武汉市别墅地产市场调研报告Word文档格式.docx
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西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销,目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主,是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。
金银湖别墅市场目前处于停滞阶段,产品设计先进实用,性价比优势明显的基本销售完毕,产品设计理念落后,园林景观粗糙,不为消费者接受。
片区别墅都以混合建筑形态为主,联排、叠加较多。
销售周期为3年以上,平均速度为30套/年。
经济技术开发区为支撑的“浪漫写意别墅区”——沌口
三角湖、龙阳湖、后官湖等,沌口片区湖泊众多,几乎所有的临湖楼盘,都会在湖边建别墅。
该片区多以混合社区为主,如:
金色港湾、东方夏威夷、人信·
千年美丽等,依托东风、神龙等企业,吸引开发区企业高层、外籍专家等人士,成为整体销售唯一较好的区域。
该区域产品档次差距较大,中低端产品占据大量市场份额,由于经济支撑显著,市场接受度较高,高档产品消化速度较慢。
2007年各个项目平均销售速度为5-8套/月,项目的平均销售周期为3年以上。
光谷开发推动的“别墅标杆”——汤逊湖
该片区早期开发的项目以"
价格"
为主导,低价入市与本应高端定位的别墅格格不入,造成了区域档次相对最低的形象。
随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目,“武汉市城市配套综合改革实验区”的设立,中芯国际、富士康等国际大企业的入驻,作为武汉市新财智人群的重要聚集地,该区域已在今年显示出极强的上升趋势。
而宜家.汤臣庄园1896、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目,以及宜家.汤臣庄园1896中“武汉市最贵的标价8800万别墅”高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。
该区域产品市场定位明显,客户选择确定,从价格到产品品质差异明显,属于较为成熟的区域,消化量明显放慢,片区项目平均销售速度为2-3套/月,销售周期为5年左右。
新兴度假型“第二居所”别墅区——木兰湖
木兰湖区域进行别墅开发始于2006年,第一个项目是——“梦里水乡”。
依托木兰山、木兰湖等旅游资源进行别墅开发,以临木兰湖风景区的独体别墅为主。
目前泰合、九运项目都开始启动,将形成以度假、商务为主的别墅聚集区。
该区域仅有一个项目在售,价格低廉独栋别墅230㎡左右,总价85万以内,产品设计为明显度假产品,园林景观、物业管理等高档社区必备元素几乎没有。
九运项目产品丰富,品质优越,临湖产品无论在规划布局、户型设计、景观营造、空间利用等,在武汉市别墅产品中首屈一指。
泰合项目将由日本设计师进行设计,30亩临湖地块,仅有4栋别墅,定位为顶级的度假商务会所。
二、重点项目介绍
1、盘龙城片区
巢NEST(三期)
建筑类别:
独栋、联排
总用地面积:
600000㎡
总建设面积:
250000㎡
绿化率:
45%
容积率:
0.59
共分四期开发,三期共210套。
项目预计开发周期为5-8年
户型面积:
180-330平方米
价格:
独栋15000元/㎡(按套售300万元/套);
联排8000元/㎡
物业费:
1.6元~1.8元/平方米·
月
入住时间:
2009年9月
三期发售时间:
2007年8月
目前销售套数:
80套左右
项目评述:
该项目一直是别墅市场上较为活跃的分子,从问世的“不同于99%的别墅”到目前的科技产品,都力求营造一种别墅先锋的感觉。
产品由别墅设计领域具顶尖水准的澳洲五合国际建筑设计集团设计,利用了北高南低,南向邻水,东西有山的极佳风水位置,但由于建筑密度过大,整体感觉品质感不高,并且产品类型较为单一。
目前该项目较为推崇“建筑科技产品理念”并取得一定的市场的良好反映。
