(原创)远郊商业中重度体验.ppt

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远郊商业的”重度体验“主题理念城市微度假城市微度假的概念与场景设计定位：

集购物、休闲、娱乐等体验于一体的度假目的地。

特点：

1、重体验品牌组合2、跨界融合营销活动3、回归自然的情怀4、数项“唯一”的体验项目。

城郊商业怎么做？

核心关键词：

微度假场景+重度体验业态要点：

1、差异化定位2、对商业情怀的不断精雕细琢场景设计:

1、为远郊商业赋予“微度假”式的休闲体验场景。

2、实现微度假靠满足各细分客户群的不同要求作为一个远郊商业，满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组合，而针对“微度假”的远端吸引力，更需要把客群进行细分，设置各细分客群的生活场景。

3、“稀缺性”才是最大的投资价值点v纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：

v1、以郊区化生活为核心驱动v一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇，如德国Schwenningen小镇。

2、以旅游、度假、娱乐为核心驱动从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。

如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。

v3、以特定功能主题体验驱动v可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。

如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等4、以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。

v小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。

而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。

以郊区化生活为核心驱动的小镇有哪些商业借鉴点？

有哪些商业借鉴点？

案例一：

北京中粮祥云小镇案例一：

北京中粮祥云小镇v郊区化小镇商业普遍面临的v问题及思考vv1、目前存在的问题v所处新区刚规划小镇普遍存在规划前期不科学、执行和管理混乱，造成后期小镇发展不健康，商业规划和执行困难；v项目周边配套不完善，人流导入困难；v项目定位不准确，核心驱动因素不明显或失误，主力驱动因素吸引力不足；v模仿国外建筑风格较多，硬件条件可以，但是有些过于模仿，没有结合自身区域人文等特征，软性经营及人文环境与风格不匹配；v前期商户对项目开发商要求较高，商户较为谨慎，对项目信心指数不足；v项目养商期时间太长，运营操作风险较大。

vv2、问题思考v项目选址是关键，选址需要注意周边区域规划及现有环境，预期未来发展进度；v定位前期锁定项目核心目标客群，预期分阶段导入人流特征；v开发前期不能先引入大规模、高规格设施，应以多提供实用的便民设施、餐饮设施及特色商业为主；v确定项目核心驱动因素及主力品牌，项目功能和品牌商双轮并齐开展，确保核心功能对消费者一定吸引力外，招商有保障，降低风险；v核心功能及附加功能具备后期调整变化空间，定期进行功能改造，保持新鲜感；v项目运营结合持续营销活动及开展各类节目活动，丰富消费者业余生活。

郊区化小镇商业要略与模式解析v诚然，此类小镇生活方式本质是都市人群及生活方式在郊区化需求上的模式表达，它既不完全趋同于纯都市型商业，同时也与其他主题商业、旅游商业不同。

虽如此，此类小镇商业营造当自有其轨迹可循。

vv首先，城市的扩张与生态环境的影响形成主动郊区化的发展趋势。

vv其将承载都市人群生活品质的提升和生活轨迹的转移。

人们选择郊区作为居住、短期度假、游乐已成为常态，生活和工作往来与城郊甚至城市之间，城界已经不再清晰。

为此，从需求层面而言，此类项目须完成两个使命：

v其次，小镇商业体系来自于自身魅力体系的打造。

抛开其他，田园都市商业体系主题应契合本身属性需求，重在主题、功能及商业调性的雕琢而非大开大合，浑然田园；而时尚都市，则重在宏大主旨，面向未来。

v第三，作为核心载体与心灵家园，需要打造属于自己的“田园都市”里的“魅力小镇生活”。

任何此类小镇当有此共性特征。

同时，虽非如楚河汉街、欢乐海岸、李公堤、甚至博多运河中心构建型项目，但商业代表城市魅力的时尚地标、传承城市的精神轨迹，以休闲、文化、体验、互动来发展城市魅力生活是值得思考和借鉴的。

v为此，小镇营造的，是一个“面向郊野，春暖花开”的地方，是一个有归属感的“休憩梦想、熨帖心灵、精致生活”的“幸福小镇”。

v而对于商业功能与主题的整合，则从区域及人群构成的“唯我”市场出发，做好以下几点：

vv从消费人群出发，满足区域核心居住的中高端群体、城市外延休闲度假人群及主题消费群体，完善基础精致生活需求，并配合主题型配套需求。

如以精致超市、影院、个人护理、健身户外等，结合其他针对性业态，满足基础客群的核心需求，并将其有效整合；vv以健康体检、艺术创意及休闲运动、儿童娱乐、天空农场等驱动性强业态，形成特定的聚焦，吸引远距离目的性消费客群，保持项目的穿透性和消费粘性；vv将精致生活零售、健康休闲体验、艺术生活群落、主题精选零售（户外/运动/高尔夫等主题店）等核心功能组合，创新组合模式；vv在商业空间场景筛选营造的基础上，形成自身的特色主题与概念空间，结合主题餐饮、创意书吧、烹饪教学等业态，突出创新、差异等理念，形成自身独特经营亮点。

郊区化生活小镇商业发展趋势v趋势一：

微型化、精致化当道v社群分化的商业需求结果是精准、个性与小微化，而郊区化小镇的社群聚集导致商业空间和功能组合大而全的需求改变，满足特定人群的心灵熨贴感受才是未来此类小镇商业的王道；v趋势二：

多元IP驱动的场景化营造v即便如以购物休闲体验为核心动力，而心向往之才是心灵归属的地方。

为此，未来越来越多的小镇将同历史、文化、艺术相结合，形成自身特色或借用其它主题的IP化场景营造，类似古镇所形成的独特引力，与之形成异曲同工的文化符号应该才能形成最终的商业核心吸纳。

v趋势三：

生活体验型与文化体验型业态将越来越多的呈现v如艺术、会所、博物馆、手作、文化展厅等，提高“城市微度假”的内涵，而购物出特定需求与基础配套之外，更多的以创意类出现。

v趋势四：

商业功能泛化，同度假衔接更加紧密v引入不同的主体参与到项目过程中，例如个性酒店、山间别墅、私家会所等，参与建筑的设计与创意，参与和完善功能的满足