4.中级会计实务-投资性房地产.ppt

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中级会计实务顾晓烨2017.4第四章第四章投资性房投资性房地产地产主要内容n第一节投资性房地产的定义、特征及范围n第二节投资性房地产的确认和初始计量n第三节投资性房地产的后续计量n第四节投资性房地产的转换和处置n常用科目n投资性房地产（成本模式）n投资性房地产累计折旧n投资性房地产减值准备n投资性房地产-成本（公允价值模式）n投资性房地产-公允价值变动n投资性房地产-在建（资本化支出）n其他业务收入（租金收入、出售收入）n其他业务成本（费用化支出、折旧费用）n公允价值变动损益第一节定义、特征和范围第四章投资性房地产第一节定义、特征及范围n投资性房地产的定义与特征n投资性房地产的范围一、定义与特征n投资性房地产的特征：

n赚取租金n资本增值二、范围

（一）已出租的土地使用权仅有计划不充分转租不属于

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于。

（三）已出租的建筑物转租不属于宾馆不属于二、范围n不属于投资性房地产：

n

（1）自用房地产n出租给职工；n旅馆饭店；n自用厂房。

二、范围n

（2）作为存货的房地产n房地产企业的商品房和土地二、范围n部分出租，部分自用的n可单独计量的-确认n不可单独计量的-确认为固资、无形资产二、范围n【例题判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

二、范围n【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

（2007年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。

二、范围n【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

（2009年考题）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：

（1）已出租的土地使用权；

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产第二节确认和初始计量第四章投资性房地产第二节确认和初始计量n投资性房地产的确认和初始计量n与投资性房地产有关的后续支出一、确认和初始计量n两个确认条件：

n1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；n2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

一、确认和初始计量n

（一）不论是外购还是自建，必须立即出租才能确认为投资性房地产，否则先确认为固定资产或无形资产，待实际出租时才转为投资性房地产P46-P47一、确认和初始计量n【例题单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

nA.企业购入的写字楼直接出租nB.企业购入的土地准备建造办公楼nC.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值nD.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。

一、确认和初始计量（P47）n土地在固定资产、投资性房地产建设期间正常摊销n地是地，房是房n投资性房地产-厂房，投资性房地产累计折旧n投资性房地产-土地使用权，投资性房地产累计摊销一、确认和初始计量n甲公司的账务处理如下：

n由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=90000001/2=4500000（元）借：

固定资产厂房12000000投资性房地产厂房12000000贷：

在建工程厂房24000000借：

投资性房地产已出租土地使用权4500000累计摊销82500贷：

无形资产土地使用权4500000（90000002）投资性房地产累计摊销82500（1650002）二、后续支出n

（一）资本化的后续支出n改扩建、装修、装潢n在建期间不计提折旧（p48）一、确认和初始计量n转改扩建时的分录：

n1成本模式借：

投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：

投资性房地产账面价值全部转出n2公允价值模式借：

投资性房地产在建贷：

投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动账面价值全部转出n【教材例4-4】209年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

n该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。

n209年5月31日，开始改扩建n209年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

n假定甲公司采用成本模式计量。

n甲公司的账务处理如下：

n

（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：

投资性房地产厂房在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：

投资性房地产厂房50000000n

（2）209年5月31日至209年12月31日，发生改扩建支出借：

投资性房地产厂房在建5000000贷：

银行存款5000000n（3）209年12月31日，改扩建工程完工借：

投资性房地产厂房45000000贷：

投资性房地产厂房在建45000000n【教材例4-5】209年5月，一项厂房经营租赁合同即将到期。

决定改扩建，并自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

n209年5月31日，到期改扩建。

n209年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。

n完工，共发生支出3000000元，并出租。

n采用公允价值模式计量。

n甲公司的账务处理如下：

n

（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：

投资性房地产厂房在建20000000贷：

投资性房地产厂房成本16000000公允价值变动4000000n

（2）209年5月31日至209年11月30日，发生改建支出借：

投资性房地产厂房在建3000000贷：

银行存款3000000n（3）209年11月30日，改扩建工程完工借：

投资性房地产厂房成本23000000贷：

投资性房地产厂房在建23000000n

（二）费用化的后续支出n计入其他业务成本。

第三节后续计量第四章投资性房地产第三节后续计量n采用成本模式计量的投资性房地产n采用公允价值模式计量的投资性房地产n投资性房地产后续计量模式的变更n同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、成本模式n