通过在区域市场性价比优势,取得较高的市场占有率。
目前在推的独栋别墅总占地(含花园)面积500-700平方米左右,品质感较强;
独体别墅均自带200-300平方米的私家花园,户型设计在采光和空间感上改进较大。
并且物业服务采取管家式服务较人性化,对客户吸引力较强。
宝安山水龙城(三期)
建筑类型:
均价11000元/平方米
76000平方米
总建筑面积:
126540平方米
50%
0.60
共分五期开发,三期近300套。
开发周期约8-10年
200平方米左右
1.2元~1.8元/平方米·
开盘时间:
2007年10月
2007年12月31日
该项目紧邻1500亩的汤仁海,整个占地千余亩更显规模宏大,内含甲宝山、露甲山的山川林海,借原生态自然景观营造了私属的山顶花园、海拔数十米的山顶观景台。
内部景观资源丰富,建筑因势而形,将水与山充分融合。
由于项目整体规模较大,在内部设有特色商业街,在丰富建筑特点的同时完善配套。
建筑上挖掘传统建筑的精髓,以前庭后院带天井的中式风格建筑承中国文化,汲取周庄、乌镇等江南民居精髓,呈现水乡风貌与格局,现古镇影像;
建筑特点为多重院落(前庭、中院、侧院、后院、露台)。
建筑设计没有将传统与现代结合,与现代人生活较为脱节,并且产品利用率较低,过多的走廊和内部通道使实用性较差。
恒达盘龙湾二期—兰苑
联排、独栋
667000平方米
300150平方米
40%
0.45
目前二期建筑面积26000平方米,共109套
销售周期:
2-3年(二期)
230平方米左右
均价7000元/平方米
1.5元/平方米·
2006年11月
徽派风格的粉墙黛瓦,纯正江南风格的园林景观,前院、后园、中庭的建筑格局,世界一流的外墙保温技术及现代建筑材料,原汁原味的中国传统文化是盘龙湾兰苑的五大特色。
该项目所处地理位置为盘龙城片区最差,没有自然景观可以利用,地势平坦无山无水,完全依靠自身内部造景,选择中式园林也是无奈之举,他良好的利用了“移步换景”和“季象更替”注重借景和对景,营造平和、宁静的氛围。
产品设计上徽派建筑的建筑、院墙、台阶、门坊等元素充分利用,户型设计上着力营造大户人家的非凡气度,保证每户拥有最佳通风采光和观景视野,户型合理的功能分区,完全满足高层次客户的个性需求。
使传统中国元素和现代生活需要有机的结合在一起。
该项目在推广上较为迟钝,没有能在大势推动的情形下发掘自身特点,丧失良机,销售周期比周边项目都长。
F·
天下二期
独栋、双拼、联排
2100000平方米
720000平方米
66%
0.33
二期共825套
300-500平方米
均价:
12000元/平方米
1.8元/平方米·
3-5年
2009年底
已售套数:
120多套
该项目是盘龙城乃至武汉市别墅的标竿项目,以其庞大的规模和完善的配套服务和强大的推广手段堪称第一。
目前项目二期进入现房销售,每栋整个占地达到近1亩地左右,自带花园达300㎡左右。
10000平方米的俱乐部集休闲、康体、娱乐、商务于一体五星级大型俱乐部,内设高级渡假式套房,多功能会议中心、娱乐中心、SPA、健身中心、球类运动中心、游泳、桑拿、还有中餐厅、咖啡厅、超市等设施。
同时还拥有占地50亩36个标准打位的高尔夫练习场,设有四片标准网球场和一片篮球场,以及专为男士设计的“聚豪园”会所,提供一个商务交流中心,专为女士设计的“芙蓉坊”专业对口为女性业主服务,内有国际一流水平的美容服务机构,耗资近亿元;
该项目开发周期较长,在产品设计上不断进步,以产品的不断更新换代来展现项目品质。
着重将产品的空间感、舒适感完美塑造,围绕时代的进步和客户的实际需求完善自己。
2、金银湖片区
万科高尔夫城市花园(三期)
高层、独栋、联排
103071平方米
143099平方米
30%
1.29
三期由9栋高层;
29栋独立别墅;
16套联排别墅;
134套叠加别墅组成,别墅共179套
250-740平方米
独栋25000元/㎡;
联排8000元/㎡;
叠加7000元/㎡
叠加1.8元/㎡·
月;
联排2.2元/㎡·
独栋4元/㎡·
2006年8月
3-5年(三期)
2008年1月31日
