利润率不高)。
提升内部管理水平,精细化管理,非核心业务进行专业化外包,快速扩张。
注重品牌形象,注重客户关系管理及售后服务,包括提供优质的物业服务。
万科在形成战略的过程中,使用了聚焦的方法,聚焦在某种特定的行业和人群,甚至聚焦在特定的地域。
同时混合使用了差异化战略。
第三部分万科商业地产之路现状:
自2010年于北京、上海、深圳的分公司开始进行商业地产小规模探索,到2011年建立深圳万科商业管理公司,2013年初在北京成立商用地产管理部,万科的商业地产在摸索中前进。
同时万科还进军旅游地产、养老地产、甚至餐饮业,谨慎地多元化。
定位为专注社区商业,但普遍开业期延迟,且知名度不高。
外因分析:
P:
房地产调控不断加码,住宅开发前景不明朗,商业地产成救命稻草。
刺激消费政策。
(E:
国民收入不断提高。
S:
人们消费偏好的更新。
T:
在地产开发上形成了快速复制的模式。
从凯德等商业地产处挖来优秀团队。
外因分析:
P:
房地产调控不断加码,住宅开发前景不明朗,商业地产成救命稻草。
刺激消费政策。
(前述的专业化缺点)住宅用地日渐稀缺,商服用地加快推出。
地产要么走出去要么转型商业。
E:
国民收入不断提高。
S:
人们消费偏好的更新。
T:
在地产开发上形成了快速复制的模式。
从凯德等商业地产处挖来优秀团队。
外因分析:
万达、华润等地产企业的成功。
住宅利润率不断降低。
房地产各个专业化细分市场都有有利竞争者,逐渐被赶超。
内因分析:
资金实力雄厚,商业用地储备丰富,良好的品牌效应,庞大的客户群。
商业地产可提供稳定现金流。
开发的住宅项目的配套需要。
选择商业地产的风险商业地产不是真正意义上的地产,住宅地产强调“地产”,商业地产强调“商业”,因而开发模式和经营理念与房地产完全不同。
许多房地产商在转型过程中不能很好地把握商业地产的特性,仍用地产的老思路做商业项目,走了不少弯路,甚至很容易导致失败。
失败后后果更为严重。
商业地产需要持续运营,更为复杂,地产开发商缺少商业运营经验,能否为企业提供稳定现金流仍是未知数。
商业地产将出现泡沫,项目雷同。
商业地产人才缺乏。
未来前景不明确,线上商业挤压空间(万达)。
商业地产风云骤变,能否适时把握发展方向是关键。
谢谢!
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