沧州市房地产市场调研报告定Word文件下载.docx
- 文档编号:22111537
- 上传时间:2023-02-02
- 格式:DOCX
- 页数:21
- 大小:27.48KB
沧州市房地产市场调研报告定Word文件下载.docx
《沧州市房地产市场调研报告定Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《沧州市房地产市场调研报告定Word文件下载.docx(21页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
公路纵横交织,有104、106、205、307国道。
京沪、京九、朔黄铁路,京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市;
跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营,年吞吐能力可达3000万吨,远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。
06国民经济保持平稳较快发展。
全年完成地区生产总值1281.67亿元,比上年增长15.2%。
全部财政收入100.5亿元,首次突破百亿元,增长21.1%,其中,城市居民人均可支配收入9586元,增长15%。
物价稳中趋升。
居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。
在各种消费品中,食品类和居住类价格上涨幅度较大,涨幅分别为0.9%和4.1%,是拉动居民消费价格上涨的主要因素。
民营经济发展加快,实力不断增加。
民营经济实现增加值727亿元,比上年增长15.8%,占全市生产总值的比重达到56.7%。
未来XX将有三大功能板块:
城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间),发展以行政办公、教育、体育、住宅为主;
XX路至清池大道,包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区;
清池大道以东主要是发展现代物流和工业,铁路两侧重点发展现代城市物流。
XX经济技术开发区向东,直到沧县的渤海新区沧东工业区,将重点发展工业。
08年政府对城市规划非常重视,并提出“三年大变样”的口号。
政府将XX市48个“城中村改造”项目列为工作重点,48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米,到2010年,改造完成30%,大约面积43万平米。
针对“城中村改造”工作,政府及相关部门正在试探摸索与制定政策,但还没有落实为政策。
主要因为XX市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题,拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。
尤其是“小树林”改造项目,前几年,政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈,但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。
现在,政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法,把毛地出让开发商负责拆迁,再联合区政府的支持进行拆迁。
(一)XX地处环渤海中心地带,是XX省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区,交叉区位优势独特,发展前景不可估量。
(二)虽然XX市的发展为“东西并进、南北共拓”,但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带,环境、配套等方面将更加宜居、宜住,为住宅开发提供了良好的区域背景。
(三)XX总面积1.3万平方千米,其中市区面积仅为227平方千米,土地利用面积有限,但随着城中村改造的深化,土地利用率将提高,同时,土地成本也将上升,房价也将走高。
(四)作为渤海新区的中心位置,对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。
由此可以判断,XX地区消费者群体具备一定厚度,这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。
(五)随着渤海新区的不断壮大,将会有更多的投资者和工作者涌向XX,从而产生更多的居住需求,为房地产业的发展提供更为广阔的空间。
(六)随着渤海新区的发展以及XX城市化水平的不断提高,非农业人口的比重也会随之增加,因此,XX房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。
(七)城市居民人均可支配收入9586元,增长15%,说明居民的经济水平有了进一步的提高,收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加,对于居住的需求也将水涨船高。
(八)XX物价涨幅稳中有升,在各种消费品中,食品类和居住类价格上涨幅度较大,涨幅分别为0.9%和4.1%,是拉动居民消费价格上涨的主要因素。
由此可以看出XX居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势,居住升级换代将是经济发展的大势所趋。
根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素,我们把XX房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块,以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况:
1、西南板块
项目名称
项目区位
规模
建筑形式
户型配比
价格
销售情况
开发商
备注
阿尔卡迪亚
开元大道和黄河大街交口
总占地600亩,总建69万平方米。
三期占地170亩
共11栋高层:
5栋30层,2栋21层、4栋16层
90—170㎡
没有定价,现在市场预热中
三期还没有开盘销售
荣盛房地产开发XX
大型住宅社区,二期已售完,价格在3300—3800元/㎡之间,销售状况非常好
天成首府
迎宾大道和御河路交口
总建12万平方米
2栋32层
现剩104㎡
均价3900元/㎡,最高价4600元/㎡
项目05年开始正式销售,目前还剩3套
天成房地产开发公司
项目整体共600-700户,05年开盘均价2800元/㎡,地价185万/亩
佳苑·
领域
黄河路与浮阳大道交口
总建4.75万平方米
3栋18层,1栋16层,1栋12层(塔式、板式高层)
80—120㎡
市场预热中
XX市佳苑房地产开发公司
地上、地下停车位131席
金鼎·
开元大道和御河路交口
总占地148亩;
总建4.5万
二期三栋,两栋12层,共六个单元。
一栋24层共2个单元。
89㎡、138㎡
均价3550元/㎡
去年6月份开始销售,07年底已经售完。
大概08年5月份开始销售二期。
XXXX冀东金鼎房地产开发公司
共250套房源,物业费0.9元/㎡/月,价格较高
福地阳光都市
清池大道与黄河路交口
——
1栋28层,4个单元;
地下2层;
1、2层商业
80㎡为主,
60—130㎡
没有价格,预计4000元左右
没有开始正式销售
福阳房地产开发公司
项目处于前期预热阶段,推广方式为单页。
开发商自己销售。
地下2层,有车库,停车场,带小房。
XX广场
建新大厦西北侧
总建2万平米
两栋22层高层商住楼
均价3680元/㎡左右
目前住宅已经销售完毕,正在销售商业。
建新房地产开发公司
综合项目,以商业门市群为主
Ø
板块点评
西南板块是XX市场的发展方向,该板块开发力度较大,在售楼盘较多,区域环境和档次较高。
该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态,如阿尔卡迪亚、金鼎·
领域等,规模在都在100亩以上,均价在3900元/㎡左右,是区域的大盘,也是XX市的领头羊。
该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态,大项目同时集中,规模楼盘数量较多。
在建筑形态方面,该板块的楼盘均以小高层和高层为主,个别楼盘突破30层,这使得多层退居二线,小高层、高层成为主流。
另外,该区域的地价也在不断攀高,这让开发成本进一步提高;
区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”,这让建筑成本也不断上扬,这些因素累积相加,客观上推动了区域楼盘价格的走高,带动了XX市房价的高企。
总的来说,该板块是XX市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域,未来发展前景广阔。
2、西北板块
水岸骏景
北环中路与水月寺街交叉口
两栋18层;
住宅160套;
临街门市10套。
住宅
105—136㎡;
临街门市140—220㎡
开盘价2700元/㎡,目前价格为3700元/㎡,门市6980元/㎡
07年8月份开盘,至08年3月已经基本售完,价格上涨800元/㎡;
商业07年10月份开始销售,目前已售70%。
两栋楼有一栋被团购。
宏宇房地产开发公司
地上车位,地下室。
晚报作过半版推广。
一城·
枫景
新华路与光荣路交口
总建12万平米
7层多层
80—132㎡
3621元/㎡,
土地价格25万/亩
整个项目04年开售,一共1000多套房源,现在基本售磬,四期07年11份开始销售,共266套,现在基本售完,目前只剩顶层
华元房地产开发公司
容积率1.38,物业费0.5元/㎡/月,年底入住。
五期两栋小高层,08年将开始运作
板块点评:
相对于西南板块来说,该区域地位就略显次之,区域的环境相对较差,楼盘数量少之又少,目前,仅有两个项目还在销售,但销售状况却相对较好,基本都处于尾房阶段,销售率达到90%以上。
就拿“一城·
风景”来说,项目为多层住宅,规模相对较大,在XX楼市高层和小高层的盛行时代,多层住宅渐成紧俏商品,产品品质毋庸置疑。
另外,该楼盘的开发时间较早,土地价格相对低廉,项目的开发和利润占有更多优势,决定了项目的市场价值较高,销售状况也当然较好。
总的来说,虽然该板块同处XX市的西部,但区域环境和开发力度明显不及西南,因此,该板块目前发展相对迟缓,市场潜力还有待挖掘。
3、东南板块
盛泽城市花园
黄河路与津德公路交口
总建4.84万平米
17栋多层
93㎡、125㎡
均价:
3600㎡
一层:
3980
二层3820
三层
3840
五层
3390
07年9月开盘,二期销售10栋。
目前还有40套未卖,销售状况较好。
XX盛泽房地产开发公司
一期7栋已入住。
二期08年8月交房。
没有车库,有地上停车位,最小16㎡,价位1080㎡,物业费:
0.5元/㎡/月。
安馨家园
志强路
总建2万平米,临街6000平米
4栋6层多层,1层为单层门市
87㎡
均价3566元/㎡
仅剩1套
宏升房地产开发公司
有地下室19.8㎡,价位1200元/㎡
太阳8、9点
交通大街与黄河路交口
6层多层
已售罄
千万间房地产开发公司
已入住,和金龙是一式
东方骏景
黄河路与千童大道交口
占地105亩;
总建16万平方米
16栋小高层和高层
50—200㎡
一期均价:
3500—3600元/㎡,二期未定价
二期目前处于市场预热中
XX恒志房地产开发公司
同创代理(XX代理公司),共五期,目前正在运做二期。
百合项目
解放路与东环交口
小高层
去年2800元/㎡
目前项目还没有售楼处,没有正式手续,但已基本内部销售完毕。