该项目2007年6月由万科收购,之前独体别墅只销售3栋,万科2007年8月开始发售,到目前为之仅售4套,叠加销售速度较快,联排次之。
这符合金银湖片区的市场定位,完全能够作为第一居所。
目前该项目完全依托万科品牌进行营销运作,迅速提高价格,进行区域市场引导,以时间成本增加项目价值,而并非将销售放在首位。
产品上将叠加别墅进行修改,增加电梯,扩充入户门庭。
独体别墅依托高尔夫场,产品设计奢华,但品质感一般。
利用万科物业的良好社会形象,将配套设施完善,以软件服务带动项目品质。
银湖翡翠
联排
300000平方米
530000平方米
46%
1.78
一期11栋联排别墅共40套左右
200-300平方米
联排420万元/套起价
联排1.8元/平方米·
1-2年
2007年12月
作为距离汉口城区最近的别墅楼盘,银湖翡翠具有得天独厚的地段优势,在1年左右的时间,将一期的四十多栋别墅消化完毕。
产品上他采用庄园式的建筑更具韵味,改变了千篇一律的TOWNHOUSE外型简单的重复;
八角亭建筑方式,让大宅富有灵动的气息,屋顶跃落有序,配以质朴耐看的烟囱,形成了建筑的节奏与层次。
金银湖畔粹嶺
叠加、联排、独栋
800000平方米
70000平方米
43.5%
0.87
共分三期开发,一期共100多套
180-220平方米
均价9000元/平方米
2006年3月
项目地处金银湖环湖中路处,呈南北向长形分布,北望金银湖河流,东面有7排30米高的生态杉树林。
依托湖水和杉树林而建。
产品以北美建筑风格为主简约时尚,180-220平方米的面积紧凑适用;
户型方正适用,采光性能好;
该项目园林景观营造非常差,与周边项目反差巨大,同时与项目所宣传的自然景观和园林设计相差甚远,现场感觉较差,直接影响销售,成为片区消化速度最慢的别墅项目。
3、沌口片区
人信千年美丽(二期)
独栋
195000平方米
0.61
分3-4期开发,二期共247套
300平方米左右
独栋16000元/平方米
2元/平方米·
2007年5月
2009年
40多套
余下套数:
200套左右
2008年1月至今销售套数:
3套
项目依托后官湖,地势有自然落差10米左右,相对于沌口开发区有15分钟车程,可以作为第一居所使用。
对沌口区域的企业高管吸引力较强。
在园林设计上面,营造中式江南景观,“移步换景”精雕细凿,充分重视每一个组团景观的搭配,力求将最简单的植物搭配表现出最精致的景观效果。
产品设计上,力求每一户的空间最大化,将户内空间与户外花园结合,通过错层实现空间连接,将阳光引入室内,实用大方。
配合完善的物业服务,将生活的乐趣发掘极致。
4、汤逊湖片区
保利十二橡树庄园
500000平方米
200000平方米
42%
0.4
目前二期共180套左右
250-360平方米
均价14000元/平方米
2.8元/平方米·
2007年9月
5年
20多套
120套左右
该项目作为光谷片区的代表性别墅项目,市场定位为中档第一居所使用。
利用周边项目的定位进行市场差异化营销,效果显著。
项目规划上用宽阔的内部道路显示“庄园”风情,建筑风格吸取了北美别墅的精髓,注重简约和现代的符号,外立面大面积采用古朴文化石、挂板进行装饰,建筑立面造型简洁大方,同时注重细部雕凿,色彩的变化尽显高贵、优雅,与汤逊湖原生态绿地与湖泊完全相融,风格自然、质朴。
产品设计优势明显,客厅均为挑空设计气派豪华;
双车位车库更加适用,气派。
平面空间布局错落有致,给人以很亲切的居家感觉,各栋别墅均拥有200-300㎡的私家花园。
但对于露台和阳台的设计处理较为落后,使阳光不能充分的引入室内;
没有很好的将室内与室外景观进行有效联动,设计略显呆板。
宜家汤臣庄园三期
102466平方米
445050平方米
51%
0.43
共分4期开发,三期共138套
5-8年(三期)
22000元/平方米
110套左右
该项目旨在打造华中地区顶级别墅,针对客户为顶级富豪,价格作为区分标志,最便宜别墅为660万左右。
半岛独立、四车位车库、停机坪、电梯、150人会议厅等构筑8800万顶级别墅。
