5、完工标准.ppt

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完工标准完工标准第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。

完工标准的重要性（两种原因）：

1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。

2、完工后，税务稽查风险大大增加。

完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。

案例：

2007年专项检查中，某企业开发的楼盘尚未完工，稽查人员检查出有1000万的假票，因此判定该企业多列成本1000万元，补缴税款330万元。

稽查局的定性处理，是否准确？

应当如何处理？

在实务检查中，区分完工楼盘和未完工楼盘，十分重要。

思考：

稽查局查未完工楼盘和完工楼盘的区别？

是否需要善意提醒稽查人员，查未完工楼盘，不要去查成本？

第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题

（一）完工开发产品的标准第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题

（一）竣工证明是指“竣工验收备案表”。

案例：

2007年在某地区进行纳税检查时，发现某开发企业在2006年12月31日做的竣工备案，因此判定该楼盘完工年度为2006年度。

该企业仍然按照预售收入申报纳税。

经过检查开发成本，发现开发成本中有1500万不符合规定的发票（10分钟查出1500万的方法），同收入综合计算后，计算出该企业应补税600万。

企业的应对：

1、认为完工时间为12月31日，近似等于2007年，因此完工年度应该算作2007年。

（积极工作不见得是好事，方向不对，努力白费）还有2008年底做竣工备案的，积极工作是为了多缴8%的税款。

2、企业律师提出，竣工证明材料并未报房管局备案，因此不算完工。

总局领导的解释。

第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题

（二）开发产品已开始投入使用。

1、竣工备案和投入使用那个在先？

为什么有了竣工备案标准，还要设立投入使用标准？

2、如果竣工备案时，开发产品尚未通过建筑验收、未进行竣工决算，但是已经实际入住，是否视为完工，缴纳企业所得税？

（国税函【2009】342号文件）。

3、税务稽查如何判定实际投入使用？

什么是稽查证据？

拍照片？

还是挨家挨户敲门做询问笔录？

（上海局的做法）4、稽查干部提出的问题。

（30层楼已经盖了28层）5、引申：

中纪委的累计折旧问题。

（三）初始产权证明是指“大房产证”第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题

（二）开发产品已开始投入使用。

1、竣工备案和投入使用那个在先？

为什么有了竣工备案标准，还要设立投入使用标准？

2、如果竣工备案时，开发产品尚未通过建筑验收、未进行竣工决算，但是已经实际入住，是否视为完工，缴纳企业所得税？

（国税函【2009】342号文件）。

3、税务稽查如何判定实际投入使用？

什么是稽查证据？

拍照片？

还是挨家挨户敲门做询问笔录？

（上海局的做法）4、稽查干部提出的问题。

（30层楼已经盖了28层）5、引申：

中纪委的累计折旧问题。

（三）初始产权证明是指“大房产证”第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题（四）如果一个小区的一栋楼达到三个标准之一，该小区是否算作完工？

思考：

完工标准针对的是一个小区还是一栋楼？

完工标准针对的是成本对象，因此成本对象的划分同完工标准息息相关。

第一部分：

房地产企业六大收入解读三、完工标准问题（五）执行完工标准的制度性保障有什么？

计税成本的核定权与税务处罚权问：

在稽查过程中，发现该企业已经达到完工标准，却未及时将预售收入确认为销售收入，未及时结转计税成本，税务机关将如何处理呢？

第三十五条第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。

稽查局一般是汇算一遍，达到完工标准由于发票取得不及时，而不去汇算的案例比比皆是！

是违法情形中最多的一种类型。