人生规划房地产策划工作计划Word文件下载.docx
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⑷周边市政配套设施调查
★购物场所
★文明教育
★医疗卫生
★金融服务
★娱乐、餐饮、活动
★生涯服务
★游乐休憩设施
★周边可能存在的对项目不利的烦扰因素
★历史人文区位影响
1.2区域市场现状及其趋势判断
⑴宏观经济运作状况:
①海内出产总值
★第一工业数目
★第二产业数量
★第三产业数量
★房地产所占比例及数量
②中国房地产开发业景气指数
③国度宏观金融政策
★货泉政策
★利率
★房地产按揭政策
④固定资产投资总额
★全国及项目所在地
★其中房地产开发比重
⑤社会消费品零售总额
⑥商品零售价格指数
★居民花费价格指数
★商品住宅价钱指数
⑦中国城市房地产合作网络信息资源应用
⑵项目所在地房地产市场概况及政府相干的政策法规
★项目所在地的居民住宅状态及比重
★政府对各类住宅的开发和流畅方面的政策法规
★政府对于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政计划
⑶项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸项目所在地商品住宅均匀价格走势及市场价值发明
⑹商品住宅客户形成及购买实态分析
★各种品位商品住宅客户分析
★商品住宅客户购置行动分析
1.3土地SWOT分析
⑴项目地块的上风
⑵项目地块的劣势
⑶项目地块的机遇点
⑷项目地块的要挟及艰苦点
1.4项目价值分析
⑴商品住宅项目价值分析的基本方式和概念
①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)断定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特点
4)比较并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)依据价值要素对比值判定本项目可实现的均价
②类比可实现价值决议因素
1)类比土地价值:
地段资源差异
★市政交通及直入交通的方便性的差别
★项目周边环境的差异,包含
——周边天然和绿化景观的差异
——教导、人文景观的差异
——各种污染水平的差异
——周边社区素质的差异
★周边市政配套便利性的差异
2)项目可晋升价值断定
★建筑风格和立面的设计、材质
★单体户型设计
★建筑空间布局和环艺设计
★小区配套和物业治理
★形象包装和营销策划
★发展商品牌和实力
3)价值实现的经济因素
★经济因素
★政策因素
⑵类比竞争楼盘调研
★类比竞争楼盘基础材料
★项目户型构造详析
★项目规划设计及销售资料
★综合评判
⑶项目可实现价值分析
①类比楼盘分析与评估
②项目价值类比分析
1)价值提升和实现因素对照分析
2)项目类比价值盘算
1.5项目市场定位
⑴市场定位
1)区域定位
2)主力客户群定位
⑵功能定位
⑶建筑风格定位
1.6开发节奏倡议
⑴影响项目开发节奏的基本因素
★政策法规因素
★地块状况因素
★发展商操作程度因素
★资金投放量及资金回收要求
★销售策略、销售政策及价格把持因素
★市场供求因素
★上市时光请求
⑵项目开发节奏及成果猜测
★项目开发步骤
★论断
2.项目规划设计谋划
2.1总体规划
⑴项目地块概述
★项目所属区域现状
★项目临界四处状态
★项目地貌状况
⑵项目地块情形分析
★发展商的初步规划及假想
★影响项目总体规划的不可变的经济技巧因素
★土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避
★项目市场定位下的主要经济指标参数
⑶建筑空间布局
★项目总体平面规划及其解释
★项目功效分区示意及阐明
⑷途径系统布局
①地块周边交通环境示意
★地块周边根本路网
★项目所属区域道路建设及将来发展状况
②项目道路设置及其说明
★项目重要出进口设置
★项目主要干道设置
★项目车辆分流情况说明
★项目泊车场安排
⑸绿化系统布局
①地块周边景观环境示意
★地块周边历史、人文景观综合描写
★项目所属地区市政规划布局及未来发展方向
②项目环艺规划及说明
★项目绿化景观系统分析
★项目主要公共场合的环艺设计
⑹公建与配套系统
①项目所在地周边市政配套设施考察
②项目配套功能配套及部署
③公共修建外破面设计提示
★会所外立面设计提示
★营销中心外立面设计提示
★物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
★其余公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示
④公共建造平面设计提醒
⑤公共建筑风格设计的特殊提示
⑥项目公共建筑外部环境概念设计
⑺分期开发
★分期开发思路
★首期开发思路
⑻分组团开发强度
2.2建筑风格定位、色彩方案
⑴项目总体建筑风格及色彩规划
★项目总体建筑风格的构思
★建筑颜色打算
⑵建筑单体外立面设计提示
①商品住宅房外立面设计提示
★多层、小高层、高层外立面设计提示
★不同户型的别墅外立面设计提示
★针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示
★其他特别设计提示
②贸易物业修筑作风设计提示
2.3主力户型选择
⑴项目所在区域同类楼盘户型比较
⑵名目业态剖析及项目户型配置比例
⑶主力户型设计提示
★个别住宅套房户型设计提示
★跃式、复式、跃复式户型设计提示
★别墅户型设计提示
⑷商业物业户型设计提示
★商业裙楼平面设计提示
★商场楼层平面设计提示
★写字楼平面设计提示
2.4室内空间布局装修概念提示
⑴室内空间布局提示
⑵公共空间主题抉择
⑶庭院景观提示
2.5环境规划及艺术风格提示
⑴项目周边环境调查跟分析
⑵项目总体环境规划及艺术风格构想
★地块已有的做作环境利用
★项目人文环境的营造
⑶项目各组团环境概念设计
★组团内绿化及园艺设计
★组团内共享空间设计
★组团内雕塑小品设计提示
★组团内椅凳造型设计提示
★组团内宣扬专栏、导视体系位置设定提示
⑷项目公共建筑外部环境概念设计
★项目主入口环境概念设计
★项目营销核心外部环境概念设计
★项目会所外部环境概念设计
★项目营销示范中央沿途可营造环境概念设计
★针对本项目标其他公共环境概念设计
2.6公共家具概念设计提示
⑴项目周边同类楼盘公共家具陈设
★营销中央大堂
★管理办公室
⑵本项目公共家具概念设计提示
2.7公共装潢资料取舍领导
⑴项目周边同类楼盘公共装饰材料比拟
⑵本项目公共装饰材料挑选指点及装修风格构思
⑶项目营销示范单位装修概念设计
★客厅装修概念设计
★厨房装修概念设计
★主人房装修概念设计
★儿童房装修概念设计
★客房装修概念设计
★室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示
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