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61.54%=91.41(万元)
经济性贬值率=(1-0.80.7)×
100%=14.46%
经济性贬值=(148.54-91.41)×
14.46%=8.26(万元)
评估值=148.54-91.41-8.26=48.87(万元)
(二)被评估的设备购建于2000年6月,账面原值为120万元,2002年6月对该设备进行技术改造,使用了某种新型技术,改造费用为15万元,2004年6月对该设备进行评估。
评估人员经调查分析得到如下数据资料:
(1)从2000年至2004年,该类设备的定基价格指数分别为102%、105%、103%、106%、108%;
(2)由于使用了新型技术,该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元;
(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业;
(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60%,评估基准日后,预计利用率可达80%;
(5)经检测该设备尚可使用8年。
(1)计算该设备的重置成本;
(2)计算该设备的加权投资年限与成新率;
(3)计算该设备的功能性贬值额;
(4)计算该设备的经济性贬值额;
(5)计算该设备的评估值。
重置成本=120×
+15×
=142.79(万元)
加权投资年限=
=3.78(年)
实际已用年限=3.78×
60%=2.27(年)
成新率=
×
100%=77.90%
实体贬值=142.79×
(1-77.9%)=31.56(万元)
功能性增值=0.5×
12×
(1-25%)×
-8=24(万元)
经济性贬值率=(1-0.80.7))×
贬值额=(142.79-31.56+24)×
14.46%=19.55(万元)
评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68(万元)
(三)2006年12月,评估人员对A设备评估时,了解到以下情况:
(1)A设备购建于1996年12月,其账面价值20万元,2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造,添置自动控制设施,分别支出5万和3万元。
(2)A设备经鉴定,尚可使用7年。
经调查,A设备购建以来,其每年的价格上升率为10%左右,评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算:
(1)A设备的重置成本;
(2)A设备的加权更新成本;
(3)A设备的加权投资年限;
(4)A设备的成新率。
(复利系数保留两位小数,年限保留一位小数)
重置成本=20×
(1+10%)10+5×
(1+10%)5+3×
(1+10%)2
=20×
2.59+5×
1.61+3×
1.21=51.8+8.05+3.63=63.48(万元)
加权更新成本=51.8×
10+8.05×
5+3.63×
2=565.51(万元)
加权投资年限=565.51÷
63.48=8.9(年)或:
=8.9年
实际年限=8.9×
90%=8(年)
=46.67%
(四)被评估成套设备购建于1992年12月,帐面价值100万元,1997年对设备进行技术改造,追加投资20万元,2002年12月对该设备进行评估。
经评估人员调查分析得到如下数据:
(1)从1992年到1997年,每年该类设备价格上升率为10%,而从1997年至2002年设备价格维持不变;
(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;
(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为33%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗;
(2)计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。
重置成本=100×
(1+10%)5+20=100×
1.61+20=181(万元)
加权投资年限=
=9.45(年)
实际使用年限=9.45×
80%=7.56(年)
=39.81%
实体性贬值=181×
(1-39.81%)=108.94(万元)
功能性贬值=0.2×
(1-33%)×
-5=1.608×
3.7908
=6.10(万元)
经济性贬值额=(181-108.94-6.1)×
14.46%
=65.96×
14.46%=9.54(万元)
设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42(万元)
(五)B设备5年前购置,账面价值为30万元。
评估时该型号的设备已不再生产,被新型设备所取代。
经调查了解,评估时,其他公司购置新型设备的价格为40万元。
评估人员从功能上鉴定:
B设备与新型设备生产能力之比约为0.8;
B设备剩余使用年限为8年。
(1)估算B设备的重置成本。
(2)估算B设备的成新率。
(3)估算B设备的评估价值。
重置成本=40×
0.8=32(万元)
评估值=32×
61.54%=19.69(万元)
(六)评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时,了解到以下情况:
(1)该设备与目前同类新式控制设备相比,额定操作人员多2名;
维护费用每年多支出4000元,其他方面大致相同。
(2)经测定该设备尚可使用3年;
确定的折现率为10%。
(3)操作人员年均工资26000元;
企业适用的所得税率为25%。
要求:
请帮助评估人员计算:
(1)该设备的年超额运营成本;
(2)该设备的年净超额运营成本;
(3)该设备的功能性贬值。
(计算结果以万元为单位,保留两位小数)
(1)年超额运营成本:
2×
26000+4000=56000元
(2)年超额运营成本净额=56000×
(1-25%)=42000元
(3)功能性贬值=42000×
(P/A,10%,3)=42000×
2.487=104454元
(七)评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时,对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。
具体情况如下:
(1)该生产线的年生产能力为1000吨;
规模经济效益指数为0.6;
(2)企业正常投资报酬率为10%;
适用的所得税率为25%。
(3)评估时,正值国家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产的产品:
若不降价,则年产量会减至800吨;
若每吨降价100元,则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
请帮助评估人员计算
(1)该生产线的经济性贬值率;
(2)该生产线的经济性贬值额。