产品设计为武汉水景别墅之最,规划布局上将湖景与产品价值紧密结合,社区景观营造方面采用英法庄园风格,项目最高顶设立景观平台,立面造型方面对庄园风格进行简化,使之适应周边环境的同时带来良好的视觉效果,平面户型设计大开间小进深,大挑空客厅、60平方米大餐厅,观景平台“极目楚天舒”以空间和阳光以及精致尽显尊荣。
物业服务采取管家式服务较人性化,展现居住文化。
第二部分武汉别墅市场发展趋势
一、别墅市场供需缺口逐渐增大,价格平稳上扬
03年2月、05年5月、06年5月,出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。
这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势,除2004年因政策刺激呈现上升之外,整体仍保持下滑态势。
随着2007年政策的进一步收紧,近期及未来可预期的一段时期内,实际的别墅供应仍将保持收缩态势。
自别墅用地禁令出台以来的三年中,别墅用地来源主要有三个:
1、宏观调控前拿地后期陆续开发;
2、以公寓立项的土地,后改作他用。
3、“打擦边球”,借低密度住宅之名拿地,再建别墅。
第三项来源也在2006年出台的“国六条”中被堵住了,其他两项在政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中,效法者也越来越少。
在这种情况下,这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市场转变。
随着市场需求不断多样化,其基于预期所做出的反应对别墅市场的影响也有很大不同。
新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个别墅市场,但其力量的非均衡使需求市场更趋向于一方的态度倾向。
中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅,性价比较高;
企业别墅更倾向于独立别墅,周边有成熟的商业及生活设施;
自住型更倾向于离城市较近的地理位置;
投资型更关注品质高,增值空间高的别墅等等。
别墅用地禁令及住宅新政实施后,别墅及各种类别墅都将一起进入精品化时代。
尤其受“国六条”的影响,独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步,纯别墅社区也将销声匿迹,整个市场的产品结构将出现重大调整。
因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。
这类别墅更多的具有的增值保值的价值,未来将有更多投资者关注这类别墅。
总体而言,别墅市场将逐渐转变为卖方市场,需求市场多样化使别墅产品多样化,别墅价格将逐步上升,并出现高品质别墅价值凸现的趋势。
二、别墅禁令使得别墅开发模式出现被动的转折
别墅禁令的频繁出台,受益者是那些已经获批并上市的别墅项目,有效抬高了新的竞争者的进入门坎,使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态,价格随之上涨。
开发模式出现了前所未料的被动转折。
别墅开发模式倾向于小而精,即规模小、设计、施工精度高。
由于目前别墅项目比较稀缺,所以开发商在开发过程中力求打造精品项目。
而与之相对应的别墅大盘化时代刚刚拉开序幕就受到政策的遏制。
大开发商之所以热衷于大规模的地块,是因为零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响,而规模较大的地块抗跌性比较强。
同时大盘对区域价格影响力较大,开发周期较长,市场供应量需分批释放,房价容易被逐渐拉高。
这与政策调控的目的恰恰相反,因此,建设部拟将严控大宗土地出让,以限制大盘开发。
从土地供应的源头治理使得别墅市场以后很难出现真正的大盘。
别墅开发向高、低两端发展。
类似北美地区中产阶级的house将越来越少。
别墅要么是高端奢侈品,如定制的拥有绝佳自然景观资源的第二居所别墅,要么是经济的替代品,如经济性别墅甚至类别墅。
中端别墅将会处于越来越尴尬的境地。
复合型别墅开发。
