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大连市房地产形势分析与展望
大连市房地产形势分析与展望
作者姓名:
执业师编号:
工作单位:
大连**************有限公司
2009年6月22日
大连市房地产形势分析与展望
一、2008年房地产宏观政策分析
2008年,可谓是房地产行业的“政策年”。
上至国家,下至地方,大大小小的针对房地产的新政层出不穷。
紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等,对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生了重大影响。
1、大连年内两次提高普通住宅地级标准
第一次调整是今年的2月19日,大连市政府下发文件,对2008年上半年大连市内四区(含高新技术园区)普通住房价格标准进行了调整。
新的普通住房价格标准在2006年公布的普通住房价格标准基础上,按土地不同级别每平方米上浮了1800元----2200元。
此次调整的具体标准为:
一级地、二级地由原来8000元/平方米上调至10000元/平方米,三级地、四级地由原来5800元/平方米上调至8000元/平方米,五级地、六级地由原来5200元/平方米上调至7000元/平方米,七级地以上由原来3800元/平方米上调至6000元/平方米。
第二次调整是今年的11月1日,市内四区(含高新技术园区)普通住房价格标准调整为10000元/平方米。
即10000/平方米以下的普通住宅一律按1.5%的税率征收契税,超过10000元/平方米按4%的税率征收契税。
其它区市县应视本地实际情况,相应调整普通住房的价格标准,并报大连市地税局备案。
政策解析:
对于购房者来说是一个非常利好的消息,地级标准提高将减轻买房者税负。
近一年来,由于房价持续上涨,按原标准衡量,越来越多的交易房屋被列为非普通住宅,这就加重了交易人的税费负担。
若所购房屋被界定为非普通住宅,则买方契税税率由1.5%提高到4%,其纳税负担在原有基础上增加约1.67倍,符合减免营业税条件的卖方则需要差额纳税。
2、央行年内“五次降息”
与去年的六次加息不同,为了促进房地产行业的健康发展及拉动内需,自2008年9月16日央行拉开第一次降息的序幕至今,央行2008年内共五次降息。
金融机构一年期存贷款基准利率不断下调,一年期存款基准利率由年初的4.14%下调到2.25%;一年期的贷款基准利率从7.47%逐步下调到5.31%;五年期以上的贷款基准利率从年初时的7.83%下调到目前的5.94%。
9月16日央行第一次降息,标志着从03年9月以来,持续长达5年之久的加息周期的结束,同时,也预示着中国经济在经历了高增长后,正式驶入慢车道。
对投资者而言,降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重,其观望情绪可能会不降反升。
对准购房者来说,降息幅度太小,不会影响其购买决策,其观望情绪是否改变主要受房价决定。
央行下调贷款利息,我们认为从总体来看,降息使得房贷者的还款压力减轻,提升了低迷楼市中购房者的入市信心,但首次降息额度太小,购房者得到的实惠相当有限。
再者,首次降息后使购房者对进一步降息的期待心理反而加重,观望情绪可能会不降反升。
10月份央行共两次降息,五年期以上贷款利率每次降息幅度为0.27%;11月27日,央行再次降息1.08%,为近几年来最大幅度降息;12月23日央行再次降息0.18%,虽然每次降息力度有限,但随着降息次数增多力度逐渐加大,五次降息后的叠加效应不可乎视,经过五次的降息后一年期的贷款利率为5.31%,已经回落到历史的最低点,房地产企业的贷款成本也将大大降低,另一方面购房者的还款压力也将减小,有利于进一步拉动内需,从这个层面来看,五次降息的举措对当前房地产业的信心是一个很大的鼓励。
3、九次调整银行存款准备金率(五次上调,四次下调)
内容点击:
从年初1月25日到12月25日,央行九次调整金融机构人民币存款准备金率。
其中前五次为存款准备金率的上调,延续去年时的货币从紧的政策,存款准备金率从年初时的15%上调至6月份时的17.5%的历史新高;而随着宏观调控的效果显现,CPI指数的逐月开始回落,以及美国次贷危机影响,全球经济限入衰退,为了刺激经济扩大内需,央行开始执行宽松的货币政策,开始下调存款准备金率,刺激经济发展,从9月16日开始到年末,央行的存款准备金率从17.5%的历史高位下调至14.5%,回落到年初调整前的水平。
4、10.22财政部新政
内容点击:
2008年10月22日,财政部、国家税务总局、央行出台《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的楼市新政策,其中内容包括降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付等。
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
5、大连市出台《关于促进房地产市场健康发展的指导意见》
出台时间:
2008年10月23日
内容点击:
为了配合国家促进楼市健康发展的政策,大连市政府也出台了相应的促进楼市健康发展的政策,包括提高贷款比例,减轻职工购房首付压力,上调大连市普通住房的级地标准,13万补贴鼓励中低家庭能够购买经济适用住房,住宅二手房转让减免营业税及个税等多项税收,房地产开发企业所得税按季预缴。
6、十项政策扩大内需,2010年底前投资4万亿
政策名称:
温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施
发布时间:
2008年11月5日
政策要点:
一是加快建设保障性安居工程。
二是加快农村基础设施建设。
三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。
