建设单位精装工程过程评估观感工艺质量评估操作指引.docx

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建设单位精装工程过程评估观感工艺质量评估操作指引

XX地产2021年精装工程过程评估

观感、工艺质量操作指引

一、目的

1.通过定期评估，识别并消除项目风险。

2.通过对精装修过程管理的跟踪和落实，提高项目交付质量。

二、适用范围

适用于集团所有处于精装修施工、暂未交付的项目。

三、取样总则

1.随机原则：

施工现场所有在建项目（标段）均参评，样板房/销售中心除外。

2.可追溯原则：

所有涉及扣分或风险提示的部位均进行拍照留底。

3.完整原则：

所有涉及管理的分项均要进行检查评估，不能有遗漏。

4.效率原则：

对于阶段相同的楼栋，可仅选取其中的一栋或两栋进行检查，以提高效率。

每个检查项现场随机挑选10户进行检查。

5.真实原则：

所有问题以现场评估时所拍照片为唯一评判依据。

四、观感、工艺操作细则

1、抹灰工程

1.1墙面洞口封堵质量

1.1.1评分标准：

墙面预留洞口、装饰施工洞口、管井上部封堵不严密，封堵材料不符合设计及标准要求。

1.1.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

1.2线管预埋、开槽质量

1.2.1评分标准：

1、开槽深度及宽度不符合标准要求（管线线经的1.5倍），并且抹灰完成管线外露；

2、现场水平开槽超过500mm；（如点位上方不可开槽的除外）

3、现场开槽未使用机械开槽，双管以上未进行挂网防开裂加固（除干挂石材外）。

1.2.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

1.3抹灰层收口质量

1.3.1评分标准

墙面抹灰施工时未打点充筋；基础为砌体墙时，抹灰未抹至板下口或梁底；基础为剪力墙时，无吊顶时，抹灰未至结构梁底。

有吊顶时，抹灰未至吊顶标高线上翻100MM处；抹灰收口标高不一致，收口粗糙不整齐；抹灰收口未压铝合金框/塑钢框（窗台石下口除外）；推拉门/飘窗/窗台未预留石材铺贴厚度的（铺贴厚度不足4cm）。

1.3.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

1.4★面层质量

1.4.1评分标准

抹灰面层存在起砂、强度不足、裂缝及大面返碱现象；墙面粉刷石膏施工时未充筋，基层未涂刷界面剂、石膏表层存在起砂、起鼓、起壳脱落、大面受潮发霉等情况。

1.4.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

1.5防开裂措施加固

1.5.1评分标准

砌体与混凝土交接处未设置钢丝网，管槽密集区未设置钢丝网防开裂措施；现场砌筑管井及成品烟道未挂网防开裂处理加固；挂网宽度不小于搭接缝处200MM。

1.5.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计60个测区。

如现场抽选10户不足60个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

2、采暖工程

2.1湿法地暖

2.1.1评分标准

绝热层铺设1.保温板规格型号不符合设计要求，保温板未满铺，基层清理不干净；加热管安装1.加热管间距、转弯半径不符合设计要求，地卡、扎带间距不符合设计要求，地热管过卫生间门口部位，填充层内的加热管不应有接头；填充层1.未带压作业，加热管内水压低于0.6MPa，在加热管或发热电缆的铺设区内，存在穿凿、钻孔或进行射钉作业；面层1.基层清理不干净、未进行干燥处理，未设置分隔缝。

2.1.2测区说明：

现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

2.2干法地暖

2.2.1评分标准

绝热层铺设1.原始工作面不平整、不干燥、存在杂物，边角交接面根部不平直、存在积灰，铺设不平整、结合不严密；接头未使用塑料胶带粘接平顺，直接与土壤接触或有潮湿气体侵入的地面在绝热层铺设前未设置防潮层，木龙骨质量或平整度差（JGJ142-2012）；预制沟槽保温板铺设相邻板块上的沟槽未相互对应，拼缝不严密（JGJ142-2012）；管道敷设1.加热管间距、转弯半径不符合设计要求，弯曲部分不得出现硬折弯现象，.地卡、扎带间距不符合设计要求，地热管过卫生间门口部位未引坡，加热管、分水器、集水器及其连接处在试压时出现渗漏现象（JGJ142-2012）；均热层铺设未按要求铺设均热层（JGJ142-2012）。

2.2.2现场随机抽选10户，每户客厅、房间、卫生间分别作为1个测区，累计40个测区。

如现场抽选10户不足40个测区时在周边其他户补足测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3、吊顶工程

3.1吊杆安装质量

3.1.1评分标准：

吊杆安装前顶棚未进行弹线标注位置，吊杆未采用热镀锌成品螺杆，或吊杆膨胀栓/螺管存在不得外露、螺栓不得松动现象；沿主龙骨方向的吊杆间距不大于1200mm，吊杆不得过短，安装不牢固，上下螺丝未紧固，且吊杆存在不得弯曲、不垂直、不能生锈等现象；吊杆长度大于1.2m时未加设30*30热镀锌角钢作反向支撑加固处理。