东南板块是XX市的又一楼盘集中区域,在数量上和西南板块不相上下,但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐,多层和高层、小高层住宅形式兼有,大规模、高品质楼盘屈指可数。
该区域的市场均价在3500元/㎡左右,整体价格相对较低。
但也有例外,如东方骏景,销售均价达到了3600—3700元/㎡,并且项目的规模和品质也较高。
最终来说,东南板块已被列入XX市的“工业和物流”功能区,未来该区域的环境和配套将为此功能服务,这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响,未来发展有待观望。
4、开发区板块
逸城·
浅水湾
东开发区渤海路与金光道交口
共分一二期,共23栋。
建筑形态有别墅、联排、多层。
128—160元/㎡
均价3300元/㎡。
3478元/㎡
三层:
3308元/㎡
四跃五层:
3208元/㎡
04年开始销售,共销售了15栋楼,目前剩余房源都是大面积的。
销售状况不甚乐观
XX市金岛房地产开发公司
半地下车库与地下停车场
东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分,该区域交通寥寥可数,区域环境和配套更显滞后,该区域只有“逸城·
浅水湾”一家别墅项目独隅一方,项目的销售周期相对较长,项目销售现状不容乐观。
1、在售楼盘
规模
价格
备注
国贸尚街
新华路与水月寺大街交口
总建4万平方米;
商业7864平方米
沿街门脸四间,
1栋21层(地下一层)
商铺10—30㎡,
内铺:
4000—21000元/㎡
外铺:
29000—40000元/㎡
08年5月份开盘
XX广厦房地产开发公司
09年下半年交工,办卡2000元
金龙广场
建设大街和新华路口
总占地8亩,总建1.28万平米
商业(100套)+写字楼(1栋)+公寓(1栋),西边并排塔式高层
公寓50—60㎡(一室)、
110㎡
商业25000元/㎡;
公寓4200元/㎡;
写字楼3950元/㎡
正在市场预热中;
5、6月份开始销售
XX市金龙房地产开发XX
地下停车场
楼盘点评:
XX市的在售商业项目较少,但商铺的价格都相对较高,临街商铺也在20000元/㎡以上,而且都处于市中心地段,区位价值显得独一无二。
地块名称
地块位置
地块描述
地块归属
净地块一
开元大道与御和路东南角,十四中对面
总占地320亩,地价130万/亩,土地目前平整。
开发商天成房地产公司
目前已经签订合同,项目正在筹备运作。
天成国际地块
净地块二
迎宾大道和黄河大道东北
110万/亩底价,最后流拍
净地块三
开元大与新华路东西街道东,新华西路道北
总占地160亩
净地块四
开元大道与北环路交口西南角
总占地约50亩,目前土地已经平整。
拆迁地块一
光荣路与环保所东侧,烈士陵园西侧
总占地约30亩左右,目前正在拆迁。
XX总干的地块,被开发商买了,正在拆迁。
部队地块
拆迁地块二
光荣路与XX大街交口西北角
己拆迁,地块平整
XX美好家园公司
公交公司地块
拆迁地块三
西环路与济水大街交叉口往南
总占地160亩,未拆迁。
地价约300万/亩,共约4.8亿,预计成本在4500元/㎡。
XX逸城房地产公司
由于那价格比较高,所以项目一直没有启动
化机场附近地块,
07-8-9月,拍得地块
新华路荷花池对面
目前已经基本完成拆迁。
预计下月开工。
综合项目,有回迁,拆迁时间已经3、4年,
业态包括两栋16层高层和部分商业
XX万兴房地产开发公司
再有两个月售楼部即可入住,回迁价格是2500元/㎡左右,88㎡、123㎡、150㎡,商业情况无信息
鼓楼广场项目
1、市场供应集中放量
08、09年是XX房地产市场集中放量的两年。
08年土地供应量在1000亩左右,超过去年900亩的土地供应指标。
直至目前,XX90%楼盘都处在观望和市场积累阶段,预计年中或下半年集中开盘。
2、土地价格急剧增长
06年至07年上半年,XX市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩,现在,西南地价狂涨到200万/亩左右,更为甚者,07年8月份,人民公园西侧的160亩土地,XX颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得,刷新了XX的土地价格,土地价格达到XX拍地顶峰。
自此,XX房地产发生了巨大变化,在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升,导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐,导致07年很大部分供应地块的囤积。
1、楼市发展剑指西南,XX地产前景广阔
通过XX市房地产市场的板块和区域划分,我们可以清晰、明显的看到XX市的西南是房地产的发展方向,该区域楼盘发展水平较高,项目无论在规模、品质、价格上,还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘,且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态,中、高档楼盘大多集中在该区域,使得该板块成为XX市的方向,未来前景广阔。
另外,其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之,缺少更为清晰的开发方向和脉络,但XX整体地产开发将愈发趋于理性和集中,未来市场前景广阔。
2、整体房价高位运行,楼盘品质拾阶而上
XX市的房格将以西南板块为主导,整体房价将在持续、高位运行。
纵观XX房地产市场,我们把房价归结为东西部价格和西部价格,东部即为东南板块和开发区板块,市场均价大约在3300—3500元/㎡左右;
