资产评估报告Word下载.docx

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八、评估结论……………………………………………………10

九、特别事项说明………………………………………………10

十、评估报告提出日……………………………………………11

一、被评估单位概况

1.估价物概况

　　本报告评估的标的物为一座位于武汉市黄陂区天河街的房地产，房屋所有权属于叶进，该人持有武汉市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况

　　评估标的物座落于武汉市黄陂区天河街卫生院十字路口，该房屋南临卫生院、北临天河中学商业铺面，门前为该街道主干道路，该建筑后面（即东侧）为住宅房。

评估房地产属于正在出租的营业性用房，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述

　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。

建筑时间为1993年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。

二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积（产权证）为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据武汉市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

二、评估目的

为拆迁补偿提供价值参考

三、评估对象

本评估项目的评估对象是该建筑物于评估基准日的价值

四、评估基准日

本评估项目资产评估基准日是2013年12月31日。

基准日是根据经济行为文件，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，评估基准日对评估结果没有重大影响，能较为准确地反映相关资产的最新状况，并尽可能地与相关经济行为的实现日接近等原则，确定资产评估基准日。

五、评估依据

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》;

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

3.评估委托书;

4估价评估人员勘察了解的情况;

5.房屋所有权证;

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市拆迁赔偿标准》。

六、评估方法

根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。

另外虽然在本报告中未完全采用武汉市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。

本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

七、评估过程

（一）市场比较法评估过程

1.市场比较法公式：

市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

　　待估房地产价格=交易实例价格×

交易情况修正×

交易日期修正×

区域因素修正×

个别因素修正

2.选择可比案例

　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

案例

项目位置

用途

建筑结构

所在层次

交易时间

售价（元/平方米）

A

天河街卫生院东侧

营业

砖混六层

1、2

2012.4

3250

B

天河街天河中学旁

1

2011.8

3100

C

天河街客运站旁

2900

D

天河街中心小学旁

2012.8

2600

3.估价计算

（1）交易情况修正

　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

（2）交易日期修正

实例A、C、D的交易日期均为2012年，实例B的交易日期为2011年，由于近一年来2011-2012年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

（3）区域因素修正

　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：

地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。

经比较分析，可比实例A地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。

可比实例B地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。

可比实例C地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　　区域因素修正表

区域因素

权数

估价对象

实例A

实例B

实例C

实例D

地段

0.1

100

110

交通通达程度

0.2

95

85

繁华程度

0.4

105

90

居民区

115

周围环境

80

小计

106

97

89.5

（4）个别因素

　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。

经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。

设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　个别因素修正系数表

个别因素

权重

实例C

0.3

140

装饰装修

使用性质

临街状态

120

面积形状

130

118

109

　　（5）比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

项目

交易价格

交易情况修正

交易日期修正

区域因素修正

比准价格（元/平方）

100/100

100/105

100/118

2623

100/95

100/98

100/106

100/115

2731

100/97

100/110

2718

100/89.5

100/109

2655

　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

　　估价对象单价=（2632+2732+3718+2655）/4=2682元/平方米

　　估价对象价格=2682×

78.9=211609元

（二）收益还原法评估过程

1.收益还原法（称收益法）是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

　　V=a/r[1-1/（1+r）n]

　　式中：

V为房地产价格，r为还原利率，n为未来可取得收益的年限。

　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

2.资料的收集及参数的选择

通过调查，分析收集有关资料如下：

（1）按照武汉市黄陂区天河街不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

（2）房地产税（房产税、营业税、城建税教育费附加）取提总收入的17.5%。

（3）修缮费按房屋现值的3%。

（4）年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

（5）保险费为房屋现值的3‰。

（6）管理费按年租金的3%计算。

3.计算总收益=12×

2300元/月=27600元

4.计算总费用

（1）房地产税

　　房地产税=56400×

17.5%=4830元

（2）管理费：

　　管理费=56400×

3%=828元

（3）修缮费：

　　房屋折旧费=830元/平方米×

1.5%×

21×

78%=20628平方米

　　房屋现值=830×

78.9-20628=44859元

　　修缮费=44859×

2%=897元

（4）折旧费:

　　折旧费=830×

78.5=982元

（5）保险费:

　　保险费=44859×

3%=134元

（6）总费用:

　　总费用

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯收益

　　年纯收益（a）=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

6.确定房地产的综合还原利率

　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率（安全利率）1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

　　风险调整系数=Xγ1+Yγ2

　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

　　风险调整系数=7%×

0.6+8%×

0.4=7.4%

　　γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7.计算房地产价格

　　选用计算公式

　　V=（a/r）×

[1—（1/（1+r）n）]

　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1993年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。

将上述有关参数代入公式可得：

　　V=（119/9.29%）×

[1—（1/（1+9.29%）29）]=198204

八、评估结论

1.结果分析：

通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。

根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

　　211609×

0.6+198204×

0.4=206247

2.最终评估结果

根据以上计算和分析现可得出结论：

该栋建筑物的市场价值为206247元（大写：

贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元）。

九、特别事项说明

1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。

但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

十、评估报告提出日

本次评估报告提出日期为2014年4月26日。

评估人：

2014年4月26日