3.1.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.2龙骨安装质量

3.2.1评分标准：

1、使用木方或大芯板做边龙骨时，材料（含木楔）未进行三防处理，且处理存在不连续等现象；未使用膨胀螺栓或木楔、自攻螺丝固定，钉距不大不于300mm，木方端头未加设固定点；2、使用成品边龙骨安装时未使用木楔子或胀栓固定，螺丝间距大于300mm（严禁使用枪钉）；3、采用50系主龙骨，安装间距不大于900mm，第一道主龙骨离墙间距不大于300mm；4、采用卡式龙骨，安装间距不大于600mm，第一道主龙骨离墙间距不大于300mm；5、存在主龙骨切断（针对灯位部位切断进行扣分）、主龙骨出挑不大于300mm等现象；吊顶安装石膏板时，板与板交接处未加设横撑龙骨；6、侧挂板距墙间距小于300mm时，可不设主龙骨；侧挂板距墙间距小于700mm时，可设一根主龙骨；主、次龙骨连接未使用专用连接件，副龙骨与边龙骨未使用抽芯铆钉或螺丝连接。

3.2.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.3防裂加固处理

3.3.1评分标准：

吊顶侧挂板转角处未设置铁皮固定加固，宽度小于侧挂板宽度的2/3，两侧转角宽度小于100mm；封板转角处未设置L型9厘多层板加强；拼接时未做燕尾榫连接，缝隙较大，表面不平整，连接处未使用骑马枪钉固定连接，背面无木板加固并且未使用木螺丝固定；金属龙骨连接板材时未做三面固定，使用枪钉固定，龙骨连接不牢固可靠，松动变形，套割尺寸不准确边缘不整齐，露缝，金属龙骨整体排列不顺直、方正，表面锈蚀的现象。

3.3.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.4主灯具固定点质量

3.4.1评分标准：

安装轻型吊灯的位置预留未按照方案构造节点，安装重型吊灯的位置，须在结构楼板面预留挂钩；未采用双层18mm多层板，宽度小于400*400mm，木基层表面未进行三防处理（六面防腐处理），并且未使用4根吊杆与结构板连接，固定螺栓未紧固，垫片缺失；木基层四周未加设边龙骨且未与副龙骨连接。

3.4.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.5检修口、空调口加固处理

3.5.1评分标准：

空调回风口、出风口、换气扇等处要求设置木边框，以便于风口及设施安装；底出底回空调回风口应加长与检修口合为一；暗装检修口使用细木工板做基层，将纸面石膏板固定在细木工板上，细木工板背面使用50轻钢龙骨进行固定；细木工板需涂刷防火涂料；下翻式成品检修口的龙骨需单独固定；检查口安装平顺、无翘曲和污染，周边留缝一致；顶面检查口不能小于300mm。

3.5.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.6吊顶木基层施工质量

3.6.1评分标准：

板材、木方未做三防处理；未进行防潮、防火、防腐处理，且涂刷不均匀；（通风口、开关面板洞口四周）；板材未用自攻钉固定；沿顶木方未使用膨胀螺栓及塑料胀管固定，膨胀螺栓固定间距大于600mm（塑料胀管设置间距600mm），挂板与木方未使用木螺丝连接；窗帘盒木基层与边龙骨未使用木螺丝固定，存在使用枪钉固定现象。

3.6.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.7铝扣板吊顶施工质量

3.7.1评分标准：

瓷砖顶面使用木龙骨压顶，木龙骨与墙面采用垫片调整，使龙骨侧面与瓷砖完成面平齐；L型边龙骨下压瓷砖5mm，采用自攻螺丝固定在木龙骨上，与瓷砖的接缝处打半透明硅胶收头，硅胶宽度小于等于3mm；3、木龙骨六面涂刷防火涂料，木枕必须防腐液浸泡；L型边龙骨采用铝合金材质，喷涂同扣板色面漆，厚度为1.2mm。

3.7.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.8石膏板施工质量

3.8.1评分标准：

叠级式吊顶底位的转角部位面层石膏板未整张铺设（切割成L型），L角长度不小于300mm；面层石膏板拼接缝与第一层板拼接缝未按300mm距离错缝安装；安装双层石膏板时，面层板与基层板的接缝未错开，面层板与基层板同时安装的，第一层板为碎板拼接，第二层板接缝处未刷白乳胶；板缝隙未控制在4mm-6mm之间，特殊部位未使用防水石膏板；螺钉头未埋入板内，或嵌入过深使纸面破损，钉眼未做防锈处理或存在使用腻子批嵌现象；安装钉距：

未切割的板边以10~15mm为宜，切割的板边以15~20mm为宜，板边钉距大于150mm，板中钉距不得大于200mm。

3.8.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

3.9顶棚线条施工质量

3.9.1评分标准：

石膏线宽度大于100mm*100mm时，未采用不锈钢自攻螺钉固定于轻钢龙骨或基层板上，螺丝间距不能大于600mm，沉入表面不能大于2mm；线条在3000MM以内的石膏线禁止使用拼接方式安装；转角及拼接处粘结石膏不饱满，接缝宽度过大；线型交接处存在高低差，歪斜、石膏线上口粗糙不顺直不美观、接缝高低差明显；顶棚造型凹槽不挺直，宽窄不一致，存在大小头现象，观感质量较差。

3.9.2测区说明：

现场随机抽选10户。

每户每个自然间为1个测区计，每户检查4个测区，以上累计40个测区。

如测区内存在某项不合格时，该测区计为不合格。

4、轻钢龙骨隔墙

4.1轻钢龙骨隔墙基层施工

4.1.1评分标准：

室内轻钢龙骨隔墙未设置混凝土反坎，高度出地面完成面不足150m