(计算结果以元为单位,取整数)
1)经济性贬值率=[1-(800÷
1000)0。
6×
100%=12.53%(4分)
(2)年收益净损失额=100×
1000×
(1-25%)=75000元(3分)
经济性贬值额=75000×
(P/A,10%,3)=186518元(3分)
(八)被评估设备购置于1998年4月,购置价为200万元,在不停产的情况下,于2000年4月对该设备做了一定的技术改造,投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。
2008年4月进行评估,2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损,经有关技术人员检测,认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年,损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%,传动齿轮的现行购买价格为5万元,调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。
评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106%,2000年的定基物价指数为108%,2008年的定基物价指数为118%。
(1)计算被评估设备的重置成本;
(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。
(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)
重置成本=200⨯118%÷
106%+15⨯118%÷
108%=222.64+16.39=239.03(万元)
加权投资年限=(10⨯222.64+8⨯16.39)÷
239.03=9.86(年)
可修复的实体性贬值=7(万元)
不可修复的实体性贬值=239.03(1-2%)⨯9.86÷
(9.86+10)=116.299(万元)
实体性贬值率=(7+116.299)÷
239.03⨯100%=51.58%
设备评估值=239.03⨯(1-51.58%)=115.74(万元)
(九)被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备,账面原值为人民币2219.38万元,其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元,境外运输及保险费占离岸价的1.5%,设备进口时的关税税率为17%,增值税率为17%,银行手续费为到岸价的1%,国内运杂费为人民币20万元,安装及配套费用共计人民币100万元,进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2,评估基准日为2008年1月1日。
评估人员在评估中了解到,设备生产国同类设备在4年中价格上升了5%,境外运输及保险费仍为离岸价的1.5%,评估基准日该设备的进口关税税率下降至10%,增值税率仍为17%,银行手续费率也未发生变化。
对国内调查得知,4年中各种费用物价指数均发生了较大变化,其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108%,2008年1月1目的定基物价指数为116%,运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1%。
经对设备情况调查鉴定得知,该设备与现有同类新设备相比,每年增加运营成本20万元,今后该设备若保持100%的利用率,则尚可使用12年。
评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7,企业所在行业的正常投资回报率为10%,企业所得税率为25%。
(2)计算该设备的评估值。
(计算结果以“万元"
为单位,保留两位小数)
:
(十).某塑料制品生产线建于2006年1月,月生产能力30吨,总投资200万元,其中主机120万元,建筑安装工程费用40万元,其他设备费用30万元,其他各项费用10万元。
2010年1月进行评估。
当时主机价格上涨20%,建筑安装工程费上涨30%,其他设备价格上涨15%,其他费用水平上涨10%。
由于市场原因,过去四年月产量平均为20吨,不过市场已好转,将来可以满负荷生产。
该设备尚可使用5年。
由于能耗高,污染重,与同类设备相比,每年需多耗能5万元,另需支付环境补偿费用8万元,且后者不可税前列支。
企业所得税率25%,折现率10%。
评估该生产线价值。
(1)重置成本=120×
(1+20%)+40×
(1+30%)+30×
(1+15%)+10×
(1+10%)144+52+34.5+11=241.5(万元)(2分)
(2)实际已使用年限4×
=2.67(年)(1分)
100%=65.19%(1分)
(3)功能性贬值=5×
(P/A.10%.5)=5×
0.75×
3.7908=14.22(万元)(2分)
(4)经济性贬值=8×
(P/A.10%.5)=8×
3.7908=30.33(万元)(2分)
(5)评估值=241.56×
65.19%-14.22-30.33=112.88(万元)(2分)
(十一)某设备构建于2003年1月,账面原值20万元;
2006年1月追加投资5万元,2010年1月评估,从2003年至2010年,该类设备每年价格上涨10%,该设备由于技术落后,每年生产成本比替代设备超支1万元,该设备过去的资产利用率仅为70%,尚可使用5年。
企业所得税率25%,折现率10%。
评估该设备价值。
(1+10%)7+5×
(1+10%)4=38.97+7.32=46.29万元(2分)
加权平均年限=
70%=4.57年(2分)
100%=52.25%(2分)
功能性贬值=1×
(P/A.10%.5)=2.84(万元)(2分)
评估值=46.29×
52.25%-2.84=21.35(万元)(2分)
(十二)、某设备购置于2006年l2月,历史成本为200万元;
2007年12月进行了技术改造,投入费用15万元,2010年12月评估,评估人员获得以下资料:
(1)2006~2010年,该类设备定基价格指数分别为105、120、125、130、140;
(2)该设备技术领先于同类设备,在同样产量情况下,每年节约人工成本6万元,节约
原材料1O万元;
(3)该设备过去的利用率为80%,尚可使用5年,评估基准日后,利用率可达100%;
(4)折现率为10%,企业所得税率为25%。
请评估该设备公允价值。
解:
重置成本=200×
=266.67+17.5=284.17万元(2分)
加权投资使用年限=
年(2分)
实际已使用年限=3.94×
80%=3.15年(1分)
=61.35%(1分)
功能性增值=(6+10)×
(P/A,10%,5)=12×
3.7908=45.49万元(2分)
评估值=284.17×
61.35%+45.49=219.83万元(2分)
二、房地产评估
