税务师复习题第三章土地增值税Word格式文档下载.docx
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开发小区的排污费、绿化费属于基础设施费应作为房地产开发成本扣除;
纳税人转让旧房及建筑物时,因计算纳税需要对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除;
出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的相关费用,允许扣除;
如果代收费用计入房价向购买方一并收取,则在计算土地增值税扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。
【例题4·
单选题】某房地产开发公司开发甲乙两幢商业用房,各支付的地价款及有关费用为600万元,开发成本为1000万元,假设甲幢按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元,乙幢发生的利息支出为70万元,不能提供金融机构的证明。
该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%和10%,则房地产开发费用总计为()万元。
A.160B.180C.340D.360
【答案】C
【解析】甲幢的房地产开发费用=100+(600+1000)×
5%=180(万元);
乙幢房地产开发费用=(600+1000)×
10%=160(万元)。
【例题5·
多选题】下列情形中,纳税人应以房地产评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额,计算征收土地增值税的有()。
A.纳税人不报或有意低报转让建筑物的价款
B.转让房地产的成交价格低于周边楼盘均价
C.纳税人申报的实际成交价高于房地产评估机构评定的交易价
D.纳税人在纳税申报时提供的扣除项目金额不实
E.转让房地产成交价格低于评估价格,又无正当理由的
【答案】ADE
【解析】纳税人有下列情形之一的,需要对房地产进行评估,并以评估价来确定转让房地产收入、扣除项目的金额,计算征收土地增值税:
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(2)提供扣除项目金额不实的;
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;
(4)出售旧房及建筑物的。
【例题6·
多选题】下列关于土地增值税清算处理表述,错误的有()。
A.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至管理费用中计算扣除
B.房地产开发企业在竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,未开具发票的扣留的质量保证金也可以计算扣除
C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
D.土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;
未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
E.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费
【答案】AB
【解析】选项A:
土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除;
选项B:
房地产开发企业在竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,未开具发票的扣留的质量保证金不得计算扣除。
【例题7·
多选题】某房地产开发公司同时开发甲、乙两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售甲房产取得收入300万元,允许扣除的金额为200万元;
销售乙房产共取得收入400万元,允许扣除的项目金额为100万元,对这两处房产,如何缴纳土地增值税()。
A.若甲乙分为两个地产项目分开核算,则总计应纳土地增值税175万元
B.若甲乙分为两个地产项目分开核算,则总计应纳土地增值税215万元
C.若甲乙两个地产项目合并核算,则应纳土地增值税155万元
D.若甲乙两个地产项目合并核算,则应纳土地增值税195万元
E.分开核算比合并核算要多缴纳土地增值税20万元
【答案】ACE
【解析】分开核算时:
甲房产的增值率=(300-200)÷
200×
100%=50%,适用税率30%;
应纳的土地增值税为:
(300-200)×
30%=30(万元);
乙房产的增值率=(400-100)÷
100×
100%=300%,适用税率60%;
(400-100)×
60%-100×
35%=145(万元);
共缴纳土地增值税175万元(30+145);
合并核算时:
两幢房产的收入总额为:
300+400=700(万元);
允许扣除的金额:
200+100=300(万元);
增值率为:
(700-300)÷
300×
100%=133.3%,适用税率50%;
应纳土地增值税为:
(700-300)×
50%-300×
15%=155(万元)。
【例题8·
多选题】计算土地增值税时,允许扣除的利息支出不包括()。
A.超过国家的有关规定上浮幅度的利息部分
B.向境外机构借款的利息
C.10年以上的借款利息
D.向金融机构借款可按项目分摊的利息部分
E.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
【答案】AE
【解析】一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;
二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
【例题9·
多选题】按照土地增值税征收管理的有关规定,下列属于房地产评估机构应履行的义务是()。
A.向税务机关提供房产买卖合同
B.按税务部门的要求按期报送房地产的价格评估结果
C.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估
D.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料
E.向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额
【答案】BCD
【解析】本题考核房地产评估机构的义务。
税法规定,被授权进行房地产价格评估的各评估机构,必须严格按照税法规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。
其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价,并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关,作为确认计税依据的参考。
房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的,资产评估机构应无偿提供,不得以任何借口予以拒绝。
【例题10·
多选题】某房地产开发公司出售一栋商品房,获得销售收入3000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。
下列说法正确的有()。
A.房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用,如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入
B.如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,要作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,同时允许作为加计20%扣除的基数