四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。
五是加强生态环境建设。
六是加快自主创新和结构调整。
七是加快地震灾区灾后重建各项工作。
八是提高城乡居民收入。
九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革,鼓励企业技术改造,减轻企业负担1200亿元。
十是加大金融对经济增长的支持力度。
初步匡算,实施上述工程建设,到2010年底约需投资4万亿元。
为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。
政策分析:
加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平,促进经济平稳较快增长。
7、国务院放宽二套房贷限制政策
国务院总理温家宝12月17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。
会议指出,近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,要继续坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。
政策要点:
争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。
为改善型购房“正名”,购房超2年转让免营业税,进一步鼓励普通商品住房消费。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
取消城市房地产税,引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售,按照法定程序取消城市房地产税。
城市房地产税的取消,直接降低了开发商的成本。
开发信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持,这个措施将起到改善房企资金紧缺作用,对推动商业银行迅速扩大信贷规模,调动银行放贷积极性。
二、大连土地市场动态
基本概况—供应放量、底价成交
从土地成交来看,土地放量供应、价格趋向理性。
截至8月底,大连市土地成交总计建筑面积649.3万平方米,其中新城区合计建筑面积576.45平方米;12月份挂牌土地总面积将超过100公顷。
所有出让土地均以底价成交,郊区居住用地价值提升明显,热点区域居住用地仍旧具有吸引力,商业用地反应平淡,土地价格趋向理性回归,开发商拿地冷静慎重,政府把控土地出让适度。
2008年土地挂牌出让状况表
挂牌总用地面积(公顷)
成交总建筑面积(平)
成交住宅总面积(平)
成交住宅用地总金额(万元)
成交住宅楼面价(元/平)
232.6
4389968.2
3928388.42
930490
2368.63
据大连土地储备交易中心网站显示:
2008年度大连市内四区及高新园区挂牌土地总面积为232.6公顷,其中居住及公建用地为189.5公顷,工业仓储及商业用地43.1公顷。
土地总成交建筑面积为4389968.2平方米,其中成交住宅总面积为3928388.42平方米,成交住宅用地总金额达930490万元,住宅折合楼面价为2368.63元/平方米。
2008年土地供应状况同比状况
指标
07年
08年
同比指数
成交地块数量(幅)
36
25
-30.56%
成交占地面积(万㎡)
176.3
186.9
6.01%
成交建筑面积(万㎡)
523.43
438.99
-16.13%
出让金总金额(亿元)
128.84
107.78
-16.35%
楼板价(元/㎡)
2818.72
2455.20
-12.90%
2008年共成交土地25幅,总占地面积为186.9万平方米,同去年相比略有增长,但受一些多层成交的带动,建筑面积反而有所下降。
另外,受商品房市场的交易持续低迷影响,今年底价拿地已成为常见现象,因而导致年度的地价有所下降,出让金总额因此低于去年,平均楼面价同比下降了约12.9%。
三、2008年商品房市场动态
1、新商品房施工、新开工、竣工情况
08年以来大连市新商品市场受国家宏观调控的影响,市场交易持续低迷。
据大连楼盘统计网统计数据显示,今年新开工住宅面积同比下降,施工面积及竣工面积增长,商品房供应量充足,房价稳定。
从房地产在建施工面积来看,累计在建面积增大,今年创历史新高。
由于普通商品住宅用地的增加,截至10月底,全市商品房在建施工面积突破3000万平方米,达到3072.1万平方米,增长23.5%;其中商品住宅2425.0万平方米,增长28.3%;预计全年在建施工建筑面积将超过3600万平方米。
从房地产竣工面积来看,竣工建筑面积大幅增长。
1~10月份全市商品房竣工建筑面积299.3万平方米。
同比增长高达95.8%,其中商品住宅竣工建筑面积236.0万平方米,同比增长高达81.8%。
2008年全市住宅施工、新开工、竣工面积
月份
施工面积
新开工面积
竣工面积
累计(㎡)
同期(㎡)
同比(%)
累计(㎡)
同期(㎡)
同比(%)
累计(㎡)
同期(㎡)
同比(%)
1
——
——
——
——
——
——
——
——
——
2
5600320
3606936
55.3
159823
75435
111.9
128077
163519
-21.7
3
13736114
7725174
77.8
945488
571635
65.4
639359
337215
89.6
4
15148857
9715204
55.9
1519230
1224185
24.1
639359
412394
55
5
16997455
13005009
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