从2006-07年别墅市场的总体情况来看,部分新增别墅项目是以复合型地产开发的形式出现的,在武汉最为明显的一种方式是和旅游度假产品相结合,例如“万科高尔夫”的高尔夫练习场,“庄园1896”的汤逊湖旅游景区,“梦里水乡”和“泰合八馆”的木兰湖景区,都是位于城市近郊或远郊风景区内的别墅项目,产品类型包括休闲度假设施、酒店、别墅等,别墅作为度假第二居所,将旅游和居住的功能紧密结合。
复合地产中,别墅只是作为其中的一项产品或者是提供一项功能,却从根本上解决了别墅配套不足的顽疾,各个功能、产品相互依存,互为前提,为别墅产品创造了更高的附加价值。
因此,这种创新的别墅开发模式将在未来将获得更大的发展空间。
三、第二居所别墅概念的本质回归
多年以来,由于别墅购房者对别墅功用定位含混,在购买别墅的时候定位为第二居所,但又同时在不断的在交通,市政配套上提出过高要求,要求上班车程半小时,离城市商圈半小时等。
导致别墅产品特征一直在第一居所和第二居所之间游移,在产品的定位和市场营销方面出现混乱。
多数作为第二居所的别墅产品不具备郊区休闲生活的资源配置,市场供应中缺乏真正有吸引力的产品。
随着国家加大对土地的调控,别墅开发用地越来越少,同时离城区也越来越远,别墅第二居所的价值得以真正体现。
购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。
同时,为了满足个性化需求,定制别墅将得到一定的发展。
定制别墅将通过对生活方式,建筑材料,园林景观的个性化定制,将逐渐成为高端产品的重要渠道。
而在第二居所模式下,定制的优势更能得到充分的体现。
而且也只有以定制模式开发的第二居所别墅产品,才能实现消费者真正意义上的个性化需求。
这种别墅,无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面,都不拘一格,在满足规范及国家相关法规的前提下,具有充分的灵活度。
完全是因人而异、因地制宜。
设计师只是在艺术格调、立面造型等方面重点掌控。
四、第一居所类别墅产品更加繁荣
由于国家对于土地的调控,别墅用地将受到限制,别墅产品的供应量将逐年下降,市场上将表现出供不应求,这必然导致一些开发商为满足市场需求,将市区或近郊区的一些低密度住宅小区,通过在户型、空间、造型等方面的设计,或者在高层住宅的顶层以及增加空中花园等手法。
开发满足第一居所的类别墅。
如高端公寓的顶层开发成大户型称之为空中别墅,还有叠加别墅、联排别墅、城市别墅等。
从开发的角度来看,此类产品不属于政策严打的“独门独院独户”的范围,又保持了别墅的某些特质,基本可以满足消费者对别墅的需求,同时由于其地理位置、交通、市政设施等方面的优势,故在未来的一段时间内还将有较大的发展空间。
随着郊区的城市化快速发展和新农村建设的不断深入,上述几种类别墅产品特别是联排别墅也将在产品形态,空间设计等方面有所提升。
从早期第一代的小面宽大进深多层数、第二代的大面宽小进深、第三代的大面宽多庭院、第四代的房子包院子,到现在第五代的自然景观结合高科技节能高舒适度。
各种类别墅产品将更加丰富和繁荣。
别墅还将继续成为开发商为提高住宅小区质量,提升产品形象与拉升房价的一个重要手法。
开发商在普通住宅的中间,利用日照间距的空隙,在中间建一两排别墅。
提高别墅售价并使其成为住宅部分的参考价格。
这种产品在短期内还将继续存在。
五、高端产品加速发展,更加奢华
2007年是别墅的价值回归年,由于别墅市场需求的两极分化,顶级别墅和经济型别墅都存在较大需求。
别墅产品因此将呈现两端发展的态势,高端豪宅和低端小户型将得到快速发展。
由于国内缺少住宅品质等级的指导性规范标准,此前的别墅项目产品同质化严重,各地虽有号称楼王的豪宅尊邸,品质多停留在面积规模以及装修奢华程度方面,别墅户均占地多在两亩以下,缺少顶级的山水环境等景观资源配置,虽有各类豪宅的炒作,但缺少实际卖点支撑,导致高端客户在多次(别墅)置业后,无法满足进一步的别墅升级需求。
随着社会收入差距的进一步拉大,以及
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