西部价格即为西北和西南版块,楼盘均价能够达到3900元/㎡左右,个别项目突破4000元/㎡大关,如天成首府,最高价达到了4600元/㎡左右,成为XX市的首高。
据此分析,我们认为XX整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间,市场价格实现了历年的最高。
另外,由于项目在房价上的高层运行,必然要求项目品质的水涨船高,整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争,转向项目品质、规模等方面的较量,实力和品质将成为未来项目开发的主题。
3、产品形态日趋成熟,高层、小高层渐成主流
近年来,由于XX房地产市场发展速度较快,市场成熟度越来越高,市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上,多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约,开发程度越来越少,大多数为06年以前的早期产品。
目前,东部市场还残存部分多层住宅项目,但大多处于早期销售、尾房处理阶段,高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅,尤其是西部在售楼盘,绝大多数都为高层和小高层,有的高层已经达到30层以上,比如阿尔卡迪亚和天成首府,成为XX市的“珠穆朗玛峰”。
4、未来竞争可谓一触即发,市场供给即将集中放量
08、09年是XX房地产市场集中放量的一年。
06年销售面积在55.4万平米,比05年增长6%,07年预售房面积38万平米,实际销售增长率将会更高,因此,08年的市场供应量将会又上一个台阶,市场蓄势越来越强。
目前来看,08XX市在售楼盘的预热项目较多,大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段,没有较大动作和行为。
由此来看,XX房地产市场将会在5、6月份集中开盘,市场供应也将集中放量,届时,房地产市场有可能出现一次井喷,带来市场的一次“小地震”。
另外,据有关部门数字显示,今年XX市的土地供应量也将会达到1000亩左右,超过去年900亩的土地供应。
政府的土地供应指标,将给未来房地产市场带来更多的上市项目,加大市场的供应力度,推动市场的快速发展,加速市场的激烈竞争。
5、销售现状“青黄不接”,未来竞争“暗流涌动”
XX房地产市场的销售现状为:
一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段,另一方面,许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段,整体楼市没有开盘销售项目,市场处于“青黄不接”中间阶段。
目前,XX市在售项目很多都处在尾房处理阶段,开盘在售项目较少,因此,大多楼盘剩余房源较少,实际销售率都能较高,纵观整个XX市场基本没有滞销项目,销售状态较好。
另外,还有许多在售项目处于市场预热阶段,主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段,在为未来的开盘或正式销售做准备,并且登记和认购率情况都非常乐观,客户积累率也相对较高,摩拳擦掌、严阵以待。
总体来说,整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带,但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量,未来市场竞争将会更为强烈、集中。
6、市场需求积极、旺盛,购房欲望持续、强烈
目前,全国楼市的房价涨幅趋于放缓,个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势,如XX、XX等一线城市,部分消费者开始持币观望,购房需求和情绪明显受到影响。
然而,XX作为一个三线的中小城市,似乎受大市影响较小,市民购房欲望强烈。
调研中了解到,很多购房者还在积极准备下一步购房计划,很多售楼部咨询者充盈,市场需求积极、旺盛,购房欲望持续、强烈。
这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。
7、经济适用房向市场化进军,房地产市场受刺激性发展
现在,XX市的经济适用房试点总共有14、15个,为数较多,但从现状来看,在建的经济适用房则数量较少,供应量有所控制。
据了解,今年政府根据国家宏观方针和XX现状,改变和出台了相应政策,针对困难户租房主X采取廉租房的制度,对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制,以适应市场化发展潮流,把政策性用房推向市场。
XX市政策性用房被纳入市场行列,将在一定程度上将刺激地产市场的发展。
区位:
位于清池大道与解放中路交叉口东南,清真寺西侧。
总占地面积:
36149.6平方米
总建筑面积:
18.9万平方米
容积率:
5.23
业态:
住宅、商业、写字楼
(一)优势
区域位置
项目地处清池大道和解放中路交叉口,实为XX市的城市中心地带,地理位置非常优越,区位优势十分明显。
交通路网
项目紧邻XX市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道,黄金双线路网坐拥通达密集交通,优势不言而喻。
项目规模
项目容积率为5.23,总建筑面积达到了18.6万平米,在区域内项目规模相对较大,规模大的楼盘将具备规模优势,为项目带来更高的市场竞争力。
(二)劣势
拆迁时间
本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上,项目的开发运作时间长、难度大等问题,都将会在很大程度
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 沧州市 房地产市场 调研 报告