C.如果公司未将代收费用并入房价,而是单独向购房者收取,应缴纳的土地增值税为746万元
D.如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,允许扣除的金额为1360万元
E.如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,应缴纳的土地增值税为746万元
【答案】ACD
【解析】选项B:
如果代收费用计入房价中向购买方一并收取的,要作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。
选项C:
如果公司未将代收费用并入房价,而是单独向购房者收取,则:
允许扣除的金额为:
200+600+200+(200+600)×
20%=1160(万元);
增值额为:
3000-1160=1840(万元);
1840÷
1160=158.62%;
应缴纳的土地增值税为:
1840×
50%-1160×
15%=746(万元);
选项DE:
如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,则:
3000+200-1360=1840(万元);
应缴纳土地增值税为:
【例题11·
多选题】下列关于土地增值税的减免税规定不正确的有()。
A.建造普通标准住宅出售的,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,减半征收
B.建造普通标准住宅出售,增值额超过20%的,对其超过部分计税
C.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产,免税
D.对纳税人既建普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用免税规定
E.社会团体转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税
【解析】建造普通标准住宅出售的,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免征;
建造普通标准住宅出售的,其增值额超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。
【例题12·
多选题】关于房地产开发项目土地增值税的清算管理,下列表述不正确有()。
A.纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,也应加收滞纳金
B.清算审核方法中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的,以会计核算规定为准
C.纳税人清算土地增值税时,主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证的原件
D.主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销
E.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用
【答案】ABC
纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金;
清算审核方法中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准;
选项C:
纳税人清算土地增值税时,主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证的复印件。
【例题13·
计算题】某市一房地产开发企业,2013年开发一个项目,有关经营情况如下:
(1)2013年年初购入一块土地用于项目开发,支付地价款8000万,契税税率是4%;
(2)房地产开发成本是5000万元;
(3)发生银行贷款利息费用1000万元(可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明);
(4)房地产项目完工后,本年销售80%,取得价款20000万元;
剩余20%对外投资,参与接受投资方利润分配,共担风险;
(5)按照3%的比例预缴了300万元的土地增值税。
(当地省政府规定其他房地产开发费用的扣除比例为5%)
根据上述材料和税法的相关规定,回答下列问题:
(1)计算土地增值税时应税收入是()万元。
A.20000
B.22000
C.25000
D.28000
【解析】计算土地增值税时应税收入=20000÷
80%×
20%+20000=25000(万元)。
(2)该企业计算土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额为()万元。
A.8000
B.8320
C.9000
D.9320
【解析】取得土地使用权所支付的金额=8000+8000×
4%=8320(万元)。
(3)该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为()万元。
A.1000
B.1500
C.1666
D.1820
【解析】房地产开发费用=1000+(8320+5000)×
5%=1666(万元)。
(4)计算企业所得税前可以扣除的营业税、城建税和教育费附加合计()万元。
A.100
B.1000
C.1100
D.1400
【解析】应纳营业税=20000×
5%=1000(万元);
应纳城建税及教育费附加=1000×
(7%+3%)=100(万元);
以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;
计算企业所得税前可以扣除的营业税、城建税和教育费附加=1000+100=1100(万元)。
(5)计算应补缴的土地增值税()万元。
A.1575
B.1875
C.6250
D.18750
【答案】A
【解析】扣除项目合计=8320+5000+1666+1100+(8320+5000)×
20%=18750(万元)
增值额=25000-18750=6250(万元);
增值率=6250÷
18750=33%;
应纳土地增值税=6250×
30%=1875(万元);
应补缴土地增值税=1875-300=1575(万元)。
(6)下列有关该企业土地增值税清算的表述中,正确的有()。
A.纳税人应进行土地增值税清算
B.企业可以拒绝进行土地增值税清算
C.企业按时进行清算补缴的税务机关有权征收滞纳金
D.企业按时进行清算补缴的税务机关无权征收滞纳金
E.在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算
【解析】纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
【例题14·
计算题】某市一房地产开发公司2012年度开发一栋写字楼出售。
取得的销售收入总额2000万元;
支付开发写字楼的地价款400万元;
开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元,建筑工程费用520万元;
开发过程中向金融机构借款500万元,借款期限1年,金融机构利率5%,能够提供金融机构证明和按项目分摊。
施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。
经当地税务机构确定,除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%,写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%,根据资料与营业税、土地增值税、企业所得税的有关规定,分别回答下列相关问题:
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加()万元。
A.110
B.66
C.108
D.104
【解析】销售写字楼应当缴纳的营业税、城建税和教育费附加2000×
5%+2000×
5%×
(7%+3%)=110(万元)。
(2)计算土地增值税的增值额时,可扣除的开发成本和开发费用()万元。
A.700
B.780
C.810
D.735
【解析】计算土地增值税的增值额时,可扣除的开发成本和开发费用
可扣除的开发成本=100+80+520=700(万元)
可扣除开发费用=(400+700)×
5%+500×
5%=80(万元)
拆迁补偿费100万元,水电基础设施80万元,建筑工程费520元,属于开发成本,向金融机构借款500万元,应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出,除利息外的其他房地产开发费用为:
(400+700)×
5%=55(万元)
可扣除的开发成本和开发费用合计=700+80=780(万元)。
(3)计算增值额时,可扣除的税费和附扣除费用()万元。
A.330
B.110
C.250
D.310
【解析】计算土地增值税的增值额时,可扣除的税费和附加扣除费用:
从事房地产开发企业根据规定可以加计扣除费用20%。
可扣除的税费和附加扣除费用税费=2000×
(7%+3%)+(400+100+80+520)×
20%=330(万元)。
(4)房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税()万元。
A.213
B.153
C.147
D.171
【解析】该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
土地增值税的增值率=(2000-400-700-80-330)÷
(400+700+80+330)×
100%=32%
适用的税率为30%,应缴纳土地增值税=(2000-400-700-80-330)×
30%=490×
30%=147(万元)。
(5)该房地产开发公司2012年度销售写字楼应缴纳企业所得税()万元。
A.104.75
B.126.25
C.128.75
D.89.5
【答案】D
【解析】该房地产开发公司2012年度销售写字楼应缴纳企业所得税
根据有关计算企业所得税的规定。
该房地产开发公司2012年度销售写字楼应缴纳企业所得税=[2000-(400+100+80+520)-25-260-2000×
(1+7%+3%)-147]×
25%
=(2000-1100-25-260-110-147)×
=358×
=89.5(万元)。
【例题15·
计算题】某县城一家房地产开发企业2012年度委托建筑公司承建住宅楼l0栋,其中:
80%的建筑面积直接对外销售。
取得销售收入7648万元;
其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金收入63万元。
与该住宅楼开发相关的成本、费用有:
(1)支付土地使用权价款1400万元。
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元。
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用不能准确按转让房地产项目计算分摊)。
当地省政府规定,在计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为9%。
根据上述资料回答下列问题。
(1)该房地产开发企业2012年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计()万元。
A.412.99B.416.39
C.420.64D.424.11
【解析】县城的城建税税率是5%。
营业税、城建税和教育费附加=7648×
(1+5%+3%)+63×
(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(万元)。
(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除项目金额共计()万元。
A.4028.39B.4071.73
C.4223.13D.4226.53
【解析】取得土地所有权支付金额=(1400+42)×
80%=1153.6(万元)
开发成本=(90+2100+60)×
80%=1800(万元)
允许扣除开发费用=(1153.6+1800)×
9%=265.82(万元)
与转让房地产有关的税金=7648×
(1+5%+3%)=412.99(万元)
加计扣除费用=(1153.6+1800)×
20%=590.72(万元)
允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(万元)。
(3)2012年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税()万元。
A.738.24B.789.87
C.1065.28D.1158.79
【解析】增值额=7648-4223.13=3424.87(万元)
增值率=3424.87÷
4223.13×
100%=81.10%,适用税率为40%,速算扣除系数5%,
应纳土地增值税=3424.87×
40%-4223.13×
5%=1158.79(万元)。
(4)2012年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税()万元。
(不考虑房产税、印花税)
A.520.56B.676.18
C.710.28D.725.51
【解析】应纳企业所得税=(7648+63-1153.6-1800-416.39-1158.79-450-280-370)×
25%=520.56(万元)。
【例题16·
计算题】位于市区的某房地产开发企业,2011年发生相关业务如下:
(1)1月份购买一宗4000平方米的土地,支付土地出让金5000万元,缴纳相关税费200万元,月底办理好土地使用证。
2月份发生“三通一平”费用500万元,依据合同,款项已付。
(2)3月份将其中2000平方米的土地用于开发建造写字楼,8月份写字楼竣工,按合同约定支付建筑承包商建造费用6000万元(包括装修费用500万元),写字楼建筑面积20000平方米。
(3)写字楼开发过程中发生利息费用400万元,能提供金融机构贷款合同证明,年利率5%。
(4)9月份将15000平方米写字楼销售,签订销售合同,取得销售收入30000万元;
10月31日,将2000平方米的写字楼出租,合同约定租赁期限3年,自11月起每月收取租金10万元;
12月将2000平方米的写字楼转为办公使用,将1000平方米的写字楼作价2000万元对外投资并约定共同承担投资风险,有关资产过户手续均已完成。
(5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;
发生管理费用(不含印花税)800万元(其中业务招待费200万元)。
(其他相关资料:
该企业所在省份规定,按土地增值税规定的最高标准计算扣除房地产开发费用)
根据上述资料,回答下列问题:
(1)2011年该企业应缴纳印花税()元。
A.124705B.205205C.212100D.212105
【解析】
(1)2011年该企业应缴纳印花税=5000×
10000×
0.5‰+5+500×
0.3‰+6000×
0.3‰+400÷
0.05‰+30000×
0.5‰+10×
12×
3×
1‰+2000×
0.5‰=212105(元)。
(2)2011年该企业征收土地增值税时应扣除的地价款和开发成本合计()万元。
A.6880B.7080C.8850D.9120
【解析】此题主要注意成本费用和销售收入的配比原则的应用。
计算土地增值税时允许扣除的地价款和开发成本=(5000+20
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