（一）科目设置：

n1.投资性房地产n2.投资性房地产累计折旧（摊销）-其他业务支出n3.投资性房地产减值准备-资产减值损失n4.其他业务收入（租金）一、成本模式n成本模式n应当按照固定资产或无形资产的进行，n计提折旧或摊销n减值：

资产减值准则与固定资产相同，次月起一、成本模式n1.计提折旧或摊销时借：

其他业务成本贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）n2.计提减值准备时借：

资产减值损失贷：

投资性房地产减值准备n3.取得租金收入借：

银行存款贷：

其他业务收入一、成本模式n【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。

一、成本模式n甲公司的账务处理如下：

n

（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（7200000020）12=300000（元）借：

其他业务成本出租写字楼折旧300000贷：

投资性房地产累计折旧300000n

（2）每月确认租金收入借：

银行存款（或其他应收款）400000贷：

其他业务收入出租写字楼租金收入400000二、公允价值模式n

（一）前提n企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

二、公允价值模式n1.科目设置：

（1）投资性房地产成本公允价值变动

（2）公允价值变动损益-计入当期损益，影响利润投资性房地产是唯一一种能将公允价值变动计入当期损益的实物资产二、公允价值模式n2.会计处理

（1）公允价值上升借：

投资性房地产公允价值变动贷：

公允价值变动损益

（2）公允价值下降借：

公允价值变动损益贷：

投资性房地产公允价值变动（3）取得租金收入借：

银行存款贷：

其他业务收入不提折旧与减值与交易性金融资产相似n【教材例4-7】209年9月，出租写字楼，租赁期为10年。

n209年12月1日起租，工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。

采用公允价值计量n209年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。

n

（1）209年12月1日，甲公司出租写字楼借：

投资性房地产写字楼成本8000贷：

固定资产写字楼8000

（2）公允价值调整计入当期损益借：

投资性房地产写字楼公允价值变动400贷：

公允价值变动损益投资性房地产400影响利润二、公允价值模式n【例题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

nA.按预计使用年限计提折旧nB.公允价值变动的金额计入当期损益nC.公允价值变动的金额计入其他综合收益nD.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。

三、计量模式的变更n成本模式变为公允价值模式的条件：

n房地产市场成熟，能够满足公允价值模式条件追溯调整未分配利润三、计量模式的变更n账务处理：

借：

投资性房地产成本（变更日公允价值）n投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已n计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：

投资性房地产（原价）（按账面价值转销）利润分配未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）n【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。

借：

利润分配盈余公积贷：

递延所得税负债三、计量模式的变更n在采用公允价值模式时，允许单项资产采用成本模式n在采用成本模式时，不允许单项项资产采用公允价值模式（P52）三、计量模式的变更n【例题判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。

（）（2012年）【答案】【解析】企业会计准则第3号投资性房地产规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、计量模式的变更n【例题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。

（2011年考题）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配润）。

第四节转换和处置第四章投资性房地产第四节转换和处置n房地产的转换n投资性房地产的处置一、房地产的转换-转换日之前之后转换转换日投资性房地产自用投资性固定资产开始用于生产商品提供劳务自用出租固定资产投资性租赁开始日自用资本增值固定资产投资性停止自用开始资本增值存货出租存货-投资性租赁开始日出租存货投资性存货（对外销售）董事会决议转换日的确定（选择题）一、房地产的转换-会计处理转换方式会计处理会计分录成本模式投资性固定资产对应科目转入P53固定资产投资性对应科目转入P53投资性存货“开发产品”以账面价值反应P53存货-投资性账面价值（提完减值）P54核算模式转换方式会计处理会计分录公允价值模式（特点是转换当日就确认公允价值变动损益）投资性固定资产公允价值借：

固定资产贷：

投资性房地产-成本投资性