河南省房地产估价师相关知识银行结算账户的开立和使用考试试题_精品文档.docx

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河南省2015年房地产估价师《相关知识》：

银行结算账户的开立和使用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25％的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

A：

1／2

B：

1／3

C：

1／4

D：

1／5

E：

执行层的组织协调

2、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

3、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。

A：

指导修建性详细规划的编制

B：

指导城市分区规划的编制

C：

强化城市规划的控制功能

D：

详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求

E：

执行层的组织协调

4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

5、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

A：

3

B：

4

C：

5

D：

6

E：

执行层的组织协调

6、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。

A．预期通货膨胀

B．非预期通货膨胀

C．成本型通货膨胀

D．需求型通货膨胀

7、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。

以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

则实际单价为__。

A．3000元/m2

B．2850元/m2

C．2928元/m2

D．2857元/m2

8、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。

A：

有自己的名称和组织机构

B：

有固定的服务场所

C：

有不少于500万元人民币的实有资本

D：

有一定数量的周转住房

E：

执行层的组织协调

9、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：

估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档

B：

估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C：

估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D：

估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

E：

工业用地的监测点评估价格

10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

11、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2

12、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。

A：

有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容

B：

有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段

C：

有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等

D：

目前对国有土地全部实行有偿使用

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：

50个月

B：

100个月

C：

10个月

D：

10年

E：

借款合同

14、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。

A．向上波动

B．向下波动

C．上下波动

D．随机波动

15、土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。

A：

B：

C：

D：

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

17、等于产品价格与销售量的乘积。

A：

平均收益

B：

总收益

C：

边际收益

D：

长期收益

E：

执行层的组织协调

18、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。

（2008年试题）

A：

预告

B：

变更

C：

更正

D：

异议

E：

执行层的组织协调

19、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

20、单利计息与复利计息的区别在于__。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时问价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

21、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40

B．400

C．1800

D．3600

22、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：

在建工程抵押估价

B：

房地产损害赔偿估价

C：

期房市场价值评估

D：

房地产估价的复核估价

E：

工业用地的监测点评估价格

23、下列关于预告登记的表述中，错误的是__。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

24、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A．30%～40%

B．40%～50%

C．50%～60%

D．60%～70%

25、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

A：

前期价格指数

B：

定基价格指数

C：

长期价格指数

D：

环比价格指数

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是__。

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期

2、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。

A：

人工费

B：

材料费

C：

企业管理费

D：

施工机械使用费

E：

规费

3、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降

4、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：

无效应价

B：

有效应价

C：

可以成交的价格

D：

不确定

E：

个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

5、收益乘数有．【2004年考题】

A：

毛租金乘数

B：

利润乘数

C：

净收益乘数

D：

销售收入乘数

E：

潜在毛收入乘数

6、我国有期限的出让土地使用权应计提__。

A．利率

B．损失

C．升值空间

D．折旧

7、下列属于禁止流通物的有。

A：

毒品

B：

武器

C：

军火

D：

化工物品

E：

文物艺术品

8、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。

A．FNPV

B．FIRR

C．动态投资回收期

D．成本利润率

E．投资利润率

9、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

10、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系

B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托

D．与拆迁当事人有利害关系

11、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年

B．1956～1965年

C．1966～1978年

D．1978年之后

12、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。

A：

租赁

B：

析产

C：

保险

D：

作价入股

E：

借款合同

13、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。

A：

30

B：

50

C：

100

D：

150

E：

执行层的组织协调

14、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。

A：

间接委托人

B：

直接委托人

C：

公民

D：

法人

E：

其他组织

15、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）。

A．独资企业

B．房地产投资信托公司

C．有限责任合伙企业

D．无限责任公司

E．一般合伙企业

16、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。

A：

工期索赔

B：

工程变更索赔

C：

合同中明示的索赔

D：

合同中默示的索赔

E：

费用索赔

17、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为__万元。

A．222.76

B．224.67

C．268.67

D．298.33

18、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2006年10月16日。

如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查

20、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

21、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的