(一)某砖混结构2层住宅,总建筑面积500平方米,占地面积为400平方米,月租金44000元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年,税金为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失租金以半月租金计,维持费按年租金的5%计,年保险费12000元,另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元(为楼面地价)。
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。
(计算结果以元为单位,取整)
总收入44000×
12=528000(元)
总费用:
税金=528000×
18%=95040(元)
管理费=528000×
2.5%=13200(元)
租金损失=44000÷
2=22000(元)
维持费=528000×
5%=26400(元)
保险费=12000(元)
合计=168640(元)
总收益=528000-168640=359360(元)
土地纯收益=3800×
500×
8%=152000(元)
房屋纯收益=359360-152000=207360(元)
i=10%+
=12.5%
房屋价值=207360×
=1646252(元)
(二)某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积3500平方米。
该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得,价格为每平方米1100元,土地使用权年限为50年;
建筑物于2000年12月1日建成使用,每平方米的建筑造价为700元,经济使用年限为60年。
现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。
经过调查,2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同,且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元;
同类建筑的造价为每平方米750元。
假定建筑物的残值为零,土地资产的折现率为8%,试估算该房地产2003年12月1日的价值。
(以万元为单位,小数点后保留两位)
建筑物重置成本=750×
3500=2625000(元)
=93.75%
建筑物评估值=2625000×
93.75%=2460938(元)
土地年限修正系数==0.9787
土地价值=1200×
0.9787=1174440(元)
房地产价值=2460938+1174440=3635378(元)
(三)有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C三个宗地交易实例,具体情况见下表:
宗地
成交价(元/M2)
交易时间
交易
情况
区域
因素
个别
容积率
剩余
年限
待估宗地
2006年2月
1.7
50年
A
5150
2005年2月
-1%
1.6
45年
B
6700
2005年8月
+2%
1.9
C
5550
2005年12月
-2%
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。
经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。
A修正值=5150×
(1+1%)12×
=5150×
1.1268×
1.0198=6327元/㎡
B修正值=6700×
(1+1%)6×
=6700×
1.0615×
=6279元/㎡
C修正值=5550×
(1+1%)2×
=5550×
1.0198=6299元/㎡
宗地单价=(6327+6279+6299)÷
3=6302元/㎡
宗地总价=40000×
6302=252080000(元)
(四)某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为2000平方米,并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,建筑面积8000平方米,经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元,现用于出租,每年实收租金为800万元。
据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位,取整数)
1.总收入=8000×
90×
(1-10%)=7776000(万元)
2.总费用
管理费=7776000×
2.5%=194400(万元)
维修费=8000×
4500×
1.5%=540000(元)
税金=7776000×
18%=1399680(元)
保险费=8000×
0.2%=72000(元)
折旧费=
=750000(元)
合计=2956080(元)
总收益=7776000-2956080=4819920(元)
房屋纯收益=(8000×
4500-750000×
2)×
8%=2760000(元)
土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元)
地价=2059920×
-46=2059920×
15.517=31963779(元)
(五)有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现收集到A、B、C三个宗地交易实例,具体情况见下表:
交易情况
区域因素
个别因素
剩余年限
2004年1月
2150
2003年1月
40年
2400
1.8
2100
2002年1月
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位,取整数)
A修正值=2150×
=2150×
1.01×
1.03×
1.02=2326元/㎡
B修正值=2400×
=2311元/㎡
C修正值=2100×
=2100×
1.02×
1.02=2318元/㎡
宗地评估值=(2326+2311+2318)÷
3=2318/㎡
(六)某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。
据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位,取整)
(1)年总收入=120×
24000×
(1-8%)=31,795,2007元
(2)年总费用=31,795,200×
(2.5%+18%)+4800×
(1.5%+0.2%)=8,476,416元
(3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元
(4)建筑物年折旧费=4800×
24000÷
48=2,400,000元/年
(5)建筑物现值=4800×
24000-2,400,000×
2=110,400,000元
(6)
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